土地评估市场法参考

一、市场比较法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。

由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。

1. 选取案例

通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。

案例A：

·地点：澳头猪仔潭

·时间：2004年9月

·用途：商住

交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。

案例B：

·地点：澳头镇澳霞大道边

·时间：2004年8月

·用途：商住

交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米

案例C：

·地点：澳头镇国税局边

·时间：2004年9月

·用途：商住

交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米

2.比较因素选择

依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。

（1）用途：指土地的合法规划用途；

（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；

（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；

（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；

（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；

（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。

3. 比较因素条件说明

将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。

表一：因素条件说明表

4. 编制比较因素条件指数表

各因素条件指数确定说明如下：(1) 交易情况

估价对象和案例均为正常买卖，为完全市场价格，因此取案例修正系数为100。

(2)交易时间指数的确定

由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10月至12月之间，在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化，则各案例修正指数为100。

(3)交易方式

估价对象和案例均为市场价格，因此取案例修正系数为100。

(4)土地剩余使用期限

商住用地法定最高出让年限为70年，采用年限修正法（土地折现率取6%）以最高出让年限为100，分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。

1-1/(1+r)n

年期修正系数 =

1-1/ (1+r)m

其中，r：土地还原利率

n：宗地剩余使用年限

m：法定最高出让年限

(5) 土地用途

以估价对象用途商住为100，由于比较案例和估价对象一致，为商住用途，修正系数为100。

（6）位置修正指数的确定

估价对象与各案例均在澳头镇内，采用所处澳头镇建成区位置进行修正，分为差、较差、一般、较好、好五个级别。以估价对象位置状况为100，每升一个级别增加3%，每下降一个级别减少3%。

（7）距市中心距离

（8）区域繁华程度

（9）产业聚集程度（或社区成熟度）

居住社区成熟度根据周围居住小区的聚集程度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地社区成熟度指数为100，每上升一个级别，指数增加3%，每下降一个级别，指数减少3%；

（10）交通条件

按所临道路等级分为差、较差、一般、较好、好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%

（11）基础设施完善度

设定待估宗地基础设施（三通一平）指数为100，案例宗地基础设施与待估宗地基础设施相比，每增加或减少“一通”或“一平”，则指数上升或下降1%；

由于估价对象和各案例基础设施相同，均为“三通一平”，修正系数为100。

（12）公共设施配套

将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近，分为差、较差、一般、较好和好五个等级，以待估宗地公共设施配套条件为100，每上升或下降一个等级，则指数上升或下降2%；

（13）环境质量优劣度

根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每相差一个级别，系数下降或上升2%。

（14）宗地面积

宗地面积大有利于大型社区的开发，根据当地土地开发市场的交易情况，将土地面积分为小于5000平方米、5000-10000平方米、10000-20000平方米和大于20000平方米四个级别，每个级别修正指数相差1%。

（15）宗地形状

分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种，每个级别指数相差2%

（16）容积率

估价对象和各案例容积率均为，修正系数取100。

（17）临街状况

根据临街宽度和深度分为差、较差、一般、较好和好五个等级，每个级别修正指数相差2%

（18）相邻土地利用状况

（19）工程地质条件

工程地质条件指数分为三个等级：无不良地质现象；有不良地质状况，但无需作特殊处理；有不良地质状况并作特殊性处理。设待估宗地地质条件指数为100，案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比，每上升或下降一个