项目可行性分析报告

项目可行性分析报告第一部分：项目总论

一、项目概况

二、可行性研究结论

三、主要技术经济指标表

四、项目存在问题与建议

第二部分项目背景

一、项目提出背景

二、项目发展概况

三、项目投资的必要性

第三部分项目投资所在城市的基本概况

一、城市基本发展情况

二、城市地理位置、交通、

三、城市气候与生态环境

四、城市的人文环境

五、城市经济状况

六、城市的人口结构及人均经济状况

七、城市整体发展规划及功能布局

八、城市对项目的影响与建议措施

第四部分市场分析

一、整体房地产市场发展状况分析

二、项目区域市场分析

第五部分地块分析

一、地块概况

二、地块分析

三、土地价格

四、土地升值潜力初步评估

五、项目取得用地的法律及政策性风险分析

六、地块SWOT分析

七、项目评价

第六部分项目定位

一、项目目标设置

二、项目整体定位策略

三、项目定位建议

第七部分项目整体规划分析

一、项目规划设计可行性分析

二、项目规划设计的主题及概念

第八部分项目开发建设进度安排与销售节点

一、项目分期开发设置

二、工程计划

三、销售节点

第九部分投资估算与资金筹措

一、成本预测

二、税务分析

三、资金筹措

四、资金投放使用计划

第十部分销售收入测定

一、销售收入测算

二、销售利润测算

第十一部分财务与敏感性分析

一、项目盈利能力分析

二、项目盈亏平衡分析

三、项目敏感性分析

第十二部分综合评价

一、经济评价（定性）

二、社会评价（定性）

三、环境评价

四、市场预测

五、存在问题与建议

六、总体结论及建议

第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容

一、主要指标测算

二、竞争对手分析

三、制定策略

第十四部分附件

第一部分：项目总论

一、项目概况

1、项目名称

2、项目建设单位

3、项目位置（四周范围）

4、项目周边目前现状

5、项目性质及主要特点

6、项目地块面积及边界长

7、研究工作依据

8、研究工作概况

二、可行性研究结论

1、市场分析预测

2、项目地块分析

3、项目规划方案

4、项目工程进度

5、投资估算及资金筹措

6、项目财务与经济评价

7、项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

四、项目存在问题与建议

第二部分项目背景

一、项目提出背景

1、项目与区域、城市发展规划之间的关系，如城市交通规划、城市功能规划布局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市发展有重要影响的事件、政策、法规等。

2、项目所在区域政策、经济及产业环境，如项目所在区域对城市的历史、文化、经济、战略等方面的重要作用。

3、项目发起人及发起缘由，项目的发起人的主体是谁，项目所有权的主体是谁，项目因什么原因而进行建设，如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配套等。

二、项目发展概况

1、项目现有调查研究及成果。

2、项目地块初勘及初测工作情况。

三、项目投资的必要性

1、项目投资对公司的发展战略意义。

2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。

3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业内的影响力等企业外在影响力。

第三部分项目投资所在城市的基本概况

一、城市基本发展情况。

二、城市地理位置、交通。

三、城市气候与生态环境。

四、城市的人文环境。

五、城市经济状况，如产业结构、第一、二、三产业增长情况，以及城市经济支柱产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。

六、城市的人口结构及人均经济状况。

七、城市整体发展规划及功能布局。

八、城市对项目的影响与建议措施。

第四部分市场分析

一、整体房地产市场发展状况分析

1、整体市场发展状况。

2、近三至五年整体市场供给量情况，各种物业在市场上的供给结构比例（包括所有地产物业形态供给情况说明与调查说明）。

3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析，及结构比例。

4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析，以及整体市场价格趋势分析。

5、整体市场客户群分析及未来变化分析，包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、需求特征等。

6、整体市场情况分析（小结）。

7、整体市场发展及前景预测。

8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。

二、项目区域市场分析

1、区域市场界定、情况概述。

2、区域市场供给分析，包括楼盘规模、产品组合比（项目产品组合与区域市场产品组合）、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。

3、区域市场去化量分析，包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析，以及不同产品的去化量分析。

4、区域市场竞争分析，对区域市场楼盘竞争特点进行描述，如有必要请举例说明。

5、区域市场客户群构成分析，包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、需求特征等分析，以及对客户进行相关的市场调查数据分析。

6、区域市场典型楼盘个案调查，从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析（如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的，也要进行整体城市典型个案调查分析）。

7、区域市场分析有关结论，主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特色亮点、客户构成与特征等。

8、区域市场的发展及前景预测。

9、区域市场对本项目的可行性思考。

第五部分地块分析

一、地块概况

1、地块基本资料，总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。

2、项目位置，项目位于城市的哪个区域、交通位置。

3、地块现状，地块的自然状况，与周边地势的标高关系。

4、项目四至。

5、地面现状，包括地块内是否平整，如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔等对开发有重大影响因素存在。

6、地面现有居民情况，包括总体人数、户数，企业厂矿数量、规模、生产产品、企业经营现状等，并说明项目拆迁的复杂程度，预计折迁完成的时间，政府的支持力度等，对项目开发进度的影响。

7、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。

8、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。

9、地质情况，包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。

二、地块分析

1、地块区位分析，项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的位置与距离、地段。