容积率专题分享
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则容积率是指城市用地的建筑物所占用的空间与地面面积的比例，是衡量城市用地利用程度的一个重要指标。
容积率的计算规则主要包括以下几点：1.容积率的含义容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，用来反映建筑物对地面的利用程度。
容积率越高，表示建筑物对地面的利用程度越高，建筑密度越大。
2.容积率的计算公式容积率的计算公式为：容积率=建筑物总建筑面积/占地面积。
建筑物总建筑面积是指建筑物所有楼层的建筑面积之和，占地面积是指建筑物在地面上所占用的面积。
3.容积率的计算方法容积率的计算可以通过两种方法进行：总体计算法和分层计算法。
总体计算法是指将所有楼层的建筑面积相加，然后除以占地面积；分层计算法是按照建筑物的每层进行计算，然后再将各层的容积率相加。
4.容积率的计算单位容积率是一个无单位的纯数字，通常用百分数表示，例如容积率为200%，表示建筑物的总建筑面积是占地面积的2倍。
5.容积率的影响因素容积率的大小受到多种因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、建筑设计标准等。
一般来说，城市中心区域的容积率会比较高，而郊区的容积率会比较低。
6.容积率的作用容积率是衡量城市用地利用程度的一个重要指标，可以反映城市建设的紧凑程度和高效性。
合理的容积率设计可以提高土地利用效率，增加建筑物的层数，减少土地占用面积，满足人口密集的城市需求。
7.容积率的限制高容积率并不意味着就是好的设计，过高的容积率可能会带来一些问题，如建筑物过于密集，阳光和通风不畅，人口密度过大等。
因此，在制定容积率时需要考虑城市的整体规划，平衡利用和人居环境的关系。
8.容积率的调整容积率可以根据城市的发展需要进行调整。
当城市用地需求增加时，可以适度提高容积率，以增加建筑物的层数和容纳更多人口；相反，当城市用地供应充足时，可以适度降低容积率，以保持城市的宜居性。
总之，容积率是衡量城市用地利用程度的重要指标，其计算规则包括计算公式、计算方法、计算单位等。
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率容积率-计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积容积率-现行规划独立别墅为0.2～0.5,6层下列多层住宅为0.8～1.2,11层小高层住宅为1.5～2.0,18层高层住宅为1.8～2.5,19层以上住宅为2.4～4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
住宅容积率通常在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，通常独栋别墅项目，环境还能够，但感受有点密了。
假如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就能够解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，通常的双拼、联排别墅，假如组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对能够堪称一流。
假如其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是通常了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境通常。
假如是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
如今假如做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目容积率-计算规则容积率二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
学习惯建设用地容积率的管理办法心得
关于容积率的学习心得1、容积率就是一把双刃剑，必须要科学制定，并且要严格的执行（1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。
（2）提高容积率能够使开发商获取超额的利润。
（3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本保证。
（4）把握住了容积率才能遏制房地产行业的腐败。
2、容积率的弹性与度量的特性关系（1）容积率表述的是在规化地块上允许建设的总容量（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积）规化地块=建筑所使用的场地；总建筑面积=地面以上部分的建筑面积总和。
（2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比，在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。
（3）容积率是相对指标，有一定弹性。
3、要坚持客观经济普遍利益兼顾性的确定容积率的原则1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。
3）商业开发地块容积率下限的确定：开发总投入×利润率＝总产出－总投入4、需要因地制宜确定容积率的要素（1）国家和省市的法律、法规、标准、规范（2）城市总体规划或分区规划（3）城市的经济状况（4）地块的实际情况5、技术支撑下克服影响容积率制定的主要因素（1）明确地块的使用性质；（2）明确地块的区位；（3）明确城市交通和基础设施容量；（4）明确地块空间环境条件－表现为城市设计的要求；（5）明确建造方式与形体；（6）明确地块土地出让价格；（7）明确历史环境的保护。
6、多种方案的对比以及集思广益的确定容积率的方法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。
7、程序严谨的容积率制定程序（1）下达任务；（2）熟悉总规；（3）现场踏查；（4）编制方案；（5）技术审查；（6）行政把关；（7）专家论证；（8）汇总修改；（9）上报批准8、积极面对容积率的调整性（1）制定程序的漏洞；（2）决策过程的偏差；（3）实施条件的变化；（4）经济利欲的膨胀9、容积率调整的程序（1）调整申请；（2）行政审核；（3）下达任务；（4）技术论证；（5）专家论证；（6）现场公示；（7）行政汇总；（8）重编控规；（9）上报批准；阳光规划——科学可行——杜绝腐败结合萍乡实际情况，我个人建议如下：1、批复控规。
重要商业地段容积率专题论证
容积率综合研究一、定性分析1、城市区位分析该区位于河西旧城区的中心区是规划的九天商圈发展的主要承接地，承担着城市重要的商品交易、购物休闲与消费的职能，区位优势十分明显，而雨湖区城市土地资源奇缺，必须节约集约用地，挖掘土地潜力，充分利用每一分土地资源，进行较高容积率的合理开发建设。
2、用地性质分析该区用地主要为居住用地、中学用地、商业用地、医疗用地，居住水平普遍较低，规划调整后主要为商业用地与商住用地。
在整个用地中可开发建设的用地占53%，因此如何利用有限的土地资源确定一个合理的容积率，既符合大众的公共利益，同时也要顾及开发商的合理利润，做到公平公正，将规划落实到位，将本片区的改造更新进行下去。
3、交通基础设施分析交通基础设施建设与城市用地开发强度是即相互促进，又相互制约的关系。
在城市化的过程中，交通问题越来越成为制约城市发展的主要因素。
合理解决交通基础设施的供需问题，是城市土地开发的关键因素之一。
民主路地段交通设施建设整体滞后于其他片区，东西交通除了民主路有通车功能外，迎宾东路与海会路均未修建，通行能力较低。
南北向的交通主要为建设北路、解放路与大湖路，交通虽然已到达规划目标，但大湖路、解放路还没有连接到沿江路，因此没有良好的交通疏散功能。
交通设施对该区域的发展的制约较大。
目前该区域部分路段及交叉口已经形成严重的交通瓶颈，如民主路与建设北路和大湖路交叉口进口段高峰时段交通量偏大，通行不畅。
因此，解决规划区开发过程中的交通设施供给与需求之间的问题，应当着重处理一下几点：∙ 通过加强局部路段的拓宽及沿线交通的合理组织，提升大湖路，解放北路的通行能力。
∙ 拉通迎宾东路、海会路等横向道路，分解民主路的交通流量，增强横向交通通行能力。
∙ 将解放北路、大湖路打通至沿江路，缓解建设北路以及一大桥交通口的交通压力。
∙ 合理配置项目配建停车场与社会公共停车场，防止土地开发后形成停车难问题。
∙ 配置运量充足、线路组织合理、快速高效的公交网络体系。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率计算原则
容积率计算原则一、容积率的标准容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积容积率一般是由政府规定的。
目前现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
二、容积率计算原则容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
1、住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。
3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。
4、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。
如何就容积率问题向开发商提出专业建议？
3 第三步
2
第二步
> 根据历史片区热户型，分析 该地块适合做什么的物业，
> 未来片区旧改项目的供应量 > 历史片区项目的热销户型
推导出本项目未来打造产品 的方向
客户 开发商对项目所能吸引的
关心
3 第三步
1 第一步
2
第二步
> 寻找类似或者假定客户群体 进行筛选和细分，得出最终
> 未来区域发展导入的新客户 群（交通、产业、城市更新 等）
城市更新新项目容积率
已拿地已确定
• 开发商需要策划人的建议——容 积率可以公关的幅度 • 开发商根据此建议，与政府、村 民协商容积率的更改 •结果——更改后的容积率能保证 项目最大利润的实现
已拿地未确定
考虑因素 •开发商需要策划人的建议——地 块的容积率的大小 •开发商根据此建议，与政府与村 民协商 •结果——制定后的容积率保证项 目最大利润的实现
75934.55
1：2 1：2.5
1：3
151869 189836.375
4995 6244
227803.65
7492
计算—：密度分区为3， 修正容积率为2.6， 总建筑面积为38.2万平米， 结论：居住量难以满足赔偿
计算二：提升密度分区5区， 商业用地基准容积率为4.2， 居住用地基准容积率为2.6 商业容积率：4.2 ×（1+40%）=5.9 居住：2.6 ×（1+40%）=3.6 总建筑面积：5.2 ×3.6+7.4 ×5.9=62.4万平米 总容积率为4.2 结论：居住量基本满足赔偿
开发商心态
好
对容积率敏感
高
度
好——一般 一般
一般 弱
容积率计算公式
容积率计算公式容积率是指建筑物占地面积与总建筑面积之比，是衡量城市建筑密度和土地利用程度的重要指标。
在城市规划和建设中，容积率的合理控制对于保障城市空间布局的合理性和建筑物的合理利用具有重要意义。
容积率的计算公式是衡量建筑物利用率的重要依据，下面我们将介绍容积率的计算公式及其应用。
容积率的计算公式为，容积率 = 总建筑面积 / 地块面积。
其中，总建筑面积是指建筑物的总建筑面积，包括地上和地下的建筑面积；地块面积是指建筑物所占用的土地面积，包括建筑物的基地面积和附属设施的用地面积。
通过这个简单的计算公式，可以得出建筑物在特定土地上的利用率，进而指导城市规划和建设。
容积率的计算公式是城市规划和建设中的重要工具，它可以帮助规划者和设计者合理规划建筑物的利用和布局，确保城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
在城市规划中，合理控制容积率可以避免过度密集的建筑布局，减少城市空间的压迫感，提高居住和工作的舒适度；在建筑设计中，合理控制容积率可以确保建筑物的合理使用和布局，避免浪费土地资源和建筑空间。
容积率的计算公式还可以帮助政府部门和规划者合理规划城市的土地利用和建筑布局，确保城市的可持续发展和土地资源的合理利用。
通过合理控制容积率，可以避免城市建设过度密集，减少土地资源的浪费，提高土地资源的利用效率，保障城市的可持续发展。
在实际应用中，容积率的计算公式可以根据不同的城市规划和建设要求进行调整和优化。
例如，在城市中心区域，可以适当提高容积率，以适应密集的城市建设和高效的土地利用；而在郊区和新城区，可以适当降低容积率，以保障城市空间的舒适度和居住环境的舒适度。
通过合理调整容积率，可以更好地适应城市的发展需求，确保城市规划和建设的合理性和可持续性。
总之，容积率的计算公式是城市规划和建设中的重要工具，它可以帮助规划者和设计者合理规划建筑物的利用和布局，确保城市空间的合理利用和建筑物的合理布局。
通过合理控制容积率，可以避免城市建设过度密集，减少土地资源的浪费，提高土地资源的利用效率，保障城市的可持续发展。
建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系
建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
）建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。
买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。
如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。
这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。
它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。
这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。
近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。
“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。
表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。
板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。
容积率的标准
容积率的标准容积率是指城市规划中用来衡量建筑物密度的指标，它是指在单位用地面积上所建成的建筑物总体积与该单位用地面积的比值。
容积率的标准对于城市规划和建设具有重要意义，它直接影响着城市的发展布局、建筑的密度和人口的居住环境。
因此，合理制定和执行容积率的标准对于城市的可持续发展至关重要。
首先，容积率的标准应该充分考虑城市的整体规划和发展方向。
在城市更新和扩建中，容积率的标准应该与城市整体规划相匹配，避免盲目扩大容积率导致城市建筑密度过大，影响城市的通风和采光条件，同时也要避免容积率过低导致土地资源浪费。
因此，在制定容积率的标准时，应该充分考虑城市的整体规划和发展方向，合理控制建筑物的密度，确保城市的宜居性和可持续发展。
其次，容积率的标准应该结合不同区域的特点和需求。
不同的区域有着不同的土地利用需求和建筑发展特点，因此在制定容积率的标准时，应该结合不同区域的特点和需求进行具体规划。
例如，城市中心地区可以适当放宽容积率的限制，以容纳更多的商业和办公建筑；而郊区和农村地区则可以适当降低容积率的标准，以保护农田和自然环境。
因此，容积率的标准应该因地制宜，结合不同区域的特点和需求进行灵活规划，实现城市建设的多样化和可持续发展。
最后，容积率的标准应该与公共设施和基础设施相协调。
在制定容积率的标准时，应该充分考虑公共设施和基础设施的配套情况，避免容积率过高导致公共设施和基础设施的供给不足，影响城市的居住和生活质量。
因此，容积率的标准应该与公共设施和基础设施相协调，确保城市建设的可持续发展和居民的生活便利。
综上所述，容积率的标准对于城市规划和建设具有重要意义，它应该充分考虑城市的整体规划和发展方向，结合不同区域的特点和需求进行灵活规划，与公共设施和基础设施相协调，实现城市建设的可持续发展。
只有合理制定和执行容积率的标准，才能实现城市的宜居化和可持续发展。
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
住房容积率是什么意思
住房容积率是什么意思什么是容积率楼房容积率注意事项有哪些如何区分容积率的大小好坏如何区分容积率的大小好坏住宅容积率一般在土地拍卖时就已经确定，但是不同的住宅类型适合的容积率也是不同的，一、容积率释义：【专业解释】容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
【通俗解释】通俗来说的话容积率就是，小区的总户数、人数和小区面积的关系。
户数越少、人数越少，面积越大肯定就越舒服。
二、容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3.由于高层建筑的存在，容积率数值可以大于1.当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
三、容积率越低越好根据容积率的解释和计算公式可以知道，容积率越低，建筑密度相对也就越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
总而言之，容积率越低越好。
随着房价近几年的上涨，开发商在广告宣传中着重强调赠送面积，“大面积赠送”成为了当前开发商抢夺客户的杀手锏。
其实，开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际的容积率也就越高。
常规条件下，得房率增加了多少，实际容积率也会相应增加，从而变相提高了小区的容积率，降低了居住舒适度。
容积率的影响因素1、人口密度高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
容积率计算公式
容积率计算公式容积率是指一个建筑物在地面上所占的面积与建筑物总体积之间的比例关系。
在城市规划和建筑设计中，容积率是一个非常重要的指标，它直接关系到建筑物的密度和使用效率。
因此，合理计算容积率对于城市的规划和建设具有重要意义。
在本文中，我们将介绍容积率的计算公式及其应用。
容积率计算公式。
容积率的计算公式可以用简单的数学公式来表示，一般来说，容积率的计算公式如下：容积率 = 建筑物总体积 / 地面面积。
其中，建筑物总体积指的是建筑物的总体积，地面面积指的是建筑物在地面上所占的面积。
根据这个公式，我们可以很容易地计算出一个建筑物的容积率。
容积率的应用。
容积率是城市规划和建筑设计中的重要指标，它直接关系到建筑物的密度和使用效率。
合理的容积率可以有效地提高城市的土地利用效率，促进城市的可持续发展。
因此，在城市规划和建筑设计中，容积率的计算和应用非常重要。
首先，容积率可以用来评估建筑物的密度。
在城市规划中，为了合理利用土地资源，需要控制建筑物的密度。
通过计算容积率，可以评估建筑物所占用的空间，从而合理控制建筑物的密度，保证城市的空间利用效率。
其次，容积率还可以用来评估建筑物的使用效率。
在建筑设计中，通过计算容积率，可以评估建筑物的使用效率。
合理的容积率可以提高建筑物的使用效率，从而减少建筑物的占地面积，节约土地资源。
此外，容积率还可以用来评估建筑物的环境影响。
在城市规划和建筑设计中，需要考虑建筑物对周围环境的影响。
合理的容积率可以降低建筑物对周围环境的影响，减少对周围环境的压力。
综上所述，容积率是城市规划和建筑设计中非常重要的指标，它直接关系到建筑物的密度和使用效率。
合理计算容积率可以有效地提高城市的土地利用效率，促进城市的可持续发展。
因此，在城市规划和建筑设计中，容积率的计算和应用非常重要。
结论。
容积率是城市规划和建筑设计中的重要指标，它直接关系到建筑物的密度和使用效率。
合理的容积率可以提高城市的土地利用效率，促进城市的可持续发展。
《容积率案例》课件
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容积率与城市空间布局密切相关，通过合理设置容积率，可以优化城市空间布局， 提高城市土地利用效率。
高容积率区域通常用于建设高层建筑或密集的住宅区，有助于增加城市人口密度和 促进城市经济发展。
低容积率区域通常用于建设低层建筑或绿地，有助于保护生态环境和提供休闲空间 。
容积率与城市环境质量的关系
容积率的合理设置可以影响城市环境 质量，过高的容积率会导致城市环境 拥挤、交通拥堵、噪音污染等问题。
促进城市经济发展
容积率案例还告诉我们，合理的城市规划和建筑设计可以促进城市经济发展。通过优化城市空间布局 和功能分区，可以提高城市土地利用效率，吸引更多的投资和企业进驻城市，推动城市经济发展。
在城市规划中，应注重产业规划，引导产业集聚和发展，提高城市产业竞争力。同时，应加强城市基 础设施建设，提高城市综合承载能力，为城市经济发展提供有力支撑。
详细描述
某工业园区容积率过高，导致建筑密度大，消防、安全 等措施难以实施，影响工业企业的安全生产。
总结词
政府应加强对工业园区容积率的监管
详细描述
政府应加强对工业园区容积率的监管，确保容积率设置 合理，避免过高或过低，以确保工业企业的安全生产。
总结词
工业园区应合理规划建筑布局，提高绿化率
详细描述
工业园区在规划时，应合理规划建筑布局，控制容积率 ，提高绿化率，以确保工业企业的安全生产和提高园区 整体环境质量。
03
容积率规划策略
提高容积率的策略
城市更新和改造
通过城市更新和改造，将低密度区域 转化为高密度区域，从而提高容积率 。
土地集约利用
公共设施配套
增加公共设施配套，提高土地利用价 值，从而鼓励开发商提高容积率。
容积率的计算方法
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(％)。
从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0。
3～0。
5，一般独栋别墅项目,环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了.3、容积率0。
5～0.8，一般的双拼、联排别墅,如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0。
8～1。
2,全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了.5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般.如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1。
5～2。
0，正常的多层+小高层项目.7、容积率2.0～2。
5,正常的小高层项目。
8、容积率2。
5～3。
0，小高层+二类高层项目(18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差.9、容积率3。
0~6。
0，高层项目（楼高100米以内）.10、容积率6。
0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式.这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1。
2，限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地)所创造的增值。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
容积率专题研究
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。
容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。
同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。
“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。
”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。
从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。
容积率在规划中的作用
容积率在规划中容积率理解何谓容积率？所谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量。
定义上是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积注明：1、计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）；2、"当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。
容积率在规划中属于一个微观问题，主要呈两大特性：第一、作为社区规划中的一个重要参数，它数值的高低直接反映了土地利用的强度、地价高低的差异、物业类型、建筑布局、居住舒适度等问题；第二、在社区规划中它是个相对指标，并不是绝对值，它与其他规划指标之间也并不是一个简单的线性比例关系，从不同的利益承担和行为观点出发，有不同的解析：对于开发商来说，容积率决定项目效益的高低，对规划者来说，容积率决定了城市环境质量与整体效益，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
所以，当我们面对一个地块时，如何理解容积率在规划中的关系，将是我们需要探讨的问题。
容积率规划中的影响容积率与物业类型通常，当我们拿到一块地，只有容积率的时，很难判定什么样的物业才能和容积率匹配。
只有充分了解容积率对物业类型的影响，我们面对项目时，才能对项目的品质有个概念，这样才能与开发商进行交流、沟通。
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）1)在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；2)容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；3)容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；4)容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
容积率
容积率购房专用名词详解－什么是容积率容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
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• • 淘金山 • 北京上元 2.38 • 中旅国际公寓 •雍景城 • 金士柏山花园
中央悦城2.68
1.5
• 熙园 • 天鹅湖
1.1
• 城市高尔夫花园 1.5 • 香密湖1号1.4
•世纪城
• 文华府邸 • 东海岸
0.78
• 万科城
本报告是严格保密的。
当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整 体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率
容积率小于2.5 产品形式为高层+低密度 类别墅组合
本报告是严格保密的。
案例项目基本情况列表
项目
容积率 占地 建面
东莞世纪城 国际公馆
0.78 33.2万 25.8万
深圳万科 东海岸
0.8 26.8万 21.5万
上海久阳 深圳万科城 文华府邸
1.03 17.5万 18万 1.10 39.8万 43.8万
容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？
1、对容积率的极限计算
对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现 如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度
且正好满足日照间距）
此时，该地块的容积率计算公式：
i＝
S建 S地
＝
n· a· b· x a· b· x + a· m· (x-1)
毛利润
37800
毛利润
毛利率
16800
开发成本
土地费用 建安工程费 其他费用 210亩 280000 280000 70万/亩 1075 800
67200
14700 30100 22400
开发成本
土地费用 建安工程费 其他费用 210亩 168000 168000 70万/亩 1075 800
46200
14700 18060 13440
容积率
上海久阳文华府邸 0.96 2.5
深圳万科城 1.5 1.1
1.1 深圳东海岸
• 世纪城
0.78
其他参照 项目
0.8
5%
本报告是严格保密的。
30%
50%
高层占地比 （%）
容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体 社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明
容积率
2.5 其他参照 项目 天津天鹅湖 1.33
x 地块内住宅排
m = r· n· h
i＝
m b a
1 1 n r· h· x + b (x-1)
a 地块宽度/楼宽 b 住宅进深 m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数
当地块足够大，x >> x-1
h 住宅层高
i＝
1 1 n + r· h b
假定地块内部各楼座层数一致
2、影响i的因素分析
i＝
通过与项目条件相似案例研究为项目规划 提供借鉴
案例选取条件
选取案例
所选城市 选择项目 万科东海岸 万科城 熙园 深圳 宏发雍景城 中旅国际公馆 淘金山 中央悦城 香蜜湖1号 城市高尔夫花园 东莞 上海 北京 天津 中惠金士柏山花园 世纪城国际公馆 久阳文华府邸 上元 江胜天鹅湖
占地规模10-15万平米
小高层+多层混合社区
项目 锦绣江南 茵悦之生花园 阳光棕榈园
图示
容积率 占地 建面 产品形式
2.22 18万 40万 多层、小高层
1.80 6.3万 11.3万 多层、小高层
2.11 18.4万 39万 多层、小高层
本报告是严格保密的。
高层（小高层）+低密度类别墅社区
项目 中旅国际
北京上元
淘金山
地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率
3、研究层数与容积率的对应关系
那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？ ——东、西向住宅的大量出现 ——高层塔楼大量出现
——项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现
——地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破
纯高层（小高层）或纯多层社区
容积率<2.5
小高层+多层混合社区
高层（小高层）+低密度类别墅
本报告是严格保密的。
纯高层（小高层）社区
项目 水山缘 理想新城 翰岭院
图示
容积率
占地 建面 产品形式
1.97
9.9万 19.6万 小高层
2.5
6万 15万 小高层
2.17
7万 15.2万 高层
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
案例研究目的以及选取原则
案例研究目的：
确定项目的产品形式、产品比例、规划特点
选取案例原则：
占地规模相当 容积率与本项目接近或低于本项目 产品形式具有借鉴意义
本报告是严格保密的。
根据项目容积率和占地规模，通常可能出 现三种产品形式的组合方式
根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不 大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：
天津江胜 天鹅湖
1.30 10.5万 13.7万
深圳熙园
1.33 12.8万 15.4万
深圳 香蜜湖1号
1.40 9.4万 13.1万
项目
容积率
占地 建面
东莞城市 东莞中惠 深圳宏发 高尔夫花园 金士柏山花园 雍景城
1.50
12.3万 18.4万
深圳中旅 国际公馆
2.19
10.9万 24万
北京上元
2.38
1.5
东莞中惠 金士柏山花园 1.68
•
深圳淘金 山 2.5
1.1
深圳中央 悦城2.68
5%
本报告是严格保密的。
30%
40%
50%
高层占地比 （%）
更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间 感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向
容积率
2.5
项目容积率与社区空间性质的对应规律模型
← 位于城市道路南侧（或项目地块北边界）的住 宅经常可以利用城市道路用地来抵消日照限制， 实现建筑层数突破，从而提高整体容积率——这
种影响地块越小越明显。
4、总结：住宅设计中的节地（提高容积率） 措施 1
住宅单体设计：
——增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）
——降低层高（减少h) ——北退台或斜屋面（减少h） ——加大进深（增加b)
项目地块规划指标回顾
规划指标： 总占地面积14万平米， 可建设用地11.2万平米
地块现状：地块呈较 规则的四边形，地设用地， 地块1面积为80059平 米地块2面积为31950 平米 容积率<2.5
建筑密度<24%
绿化率>40% 总建筑面积28万平米
地块2
10.5万 25万
深圳淘金山
2.5
15.3万 49万
深圳 中央悦城
2.68
9.7万 26万
1.68
21.5万 45.3万
1.71
9.5万 16.3万
本报告是严格保密的。
A
B
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
研究内容二：社区整体规划与产品布局规律
本报告是严格保密的。
典型案例产品比例指标列表
↓ 以北京地区为例，板楼r取 1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。
不同方位间距折减系数
（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）
方位 折减系数
0◦~15 ◦ 1.0 L
15◦~30 ◦ 0.9 L
30◦~45 ◦ 0.8 L
45◦~60 ◦ 0.9 L
>60 ◦ 0.95 L
3、研究层数与容积率的对应关系
户数
绿化率 市场 卖点
49栋，2800户
40.8 标志性城市公寓
28栋
40 园林景观 26%
本报告是严格保密的。
12栋
57 18小高层、26层高 层 16.52%
23栋
40
31栋
-
高性价比健康生态智能 中式建筑，湖湘文 化，复合文化生态社区 化 30% -
11层板式小高层为主， 建筑形 辅以局部少量景观高 式 层 建筑 密度 23.9%
层数
3层以内 3层以内 3层以内 3~4层 4~5层 6~7层
小区容积率
≤0.3 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.2~2.0
小高层
中高层 高层
8~11层
12~18层 19~33层
1.6~2.2
2.2~2.8 2.8~4.5
容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？
1
1 n + r· h b 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后 面我们会研究两者之间的关系。 由此公式可以看出，提高 i 的常用手段：
增大 n
减少 r
降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地 块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言， r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进 而提高容积率。
对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。 以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则——
i＝
1 1 n + 0.35
n
4 6 12 18 26
i
1.67 1.92 2.33 2.47 2.58
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 5 10 15 20 25 30 35