天津大悦城经营定位报告(组合版)

突出小业态
局部亮点、拉动目的性消费，如传统百货优势业态:化妆品、鞋区、内衣、 运动、儿童、床品等；
利用项目主题分区，动线组织
特色街区有效实现大规模购物中心的主题分区，有利于形成层次清晰、动线 明确的消费氛围；
2
2.6
经营定位
经营亮点-主题街区
户外
潮流 （3）天津最全业态的购物中心 （4）天津最全、最新集合店的组合
14
2
经营定位
2.3 主力业态及品类
缤纷活力之城
餐饮
国际 名品
集合店
集成店
服装服饰
餐饮 娱乐
国际品牌
运动 儿童
国际时尚青年城 服装
服饰
休闲 配套
2
经营定位
2.4 规划策略
布局
业态
品牌组合
• 大悦城共性品牌60%， 天津市场畅销20%，首 次进津品牌20% • 提升天津弱势品类的组 合。 • 加大餐饮、娱乐占比， 遍布每个楼层
2
经营定位
[主题街区规划] 3 F4
1、超强的人流人气 和留客能力，活动 影响力
2、创新主题理念 和时尚设计，完善 娱乐业态和补充功 能板块
3、绚烂天穹
4、时尚T台
最时尚的主题KTV/最绚烂的天穹T 台
2
经营定位
[主题街区规划] 3
F4
1、T台镶嵌在地面内，有地面灯光，可变幻颜色 2、中间穹顶圆形部分，彩色玻璃拼花，两侧保持透明原 状 4、街区内局部设置水景小品
（5）提升弱势业态
（6）新品牌的引入 设计师 （7）后期运营和推广活动的策划
皮具
内衣
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区

关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感
B地块
2
经营定位
2.6
特色街区 经营亮点-主题街区
F1光影连廊
F1酒吧街
1 1 91 2 0
1 1 7 1 1 1
F4炫动广场
F4梦幻时空
F1酒吧街汇聚情调酒吧、休闲美食、喷泉广 场，通过室外音乐会、街舞大赛、街头艺术、 时尚派对等活动成为大悦城时尚与潮流的标志 空间。
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
酒吧街 露台、景观、小品、灯饰营造浪漫意境
1、温馨浪漫的灯饰 2、造型独特的小品 3、自然绿色的景观 4、自由惬意的露台空间
2
2.6
经营定位
经营亮点-主题街区
（1）电子、数码科技运用
2
经营定位
3条主题街
超立体感 的垂直分布
区域特 色分明
F4:正餐、特色餐 饮、休闲餐饮
KTV/影剧院/电玩 /冰场 B地块
C地块
F2/F3/F4:中庭休闲 餐饮、咖啡、甜 品、水吧 B1:快餐、休闲食 品、地方物产及保 健品、生活配套
2
经营定位
2.6
• 根据动线，合理布局 • 合理安排主力店落位 • 加大纵向客流拉动性 • 店铺角落处理 • 主辅动线互动
带动人气和体验业态 ：KTV、电玩，健身、 影院等业态 增加聚人气的项目： BABYBOSS、OLE 体现主题定位的主力 店，集成店的引入。
2
经营定位
2.5
建筑亮点
2
经营定位
购物中心主题街区的作用：
B
C
天津
滨江道商圈 王府井商圈 南京路商圈
老城厢商圈 西单商圈 徐家汇商圈
D
对比一线城市商业中心发展趋 势，老城厢厚积薄发，未来光 明。
北京 上海
1
天津市场分析
1.4 消费市场分析
天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市 中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
庆典广场光影连廊 光影连廊——地标小品和绚烂灯饰
F1之间的服装街作为B/C地块的纽带，以缤纷和绚 烂的灯饰、小品来营造大悦城的精神地标。两侧店 铺包括连廊应通透夺目，地面上空可以灯带营造繁 星效果，路口可树立造型夸张，震撼视觉的标志灯 饰小品。
2
2.6 连廊
来自百度文库
经营定位
高端
友谊
海信 伊势丹
伊势丹
2、大型百货商场逐步向一站
式购物升级，传统百货谋求升 级，综合业态、购物氛围、服 务意识不断提升。 3、大众型商业竞争激烈，市 场表现平平；中高端市场消费 尚未形成规模，但相对稳定并 有小幅提升；
百盛 远东
传统
友谊 新世 新天 界百 地 货
国际 津乐 商场 汇 乐宾
大众
5亿元 新世 时尚 百盛 界百 乐宾 4亿元 货 津乐 汇 远东 3亿元 米莱 大众型消费市场争夺异常激烈，中 欧
米莱 欧
海信
高端消费相对较为稳定。
共计11家
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
天津在建项目 天津市场迈入“综合体时代”，新项目的供应，“加速商圈形成” 。 老城厢综合商圈
陆家嘴广场 水游城
3KM
铜锣湾 金盛国际 大悦城 仁恒海河广场
小白楼及海河沿线商圈
河东万达广场
津门津塔 恒隆广场 天河城 嘉里中心 现代城二期 SOGO百货 伊势丹百货 天津中心 和黄大都 会广场 海信广场 中信南站项目 中粮六纬路项 目
B1
2
经营定位
[主题街区规划] 2 B1
物产区
休闲食品区
说明：商户承租区域内包柱，可让其自行设计装修，实现个性化效果； 公共区域内包柱风格统一。
说明： 1、天花主体不吊顶，进行喷涂颜色，以吊筋用于悬挂各种造型的灯具 2、隔断墙由甲方统一制作并安装，统一货柜高度建议为1 -1.2米之间 3、厨房区域采用玻璃通透式到顶的装修风格，既能满足卫生防疫要求，又可节省空间局部还可以张贴厂商的LOGO用于宣传
1
天津市场分析
1.5 客户分析
品牌商对大悦城的认识 近似等于西单大悦城
大悦城是年轻时尚潮流 前卫的代名词
天津市场急需集零 售餐饮娱乐于一体 的shopping mall
品牌商 —大悦城，年 轻、时尚、潮 流的代名词
天津大悦城经营定位报告
1 天津市场分析
商业环境
小结
传统百货为主导，缺乏领军型商业体。
经营亮点-主题街区
1个美食街
• 1个特色街
B地块地下一层、以地方特色美食为 题集合商品，配合装修风格，打造特 色街。80米长度，近20家店铺。
1个酒吧街
• 1个酒吧街
利用住宅配套区域与购物中心合理 打造主题酒吧街。110米长度，近15 家商铺。
2
经营定位
[主题街区规划] 1 F1餐厅酒吧+娱乐型酒吧+广场
100% 80% 60% 40% 20% 0% 11 45 51 18 29 124 71 28 47 128 63 16 32 69 24 3 13 17 5 0 3 4 1 0 11 10 0
26-35岁是消费的主 流，集时尚、品味一 体的社会新锐人群。
单次花费集中于200500元，与消费者收入 成正比例增长关系。
项目 名称 仁恒海河广场 恒隆地产 占地面积 （㎡） 95277 44000 物业 类型 商业、写字楼、 住宅/公寓 商业
恒隆广场
天津中心 商业理念先进， 业态规划综合、 合理 水游城
模，业态关联度高 津湾广场 中信南站项目 红星国际购物中心 金地国际广场
仁恒海河广场 嘉里中心 和记黄埔 陆家嘴广场
天津市场分析总结
发展趋势
天津即将迈入“综合体时代”，体量大、功能全、品牌丰 富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势！
消费客群
26-35岁的城市新贵/中产家庭，18-25岁的时尚达人成为主 要消费力，并呈现出消费年轻化时尚化倾向
综上，天津大悦城要做定位鲜明、精准的购物中心！
天津大悦城经营定位报告
经营定位
F1酒吧街汇聚情调酒吧、休闲美 食、喷泉广场，通过室外音乐会、街 舞大赛、街头艺术、时尚派对、极限 运动等活动成为大悦城时尚与潮流的 标志空间。
2
经营定位
[主题街区规划]
1F1 餐厅酒吧+娱乐型酒吧+广场
标识指引
说明： 1、突出酒吧街特质的指引性造型标 识 2、酒吧门口步道铺设木质甲板(除 车行通道外) 3、LOGO旱喷建议有灯光变幻 4、酒吧的外延设置霓虹灯
银河购物中 心
万达广场
总建筑面积 （㎡ ） 500000 133000
商业建筑面 积（ ㎡ ） 74300 133000
商业面积 比例 15% 100%
档次 定位 中高端 高端
预计开 业时间 2010 待定
嘉里中心
和记黄埔
86164
19600
商业、写字楼、酒店、住宅/公寓
商业、写字楼、住宅
499000
现代简约风格（玻璃+石材/ 钢结构外立面，仿木质石材 铺装）； 热带风情园林景观； 广场、喷泉等欢乐元素；
商务小坐 目标 客群 朋友小聚 目标客群 外籍人士

建筑 风格
有出国经历的：时尚青年
商务精英
都市白领 学生&游客
业态 规划
情侣约会
休闲小憩

休闲餐厅/水吧 娱乐型酒吧
2
F1
2
经营定位
天津大悦城街区设计：以2托3层的立体感足的街边店为主配以业态丰富的 小型店铺利用连桥联动起来。增添新颖的购物感觉，打造动感年轻色彩丰 富的特色主题街区。
2F
3F
2
经营定位
主题街区客群： 锁定以80-90后为主的 时尚潮流达人，喜好猎 奇，张扬个性。
神秘 性感
狂野
详见《主题街区报告》
2
酒吧街形象
LOGO旱喷
说明： 1、建议周围花坛设计成极限运动可使用的坡形结构
2
经营定位
[主题街区规划] 2 B1全球美食荟萃
天花、地面的铺设风格与其他区域有明显区分，中 庭装饰夸张突出，营造街区气场。
2
经营定位
物产零食区
手工DIY/糖果零食区
进行统装，增加整体购物氛围 专柜布局在中岛，设定柜台高度及LOGO悬挂 位置，保证卖场良好的视觉通透性 部分专柜可以考虑包住进行装修 尽量压缩铺位面积，增加出租效率
经营亮点-主题街区
连廊内部空间宽敞、通透；
设置部分自然、文化、艺术小品，同时预留足够的空间，后期会以统装花车的形式增加 租赁面积，预留咖啡座、休息椅等休闲设施；

连廊外侧采用LED、灯带等炫目外观，形成时尚地标。
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
炫动广场 喷泉、音乐、街舞，街头艺术，潮流派对风尚地
73 2… 3… 1…
单身 家庭
19%
26%
青年单身家庭、 都市2-3口之家。
55%
消费频次多为2-3次 /月，多集中在周末 及节日长假。
2000-5000元/月为主 5000-8000元/月次之
32 93
52 200
43 211
32 96
8 27
6 13 不会 会
对时尚类服饰、餐饮、娱乐 等业态接受程度较高，对项 目发展前景较为乐观。
2
经营定位
[主题街区规划] 3
天津大悦城经营定位报告
目录
1 2
天津市场分析 经营定位
1
天津市场分析
1.1 现有百货、购物中心经营状况
天津既有商业表现
天津市场以既有百货为主，缺少定位鲜明的购物中心。
1
天津市场分析
1.1 现有百货、购物中心经营状况
友谊 10亿元
结论： 1、 整体市场消费水平、消费 意识较低，有一定提升，但缺 8亿元 7亿元 6亿元 乏新形式、新商业的刺激与带 动；
C地块 活力青春馆
B地块 时尚潮流馆
2
经营定位
2.1主题及定位描述
倡导全新的生活理念
多业态组合方式
项目主题定位提炼： 年轻、时尚、潮流、品味 的集合载体：天津大悦城
国际
城
时尚聚集地和发布地
时尚
青年
全新的生活方式
2
经营定位
2.2 主力客群
城市中坚 Middle Class

时尚家庭 Vogue family
270000
50000
77000
10%
28.5%
中高端
中高端
2013
2011
1
天津市场分析
1.3 老城厢商圈分析
老城厢商圈
A
新兴的市级综合商圈（商务、 商业、旅游、居住） 有别于滨江道的老商圈，规划 更完善、业态更综合、物业更 新颖 集中现有的百盛、远东，即将 面世的仁恒海河广场，新中心 呼之欲出
红星国际广场
来福士广场
3KM
友谊商厦 *万象城 金地国际广场
银河购物广场
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
位置优于或邻近我项目 SOGO百货
关注：位置、 规模、商业规
铜锣湾广场 金盛国际商业 来福士 城市综合体具备规 津门津 塔
划均具备较强
优势，未来会 对城市商圈产 生较大影响， 是我项目直接 或潜在的竞争 对手。

追求生活品质 体现身份地位 放松身心压力 和睦家庭关系 集团消费 卡务
都市2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定
潮流青年 Fashion youth

心里年龄18-35岁

流行时尚 新鲜体验 娱乐休闲
国际游人

Tourist
流动性旅游客群 商务和旅游消费 外籍人士
2
经营定位
主题及定位描述 主力客群 主力业态及品类 规划策略 项目亮点 租金收益 品牌落位 新引进品牌 达到目标
2
经营定位
2.1主题及定位描述
国际时尚青年城
首先 是一个都市级购物中心， 引导生活理念及 全新的生活方式， 提供全服务链的 新生活方式。 以18-35岁为主力消费人 群，“年轻、时尚、潮 流、品味”为各业态组合 灵魂，集合最新颖、时 尚、前卫首屈一指的时尚 中心， 天津的新地标！