商业地产营销思路.

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报告逻辑框架
楼盘周边商业配套情况 ， 商业分布，形态，以及 人流量租金情况 ，能否 满足住户需求。
交通状况主要考虑的是出 行是否方便，它包括楼盘 位置是否临近城市交通主 干道、道路通行能力、路 面路况、高峰堵车状况等。
楼盘周边教育、文化、 公园等公共设施情况。
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报告逻辑框架
上海居住证满120 分积分转上海常驻 户口，也就是我们 以前常说的人才引 进居住证，该政策 于2013年7月已经 更改至今。
未来，上海要在全市 规划15个市级商业中 心、56个地区级商业 中心，这无疑会涌现 众多新的商机，值得 投资者多多留意。
非本市户籍居民，家庭 购房需连续缴纳满5年 社保，或个人所得税； 二套房普通住宅首付比 例不低于50%，非普通 住宅首付比例不低于 70%。
即公共服务设施， 主要指的是教育、 科技、文化、卫生、 体育等公共事业， 为社会公众参与社 会经济、政治、文 化活动等提供保障。
对拥有1套住房的居民 家庭，为改善居住条 Baidu Nhomakorabea再次申请商业性个 人贷款购买普通自住 房的,首付比例不低于 50%，购买非普通自 住房的,首付贷款比例 不低于70%。
契税税率为3%；对 个人购买普通住房且 该住房属于家庭(成 员范围包括购房人、 配偶以及未成年子女) 唯一住房的，90平方 米以下的，减按1% 税率征收契税；90平 方米以上的，减按 1.5%税率征收契税。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面 积之和与小区用地的比率，相对 而言比较宽泛，大致长草的地方 都可以算作绿化，所以绿化覆盖 率一般要比绿地率高一些。
建筑风格指建筑设计中在 内容和外貌方面所反映的 特征，主要在于建筑的平 面布局、形态构成、艺术 处理和手法运用等方面所 显示的独创和完美的意境。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小 区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 对于开发商来说，容积率决定地价成本在 房屋中占的比例，而对于住户来说，容积 率直接涉及到居住的舒适度。
得房率：是指可供住户 支配的面积（也就是套 内建筑面积）与每户建 筑面积（也就是销售面 积）之比。
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报告逻辑框架
朝北：采光最差，夏天凉快但冬天冷。 朝西：采光时间短，西晒强烈夏季热。 朝南：阳光充足南北通透， 冬暖夏凉。 朝东：只有上午有阳光，通风差 西南：采光较好，但有一定的西晒困 扰。 东南：采光较好，通风略显不足潮湿。
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报客告户逻对辑产框品架认同层次
客户对于产品认同 层次 成递增关系
大环境 政策 小环境
产品品质 细节
所属区域、项目类型、竞品均价及走势、购买 群体 商业规划、交通规划、基础保障设施规划、贷 款政策、税费政策、限购政策等。
当前商业情况 当前交通情况 当前基础保障设施情 况
风格、绿化率、容积率、得房率
区域内在售的竞品楼盘 swot分析,s优势。w劣势。 o机会,t威胁。
区域价值是一个综合性的 概念，主要包括经济价值、 文化价值，生态环境价值 三个层面。
对区域有明确定需求， 有一定的购买能力， 我们都可以确定为购 买群体即潜客。
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报告逻辑框架
2017年至2025年， 上海规划再建设9 条轨道交通线路， 还包括进出上海的 城际铁路，中运量 轨道线路等多种模 式在内。
均价、户型、朝向、装修情况
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报项告目逻属辑性框分架解
产品的属性特点 越是 满足客户某些需 求，意向越高，成交率越高。 所以销售要学会察言观色，在与客户交 流中捕捉客户真正的需求，在针对性进 行营销。
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报告逻辑框架
房地产的类型 按用途分 主要有居住房地产；商业 房地产； 旅游房地产；工 业房地产；农业房地产等
房屋户型就是住房 的结构和形状。
▪ 平层户型 ▪ 跃层户型 ▪ 错层户型 ▪ 复式户型
房屋交付标准分为毛 坯和精装修。
房屋均价是指将各单位的销售价格相 加之后的和数除以单位建筑面积的和 数，即得出每平方米的均价。均价一 般不是销售价，但也有例外，前段时 期某高层物业的“不计楼层、朝向， 以2800元/平方米统一价销售”，即 以均价作销售价，也不失为引人瞩目 的营销策略 。
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商业地产营销思路.
讲师：褚玉丹
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报告逻辑营框销架三大终极问题
卖什么
1.对市场行业有所了解。 2.对产品自身价值的了解。 3.对竞品楼盘的了解。
卖给谁
1.客户是什么样的人。 2.客户有什么需求。 3.客户意向如何。
怎么卖
1.如何引起客户关注。 2.产品投资价值。 3.营销技巧的掌握。
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