浅谈国有土地上房屋征收评估要注意的事项

浅谈国有土地上房屋征收评估要注意的事项

发表时间：2018-12-03T11:21:47.173Z 来源：《建筑模拟》2018年第26期作者：华晴川

[导读] 随着城市规划的不断实施，城市改造建设进程的加快，国有土地上房屋的征收工作已成为城市建设过程中的一个重要环节。

华晴川

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摘要：随着城市规划的不断实施，城市改造建设进程的加快，国有土地上房屋的征收工作已成为城市建设过程中的一个重要环节。国有土地上房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，政府作为征收与补偿工作的主体，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，做到公平、公正、公开。

关键词：征收程序；征收评估；征收补偿

前言

现阶段，随着社会经济的不断发展，我国城市规划建设规模也随着不断扩大，政府征地现象日益频繁。一旦公共利益和私有财产不受侵犯与自愿原则相互间出现矛盾，就会产生各种法律纠纷。在此期间，拆迁补偿价格问题成为城市改造拆迁利益冲突的重要研究课题。拆迁者和被拆迁者都会从自己的利益出发来看待问题。这样，就很难达成共识。在拆迁的过程当中，利益争议主要在于难以就拆迁补偿问题达成有效共识。因此，对国有土地的房屋征收补偿问题进行研究具有重要的现实意义。

1严格遵循程序

1.1评估机构的选择程序

国务院和住房和城乡建设部的文件都要求评估机构由被征收人协调选择，而不是由政府指定，以确保住房补偿评估的公平性和客观性。评估机构由被征收人协商确定。协商不能在规定期限内达成协议的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则，或者采用抽签或其他随机方式，鉴定机构选定或者确定后，通常由房屋征收部门作为委托人，向鉴定机构颁发鉴定委托书，并与其房屋签订征收评估委托合同。

1.2项目征收程序

从项目的立项开始，取得发改部门的项目批准文件、规划部门的规划选址意见书、国土部门的用地预审意见书后，向政府提出国有土地上的房屋征收申请，到项目房屋征收补偿结算完结，是一个非常复杂地程序流程。其中的一些环节尤其严格，例如入户调查，未经登记的调查认定处理、评估机构的选定、房屋的评估流程、补偿方案的论证公示、所有材料的公示及送达有效性等等，有做不到位的，就会影响和损害了被征收人的知情权、选择权等；影响政府的相关决策，损害征收双方当事人的利益，对征收工作造成不利影响和后果。

1.3 征收评估程序

征收评估不同抵押等其它业务，其对程序的要求也相对严格。评估机构有效选定后，评估机构首先要请征收部门陪同，有效送达评估通知书，与被征收人预约评估时间；其次评估现场则需要房屋征收部门、产权人或是委托人陪同实地查勘并在查勘记录上签字或盖章确认，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况在评估报告中说明。被征收人不配合、不提供相关资料、拒绝入户评估的，须请公证机构及无利害关系的第三人见证进行外围公证评估，有关情况在评估报告中说明。

2 征收评估的工作要点

2.1 房屋基准价评估

征收评估除符合房地产估价规范外，还要执行《国有土地上房屋征收评估办法》，按该办法的评估技术路线实施评估。征收评估是批量评估，在项目中须根据项目具体情况评估基准价格，再根据基准价格对征收范围内的每一个被征收房屋按相应的标准进行评估修正。基准价格的评估是征收评估中最关键的事项。在基准价格的评估中，首先需关注标准房屋位置的设定，根据整个项目的范围，设定合理的位置；其次需关注评估方法的选择，根据能够调查取到的有效合理的数据选择合适的评估方法，有利于评估结果的合理性和客观性；最后需关注案例的调查选择，确保真实、有效，并能够将其价格进行标准化修正。基准价评估结果是整个项目评估的基础，是被征收人关注的焦点，也是最容易引发矛盾的节点，基准价评估结果的客观、公正性是整个征收评估的基础。

2.2 房屋权属材料收集分析

征收工作可以说是一项清理工作，需要进行改造的地块，一般基础设施落后、房屋较为破旧，地块上因房屋引起的社会矛盾、家庭矛盾、各种改制不完全、单位公房租赁等等历史遗留问题相对较多，房屋征收结束后，地块上所有的问题都随着房屋的拆除而基本解决清理结束。房屋基本上是一个家庭权重最大的资产，关系到切身利益的时候，矛盾就特别突出。征收评估过程中，对房屋权属的收集、调查、分析就显得特别重要，只有分析清楚、实事求是，才能做到公平公正，保证被征收双方当事人的权益，使老实人也不吃亏。

2.3 征收评估报告

征收评估报告由于其征收的特殊性，在征收评估价值时点的约定、评估目的、不同性质用途房屋的修正参数等方面，住建部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》作了明确规定：征收房屋评估价值时点为房屋征收决定公告之日，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。国有土地上房屋征收评估须按照征收评估办法规定的技术路线进行评估并出具评估报告。

2.4 廉洁自律

房屋征收补偿工作涉及到广大被征收人的切身利益，涉及到政府的公信力，要确保所有征收程序的合法合规性、评估补偿结果的公正客观性。要加强对征收工作人员有效的培训和监督。

3 征收评估的延展服务工作

3.1 补偿方案拟定

房屋征收补偿方案的制定关系到被征收人的补偿标准、关系到项目推进的顺利程度，关系到国有资金使用的合理性。评估机构是被征收人选定的评估机构，根据相关的政策文件标准，结合项目地块上的实际情况、被征收人的合理诉求，可协助房屋征收部门拟定项目的房

屋征收补偿方案。

3.2 社会稳定风险评估

根据相关文件精神，社会稳定风险评估应当贯穿于重大决策事项全过程。房屋征收与补偿是较为容易引起社会矛盾的工作，社会稳定风险评估是政府作出是否决定征收的重要参考。评估机构作为一个专业的评估机构，具有一定的专业优势，了解被征收人的真实诉求，可协助房屋征收部门做好社会稳定风险评估工作。

4 结束语

综上所述，国有土地上房屋征收与补偿是关乎征收主体与被征收人切身利益。因而，我国相关政府部门应当加大研究力度，提高对房屋征收补偿内涵特征的有效认识，加强对现阶段国有土地上房屋征收补偿中存在的主要问题进行深入分析，积极促进我国国有土地上房屋征收与补偿的顺利开展。

参考文献：

[1]李建峰. 国有土地上房屋征收与补偿若干问题研究［J］ . 黑龙江省政法管理干部学院学报，2018，11（06）：249－251。

[2]何学臣. 国有土地上房屋征收与补偿法律制度研究［J］ . 法制博览，2018，13（17）：238－239。

[3]刘忠．国有土地上房屋征收与补偿社会稳定风险评估体系研究［J］ . 法制博览，2018，11（06）：140－142。