房地产策划案例柏林城
某房地产营销策划书(含费用预算)
某房地产项目策划书专业:姓名:学号:时间:年月日第一部分项目所在区域市场分析一、项目所在区域简介：项目X地处新华区，拥有得天独厚的地理位置。
新华区位于河北省省会石家庄市西北部，总面积92.11平方公里。
总人口48.8万人。
这里物华天宝，人杰地灵。
区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网，有省农科院等一批享誉国内外的科研院所，人才济济、实力雄厚的省直单位；有商贾云集、交易活跃的现代商圈；有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀；有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风，这里是开拓者值得奋斗的投资沃土。
建区30多年以来，全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的新华精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建设“经济强区、开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。
与时俱进的经济强区。
改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”，初步形成了以东方农业科技城为依托。
以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。
构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以20家年销售500万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一；石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂家，主要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局，闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地，年成交额150多亿元，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的民族路商业街，即将开街，将会极大地改善城区形象、繁荣经济发展。
初具雏形的开放大区。
近年来，全区吸引国内资金30多亿元，启动项目30多个，累计改造旧城1300多亩，使城区面貌焕然一新。
房地产策划案例：柏林城
项目位于莱阳市柏林庄街道，距市区核 心功能区仅需10分钟车程，退可享宁静 生活，进可观繁华都市。
区位分析
二 、 交 通 状 况
莱阳地区有多条国家级、 省级公路穿越境内，沈海高 速从地区西北方掠过，蓝 （村）烟（台）铁路横贯东 西，构成了莱阳市对外交通 联络的基本网络。 从市区东行1小时，直达 烟台莱山国际机场；南下1小 时直达青岛流亭国际机场。 另外，将于2014年年底 开通的青（岛）荣（成）城 际高铁，加强了山东半岛地 区青岛、烟台、威海之间的 联系，缩短了旅程时间，莱 阳也将融入"环青岛地区半小 时经济圈"，承接来自青岛及 周边城市的产业、人员转移。
六 、 活 动 组 织 大型活动举例
红酒会 红酒会主要宴请 社会名流参与， 品酒的同时，通 过营销植入，使 客户充分了解项 目。
高尔夫友谊赛 高尔夫友谊赛既可令客户切磋 技艺，又可以体现项目业主的 高层次、高品位。
名车鉴赏 营销中心和汽车4S店合 作，把展厅设在项目营销 中心，可为项目提升档次 与知名度。 论坛峰会 论坛邀请地区各行业领袖及 相关政府领导参加，在地区 的高端阶层中扩大影响。
整体定位
三 、 形 象 设 计
结合项目定位，以及高端豪宅的发展方向，整合项目形象， 规避市场中单纯在产品、价格层面的竞争，更多的强化购买者的 社会角色、自我层次、社会交往了解新趋势以及感官需求等层面 的附加值。在此基础之上，强化项目本身的价值和卖点，充分聚 焦项目品牌，通过广告、公关等一系列手段，把项目品牌塑造成 为阶层符号、阶层生活趋势以及生活场、社交场，把项目品牌塑 造成为客户重要的资产之一。
PART 3
整体定位
整体定位
一 、 产 品 理 念
房地产策划案例城市高尔夫花园
房地产策划案例：城市高尔夫花园概述本文将介绍一个房地产策划案例，其中关注的重点是城市高尔夫花园的建设与设计。
通过提供有关房地产项目的详细信息和策划方案，我们将深入探讨城市高尔夫花园的优势和吸引力。
背景城市高尔夫花园是一种拥有高尔夫球场和住宅社区的综合性房地产开发项目。
与传统的高尔夫度假村不同，城市高尔夫花园将高尔夫运动与现代城市生活相结合，为居民提供高品质的生活方式。
地理位置城市高尔夫花园的选择地点至关重要。
一个理想的地理位置应该具备以下几个方面的条件： - 便利的交通：靠近主要道路和公共交通设施，以便居民能够轻松进出社区。
- 自然环境：坐落在优美的自然环境中，如山脉、湖泊或公园，可以提供绿地和户外活动空间。
- 社会基础设施：临近学校、医院、购物中心等社会基础设施，方便居民的日常生活。
设施与服务城市高尔夫花园应该提供一系列的设施与服务，以满足居民的各种需求和欲望。
以下是一些建议的设施和服务： - 高尔夫球场：规划和设计一个高标准的高尔夫球场，提供给居民进行高尔夫运动的机会。
- 社区中心：建设一个社区中心，为居民提供健身房、游泳池、会议室等设施。
- 家庭娱乐设施：增加一些家庭娱乐设施，如儿童游乐场、篮球场等，以满足居民的家庭娱乐需求。
- 绿化空间：合理规划绿化空间，提供美丽的花园和公园，增加社区的美观度和舒适度。
- 安全措施：确保社区的安全，例如安装监控系统、设立安保巡逻等。
房屋设计城市高尔夫花园的房屋设计应该体现现代化和高品质。
以下是房屋设计的一些要点： - 环保材料：使用环保材料，以减少对环境的影响，并提供更健康和舒适的居住环境。
- 大面积玻璃窗：设计带有大面积玻璃窗的房屋，以增加自然光照和美丽景观的视野。
- 室内外连通：设计带有宽敞露台或阳台的房屋，以便居民可以享受户外空间和美景。
- 豪华设施：在房屋内提供豪华的设施，如大型厨房、套间浴室、步入式衣柜等，为居民提供高品质的生活体验。
中国十大经典广告案例
中国十大经典广告案例1、战“痘”的青春——《益生堂》中国十大策划案例奖《益生堂》案例2000年在首届中国企业著名策划案评选活动荣获“中国十大策划案”。
益生堂三蛇胆胶囊为除痘保健品。
它在97年保健品市场泛滥、普遍销售低潮的环境下脱颖而出，成为华南市场保健品的新星。
其年销售额近亿元。
这是一个小预算、大手笔的经典策划案例。
其成功之处在于：完整地运用了整合营销策略，通过场调查开始以准确的市场定位推出了广告“战痘的青春”系列，结合巧妙的“投料曝光”、“投保1000万元”公关活动，迅速崛起。
其完善的销售管理工程的导入亦为其长久发展奠定了基础。
益生堂三蛇胆的广告、公关、促销创意及表现影响深远，仿效者众。
“每粒胶囊必含一粒蛇胆”、“1000万投保产品质量险”及“慰问交警、升国旗”等系列新闻行销的运用，更是石破天惊，在传媒界产生轰动，为保健品市场营销的新发拓展了空间。
2、“肠”治久安——金双歧《金双歧》荣获2000年中国策划艺术博览会银奖。
金双歧是肠道药，一种新型的微生态制剂，国家一类新药，属处方药。
其最大的障碍表现在处方药在otc市场的推广拉力不够，产品营销的问题点在于药品的疗程较长、包装一般等。
此案例的成功之处在于以“安全”为切入点的营销策略。
2000年5月，由深圳卫生局主办、深圳商报社协办、万泽医药公司贯彻执行的深圳市安全用药科普调查活动，将金双歧的硬广告与用药科普调查宣传有机结合，利用整合传播优势，借助公关事件，赢得了广泛的、持续的报道，系列广告《忠告》与五封信，使产品与消费者、营业员充分沟通，良性互动，在短短的时间里，金双歧在深圳引起极大的影响，知名度大大提升；加上客户的执行力特强（该客户荣获采纳2000年优秀客户奖），此产品在销量滑坡情形下扭转态势，销量持续上升。
3、30天提高记忆商数18.52——脑灵通脑灵通为广州轻工研究所研发的健脑保健品，我们对它的策划成功之处在于大胆走出常规的健脑益智产品的做法，走细分市场之路，避开当时强劲的对手（脑轻松），集中火力攻打考生市场，与对手打贴身战，巧妙地夺取了市场份额。
奥山伯爵堡个案分析1(讲稿)
广场砖
锈石台阶
楼栋间距16.4-22米
中间花园40余平米
整体效果
1、该组团联排端头多采用 “2+1”结构，花园赠送面积 为200-300㎡，半下沉； 2、中间则采用“3+1”结构， 花园赠送在80㎡左右； 3、灰空间处理上，一楼或负 一楼挑空6.3米；顶层利用坡 面屋顶凸出部分再次调高； 4、中高两低“城堡”造型， 拥有独特气质，有独栋感觉； 5、全手工打磨，高端用材等 奠定了品质基础！
欠缺之处：
1、造“形”而未造“生活”，如客厅壁龛未考 虑中国人电视机喜欢摆放在大厅的情况；花园装 饰之后反而给人小而潮湿之感； 2、虽有挑高等灰空间设计，但未充分考虑让业 主更有效的利用该受益空间，实而难惠！ 3、“3+1”户型顶楼虽有挑空，但沿角太低， 不适合主卧的打造，有压抑感！
产品特色
特色点评：
弹子石
观音桥商圈
解放碑商圈 山峡广场商圈
简要点评：
南坪商圈
2003年奥利匹克花园 一期启动时，汽博中心区域 已有气候，为该项目奠定了 较好基础，至八期伯爵堡问 世，宽松的竞争环境客观助 力了项目的辉煌！ 然而，就当前竞争格局 来看，“区位+大盘完善配 套+山湖资源”是伯爵堡实 现热销的重要因素！
大盘介绍
营销留影＿欣赏
伯爵堡总评
“伯爵堡所属地块高端气质早已具备，高端物业形态敲定 已是定局！” 可以说，高端市场份额规模测量与最佳市场竞争挤出时 点决定了伯爵堡开盘档期；即，1-5期于伯爵堡项目而言是 造势，六期于伯爵堡而言是高端客群数量与偏好的探索！ 其他评价：
1、“人车混流+6米左右内部交通+坡多湾急”一定程度上降低了项目品质； 2、内部景观无突出亮点，配套有一定空间距离，项目可依托资源显得不实在； 3、端头“2+1”总价500-600万较好的细分了两北区域联排类物业端头市场，中间采 用“3+1”结构总价300-400万做足了性价空间，弥补了中间户型固有缺陷； 4、风格与样板装修协调统一，相较其他项目而言更具畅想意义；
地产案名方法
据了解，北京目前在售项目有1009个，如此众多的楼盘中，要让购房者了解和产生购买欲望，着实不容易。
但“剑走偏锋”用得好，不失为高招，用得不好，却很容易走火入魔的。
五花八门的案名如今的案名越起越怪，“你好！My life!”、“运河上的院子”、“HIGH HOUSE （高巢）”……诸如此类的案名越来越多，不仅让业内人士感慨，更是令普通老百姓摸不着头脑。
曾在京城做过一段开发的金诚信经纪公司总经理邱宏告诉记者，上世纪90年代中早期时，案名以“XX花园”“XX苑”居多，项目规模普遍偏小，起名字的时候也多往附近知名度较高的建筑或是古迹上靠，也有的是要冠上企业名称。
如果想突出高端，就加入英文或是“皇家”一类的词语，“那个时代，英文往往让人联想到用了外国设计师，因此对于销售还是比较有利的”。
如果说以前开发商起案名还是循规蹈矩的话，现在他们可就不是按照常规出牌了，虽然大多数案名还像是地产项目，但个别案名以及广告语却只能让老百姓犯糊涂。
记者在近两年开盘的项目里搜寻了一下，发现当今的案名主要有以下几大类：1.建园造城类，如：世纪城、太阳星城、富力城、城南嘉园、鸿业兴园等。
2.谐音换字类，如：融域、源屋曲、御墅临枫、西引力等。
3.全部洋文类，如：LOFTEL、11STATION、HIGHHAOUSE、LOMO、CASA等。
4.有名有姓类，如：顺驰.领海、尚西.泊图屋、时尚·橙堡等。
5.土洋混血类，如：亲爱的VILLA、Nolite那里、飘HOME、MINI阁调等。
6.直接引用类，如：赢家、独立宣言、甲方乙方、领地等。
7.移花接木类，如：跃城UP.365、阳光星期八、非中心、北纬18度、1+1大厦等等。
8.短语短句类，如：“你好！My life!”等。
其实，以上还远不能涵盖目前京城的案名类型，有的项目自己就能开拓出一个新派系，但是想另辟蹊径是需要劳神费力的，只不过这大把花的银子能否起到预期效果就很难说了。
案名源于需求所谓案名，就是一个楼盘的名称，而在现实中它更多的是一个房地产项目的营销推广名称，而并非通邮地址。
沈阳城建地产北陵项目策划书
沈阳城建地产北陵项目策划书尊敬的项目相关人员：我写信是为了就北陵项目的策划进行讨论和概述。
北陵项目是沈阳城建地产旗下的一项重大房地产项目，我们希望通过该项目的规划和开发，为沈阳市民提供现代化、高品质的居住和生活环境。
项目概况：北陵项目位于沈阳市沈河区北陵大街，总占地面积约XX万平方米。
远离喧嚣的市中心，项目地理位置优越，交通便利。
我们计划在该地块上建设多栋高层住宅楼、商业中心、公园和社区配套设施。
策划目标：北陵项目的目标是打造成为沈阳市新兴的高端住宅区，为居民提供现代化、舒适和便利的生活环境。
我们希望通过优质的房屋设计、完善的公共设施和绿色环保措施，吸引中产阶级家庭和有资金的年轻专业人士前来购买房产。
策划内容：1. 环境规划：我们将在项目区域内建设绿地和公园，增加绿化面积，改善空气质量，为居民创造良好的休闲和娱乐场所。
2. 房屋设计和建筑质量：我们将聘请知名建筑师和设计团队，确保房屋设计兼具美观和实用性。
在施工过程中，我们将严格控制工程质量，确保每一栋楼和每一套房屋都符合高标准。
3. 公共设施和社区配套：为了提高居民的生活质量，我们计划在项目区域内建设商业中心、学校、医院和娱乐设施等公共设施。
我们还将设立社区管理办公室，提供物业管理、安保和社区文化活动等服务。
4. 环保措施：北陵项目将采用环保建材和设备，实施节能减排策略。
我们将安装太阳能板和雨水收集系统，最大限度地减少能源消耗和环境污染。
策划进展和时间表：北陵项目的策划工作已经开始，我们正在进行土地规划、设计选型和审批流程。
预计在X年X月开始一期建设工作，并在X年X月完成整个项目。
预期效益和社会价值：通过北陵项目的开发，我们将为沈阳市民提供高品质的居住和生活环境。
这将吸引人们回归城市中心，并带动周边商业和社区的发展。
同时，项目还将创造就业机会、促进经济增长，并提升沈阳市的整体形象。
感谢您的关注和支持，我们期待与您共同努力，将北陵项目打造成为沈阳的新地标。
武汉某著名楼盘文案(经典)
武汉，顺驰泊林楼书文案顺驰•泊林景观规划手册文字顺驰•泊林景观图集——园林景观漫游“在地球上创造一个天堂是设计师的任务。
”——阿尔瓦•阿尔托【芬兰建筑师】天造自然，我们造园林泛亚易道，享誉全球的园艺大师顺驰•泊林，由香港泛亚易道景观设计公司承担园林景观设计。
泛亚易道公司于1939年设立于美国加州，60年来，一直在全世界规划设计的专业界中保持领导地位。
易道公司过去20年于世界各地获奖已超过百余项，近期的重要项目包括香港迪斯尼乐园、欧洲迪斯尼乐园、美国佛罗里达迪斯尼乐园、亚特兰大奥林匹克百周年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村等。
泛亚易道作品图/edaw1——10/任选在这里，生活是艺术的延伸，艺术存在的方式就是生活。
在整个社区的景观规划中，泛亚易道充分考量南向临湖水岸地块的特质，结合全球最新规划理念，为顺驰•泊林量身定做最适宜的园林景观。
12000亩宽广的湖景资源是小区的最大优势，于是水景从沿岸一直延伸到社区每一个角落，让所有人在每一个地方都能享用。
地块的南低北高，依山傍水也被充分利用，湖景、林海、景致、建筑随基地变化起伏有致，浑然天成。
以极致的景观营造来表达人性化，强调小区公共空间的和谐与共融，处处以人为本的空间排布，使得景观能够最大限度地深入社区的每一个细节，延伸生活的艺术。
水景系统是顺驰•泊林最重要的景观系统，由南至北贯穿社区的始终，浑然天成。
外湖景观：顺驰•泊林南向金银湖，浩大的金银湖水域成为社区最核心的居住价值，天然湖景为每一位业主扩展无限的审美情趣，也让久居都市的人们找到了自己理想的栖居地。
剖面图F（外湖景观剖面图）水系景观：顺驰•泊林在社区内规划出了多体态的水景系统，在一期的水景洋房和花园洋房之间是浅水湖，在三期的小高层内侧是面积较大的人工湖，再以流水系统把各个湖串连起来，这样就使整个社区成为一个有机的水景空间。
剖面图B（水系景观剖面图）/剖面图A景观轴/楼书景观轴总图顺驰•泊林在景观规划上注意开放性与私密性的结合，使空间收放有度，级次分明，做到公共空间更适于活动，景观空间更适于休闲，彼此独立又协调统一。
城市更新案例
海克曼庭院
柏林艺术工场
改造前
改造后
爱迪生庭院
总体评述
改造方案前后面积变化对比： 哈克雪庭院
海克曼庭地面积
6361
3492
912
3200
（㎡）
现建筑占地面积 （㎡）
6874
3390
1005
4004
底层加改建面积
513
文脉保护因素——“谨慎的城市更新”原则 ▪ 感性的、小尺度的新秩序，创造区域公共空间新节点 ▪ 新功能置入，在使用中维护 ▪ 保持以居住为主的功能，同时保护和发展以零售为主的小型经营模式
案例介绍
• 哈克雪庭院● • 海克曼庭院● • 柏林艺术工厂● • 爱迪生庭院●
哈克雪庭院
改造前 改造后
德国城市更新案例
目录
• 背景 • 影响因素 • 案例介绍——哈克雪庭院 / 海克曼庭院/柏林艺术工厂/ 爱迪生庭院 • 总体评述 • 启示和思考
背景
德国庭院形态的产生
“施潘道郊城”的形成、发展、衰败、复兴
影响因素
经济因素 ▪ 柏林墙倒塌的新形势、“施城”特殊的历史和地域价值 ▪ 唯有经济价值的存在和改造区的经济振兴，才能维持更新的持续投资
多样性——物质结构/功能混合 变化 文脉并置
不伪造历史
物质的、形象上的、功能的衰败远不如区位上的衰败棘手
不同人群的诉求——主张街区物质环境保护/主张保持街区功能特征
0
（㎡）
93
699
加建面积占总面
7
0
9
17
积百分比（%）
改造方案底层功能单位数量变化比较
底层空间的改造对庭院活动频率的影响
建筑底层出入口的增多 透明介质的运用 室内外互动的增加
项目案名
4、BOBO自由城：自由城本已很普遍了，加上BOBO味道就不同了。
七：个性自我：
1、苹果社区：项目与苹果没有任何关系，但通过前期征集案名的炒作，使项目迅速在市场上流传开来，推广手段既独特又节省了大量宣传费用；
2、卡布其诺：时尚人士非常喜欢的咖啡牌子，知名度甚广，拿来主义，既省钱又省力；
说起名字的来龙去脉，陈宁说当初从备选的一大堆名字诸如"西山新城"、"西区新起点"等等里头，一眼就看中了"西山美墅"，之后再加了个"馆"字，按陈宁的话说，目的是要诠释一种理念--"馆藏生活"。
陈宁觉得起一个响亮的名字，自然能让公众更关注，但关键是产品品质，"我们是慢工出细活，要把它做成一个馆藏品。"
之所以用馆藏生活这个词来形容，陈宁说，"因为我自己就住在里面，每天早上起来，觉得空气非常好，没有一点嘈杂，然后去上班也很方便。"陈宁认为上流生活中所需要的高端产品，要具备"很近、很静"这两种不可或缺的因素。
3、百旺家苑：海淀百望山麓的低密项目，03年市场最热销项目；
4、陶然北岸：位于陶然亭公园旁的景观高档项目。
三、公司品牌延展：
1、珠江品牌：珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲等；
2、远洋品牌：远洋山水、远洋新干线、远洋风景、远洋德邑等；
3、中海品牌：中海雅园、中海紫金苑；
4、光大品牌：光大花园、光大名筑；
四、豪华国际品质：
我们通过分析找寻缘由。
案名就像我们每个人的名字，你可以说它只是一个简单的符号，但又暗含着无数的预期。案名又不同于我们每个人的名字，它的创新是一门学问，是一系列市场营销的结果。
城柏林公园前期物业管理实施方案
荆州太阳城柏林公园前期物业管理方案一、柏林公园概况一）、项目概况1. 案名：荆州太阳城一期柏林公园2. 交房期限：2005 年3 月18 日3. 占地面积：4. 总建筑面积：5. 建筑密度：6. 容积率7. 建筑栋数：17 栋8. 建筑物清单：9. 住宅楼栋统计表:二）、项目特点1. 柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相对较高；2. 柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房都有；3. 周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂；4. 二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；5. 小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大；6. 小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高…三）、业主需求分析根据对柏林公园已购房业主的书面调查和分析，业主存在以下需求：1. 普遍关注居住安全，调查中关注率为100%。
2. 普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100%。
3. 对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。
4. 对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。
5. 绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60 岁以上老年人家庭仅为23%。
6. 68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。
7. 大多数业主计划投入5-10 万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。
8. 样本调查显示超过23%的业主拥有家庭轿车，46.2 的业主拥有摩托车，21%的业主有自行车。
9. 80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5~1.00 元之间的物业管理费标准。
10. 对公交问题的关注率为70%。
11. 85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。
12. 大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。
二、柏林公园物业管理整体设想一）、定位为形成物业管理品牌，支持二期销售，柏林公园的物业管理定位为低廉收费、专业化物业管理，用人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理方式创造安全、安宁、优美、舒适、便利的小区人居环境。
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•项目位于莱阳市柏林庄街道，距市区 核心功能区仅需10分钟车程，退可享宁 静生活，进可观繁华都市。
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房地产策划案例柏林城
•区位分 析
•二 •、 •交 通 状 况
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• 莱阳地区有多条国家级、 省级公路穿越境内，沈海高 速从地区西北方掠过，蓝 （村）烟（台）铁路横贯东 西，构成了莱阳市对外交通 联络的基本网络。 • 从市区东行1小时，直 达烟台莱山国际机场；南下1 小时直达青岛流亭国际机场。 • 另外，将于2014年年底 开通的青（岛）荣（成）城 际高铁，加强了山东半岛地 区青岛、烟台、威海之间的 联系，缩短了旅程时间，莱 阳也将融入"环青岛地区半小 时经济圈"，承接来自青岛及 周边城市的产业、人员转移。
•推广构 想
•四
•、 •赢
• 一些有改善住房环境意愿者，他们看重生活品质，有一定的 经济基础，这部分人是我们要通过项目配套、环境所重要的吸引 对象。
得
客 • 现有的刚需购房者（如急需购置婚房等），思想最活跃的一 群 个群体，同时也是相当广泛的一个核心群体，他们有着强烈的购
房意愿，他们对贩房更为务实，他们最看重性价比，主要通过策
•针对成功人 士的“莱阳最
具品质内涵的
理想人文社
区”。
•朋务型极强 的高端物业形 态，尊贵享受 无所不在。
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•欧式风格建 筑设计完美体 现，精装配套 设施一应俱齐。
•超高绿化率 和舒适度，在 家享受公园的 新鲜气息。
房地产策划案例柏林城
•推广构 想
•三 • 整体宣传围绕：“高档次、高质量、高品位、高内涵”的“四高”重点展 •、 开，如
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房地产策划案例柏林城
•项目梗 概
•劣势、风险的转化与应对：
•劣势：1.由于开发成本与自身定位所造成的售价高昂；
•
2.由于自身定位造成的户型较大，可选户型较少；
•
3.本区域属于新开发地区，周边配套不足；
•
4.地段偏离市中心。
• • • • • 两 • • • • •
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转化：1.本产品的突出特点即为高品质，面向消费群体为中高端客户群体， 必须以较高的售价标榜出高端的产品定位，也是对其品质的有效 证明；
•项目梗 概
•二 •SWOT分析法：
•、 •自
•S（Strengths） 优势：1.建筑外观采用欧式风格，独树一帜；
•
2.超高绿化率；
身•
3.以花园洋房为主，超高舒适度和稀缺豪宅；
分•
析
• •
4.高端定位，吸引客户眼球； 5.本区域唯一一个风格新颖，高品质、高质量、高
内涵豪宅。
•W（Weakness） 劣势：1.开发成本高，出售价格高；
•项目梗概
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房地产策划案例柏林城
•项目梗 概
•一 •、 •项 目 简 介
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• 柏林城项目位于山东省莱阳市，地处胶东半岛中心位置。北接烟台， 东衔威海，南临青岛、日照，西近潍坊，交通位置优越。 • 本项目预计建设一个欧洲风情生活小镇。充分利用白龙河等自然资源， 打造生态、自然、健康、休闲、绿色的生活理念与生活氛围，使小镇成为 莱阳市最好、最具品质、受人喜爱的居住区。
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• 由此，我们可以大胆地推定，本项目进入市场后，将为枯燥 乏味的本地市场注入一针强心剂，并成功将消费群体的注意力集 中到本项目上，来推动本项目的热销。
房地产策划案例柏林城
•PART 2
•区位分析
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房地产策划案例柏林城
•区位分 析
•一 •、 •地 理 位 置
•莱阳，中国山东省东部烟台 市的一个县级市。1987年莱 阳撤县设市，是中国首批对 外开放的沿海城市之一。是 连接胶东半岛各地的交通枢 纽。莱阳属温带季风型大陆 性气候，地势北高南低，北 有低山丘陵，南有平原沃土。 下辖5街道13镇，面积有1734 平方公里，人口有87.6万人。
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房地产策划案例柏林城
•区位分 析
•五
•
莱阳市位于山
•、
东半岛中心区域，与辽 东半岛、朝鲜半岛、日
•地
本列岛隔海相望。距烟
区ห้องสมุดไป่ตู้
台、青岛各100公里，距
前
威海、潍坊各150公里。 距大连市90海里，是山
景
东半岛的门户。
•
沈（阳）海（口）高速、荣（城）潍（坊）高速、
青（岛）威（海）高速、烟（台）青（岛）一级公路等国家
2.本产品主要为事业有成型中产阶层人士，与年龄稍长的退休领导 所精心打造，此客户群中，家庭成员数量多位3~6人，并分老中
代家庭，大户型则可以有提供宽敞空间及有效分隔空间。 3.项目本身规划有一条商业街、滨河公园和学校等；区域本身也属
政府重点规划新区，周边配套正在逐步完善。 4.区域的选择充分体现了“静谧安居”的开发理念，并且区域尚属
• B、第二目标客户群——投资买家特征。
• （1）不受地域的限制，看重的是莱阳-柏林城地段、环境、配套
设施，看重莱阳作为未来环青岛经济圈的明日之城，其发展潜力。其以
投资作为财富积累的形式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉
赚取房屋差价。
• （2）项目在功能之外的政策规划导向吸引，随着青岛等城市楼市
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•区位分 析
•三 •购物： •、 •大润发超市、苏宁电器、君乐福超市、果蔬市场
•周 •学校：
边
•莱阳英才学校、莱阳第二实验小学、莱阳第一中学
配
•银行：
套
•农业银行西关支行、柏林庄邮政储蓄所
•医院： •中心医院、东方医院
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•区位分 析
•四 •、 •竞 品 对 比
•总体布局结构为： “一轴、一带、六片 区”： •1、“一轴”：指贯穿 区域的景观主轴。 •2、“一带”：指白龙 河横贯的滨水景观带。 •3、“六片区”： 此 项目功能分区，主要分 为：意大利风格住区、 南加州风格住区、地中 海风格住区、法式风格 住区、英式风格住区及 房商地产住策混划案合例区柏林。城
• 依托广告、口碑、活动、体验、互动营销等多种推送形式， 采用平面、网络、户外的多种媒介组合形式为项目积极造势， 构建全面立体化并有别于其他的知名度和美誉度，以赢得目标
形
客户的信赖。
象
• 依据项目核心价值卖点主打差异化传播概念， 全方位的
灌输环青岛半小时经济圈未来发展潜力与欧式风格的高品质住
宅小区、高性价比的定制纯美人生主义生活空间等项目核心诉
价值洼地，有效保证了居住舒适度，升值潜力大。
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•项目梗 概
•劣势、风险的转化与应对：
•风险：1.由于独树一帜的产品特性所造成客户认同程度的不确定性。
•
应对：1.本产品的推广形式将使“高端豪宅”“花园洋房”等时兴概念深
•
入人心，凸显时下流行的“高端大气上档次”，在提供客户认知
•
度的同时，使其对于项目趋之若鹜。
求点，迅速占领消费者心智。
• 积极做好做深销售渠道建设和营销保障，除了充分利用售 楼处、看房团、网上社区等外，跟进目标客户的日常社交活动 （房交会、大型商场、电影院线等现场集客）做深渠道。
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•推广构 想
•二 •坚持营销内容差异化
•、
•脱
•莱阳市最高端
颖
楼盘项目。
而 出
•4.接待人员要求高素质，须具备礼貌谈吐、真诚接待、服务热情，专业解答客 • 户的疑问，耐心讲解各种问题等；从侧面让客户体会本项目不只是高价格， • 更是有内涵、有品位的居住空间；
•5.客户参观路线应布置相应的绿色植物，为客户营造一种在公园中生活的体 • 验；
•。。。
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•区位分 析
•二 •、 •交 通 状 况
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• 本项目三面环路。其中“柏于路”将本 区域东面与城市干道路相连，而小莱线路作 为城市快速路则将其与区域南面相连接。另 外两个面分别与规划道路相连，区域内亦设 置了完善的“道路交通系统”，东西朝向的 “入口通道”是区域主轴线道路，区域内部 “环形道路”、“主轴线道路”、“分支道 路”相互连接，增加了区域的“通达性”。
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•项目梗 概
•小 • 通过以上分析，本项目的特性主要基于以下几点：
结
• 1.花园洋房，品质高；
• 2.宽敞户型，大豪宅；
• 3.高端定位，售价高；
• 4.升值潜力，宜投资；
• 5.风格新颖，易辨识。
• 项目特点主要满足的客户群体的以下需求： • 1.对于舒适空间的需要； • 2.对于新式生活的向往； • 3.对于自身价值的彰显； • 4.对于房产投资的信心； • 5.对于审美态度的认可。
•整体定 位
•四 •、 •品 牌 观 念
•如同欣赏一件值得珍藏的艺术品，诠 释着欧洲建筑的古朴、庄重和典雅， 同时也生动传递着欧洲贵族和绅士的
生活方式。
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•PART 4
•推广构想
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•推广构 想
•一 •项目影响力构造全方位
•、
•确 立
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•整体定 位
•一 •、 •产 品 理 念
•城 市
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•公 园
•高端豪宅
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•整体定 位
•二 •1、目标客户群定位：