土地增值税的主要减免税政策

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土地增值税扣除凭证

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。

①土地征用及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。

②前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。

③建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。

④基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。

⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。

⑥开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知文章属性•【制定机关】河南省地方税务局•【公布日期】2010.03.17•【字号】豫地税发[2010]28号•【施行日期】2010.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。

三、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

转让旧房的土地增值税相关政策汇总

转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。

而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。

然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。

对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。

本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。

二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。

其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。

而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。

在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。

三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。

根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。

在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。

而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。

针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。

在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。

四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。

我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。

随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。

在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。

土地增值税政策及征管规定

其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和房地产开发成本金额之和，加计20％扣除。
六、四级税率超率累进税率：
级增值额与扣除项目金额的比率税率（%）数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
土地增值税政策解析及征管规定
2014年3月
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税义务人
单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人，包括个体经营者不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产
行为
赠予指如下情况：
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号全文有效成文日期：2010-03-17字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%;（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

非房企销售不动产土地增值税10%

非房企销售不动产土地增值税10%摘要：1.非房企销售不动产土地增值税政策概述2.非房企销售不动产土地增值税的税收优惠3.非房企销售不动产土地增值税的征收管理4.非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响正文：非房企销售不动产土地增值税政策概述根据我国税收政策规定，非房地产企业销售不动产需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税率为10%，计算方式为：土地增值额× 土地增值税税率- 速算扣除数。

其中，土地增值额是指销售价格减去购买价格和投资成本。

这一政策旨在调控房地产市场，抑制过度炒房行为。

非房企销售不动产土地增值税的税收优惠尽管非房企销售不动产需要缴纳土地增值税，但在一定条件下，可以享受税收优惠政策。

例如，如果企业购买土地后，未进行开发，而是将其闲置一段时间后再进行销售，那么在计算土地增值额时，可以扣除闲置期间的利息损失。

此外，对于企业购买土地用于自用办公场所、仓库等，也可以享受税收优惠政策。

非房企销售不动产土地增值税的征收管理对于非房企销售不动产土地增值税的征收管理，税务部门将依据《土地增值税法》等相关法律法规进行。

企业需要按照规定，如实申报销售不动产的土地增值额，并按照规定的税率缴纳土地增值税。

税务部门会对企业提交的申报资料进行审核，确保税收政策的准确执行。

非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响非房企销售不动产土地增值税政策的实施，对房地产市场产生了一定的影响。

一方面，该政策有助于抑制过度炒房行为，稳定房价，保障居民住房需求。

另一方面，税收优惠政策可以降低企业购置土地的成本，鼓励企业投资土地市场，促进土地资源的合理利用。

土地增值税减免条件

土地增值税减免条件1、法定免税。

有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

2、合作建自用房免税。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)3、产权未转移不征收土地增值税。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》第十条开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。

“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：（一）将开发产品转作开发企业固定资产的；（二）从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

因为我们就这么一辈子，几十年的光景，无法重来，开心也好，不开心也罢，怎么都是活着，那么何不让自己开开心心的过好每一天呢！生活虽辛苦，但我们一定要笑着过，以积极乐观的心态让日子过得有滋有味，这样才不白来人世走一遭，才会无怨无悔。

广州市土地增值税征收规定

土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括：（一）不论法人与自然人。

包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（二）不论经济性质。

即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。

（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。

（四）不论部门。

即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。

征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。

其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。

纳税申报和纳税期限（1）房地产开发企业我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。

符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（2）非房产开发企业和个人房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。

纳税地点土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。

对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。

计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。

（一）房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

2、实物收入：种种实物形态的收入。

如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。

3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。

土地增值税计算(2篇)

第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。

土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。

土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。

二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。

增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。

计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。

2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。

计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。

具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。

计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。

计算该宗土地的土地增值税。

1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

1、擅自销毁账簿；2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

契税和土地增值税的免税政策

一、现行土地增值税免税政策1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税2、个人互换住房的免税土地增值税3、个人销售住房免征土地增值税4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税7、企业改制重组暂不征收土地增值税8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税10、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税二、现行契税免税政策1、已购共有住房补缴土地出让金和其他出让费用免征契税2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税3、夫妻之间变更房屋、土地权属或共有份额免征契税4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋5、土地使用权、房屋交换价格相等的免征，不相等的差额征收；土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税6、因不可抗力灭失住房而重新购买住房减征或免征契税7、售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税8、易地扶贫搬迁实施主体取得安置房源、住房土地免征契税9、易地扶贫搬迁贫困人口取得的安置住房免征契税10、公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税11、军建离退休干部住房移交地方政府管理的免征契税12、农村集体经济组织股份改革免征契税；农村集体经济组织清产核免征契税13、农村饮水工程承受土地使用权免征契税14、被撤销金融机构接收债务方土地使用权、房屋所有权免征契税15、农村合作接收农村合作基金的房产、土地权属免征契税16、承受房屋、土地用于养老、托育、家政免征契税17、社会力量办学、用于教育承受土地、房产免征契税18、企业、事业单位改制重组承受土地、房屋权属免征契税19、文化事业单位转制为企业时免征契税。

房地产项目清算大全

2016-09-06房地产财税一、土地增值税的减免税规定1.法定免税.有下列情形之一的,免征土地增值税：土地增值税暂行条例第8条1纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,增值率超过20%的,应就其全部增值额按规定计税.普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.2因国家建设需要依法征用、收回的房地产.2.转让房地产免税.因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税.土地增值税暂行条例实施细则第11条.3.转让自用住房免税.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,凡居住满5年及以上的,免征土地增值税；居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税.未满3年的,全额征收土地增值税.土地增值税暂行条例实施细则第12条4.合作建自用房免税.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税.建成后转让的,应征收土地增值税.财税字199548号第2条5.互换房地产免税.个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,免征土地增值税.财税字199548号6.个人转让普通住宅免税.从1999年8月1日起,对居民个人转让其拥有的普通住宅,暂免征土地增值税.财税字1999210号第五条7.赠与房地产不征税.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税.财税字199548号第四条8.房产捐赠不征税.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税.财税字199548号第四条9.财政部国家税务总局廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税200824号第一条第三项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.房企财税二、土地增值税清算单位的确定国家税务总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额.三、土地增值税预征率的规定国家税务总局加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整.除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于%,西部地区省份不得低于1%”.四、土地增值税的清算条件一纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算三大条件1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的.二符合下列条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算四大条件1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算.4.省自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定的其他情况.应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续.对于符合规定,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续.应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理.五、土地增值税时应提供的清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料.1.土地增值税清算表及其附表.2.房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况.3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料.主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件.4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告六、土地增值税收入的确定1.要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入；2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入.3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用.4.未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整.”5.未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定.应按照国家税务总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；6.对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定.应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入.七、土地增值税扣除成本框架八、土地增值税扣除项目应注意的16个关键点1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费.2.拆迁补偿费是必须实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁回迁合同和签收花名册或签收凭证应一一对应.3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费.4.多个或分期项目共同发生的公共配套设施费,应按项目合理分摊.根据国家税务总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的相关规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理：1建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；2建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除；3建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用.5.房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用不能重复计算扣除.6.企业行政管理部门总部为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用,不能记入开发间接费用的.7.分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,应按照项目合理分摊.8.利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益不得冲减利息支出.9.质量保证金的扣除问题国家税务总局土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除.”10.房地产开发费用的扣除问题国税函2010220号第三条第一项、第二项款规定：一财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除.二凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除.11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧国家税务总局土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第三条规定：一财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除.二凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除.全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.”基于以上政策规定,应注意以下几点：第一,文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率,这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”.国家税务总局企业所得税若干题目的公告国家税务总局2011年第34号公告的规定,企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时,应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”,以证明其利息支出的合理性.“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中,应包括在签订该借款合同当时,本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况.该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业,包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率.第二,国税函2010220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”,上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”.因此,开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例.第三,在目前对开发企业限制放贷的情况下,如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的,通常利率较高,利息支出较大.由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除,可能导致实际发生的利息费用超限额的问题,这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题.土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第八条扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：一利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除；二对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除.第四,开发项目全部使用自有资金,没有利息支出的,开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除.这一规定对于开发企业而言是相对有利的.第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款,不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除,同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除,而只能在国税函2010220号第三条一、二项所述两种办法中选择一种确定扣除金额.案例分析33案情介绍某开发项目取得土地使用权成本为20000万元,开发成本10000万元,其中,开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元.项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元,其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元,借款利率不超过同期同类银行贷款利率.假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%.第六、土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.国税函2010220号第三条第四项规定：土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.会计准则中借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算,对于已经计入房地产开发成本的利息支出,土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除.土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别.根据国家税务总局印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知国税发200931号,企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除.账务方面,会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算.而在土地增值税清算计算房地产开发费用时,应先调减开发成本中的资本化利息,而后与财务费用中的利息支出加总,再适用文件规定的计算方法.土地增值税见证业务规则国税发2007132号文件第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用.在计算加计扣除项目基数时,要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用.”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算.12.土地闲置费不得扣除国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除. ”13.取得土地使用权时支付契税的扣除国税函2010220号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除.”14.拆迁安置费的扣除国税函2010220号第五条规定：一房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国家税务总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费.国税函2010220号第五条规定：二开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发2006187号第三条第一款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费.三货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费.此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议.15.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税,教育费附加也可视同税金扣除.其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用,印花税不再单独扣除.土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税.房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除.其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”.对于个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税,由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,故计征土地增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除.16.评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.九、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金国税函2010220号第八条规定：“纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金.”中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条规定,计征土地增值额的扣除项目：1取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的成本、费用；3新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目.土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项规定其他扣除项目,是指对从事房地产开发的纳税人按暂行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和,加计20%的扣除.在此应特别指出的是,此条优惠,只适用于从事房地产开发的纳税人,除此之外的纳税人不再使用.3根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定,土地增值税的征税范围,在实际工作中,并不包括企业兼并转让房地产.土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第三条规定：“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.”东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去,故属转让行为,不征收土地增值税.综合以上分析可知,7月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为145万元,而不是270万元.从本案例中可以看出,尽管土地增值税是个小税种,但其中还是有不少筹划技巧的.十、出售旧房的土地增值税税额的计算一转让旧房准予扣除项目的确定1.转让旧房能提供评估价格的情况根据土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十条的规定,转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格需经当地税务机关确认：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金.此外,纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除.2.转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的根据财税200621号文件的规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,土地增值税暂行条例第六条、第一、三项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不得作为加计5%的基数.即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额实际上包含了条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分：二是加计扣除金额加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数：三是与转让房地产有关的税金包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加,上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证.3.转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的根据财税200621号文件的规定,对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定,实行核定征收.二转让旧房准予扣除项目的加计问题国家税务总局土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第七条规定：财政部国家税务总局土地增值税若干问题的通知财税200621号第二条第一款规定“纳税人转。

土地增值税减免税审批制度

未来减免税政策的趋势与展望
趋势分析
未来减免税政策可能会根据经济形势和房地产市场变化进行适时调整，以满足国家经济发展和民生改善的需要。
展望未来
未来减免税政策可能会进一步扩大覆盖范围，增加受益人群，同时更加注重对房地产市场的调控，以保持房地产市场的稳定和健康发展。
05
实际案例分析与操作指南
实际案例一
申请人需要向当地主管税务机关提出减免税申请。
对于符合减免税条件的申请人，主管税务机关应当按照规定程序办理减免税审批手续。
主管税务机关对申请材料进行审核和调查核实。
主管税务机关应当及时向申请人送达减免税审批结果，并加强后续管理和监督。
03
土地增值税减免税审批程序与流程
申请材料的准备与审核
纳税人需提交的资料
适用范围及对象
适用于符合规定条件的房地产开发企业、单位和个人。具体适用范围由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局公告明确。
申请减免税的条件
申请人必须符合土地增值税减免税政策规定的相关条件。
申请人必须符合国家有关法律法规和税收政策规定。
申请人需要按照规定提交相关证明材料。
减免税申请的流程和要求
企业应当加强与税务部门的沟通和联系，及时了解审批进展和政策变化，积极配合税务部门的工作，以便更好地享受减免税政策。
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பைடு நூலகம்
总结词
该房地产企业通过精细化规划和准备，成功申请到土地增值税减免税。
详细描述
该企业在项目开发前期，积极与税务部门沟通，了解相关政策，并按照政策要求进行规划。在提交申请时，企业提供了完整、准确的资料，并对减免税的理由进行了清晰、合理的阐述。最终，企业成功获得了土地增值税减免税的审批。

土地增值税有哪些税收优惠

土地增值税有哪些税收优惠土地增值税有哪些税收优惠（解读）了解土地增值税暂行条例实施细则的解读及注意事项，对于纳税人来说非常重要。

在进行土地使用权转让、赠与等行为时，应当按照规定缴纳土地增值税，下面是我为大家带来的土地增值税有哪些税收优惠（解读），希望大家能够喜欢!土地增值税有哪些税收优惠1.法定免税。

建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2.转让房地产免税。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，免征土地增值税。

土地增值税暂行条例实施细则全文第一条根据《我国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人,包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

国税函发 1995 110号文

国税函发[1995]110号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。

为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。

增强依法纳税的观念。

请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。

附：土地增值税宣传提纲一、什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。

土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。

具体为：（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。

自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。

但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产地产业发展中也出现了一些问题。

土地增值税的主要减免税政策

土地增值税的主要减免税政策1.销售普通住房增值率未超过 20%免征土地增值税根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过 20%的，免征土地增值税。

普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[ 2005]26 号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的 20%。

前两个条件比较容易得到确认。

在第三个条件的认定级别土地上住房平均交易价格但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不现在问题出：即实际成交价格低于同1.2（ 1.44）倍以下。

分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008] 137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

土地增值税

第三节土地增值税一、土地增值税的概念1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。

由于房地产业的迅速崛起，带动了相关产业的发展，对改善人民居住条件、合理配置土地资源、充分发挥国有土地的资产效益、改善投资环境、促进经济增长起到了重要的作用。

但是，自实行土地的有偿转让以来，对土地的管理也出现了一些不容忽视的问题，主要表现在：(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大价格低。

由于批地不与项目结合，不充分考虑基础设施配套情况和开发资金的落实等问题，使得土地批出后得不到及时开发，造成土地资源的浪费和资金的占用，城市规划也得不到实施。

土地转让的随意性和以协议方式为主，使出让金价格偏低，国有土地收益大量流失。

(2) 房地产开发公司增长过快，房产价格上涨过猛，导致房地产开发规模偏大。

(3) 盲目设立开发区，导致占用耕地多、开发利用率低。

(4) 房地产市场机制不完善，市场行为不规范。

由于土地转让缺乏市场竞争机制，大部分土地采取协议价，透明度低，缺乏科学合理性，严重背离市场价格，使得一些企业和个人以低价进、高价出，加剧了炒地皮风和不规则巿场的投机性，结果导致炒卖房地产，严重冲击了房地产市场的正常秩序。

房地产市场的无序现象不但浪费了国家的资源和财力，也加剧了我国资金市场紧张，扰乱了金融秩序，使国家的产业结构失衡。

此外，由于缺乏必要的经济手段调节，使巨额利润落入企业和个人的手中，加剧了社会分配不公。

出现上述问题，主要原因在于房地产管理制度不健全。

要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。

同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠杆作用进行调节和管理。

为此，国务院在1993年12月23日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），它规定自1994年1月1日起在我国开征土地增值税。

土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的收入征收。

事业单位的土地增值税免税、减税优惠政策

按照税法规定，下列项⽬经过事业单位申请，当地主管税务机关审批，可以免征⼟地增值税：
（⼀）建造普通标准住宅出售，增值额未超过上节所述各项规定扣除项⽬⾦额20％的。

按照规定，增值额超过规定扣除项⽬⾦额20％的，不享受此项免税优惠，应就其全部增值额按规定计税。

这⾥所说的“普通标准住宅”是指按照当地⼀般民⽤住宅标准建造的居住⽤住宅，⾼级公寓、别墅、⼩洋楼、度假村以及超⾯积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体界限由省级⼈民政府规定。

事业单位既建普通标准住宅，⼜从事其他房地产开发项⽬的，应分别核算增值额；不能分别核算增值额的，或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受该免税优惠。

（⼆）由于城市实施规划、国家建设需要，依法征⽤、收回的房地产，或者由纳税⼈⾃⾏转让的房地产。

事业单位的房地产因城市市政规划、国家建设需要⽽拆迁，被政府依法征⽤、收回的，或者由单位⾃⾏转让的房地产，经批准后可享受此免税优惠。

对于这种情况，事业单位应当在签订房地产转让合同之⽇起7⽇内到房地产所在地主管税务机关备案，并提供政府要求其搬迁的批⽂等资料。

另外，按照税法规定，事业单位下列项⽬暂免征收⼟地增值税：
（⼀）事业单位以房地产进⾏投资、联营，联营⼀⽅以房地产作价⼊股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

（⼆）合作建房，⼀⽅出⼟地，⼀⽅出资⾦，建成后按照⽐例分房⾃⽤的。