天津时代奥城小区规划调研报告
天津时代奥城商业综合体定位报告-房地产
整体性操作
项目的操作建立在对城市、对区域、对客户、 对行业的深度理解基础上，通过整体性、系统 性操作，将招商、营运、销售密切配合整体 推进。
架构—项目成功的保障
市场
市场研究使我们深入理解市场和客户，准确把握项目的发展方向，形 成可复制的商业地产操作模式，积累稳定的投资者和经营合作伙伴
招商
招商是对于项目主题和业态划分的一种保障手段 招商先行，保证投资者回报 搭建全国化的招商平台 与强势品牌商家达成战略联盟 整合投融资资源，搭建资金平台
e 奥城国际区 | 奥城国际区專案| 产品分类
奥城时代shopping mall 奥城国际生态写字群 奥城国际酒店公寓 奥城国际酒店
理解客户
• 理解消费者 • 理解经营者 • 理解投资者
理解消费者
• 良好的购物氛围 • 良好的购物便利性 • 提供一站式的购物场所 • 提供人性化的服务
理解经营者
• 天津许多非传统商业区的商业发展逐步加 快，国际跨国零售商的进驻更带动了新区 的商业氛围，新的商业项目不断在远离传 统商圈的区域兴起，新商圈正在逐渐形成
理解区域
• 人文优势 • 交通优势 • 环境优势 • 政策优势 • 劣势分析 • 核心优势
人文优势
• 项目周边地区是高档住宅的聚集区， 有众多外籍人士居住，集中了天津180 片高档社区，汇集40万人的高端消费 群，形成一个具有庞大消费需求的空 间，另外与共建相配套的55万住宅区， 也为项目提供了固定的高端消费人群
C2——女性精品
• 1F：女性国际精品服装、淑女装 • 2F：珠宝、饰品、鞋帽、美容中心
C3——娱乐世界
• 全城最多厅的影城，多功能娱乐中心， 夜总会，深具影响力全系列娱乐主力， 动静结合，传统娱乐与现代娱乐的结合， 与 C6 区 的 吧 世 界 构 成 娱 乐 无 所 不 在 的 “乐天堂”
2008_城市新区大盘成功开发模式
极致产品
立面特色
创新户型
本报告是严格保密的。
天津时代奥城
项目特色：总建面100万平方米的国际化社区， 项目特色：总建面100万平方米的国际化社区， 100万平方米的国际化社区 集商务、商业、住宅、 集商务、商业、住宅、五星级酒店于一体
住宅55万平 住宅55万平 55
时代奥城为总建筑面积 100万平方米的国际化社 区 集商务、商业、住宅、 五星级酒店于一体 个人、城市与自然，生 态商务、高品质健康居住 和精品商业完美的相融
堆山公园 时代奥城 奥体中心 水上公园
本报告是严格保密的。
天津时代奥城
项目特征：通过极致化的产品打造， 项目特征：通过极致化的产品打造，突破平 台表现， 台表现，成功占领市场制高点
高低错落的规划，形式感极强； 超大规模水域 极致化营销展示，营销中心，步入式沙盘模型 流线型外观，突出整体建筑风格 楼体采用外檐嵌入式楼体灯光 简洁的色彩搭配，黄与灰 华美而明朗的水晶质感的超大落地窗 建筑外檐的灰与黄的绝色搭配 面积160平米-350平米 开间8米 南向开放大窗或角窗，起居室、主卧室均为向阳 单元底层设宽敞门厅
本报告是严格保密的。
北京沿海赛洛城
独特规划设计：营造开放、互动、 独特规划设计：营造开放、互动、交流的社 区环境， 区环境，体现城市生活氛围
斜穿过社区的景观轴成为联络各个院落的纽带，使不同的组 团之间能够相互交流；并成为从社区开放空间到半私密空间 的过渡。
社区开放空间 完全向人们开 放的部分， 放的部分，任 何人均可使用
战略
极致化产品打造与强势 营销， 营销，树立高端市场形 象，占领市场制高点
强势营销：营销中心、步入式沙盘
成交客户构成：城市高端客户，财富阶层， 成交客户构成：城市高端客户，财富阶层，自住为主
天津奥城市场研究报告
天津奥城市场研究报告一、引言天津奥城市场研究报告旨在深入了解天津奥城市场的运营状况、竞争环境和消费者需求，为企业发展提供参考和战略指导。
二、市场概述天津奥城位于天津市南开区，是一个集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的综合性商业运营中心。
该市场规模庞大，吸引了众多大型商家进驻，成为天津市重要的购物消费场所之一。
三、竞争环境1. 主要竞争对手：天津奥城周边存在多个商场和购物中心，如尚学路购物中心、天津奥体商城等，它们与天津奥城形成了一定的竞争格局。
2. 竞争优势分析：天津奥城以其独特的建筑风格、多元化的品牌组合和优质的服务，吸引了许多知名品牌入驻，形成了一定的差异化竞争优势。
四、消费者需求1. 购物需求：消费者对时尚、质量和价格的要求逐渐提高，他们希望在购物过程中享受到舒适和愉悦的体验。
2. 餐饮需求：消费者对餐饮的选择越来越注重多样性和个性化，并关注食品安全和营养健康。
3. 娱乐需求：消费者愿意在休闲时光中享受娱乐活动，如电影、KTV和游乐设施等。
五、市场运营状况1. 天津奥城的市场运营状况较好，吸引了大量消费者流量，并实现了良好的销售额。
2. 天津奥城的租赁情况稳定，主要品类店铺出租率较高。
3. 天津奥城的管理团队注重市场推广和宣传，通过各种促销活动和品牌合作吸引了更多消费者。
六、发展建议1. 进一步提升服务质量：通过培训员工、提供个性化服务和改善购物环境，提升消费者的购物体验。
2. 丰富品牌组合：积极吸引国内外知名品牌入驻，提供更多种类的商品选择。
3. 深化娱乐业态：增加娱乐设施和活动，在购物之余提供更多娱乐选择。
4. 加强数字化营销：借助社交媒体和移动应用程序等渠道，提升品牌知名度和消费者互动。
七、结论天津奥城作为天津市重要的购物消费场所之一，具备良好的市场运营状况和竞争优势。
通过进一步满足消费者需求、加强服务质量和数字化营销，天津奥城有望实现更大规模的发展和壮大。
企业在进入天津奥城市场时，务必制定合适的运营策略和市场推广方案，以应对激烈的竞争环境。
融创时代奥城调研报告
融创时代奥城调研报告融创时代奥城调研报告一、调研背景近年来，房地产行业飞速发展，不断涌现出新的楼盘项目。
作为其中的一员，融创时代奥城引起了市场的广泛关注。
为了更好地了解该项目的发展前景和影响因素，我们进行了此次调研。
二、调研内容1.项目概况融创时代奥城位于中国某大城市的中心商务区，总建筑面积约为XX平方米，由多座高层建筑和商业配套组成。
项目规划中包括住宅、商业、办公、公共服务等各类功能，力求打造一个全能综合体。
2.市场需求调研中我们了解到，该城市的房地产市场持续火爆，需求旺盛。
作为新兴项目，融创时代奥城正好满足了人们的需求，尤其是家庭和年轻白领之间的需求。
可容纳多种类型的住宅产品，以及丰富的商业配套，符合了市场的多元化需求。
3.竞争分析通过对周边区域类似项目的调研，我们发现融创时代奥城相对来说优势明显。
首先，该项目的地理位置极佳，靠近城市的核心商圈，交通便利。
其次，开发商融创地产具备强大的开发和服务能力，对项目的规划和设计也非常用心。
最后，项目的配套设施齐全，满足了市场多样化的需求。
4.投资潜力考虑到该城市的发展前景以及房地产市场的需求，我们对融创时代奥城的投资潜力持乐观态度。
首先，项目所在地区的土地稀缺，再加上地段优越，使得项目未来的升值空间可观；其次，该项目周边配套完善，商业氛围浓厚，有助于提高项目的吸引力和市场竞争力。
三、结论与建议融创时代奥城是一个有潜力的项目，具备良好的发展前景。
通过调研我们发现，该项目具有地理位置优越、配套设施齐全、开发商实力强大等优势。
此外，由于该城市房地产市场需求旺盛，预计未来该项目将迎来更多的购房者和租户。
根据调研结果，我们对融创时代奥城的发展提出以下建议：一是加大市场宣传力度，提高项目的知名度和影响力；二是进一步完善项目的配套设施，以满足不同人群的需求；三是积极与当地政府合作，争取更多的政策支持和资源保障。
综上所述，融创时代奥城作为新兴项目，具备良好的发展潜力和竞争优势。
天津某房地产项目地块分析报告1
大寺王村项目（394亩）发展报告发展部2005年8月目录一、区域背景（一）西青区概况（二）大寺镇概况二、房地产市场分析（一）天津市房地产市场分析（二）区域房地产市场分析三、项目概况（一）项目基本情况（二）地块评价四、项目定位（一）项目定位的思考（二）项目操作建议（三）项目定位五、项目产品描述（一）规划描述（二）建筑描述（三）外檐风格选择（四）景观描述六、项目收益分析(一) 成本分析（二）方案对比分析（三）现金流分析附件1：典型项目分析1附件2：典型项目分析2附件3：选定方案成本测算表附件4：方案二成本测算表附件5：方案三成本测算表附件6：选定方案现金流量表一、区域背景（一）西青区概况1、区位介绍西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。
南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。
2、交通网络西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。
经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。
京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。
3、行政划分及人口资源西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。
全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。
4、经济状况近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。
于家堡项目(双子座)地块价值研判
于家堡项目地块价值研判目录一、本地块区域优势 (3)（一）本地块区位 (3)（二）天津市的发展前景 (3)（三）滨海新区发展 (4)1、滨海新区概况 (4)2、滨海新区城市地位 (4)3、滨海新区功能分区 (5)二、于家堡简介 (6)1、地理位置 (6)2、功能定位 (7)3、整体规划 (7)4、起步区（一期）建设情况 (7)5、配套情况 (8)6、发展前景分析 (9)三、响螺湾典型参考项目分析 (9)（一）参考区域选取依据 (9)（二）响螺湾内重点项目分析 (10)1、旷世国际 (10)2、浙商大厦 (10)3、滨海华贸中心 (11)四、本项目条件分析 (11)（一）地块规划条件 (11)（二）项目SWOT分析 (12)（三）本项目规划建议 (13)五、双子座与三子座优劣势对比分析 (13)一、本地块区域优势（一）本地块区位本项目地块位于天津市滨海新区九大功能区之一的的于家堡金融区内，区位较好。
天津市和滨海新区的快速发展为本项目创造了良好的发展环境和机会。
本项目地块距天津市区、北京、天津港口交通非常便捷，距北京140公里，京津城际铁路45分钟可到达；距天津市区45公里，津滨城际轻轨40分钟，京津城际铁路20分钟可到达；距天津机场38公里；距离天津港5公里。
（二）天津市的发展前景天津是环渤海地区经济中心，也是北方经济中心，既具备天然的区位优势、港口优势、资源优势、产业优势，又是一个高度开放的城市，具有开放的优势。
这些优势使天津具备了为环渤海地区的经济合作与发展发挥服务与协调功能的基本条件，符合新形势下对经济中心的新要求。
中国的区域经济发展正在加速，呈现东中西部竞相发展的态势，继珠江三角洲、长江三角洲之后同日韩隔海相望的环渤海地区正在成为中国经济新的增长极。
环渤海地区最大的优势，就是聚集了北京、天津、大连、青岛等一大批城市群。
而天津作为环渤海地区的核心地带，其经济地位和各项功能正日益完善。
未来的天津，必将成为“第三增长极”中的增长极。
天津别墅市场调研报告共54页文档
红区
蓝区
黄区
中天首府——户型解析（1）
G户型（203.35平米）：
首层
二层
三层
中天首府——户型解析（2）
J户型（211.22平米）：
首层
二层
三层
中天首府——户型解析（3）
L户型（215.24平米）：
首层
二层
三层
中天首府——实景照片
中天首府——实景照片
二、项目价值排序
各项目产品比较
比较指标 地理位置25％
项目简介：
中天首府坐拥奥体、水上和梅江富人 区三重地缘价值，拥有便利的城市关系， 属于天津市日益稀缺的城市别墅。项目整 体别墅规划，呈现U型半围合之势，北高南 低的错落布局，层次分明。南侧“护城” 丰产河，与首府建筑规划巧妙的融合，总 体形成“背山面水”的风水绝佳组合。同 时15－35m楼间距，日照、通风、私密性 均得到充分保障；独立车位于城市中显得 更加稀缺。同时，设计师充分考虑日常生 活轨迹的各种情形，特别注重对采光、通 风及视野的要求。而且每处空间都力求体 贴新贵一族生活细节。
产品打分表 万科霞光道5号 90 90 90 90 90 2250 70 80 80 100 70 50 0 95 100 1480 50 0 70 460 100 70 90 100
招商钻石山 80 80 80 80 70
1960 70 80 80 70 70 80 0 95 70
1540 70 0 70 560 90 70 90 70
总价350万-750万/套
荷兰墅——总平面
一期
二期
荷兰墅——户型解析（1）
F户型（244平米）：
荷兰墅——户型解析（2）
H户型（257平米） ：
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
天津时代奥城格调春天
本次调研的小区是天津时代奥城。
它位于天津市区西南部，地处南开区水上板块。
时代奥城结合水上公园、体育馆、天塔、周邓纪念馆等大型公共设施，成为在天津市不可替代的区域性文化中心区域。
时代奥城小区下面是我对时代奥城小区公共服务设施方面的调研，分以下内容进行分析（1）时代奥城居住区中，常见的公共服务设施类型，它们分布情况及原因：1、交通设施小区交通设施是保证小区正常生活和活动的重要设施。
时代奥城社区交通设施有许多体现了人性关怀和人为秩序，使整个小区社区生活更加有序便捷。
第一、采用地下停车场，可以增加社区的有效使用及实用面积，使小区有更多的绿地空间和道路空间供人们进行正常的行走及疏导。
第二、增加了邻里交流空间。
在生活节奏日益加快的大都市，适当增加小区的行走空间，可以加大邻里交流的空间，可以使小区生活融洽，避免邻里陌生现象，缩短人与人的距离。
第三、在小区内部出入口附近设置临时地面机动车停车，可以位供外来人员临时使用，服务更加细致，便于对外来人员和车辆的管理。
第四、在小区交通设施的其他细节方面，也做到细致入微。
比如在小区的路口转弯处，设倒车镜，加强防护意识，提高小区安全性，体现人文关怀。
地下停车口交流空间（亭子）2、休闲娱乐设施首先奥城会馆，来满足小区居民的日常生活。
奥城会馆设计成地下形式，而且形成地下广场，供人们休息、交流、读书等。
奥城社区还设置座椅。
公共座椅的设计是结合楼宇，围绕着小区景观树展开，这样可以保护树木和供人休息的双重功能，并且在夏季给人带来绿荫下的片片凉意。
也有的座椅是结合小区雕塑展开，形成小区内的人文景观，走近了也可以坐下来休息，满足游人短暂休息的需要。
通过不同的形式来满足人们的需求。
3信息设施在时代奥城小区中，楼区的建筑标识、小区的道路导向标识、社区中的公共场所的标识，都有系统的标识辅助。
方便人们在社区中辨别方向及迅速找到最快的路径。
并且在小区主入口处有总平面图，对建筑及内部的功能分区进行导向。
2019天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告-文档资料
2009年12月
目录 Contents
第一部分、天津公寓市场概述 第二部分、酒店式公寓运营及案例分析 第三部分、项目本体条件分析 第四部分、项目发展机会初步分析
第2页
天津公寓市场概述
第3页
公寓市场概况
公寓分布
目前，天津市中心城区公寓
海河金湾
君临天下
津门津塔
物业服务
基本服务+有偿服务 基本服务+有偿服务 基本服务
会所设施
与酒店共享 会所及其他配套 与酒店共享 五星级会所配套 有，但未规划用途
周边生活配套
地处滨江道商业区，生活配套齐全且档次较高 地处滨江道商业区，生活配套齐全且档次较高 海河景观带，小白楼商圈环绕，生活配套设施齐全 滨江道、海光寺辐射区域，医疗、教育资源丰富， 生活配套齐全 涉外居住区，自然景观资源出众，生活配套主要依 托于项目自身配套商业 教育，医疗等生活配套设施完善；地铁1、2号线交 汇 鞍山道生熟生活配套，但档次较低，商贸人群集中 ，交通便利 滨江道商业区和海光寺商务区双重覆盖，生活配套 齐全且档次较高
金茂现场
时代奥城国际 公寓 金盛国际 科贸时代公寓 假日国际
金豪物业
融创物业 陆家嘴物业 荣辉物业 人文物业
2
2.2 2.2 2.4 2.6-2.8
基本服务
基本服务 基本服务 基本服务 待定
游泳池，健身房等
SPA休闲会所 无 无 无
物业服务方面，类服务式公寓均以高级物管公司+高标准配套设施模式操作，普通酒店式公寓操作模式与类服务式 公寓相近，但档次稍低，多数类白领公寓操作模式为普通物管+基本物业服务，配套设施较少； 类服务式公寓更注重周边配套档次，普通酒店式公寓更注重周边商贸人流集中度，类白领公寓更看重周边配套成熟 度及交通便捷性。
奥林匹克花园售楼中心布置与规划建议
奥林匹克花园售楼中心布置与规划建议-规划设计一、规划建议-规划设计售楼中心背景1.1项目定位与背景项目的定位为高档次。
泉洲的位置处于福建，很多民营企业快速发展起来，人均收入高，很多设施以及现代化，城市中心属于中等规模。
城市环境很好，当地人群习惯生活于舒适的生活环境中。
售楼中心的现代化、国际化是必要的。
1.2项目目标人群、项目目标人群主要是高收入的民营企业家，民营企业家对于高品质的服务有比较高的需要，建议采用高级品质、国际化的服务。
1.3项目整体形象泉洲城市GDP很高，资本发展较好的人群较多，有绝对购买能力。
项目整体形象应该定位于一种高姿态的状态来进行。
尤其在售楼中心，这里是客户对于房产的直观的第一印象。
二、规划建议-规划设计售楼中心整体定位泉洲奥林匹克花园售楼中心，可以从外部、内部以及服务三个方面来定位。
、2.1外部定位外部整体形象是消费者对销售中心的第一印象，形象效果应尤为重视，包括小景观设计，行走路线设计，停车场位置与环境设计，广告牌设计。
建议小景观设计风格与整体格调一致，顾客的外部行进路线的考虑与小景观结合，充分利用资源，以及照顾顾客的舒适度。
因客户属于高消费群体，建议考虑停车场位置与售楼中心的距离，不宜过远或过近，包括停车场环境也建议考虑，广告牌应当醒目，但是不突兀,与整体环境融为一体。
2.2内部定位售楼中心内部定位的首先感觉高档，行走路线的安排，电话销售与销售之间距离的把握。
办公中心与实际销售地点距离的安排。
建议根据客户个人习惯的不同设计抽烟区。
2.3服务售楼中心的服务应该是重中之重，对销售人员的培训作为重点，对于接待客户，行走路线，客户心理分析，客户分级系统的估算，对客户使用语言应当有严格规定，根据售楼中心房屋安排以及服务，应该培训抽烟，茶道等礼仪，注意尊重当地生活习惯。
三、规划建议-规划设计售楼中心硬件布置建议售楼中心硬件布置应包括整体效果的安排，材料与家具的选择，销售点与销售点之间的距离安排，顾客行走路线的安排，售楼中心人工光源与自然光源的考虑，附加设施的装修与位置（洗手间、抽烟区等），音响效果以及音乐的选择。
天津时代奥城规划设计
天津时代奥城规划设计作者单位：AAI国际建筑师事务所（上海 · 200031）收稿日期：2006-11-30■ 庄 严 ■ Zhuang Yan天津是北京奥运会的协办城市，奥运会场及其配套设施的建设对于城市发展产生重大影响，奥林匹克中心配套区项目的设计也因“奥运光环”而倍受瞩目。
2003年7月，笔者参与了天津奥林匹克中心配套项目的设计工作，与当地政府部门、开发商共同努力，成功创作了具有广泛影响的作品——天津时代奥城。
一、理念生成1．打造高品质居住区由于项目毗邻奥林匹克中心竞技区，且开发定位为“国际化水准的综合生态商务区和天津的新功能中心”，因此在设计中，建筑师强调发掘更具延展性的住宅价值，致力于创造更具发展空间的产品，以全新的理念和人性化的设计打造顶级居住、生态商务、精品商业三位一体的城市副中心区，创造人与自然、建筑和谐共生、可持续发展的居住环境。
通过建设具有标志性意义的大型都市建筑群，打造奥运配套项目中的典范，使之成为向世界展示天津形象的窗口。
2．从城市设计的角度把握理念项目位于天津市南开区，由凌宾路、水上西路、凌西路、宾水西道共同围合。
北侧与风景秀丽的水上公园隔路相望，西侧紧邻堆山公园，东侧与奥林匹克中心竞技区相毗邻。
极佳的地理位置、良好的周边环境、相对成熟的区域配套成为本项目最为明显的优势。
设计师充分考虑项目的建设规模、自然环境和用地性质，从城市设计的角度出发，采用“社会生态主义”的总体规划理念，通过建筑、空间和人共同构成现代城市，并在此基础上强调以人为本的设计哲学思想。
二、空间组织1．城市空间轴线为强化项目作为新城市中心的功能和地位，建筑师在空间组织中强调城市感，使建筑群与整个城市形成空间和轴线上的呼应。
项目规划确定了两条轴线：一条是基地与天津城市标志——天塔的空间轴线；另一条是与奥林匹克竞技区的空间轴线。
2．框架结构居住区由于地块形状的限制自然划分成邻近滨水西道的北区和邻近凌西路的南区，建筑组团的空间组织根据整座城市南北向为主的建筑格局来确定。
天津奥城市场研究报告综合
定性研究座谈会8组，包括： 核心商圈消费者4组（核心商圈的定义为以该开发项目为中 心的1公里范围内商圈） 次要商圈消费者4组（次要商圈的定义为以该开发项目为中 心的1公里以外，2公里以内的商圈）
定量电话访问500样本，在以该开发项目为中心的2公里商圈范 围内进行居民电话随机抽样访问
家用住宅：
市郊别墅 “年纪大一些，40/50岁以上” “高层次的，教授、私企老板” “不喜欢被外界打扰、爱安静” “重视空气、环境，回归自然” “平和、与世无争、性情淡泊” “生活节奏慢” “保守、传统、知足”
与时代脉搏贴近，不安于现有经济 状况，是为将来积极打拼、如日中
天的一群，说服购买的能力最强
项目背景
天津融创奥城投资有限公司计划在比邻奥运分会场（东临凌宾路、 西临水上西路、南临凌西道、北临滨水西道）的区域，开发一个集商 业、娱乐、住宅、办公为一体的大型综合房产项目。 房产开发商在项目建设过程中，认为有必要针对消费者进行一次专 业的市场研究，故邀请联恒市场研究有限公司参与此次合作。
PAGE 13
研究结论--天津奥城配套高档住宅的目标客户形象
根据本次定性研究，我们发现： 天津市非主流业主，具有现代意识的职业成功人士； 主要特征--
有知识，接受现代生活观念； 个性张扬，希望成为同类消费者眼中的榜样； 视野够宽，喜欢突破本土传统观念的局限； 有极强的事业心，具有独立判断事物的能力； 野心勃勃，俯瞰世界，对事业/家庭的把握充满信心； 对于生活中的流行有足够的关注，追求与众不同的生
定性研究深度访谈16组 被访者家庭年收入30万人民币以上；
PAGE 2
研究发现--影响被访者选择房产的主要因素
在未提示情况下，被访者主动提及的“选择房产时主要考虑的因素”：
天津时代奥城格调春天
本次调研的小区是天津时代奥城。
它位于天津市区西南部，地处南开区水上板块。
时代奥城结合水上公园、体育馆、天塔、周邓纪念馆等大型公共设施，成为在天津市不可替代的区域性文化中心区域。
时代奥城小区下面是我对时代奥城小区公共服务设施方面的调研，分以下内容进行分析（1）时代奥城居住区中，常见的公共服务设施类型，它们分布情况及原因：1、交通设施小区交通设施是保证小区正常生活和活动的重要设施。
时代奥城社区交通设施有许多体现了人性关怀和人为秩序，使整个小区社区生活更加有序便捷。
第一、采用地下停车场，可以增加社区的有效使用及实用面积，使小区有更多的绿地空间和道路空间供人们进行正常的行走及疏导。
第二、增加了邻里交流空间。
在生活节奏日益加快的大都市，适当增加小区的行走空间，可以加大邻里交流的空间，可以使小区生活融洽，避免邻里陌生现象，缩短人与人的距离。
第三、在小区内部出入口附近设置临时地面机动车停车，可以位供外来人员临时使用，服务更加细致，便于对外来人员和车辆的管理。
第四、在小区交通设施的其他细节方面，也做到细致入微。
比如在小区的路口转弯处，设倒车镜，加强防护意识，提高小区安全性，体现人文关怀。
地下停车口交流空间（亭子）2、休闲娱乐设施首先奥城会馆，来满足小区居民的日常生活。
奥城会馆设计成地下形式，而且形成地下广场，供人们休息、交流、读书等。
奥城社区还设置座椅。
公共座椅的设计是结合楼宇，围绕着小区景观树展开，这样可以保护树木和供人休息的双重功能，并且在夏季给人带来绿荫下的片片凉意。
也有的座椅是结合小区雕塑展开，形成小区内的人文景观，走近了也可以坐下来休息，满足游人短暂休息的需要。
通过不同的形式来满足人们的需求。
3信息设施在时代奥城小区中，楼区的建筑标识、小区的道路导向标识、社区中的公共场所的标识，都有系统的标识辅助。
方便人们在社区中辨别方向及迅速找到最快的路径。
并且在小区主入口处有总平面图，对建筑及内部的功能分区进行导向。
天津市住区规划调研报告
住区规划调研报告一、调研目的了解我国住房制度，居住现状和居住标准。
针对新旧社区的居住环境、风貌特色、交通等问题进行科学、系统的分析。
搜集现状基础资料和相关背景资料。
调查小区居民的户外活动的行为规律及小区人口规模。
对小区及小区道路交通系统规划进行调查。
调查居住小区的住宅类型及住宅组群布局。
并调查小区内的公共建筑的内容、规模和规划布局方式。
最后是了解小区的绿地规划系统和景观系统规划设计，并为这次住区设计采集资料。
关键词：城市观、住区规划、城市设计、城市肌理、空间形态、景观绿地引言：居住区是构成城市的有机组成部分，也是一个城市和社会的缩影，其规划与建设水平，反映着居民在生活和文化上的追求，关系到城市的面貌，是社会物质文明和精神文明发展的主要标志。
同时住区是城市基本的空间组成要素之一，不仅住区的布局和规模是城市空间结构的重要决定因素,而且住区居住生活从内容上也影响着城市的发展和兴衰。
因此,住区与城市之间存在着相互交融、相互支撑的关系。
1 .城市空间要素的前期调研分析这次基地选址位于天津市南开区原仁恒置地广场，北邻古文化街，东邻海河,从上图黑白图底关系中可以看出，基地位置的可识别性很高，必定会成为沿海河景观建筑的一部分，因此居住区中城市观的体现至关重要。
居住区中的城市观的空间组合及体量处理，对于该理念，可以从美国建筑师的查尔斯的一些认识中得到启发。
他指出，我们试图或者正在做的是将部分空间从不阶段的空间中抽取出来，然后独自成为一个领域。
他的理念很好地说明了人与居住环境之间和睦的重要程度以及内部群体组合的一致性。
另外，彭一刚先生也指出，群体组合同意的途径。
即基于对称的统一、基于轴线的引导的统一、基于向心而达到一致性、基于地理位置达到统一、在建筑形式与风格中达到统一。
图为基地周边海河沿线的城市天际线关系，处于对海河沿线景观的保护，市政府对海河沿线的建筑高度有所限制。
但是，前期对这块地的调研发现，仁恒置地住宅区建筑高度与容积率都较高，与城市规划不相符，因此这次选址这块地,希望通过对该地的重新设计，营造出与海河沿线相呼应的居住区设计。
时代奥城营销二次方_从奥运概念到滨海新区
中国房地产报/2006年/3月/20日/第024版专题时代奥城营销二次方：从奥运概念到滨海新区本报记者荆宝洁曾经以17.5亿的天价，成为当年天津拍卖价格最高“地王”的时代奥城，在2005年完成了16亿的销售业绩。
业内认为时代奥城“凭借其综合的业态组合、前瞻的建筑规划和全方位的建筑功能，将城市全部功能汇集，成为一个迅速崛起的国际都会中心，将天津的城市功能引领到一个全新的阶段。
”不过，当媒体还在对时代奥城成功运用“奥运经济”概念津津乐道的时候，天津融创奥城投资有限公司营销总监方轶却把更远的目光放在了滨海新区。
方轶认为奥运会马上临近，可作的文章相对较小，而环渤海经济圈的崛起，滨海新区是发展核心地带。
这个从拿地初始就倍受关注的项目，在政府力量和区域经济发展的推动下，究竟会走向怎样的未来？土地：当年的“明星”地块时间追溯到2003年8月，天津奥林匹克竞技中心配套区土地以17.5亿在天津落槌。
该地块位于南开区凌西道北侧，宾水西道南侧。
地块的东侧是体育中心，西侧是堆山公园。
土地总面积为690亩，是奥运场馆的直接配套区域。
这个项目土地规模大、公共建筑比例大、业态繁杂，全部建筑要求在2007年6月完成，并要求开发商在十几天内的竞标时间中拿出方案。
这对开发商是一个很大的考验。
最终顺驰投资集团有限公司、天津市信托投资有限公司、天津日报报业集团组成的投标联合体在角逐中胜出，所投商务标和方案标均为第一名，报价高出底价3亿元。
信托公司以股权合作的形式介入房地产开发成为当年媒体热炒的话题。
随后，由这几家公司联合组建的天津融创奥城投资有限公司在2004年1月宣布，斥资60亿打造功能全面升级的100万平方米国际都会中心——时代奥城。
在评价这块地时，融创奥城副总经理杨东表示，“由于奥运场馆、道路建设的资金将由土地收益取得，对开发商土地付款要求比较高，周期也比较紧。
”据了解，该地块作为天津奥林匹克中心的配套建设项目用地，在投标价格、资信、规划方案、资金保证程度等方面有均特殊要求。
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天津时代奥城小区规划调研报告
————规划乙班胡魁
3007206097
纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。
为了更全面的了解小区规划的实例，我们小组踏上了时代奥城的调研之路。
天津作为2008年北京奥运会的协办城市，奥体中心被列为重建设项目，天津计划在城市南部建设包括6万人体育场在内的一大批具有国际标准的奥运比赛竞技场馆。
作为奥体中心的配套设施，在紧邻的区内将建设一大批公共建筑，包括五星级的商务酒店、奥体配套的商业设施、餐饮娱乐设施、国际标准的写字楼、涉外公寓，以及供奥运新闻报道的国际会展中心和新闻中心，因此时代奥城地块作为配套设施的一个重要部分，有望成长为天津市的又一重要的中心地区，而比肩时代的国际化建筑群，即将成为我们这个城市的全新地标。
时代奥城多种功能活动场地的豪华酒店会所，引领着时代生活的多元化发展趋势，成为天津最为璇霓璀璨的身份领地，领衔天津。
而且诸多时尚元素已经先期进驻。
酒店会所位于小区中央主题景观绿地地下，由会展空间、休闲空间及健身游泳空间三大块组成，结北侧的下沉式广场及南侧的叠泉瀑布自然景观，共同营造出独具个性特征的崭新社区公建形式，时刻折射着现代都会的高尚文明。
商务办公与商业复布置，相互支撑并提高品质。
商业为住宅、写字楼、公寓和酒店客户提供完善的购物、餐饮、娱乐等服务；住宅、商务、公寓、酒店又反过来为商业提供必需的大量的日间和夜间人流，写字楼为公寓、酒店提供稳定的客源，公寓和酒店为商务人士提供高档、便捷的居住环境，商业又通过整体的高品质经营提升整个项目品质和汇聚
力。
多种产品相互支撑，又相互影响，构成时代奥城完整的新国际都市生活。
我们在小区中看到许多小孩子，挺他们说话才知道基本都是韩国人，虽然让人疑惑吧，但奥城的确达到了他打造国际化小区的目的，并将其很好的融入到周围环境里面。
奥城设施完善，环境处理精致美观，而且处于市中心地段，属于高级别的小区，然而我们也在其中发现了许多不足和需要解决得问题，比如车位设置过少，少量细节部分做工比较潦草等，这些在PPT里面都给出了消息描述并提出了我们探讨的解决方法。
这次调研让我学到了很多在课堂上不能理解的知识，并让我加深了对小区规划的理解，相信今后我们会越来越多的了解规划，传承规划。