2014版《城镇土地估价规程》应用说明
2014版估价规程修订技术要点解读
城镇土地估价规程修订技术要点解读中国土地勘测规划院赵松依据<中华人民共和国国家标准公告>(2014年第19号),修订后的《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)通过国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准,于2014年12月1实施。
该规程作为我国土地管理领域的第一批国家标准,于2001年首次颁布实施,并在之后的十余年成为土地估价领域的权威技术文件,为建立我国土地等---级---价体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地集约节约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。
本次修订,历时三年,征集业内专家意见近六百条,经总体考量、深入研讨、审慎处理,最终成稿。
现将修订中的技术要点总结如下。
一、总体定位与思路。
近年来,随着我国土地使用制度改革的深化及相关法律法规的建全,土地权利体系不断完善,土地估价需求更加多样化,对地价评估技术提出了新的要求。
特别是《物权法》的出台,以及十七届三中全会、十八大先后提出了深化土地管理改革的新方向,新要求;《土地管理法》的修改纳入日程,征地制度、集体土地流转等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中,但尚未成文发布。
在此背景下,本轮规程修订既要体现先进性,又不可冒进,突破现有法律,同时还需兼顾改革趋势,留有必要的发展余地。
鉴于此,本轮修订的总体思路定位于谨慎调整,立足于反映成熟技术和方法,注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调,并顺应可预期的发展方向,主动衔接。
二、主要修订内容解读本轮修订涉及的内容大致可分为以下四类一是基本概念的修订或确立。
此类修订表面上看仅是术语或定义的文字表达调整,但其实质或关乎对事物认知、理解的广度与深度,或与相关工作的未来发展趋势、管理布局相衔接。
1、关于地价定义。
新规程中,对“地价”的定义进行了较大调整,不再仅限于“未来收益的现值”这一视角,而是强调了“在市场条件下形成的土地权利价格”,特别提出了包括在“公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格”。
《城镇土地估价规程》
《城镇土地估价规程》《城镇土地估价规程》是指针对城市土地估价定价工作所制定的一系列有关标准。
下面,我们将在以下几个方面,阐述《城镇土地估价规程》的重要性,以及如何正确应用该规程。
一、了解《城镇土地估价规程》何时出台《城镇土地估价规程》是由中国国务院报经国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部、人民银行等关键部门审议,于2016年8月7日公布,自2016年10月1日起施行的。
二、《城镇土地估价规程》的重要性《城镇土地估价规程》对于城市土地市场的健康成长起了关键作用。
土地是城市经济社会发展的重要基础,土地估价是开展土地经营的前提和基础。
规范城镇土地估价行为有益于纠正土地估价中的失误和不当行为,也是保障城市土地市场合理、公正和透明流转的前提。
同时,规程还细化和完善了土地估价标准体系,有利于行业规范和规范土地市场。
三、应用《城镇土地估价规程》的注意事项要正确应用《城镇土地估价规程》,具体有以下几点需要注意:1. 了解规程的内容和原则,遵守行业规范首先,需要详细了解《城镇土地估价规程》的内容和原则,严格遵守行业规范,确保估价结果符合市场的实际需求和市场规律,获得更准确、合理、公正的土地估价结果。
2. 掌握估价方法和技巧,提高估价准确性其次,需要掌握估价方法和技巧,提高估价准确性。
其中主要包括:(1)根据市场需求,正确选择估价模型和方法,根据土地的不同属性和特点,进行科学、合理的估价;(2)合理运用统计学、计算机科学等工具,进行数据处理、分析和预测;(3)结合自身的实践经验,妥善处理土地估价过程中的复杂问题,提高估价的精度。
3. 加强估价质量监管,保障市场透明度最后,需要加强对估价质量的监管,保障市场透明度。
要加强对估价结果的审核、审计和追溯,保证估价过程的有效性和合理性。
同时,要严格执行规程,严格惩处违规行为,杜绝不法分子通过违规手段牟取暴利。
总之,《城镇土地估价规程》的实施,有利于构建健全的城市土地市场体系,促进土地资源的有效配置,提高城市土地的利用效率,推动城市经济社会的健康发展。
土地估价规程应用说明范文
土地估价规程应用说明范文朋友!今天咱们来唠唠这个土地估价规程的应用。
一、为啥要重视土地估价规程。
你想啊,土地这东西可值钱了,不管是买卖还是抵押啥的,要是没个靠谱的估价,那不乱套了嘛。
就好比你去市场买个苹果,你得知道这苹果大概值多少钱,不然人家坑你你都不知道。
土地也是一样的道理,这土地估价规程就像是一个公平秤,让大家在土地交易这个大市场里有个标准可依。
二、土地估价规程的基本框架。
这规程啊,就像一个大拼图,有好多块组成呢。
首先是一些基本的术语和定义,这就像是学外语先学单词一样,你得知道那些专业词儿都是啥意思,像什么“土地价格”“基准地价”之类的。
然后就是估价的原则啦,这里面有什么替代原则呀,就好比你买东西会货比三家,土地估价的时候也要考虑类似土地的价格情况;还有最有效利用原则,就像你盖房子,肯定要让这块地发挥出最大的价值,不能瞎盖,估价的时候也要从这个角度去看这块土地的潜力。
再就是估价的程序了,这可像是做菜的步骤一样,一步都不能乱。
从接受委托开始,你得搞清楚委托人的需求,是想知道这块地能卖多少钱呢,还是用来抵押能贷多少款。
然后就是收集资料啦,这就像厨师准备食材,资料越全,这“菜”就越能做得好。
你得收集土地的位置、面积、用途、周边环境等各种信息。
收集完了就得实地勘察,就像你去相亲,不能光听媒婆说,自己得去看看对方长啥样,土地也是,实地去看看地形、土壤状况啥的。
三、如何根据不同情况应用土地估价规程。
1. 土地出让的时候。
政府要出让一块土地,这时候土地估价规程就派上大用场了。
按照规程,要考虑这块土地的规划用途,是盖住宅呢还是建商业中心。
如果是住宅用地,那就要看看周边的配套设施,学校、医院近不近,交通方不方便。
根据这些因素,再结合市场上类似住宅用地的价格,就能给出一个比较合理的出让底价了。
比如说,周边已经有成熟小区的土地出让价格都比较高,那这块新的土地如果位置也不差,那底价肯定也不能低了。
2. 企业土地抵押的时候。
《城镇土地估价规程》-规程
《城镇土地估价规程》-规程城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于7名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于2名。
1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则:1.合法原则;2.最高最佳使用原则;3.替代原则;4.预期收益原则;5.供需原则;6.估价时点原则;7.多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
【法规类别】土地资源
【发文字号】国土资厅发[2015]12号
【发布部门】国土资源部
【发布日期】2015.03.18
【实施日期】2015.03.18
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问
题的通知
(国土资厅发〔2015〕12号)
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,解放军土地管理局:
《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)(以下简称“规程”)国家技术标准已经公开发布,于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程,现就有关问题通知如下:
一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术
标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会,组织开展部门、机构和人员培训,在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求,加大规程的宣传推行和指导监督力度,促进土地市场中介行业健康发展。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
⑷关于主要估价方法①市场比较法基本公式:将年期修正系数进行了单列。
《城镇土地估价规程》概述
《城镇土地估价规程》概述【摘要】:《城地规程》适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权方面。
宗地地价评估基本方法均适用城市国家土地所有权价格的评估。
土地使用权转让价格评估,应按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估,其价格是正常的市场价格。
一、《城镇土地估价规程》概述《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(以下简称《城地规程》)制定的目的是为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,《城地规程》是根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定而制定的。
《城地规程》适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用该《城地规程》。
与《房地产估价规范》相比较,二者的估价方法及其估价技术路线大体上是一致的,然而在《城地规程》中针对土地估价更加具体、详细地阐述了各类用地城镇宗地估价、评估及不同土地权利的宗地价格评估。
(一)各类用地宗地价格评估1.居住类宗地价格评估居住类用地包括独立住宅用地、高档公寓用地、普通住宅用地、简易住宅用地。
由于各类居住用地价格影响因素(包括一般影响因素、区域影响因素、个别影响因素)各不相同,所以要首先确定影响不同类型居住用地价格的主要因素,并作详细的分析,要针对不同类型居住用地的特点选择适当的估价方法。
2.商业金融业用地宗地价格评估商业金融用地包括金融保险、办公服务、综合商业建筑、普通零售商店和旅游娱乐用地。
在评估过程中,首先确定影响商业金融业地价的主要因素和不同类型商业金融业的影响因素,并按土地类型详细分析具体影响因素,选择合适的评估方法。
2014年版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)
2014年版与2001年版《城镇土地估价规程》比较林建漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展,土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。
特别是2007年《物权法》的出台和党的“十八大”以来,土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。
同时,土地管理法的修改正在进行之中,改革的配套文件尚未出台,在此背景下,本次规程修订定位于谨慎调整,立足于反映成熟技术和做法,并与已明确的改革方向适当衔接。
二、修订的主要内容1、结构框架调整①参照标准的贯用格式,增加了“术语”一章,将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章,并调整、增减。
②将“估价原则”纳入总则,“价格影响因素”单独成章。
③“基本估价方法”改为“常用估价方法”,并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。
④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”,以程序为主线撰写。
⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。
⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。
⑦附录调整为四个,即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件,附录B 基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D 估价报告及工作底稿规范格式。
需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果,包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表(分宗地填写)、基础设施情况调查表(分宗地填写)】2、概念的调整①重新定义“地价”,强调地价是特定土地权利的价格,既包括公开市场价,也包括特定条件特定市场下形成的价格,同时指出,本规程中所指地价通常指公开市场价;同时,对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑,明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 3 页第 4 页第 5 页第 6 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
《城镇土地估价规程》评估方法选择-概述说明以及解释
《城镇土地估价规程》评估方法选择-概述说明以及解释1.引言1.1 概述城镇土地估价规程是城市规划和土地管理的重要工具,它为土地估价提供了明确的评估方法和指导原则。
土地估价在城镇发展和土地资源利用中具有重要作用,对于土地出让、征地拆迁、土地管理等方面的决策都有着直接的影响。
本文将重点探讨城镇土地估价规程中的评估方法选择问题。
在城镇土地估价中,不同评估方法有着不同的优势和局限性,因此我们需要综合考虑各种因素来选择适合的评估方法。
本文将从背景介绍、评估方法选择原则以及不同评估方法的比较等方面进行论述,旨在为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些建议和指导。
在背景介绍部分,我们将对城镇土地估价的背景和意义进行简要说明,重点强调土地估价在城市规划和土地管理中的重要性。
同时,我们还将介绍城镇土地估价规程的概念和作用,以便读者对本文所讨论的主题有一个清晰的认识。
在评估方法选择原则部分,我们将阐述选取评估方法的原则和考虑因素。
评估方法选择的原则应综合考虑估价对象的特性、评估目的的要求以及数据的可获得性等方面的因素。
只有在合理的原则和准则下,才能选择出适用于具体情况的评估方法。
在不同评估方法的比较部分,我们将详细比较各种常用的评估方法,如市场比较法、收益法、成本法等。
通过对不同方法的优势和局限性进行对比和分析,旨在揭示各种方法适用的场景和条件,促进评估方法选择的科学性和准确性。
通过本文的研究,我们希望能够为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些实用的指导和建议。
同时,我们也要意识到本研究的局限性,并为未来研究方向提出一些建议。
在结束语中,我们将对本文的主要内容进行总结,并对城镇土地估价规程的影响和建议进行展望。
关键词: 城镇土地估价规程,评估方法选择,城市规划,土地管理1.2文章结构1.2 文章结构本文将按照以下结构对《城镇土地估价规程》评估方法的选择进行分析和讨论。
首先,在引言部分,我们将对本文的背景和目的进行概述,介绍本文的研究意义。
2014版《镇土地估价规程》应用说明
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 3 页第 4 页第 5 页第 6 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于7名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于2名。
1、4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员与估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费。
1、5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1、6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1、7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则与程序2、1 城市土地估价的基本原则2、1、1 土地估价应遵循下列原则:1.合法原则;2.最高最佳使用原则;3.替代原则;4.预期收益原则;5.供需原则;6.估价时点原则;7.多方法相比较原则。
2、1、2 遵循合法原则,就是指估价人员与估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规与规定,所评估的对象应以合法使用与合法处分为前提。
2、1、3 遵循最高最佳使用原则,就是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途与未来用途就是否就是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。
土地估价规程应用说明范文
土地估价规程应用说明范文一、前言。
二、土地估价规程的重要性。
1. 行业规范的基石。
这规程可不是摆设,它就像交通规则一样,没有它,咱们这土地估价的车可就乱开了。
大家都按照这个规程来办事,整个行业才能健康有序地发展。
比如说,在一个城市里,如果每个估价师都按照自己的想法随便给土地估价,那市场不就乱套了?有的土地可能被估得高得离谱,有的又低得不像话,这就好比在马路上,有人逆行,有人超速,那不得撞车呀。
2. 保障各方利益。
对于委托方来说,按照规程估价,他们才能得到公正、合理的土地价值评估结果。
就像你去买东西,得有个公平的价格衡量标准吧。
如果没有规程,委托方可能会被坑,多花冤枉钱或者少卖很多钱。
对于土地使用者、投资者还有金融机构等相关方,这个准确的估价也是非常重要的。
比如说银行要给一块土地抵押放贷,要是估价不准,那银行可能就面临很大的风险,搞不好就把钱借给了一块不值那么多钱的土地,到时候收不回贷款,那可就惨咯。
三、如何理解土地估价规程的基本框架。
1. 估价原则。
(1)合法原则。
这是最基本的啦,就像做人要遵纪守法一样。
在评估土地价值的时候,必须得遵守法律法规的规定。
比如说,这块土地的用途是规定好了的,你不能把一块规划为农业用地的土地按照商业用地来估价,这就违法了呀。
这就好比你不能把自行车当成摩托车来卖价,它们的性质不一样,适用的规则也不同。
(2)最高最佳使用原则。
这就像是给土地找一个最适合它的“工作岗位”,让它发挥最大的价值。
比如说一块位于市中心的土地,如果把它用来盖个小仓库,那可能就没发挥出它的最大价值。
要是盖成写字楼或者商场,那价值可就大不一样了。
这就像一个很有才华的人,你得给他安排一个能充分发挥他能力的工作,不能大材小用了。
(3)替代原则。
简单来说,就是在市场上,相似的东西价格应该差不多。
如果有两块相邻的土地,它们的地理位置、用途等各方面条件都很相似,那它们的估价应该不会相差太多。
这就好比你去市场买苹果,同样品种、同样大小的苹果,价格应该是差不多的,如果一家卖得特别贵,那大家肯定都去另一家买了。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则与程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (3)4、1准备工作 (3)4、2资料调查与整理 (4)4、3基准地价评估的技术路线 (4)4、4级差收益(地租)法评估基准地价 (5)4、5利用土地交易资料评估基准地价 (8)4、6利用土地交易资料评估路线价 (12)4、7城市基准地价的确定 (12)4、8基准地价修正系数表的编制 (13)4、9基准地价图的绘制 (16)4、10基准地价更新 (16)5 宗地地价评估基本方法 (19)5、1宗地估价程序 (19)5、2收益还原法 (20)5、3市场比较法 (22)5、4成本逼近法 (26)5、5剩余法 (28)5、6基准地价系数修正法 (29)6 各类用地宗地价格评估 (31)6、1宗地类型 (31)6、2居住类宗地价格评估 (32)6、3商业金融业用地宗地价格评估 (33)6、4工业、仓储用地宗地价格评估 (34)6、5交通用地宗地价格评估 (34)6、6综合用地宗地价格评估 (36)6、7公共绿地价格评估 (36)7 不同土地权利的宗地价格评估 (37)8 土地估价成果验收及确认 (40)9 名词解释 (41)城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于7名。
土地估价规程应用说明范文
土地估价规程应用说明范文一、引言。
小伙伴们!今天咱们来唠唠土地估价规程的应用这事儿。
这就好比你要给一块土地定个价,不能瞎估摸,得按照一定的规则来,这个规则就是土地估价规程啦。
二、土地估价规程的基本概念理解。
1. 啥是土地估价规程。
简单来说,土地估价规程就是一套规范土地估价行为的指南。
它就像一个大厨做菜的菜谱,告诉你每一步该咋做,才能把土地这个“菜”的价值估算准确。
它规定了从收集资料、选择估价方法到最后得出估价结果等一系列的流程和标准。
2. 为啥要有这个规程。
想象一下,如果没有这个规程,那大家对同一块土地的估价可能就会千差万别。
有的说值这个价,有的说值那个价,市场就乱套了。
有了这个规程呢,就好比大家都在一个标准的跑道上跑步,虽然最后的结果可能会因为土地本身的特殊性有一些差异,但至少大方向是一致的,这样土地交易的时候才公平公正,也能让买卖双方心里都踏实。
三、土地估价规程在实际操作中的应用。
1. 资料收集阶段。
这可是土地估价的基础啊,就像盖房子打地基一样重要。
我们要收集土地的各种信息,像土地的位置(这可太关键了,市中心的地和偏远山区的地价值能一样吗?)、面积大小、土地用途(是盖房子的住宅用地,还是种庄稼的农用地,或者是搞工业生产的工业用地呢?)、土地的规划限制(比如这块地能盖多高的楼,容积率是多少等)。
还要了解周边的环境情况,周边有没有学校、医院、商场啥的,这些都会影响土地的价值。
就好比你买房子,旁边有个好学校,那房子就更值钱,土地也一样的道理。
这时候我们就像侦探一样,到处搜集线索,把关于这块土地的所有信息都找出来。
2. 估价方法选择。
土地估价规程给我们提供了好几种估价方法,就像工具箱里的不同工具,每个工具都有它的用处。
常见的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
市场比较法。
这个方法就是找和要估价的土地类似的土地成交案例,然后比较它们之间的差异,来确定这块土地的价值。
比如说,你要估一块住宅用地的价值,你就去找周围最近成交的几块住宅用地,看看它们的价格是多少,面积多大,位置有啥区别,根据这些来调整,得出你这块地的价值。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明
新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 2 页第 3 页第 4 页第 5 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程一、总则1. 本程序是有关城镇土地估价活动的规定,依据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律、行政法规及有关规定制定。
2. 城镇土地估价活动必须遵守公正、严谨、科学的原则,根据土地的实际价值、土地的使用性质及其城市发展的规划来确定评估标准并确定估价结果。
二、目的本程序旨在规范城镇土地估价活动,保证估价工作的质量,促进土地市场秩序,为国家政策、政府决策及市场经济活动提供依据。
三、责任主体1. 在本程序规定的范围内,各级房地产行政主管部门应负责城镇土地估价活动的整体指导和督促工作,把握估价活动的局面、趋势和质量,健全行政监督机制,强化估价管理。
2. 房地产行政主管部门依据本程序和有关规定,对城镇土地估价服务机构加强有关监管,完善版审和备案制度,强化政府行政监督、社会监督和市场调整机制。
3. 省级房地产行政主管部门要撰写城镇土地估价服务质量指标,加强指标考评。
四、估价范围本程序适用于有关城镇土地估价活动,包括城镇土地市场买卖、划拨供应、经营权延续、划拨使用权、房地产开发评估、土地储备和流转等。
五、工作构成1. 信息收集: 依托政府部门总体规划和相关规定,收集和整理城镇土地管理、开发利用等有关及与城镇土地估价活动有关的数据、资料。
2. 评估基础数据建立: 建立城镇土地价值基本指标、信息要素、价格标准等数据库,以便估价师进行研究分析。
3. 估价分析:根据城镇土地使用性质、规划及相关法规、行政条件等确定估价标准,以及建立土地价值测算模型,以确定各地域城镇土地价格水平。
4. 估价结果编制:编制估价报告,将估价结论和建议写入报告中。
六、行业资格参加城镇土地估价活动的单位应当按照政府房地产部门的规定,在行政主管部门备案并取得估价机构合格资格证书,才可以从事城镇土地估价活动,只有具备合格资格的估价机构才可以编制具有法律效力的估价报告。
七、保密城镇土地估价机构应当履行对城镇土地估价活动所涉及的敏感性信息保密义务,不能以任何形式散布、泄露依法保密的信息。
土地估价规程应用说明范文
土地估价规程应用说明范文土地估价可是个挺复杂但又很重要的事儿呢!那土地估价规程就像是我们在这片领域里的指南针首先吧,我觉得在应用土地估价规程的时候,要先明确你的估价目的。
这就好比你要出门旅行,得先知道自己想去哪儿一样。
是为了土地出让呢?还是企业改制呀?不同的目的,那咱后续的估价重点可能就不太一样哦。
比如说土地出让的时候,市场价值可能就比较关键;要是企业改制,可能还得考虑到企业的特殊需求之类的。
我一直觉得啊,把估价目的搞清楚,就等于成功了一小步呢!然后呢,就是收集资料啦。
这部分其实还蛮简单的,但别忘了前面提到的几点哦。
资料可不能乱收集,要有针对性。
像土地的权属证明、土地的利用现状这些肯定是不能少的。
我记得有一次我做一个小项目,差点就漏了土地的规划用途这块资料,还好后来及时发现补上了。
从我的经验来看,资料收集得越全面准确,后面的估价工作就越顺利。
你说是不是这个理儿呢?接下来就是选择合适的估价方法啦。
常见的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法等等。
这里面每个方法都有它的优缺点。
市场比较法呢,就比较直观,能反映市场的情况,不过要是市场数据不好找,那就有点头疼啦。
收益还原法对于有收益的土地是挺不错的,但是收益的预测有时候又不太好把握。
这时候你就得根据土地的具体情况和你之前确定的估价目的来选择啦。
我通常会先大概分析一下每种方法在这个项目里的可行性,然后再做决定。
这是不是让你有种豁然开朗的感觉呢?在具体操作这些估价方法的时候,可一定要按照规程来哦。
但是呢,也不要太死板。
比如说在进行市场比较法的时候,选取可比实例的时候,规程给了一些大的框架,像什么区域相近啦、用途相同啦之类的。
你可以在这个框架内,根据自己的判断去选择那些最能代表待估土地价值的实例。
我认为这种灵活性和遵循规程的结合是很重要的。
再往后就是撰写估价报告啦。
这部分的结构其实有一定的套路,但是你也可以根据个人的观点调整论述方向。
比如说结果部分,你除了给出具体的数字,还可以稍微分析一下这个结果的合理性,以及可能受到哪些因素的影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:第 2 页第 3 页第 4 页第 5 页第 6 页3、要求的调整⑴关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
⑵关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是:《城镇土地估价规程》是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整,一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况,提出了“评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
注:在假设开发法应用过程中,确定未来开发价值时采用市场比较法,对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。
⑷关于主要估价方法①市场比较法基本公式:将年期修正系数进行了单列。
比较实例选择:明确了估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。
比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性。
地价指数编制:应符合《城市地价动态监测技术规范》TD/T 1009-2007的有关要求。
容积率修正系数:当容积率对地价影响较大时,应单独修正。
关于其他因素修正:除进行上述修正外,经过充分调查和专家论证,还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。
②收益还原法估算年总收益:应考虑客观闲置损失。
确定年总费用:不动产出租方式的,不再扣除房屋年折旧费。
确定折旧年限:利用不动产收益评估土地收益价格时,当房屋经济寿命早于设定土地使用年限时,应按照房屋经济寿命确定折旧年限,合理估算剩余年期的土地价格;当房屋经济寿命晚于设定土地使用年限时,应按照土地使用权期限确定折旧年限,并合理估算房屋余值。
③剩余法两种情形的应用:在格式上明确了剩余法应用中的两种情形,评估现有不动产中所含土地价格,评估待开发土地的价格。
利润测算:采用现金流量法,折现率的取值综合考虑了利息和利润因素,可不单独测算利润。
④成本逼近法新规程基本保留了老规程的内容,在土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整,增加了其严谨性。
注:应加强对客观费用的理解,规程中没有列举的,在实际征地过程中客观发生的,有文件依据的成本费用应计入成本构成。
由于增值收益率论证的缺失,建议省内的估价师尽可能避免采用成本逼近法评估宗地价格。
⑤公示地价系数修正法方法内涵:三种方法的统称,包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。
基准地价系数修正法:进一步明确了适用范围。
标定地价系数修正法:明确了标定地价系数修正法的应用过程和适用要求。
公布标定地价,期日差距不超过1年。
⑸关于基准地价制定①更新周期: 明确基准地价更新视市场情况而定,更新频率不得低于每三年一次,每隔六年进行全部更新。
②不同更新方式的要求:明确全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础之上,重新划分土地级别和均质区域,局部更新可利用符合要求的地价指数完成。
③基准地价内涵:将确定基准地价内涵的技术地位进行了明确。
“基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。
基准地价内涵应根据区域内现状总体情况,并考虑政府管理需求确定。
”④资料调查:资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋售价及租金资料。
⑹关于不同用途地价评估①用途分类:评估中,待估宗地用途的设定宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化,对于具混合用途的待估土地,应分别界定各用途的构成比例。
土地估价中,土地用途可分为以下基本类别:住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地。
②方法选择原则:新规程中对于不同用途的土地评估均提出了方法选择的原则,估价师在方法选用的过程中应严格遵守。
新规程P38-41。
⑺不同权利状态下土地价格评估新规范针对不同权利特征对土地价格的影响,更加科学、清晰的阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。
新规程P42,重点分辨不同权利状态的评估技术要点。
4、文字调整新规程在文字表达中更加规范准确,规范了部分技术用语。
二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点⑴封面增加电子备案号。
⑵土地估价报告中估价基准日改为估价期日,统改名称。
⑶地价定义新规程明确规定地价定义应注明:在公开市场(或特定市场)条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的,某种权利特征下的土地使用权(或包含其他内容)价格。
⑷对涉及抵押的估价,估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。
⑸第八和第九项的签字盖章必须在一页上。
⑹估价结果一览表按照新规程要求修改,表格的上方增加估价目的,表里用途和容积率进行了细分。
⑺报告有效期统一描述为:本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。
⑻附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件,由估价机构盖章,最好让委托方盖章,否则写在特殊事项说明里。
⑼附件需要附现场勘查表,并由现场勘查估价师签字。
⑽能够证明签字估价师现场查勘照片。
2、报告撰写的注意事项第一部分封皮摘要⑴报告的年度编号应与提交报告年度一致,如2014年开始做的报告2015年提交,应使用2015年的报告编号。
⑵技术报告关键词,年度写提交报告年度。
⑶技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号:(宁)**(2015)(技)字第***号”。
⑷土地估价报告中估价基准日改为估价期日⑸第六项地价定义新规程明确规定地价定义内涵为在公开市场(或特定市场)条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的,某种权利特征下的土地使用权(或包含其他内容)价格。
⑹第七项:估价结果:增加:对涉及抵押的估价,应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。
⑺第八、九项:土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。
⑻土地估价结果一览表(按新格式填写)第二部分估价对象界定⑴估价报告中的估价对象,要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容(如地上建筑物);如果有其他内容在地价定义里相应说明。
⑵土地登记状况说明估价对象的来源、土地级别和基准地价⑶土地权利状况:权属(所有权)、权利(使用权,用途、面积、取得时间、出让价款)、年期(出让年期、已使用年期、剩余年期)、他项权利;实际使用与证载状况分析。
⑷土地利用状况现有房地产(地上建构筑物及用途、容积率等);待开发土地(规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等)⑸一般因素影响估价对象价格的宏观因素,如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。
估价报告不需要分析技术报告要进行分析。
⑹区域因素区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当;微观区位说明是否充分。
估价报告不需要分析技术报告要进行分析。
⑺个别因素宗地自身条件(面积、形状、水文地质、临路状况等)、最有效利用、个别开发程度等。
估价报告不需要分析技术报告要进行分析。
第三部分土地估价结果及其使用1、估价依据要有完整性、准确性、时效性、针对性。
2、估价原则要选择得当、全面;描述规范、正确;与估价目的、方法协调3、估价的前提条件和假设条件要明确市场的客观性第四部分附件增加:比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片。
土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件,由估价机构盖章。
土地估价技术报告文字描述部分与土地估价报告要求一致。
方法应用部分重点注意方法的技术要求。
3、档案资料的管理要求新规程中明确,估价资料归档。
完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。
归档估价资料一般应保管15年。
如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的,从其规定。