纯商业物业管理模式
商业项目经营管理合作模式(重要)
商业项目经营管理合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。
3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。
7、费用等级：高二、合作经营管理1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。
4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果：对约定的效果达成目标。
6、收费说明：参照合作一7、费用等级：高三、全程现场顾问参谋式1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。
3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。
4、操盘主体：发展商自有团队。
5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。
6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用7、费用等级：中四、全程开店服务模式1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
商业物业管理思路及方案
桩基施工技术要求1.确定桩基类型和数量：根据工程设计要求和地质条件，确定桩基的类型和数量。
常见的桩基类型包括钢筋混凝土灌注桩、钢筋混凝土预制桩、螺旋桩、木桩等。
2.桩基位置布置：根据设计要求，在施工现场准确测量桩基位置，确保桩基位置准确无误。
3.桩基强度要求：根据设计要求，确定桩基的强度要求，包括桩底承载力、抗拔强度、桩身强度等。
4.施工设备和工具：选择适当的施工设备和工具，包括打桩机、挖掘机、泥浆泵等。
确保设备和工具的良好运行状态，并定期进行维护保养。
5.施工过程控制：控制施工过程中的各项参数，包括桩基的打入速度、打入深度、对桩身的加固情况等。
及时调整施工参数，确保施工质量。
6.桩基检测和试验：在施工过程中及时进行桩基的检测和试验，包括地质勘探、土质试验、桩身质量检测等。
根据检测结果，及时调整施工方案，保证施工质量。
7.施工现场安全措施：制定施工现场安全管理制度，确保施工过程中的安全。
包括设立施工警示标志、采取防护措施、监测施工现场等。
8.施工质量验收：施工完成后，进行施工质量验收。
对桩基的承载力、抗拔强度等指标进行检测和评估，确保施工质量符合设计要求。
9.施工记录和档案：在施工过程中做好施工记录，包括施工日期、施工参数、施工质量等。
并建立档案，记录桩基施工的相关信息，为后续工程提供参考。
10.施工队伍素质要求：要求施工队伍具备专业技能和工作经验，熟悉各种桩基施工工艺和规范要求。
加强施工队伍的培训和教育，提高施工质量。
需要注意的是，桩基施工技术要求会因具体的工程项目和地质条件等因素而有所不同。
以上只是一些常见的技术要求，具体的要求还需要根据实际情况进行确定和调整。
立足本位 服务创新 升华自我——物业服务企业商业模式探索
采取虚报成本价或者节约支 出的方式来求得利润， 但是从长
※ 编辑厂 胡泽瑶 谢罗群 ※
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城市开发 （ 物业管理 ） Ｉ ＇
０ ＭＥ ＴＩ ・－ Ｐ Ｎ ’ ‘ ，
甚至可 以主动协助其他商业结构 来为客户提 供服务而创造 价值。从物业管理资源说 来， 可以有效地 利用物业资源 ， 比如 说， 房屋托管、 中介、 租赁、 买卖。我们可 以利用自己的资源 ， 更好地创造价值， 去提高和拓宽行业企业的收入状况， 从而赢
得更多的回报。 发 掘利用终端客户资源有一个重要的前提 ， 就是要做好
企业服务的角度是没错， 但如果作为一家独 立的物业服务企
户资源集中， 集体配送粮、 油等。站在解决后顾之忧的角度 ， 我们可以开设 四点半学校 来解决家长上班， 无人接送小孩子 问题， 放学后小孩无人看管的问题 ； 我们可以实行家政服务来
解决现在上班族 因工作繁忙 ， 大的清 洁卫生无人做 的问题 ｉ
企业为房地 产企业开发的项目和业主提 供房屋和设施设备
维护、 清洁卫生、 安全保 卫等 物业管理服务。 这些 企业多是
可以挖掘客户的潜在需求。 站在便利生活的角度， 我们可以集
中起来解决客户的衣、 行等 各方面的问题。我们可 以将客 食、
作为房地产企业的下属单位， 以成本 附加不超过 １％ 是 ０ 的酬 金的形式作为收入 的确定模 式， 向房地产企业或业主确定收 入的额度。 作为房地产企业售后服务部门的角度， 为房地产
务好房地产企业即可。 而当今随着越 来越 多的没有依赖房地
主业 ， 赢得顾客 的认可和尊 重， 否则这些资源就不是你 的资
产行业的企业诞生， 市场逐渐引入竞争。 这些企业的诞生， 无
商业项目几种合作方式
商业项目几种合作方式本文介绍了四种商业项目合作模式，分别是全权委托代理、合作经营管理、全程现场顾问参谋式和全程开店服务模式。
第一种模式是全权委托代理，该模式适合那些缺乏开店经验、人才团队薄弱的发展商。
代理公司将派驻一整套班子负责商场纯商业全程运作，包括前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业以及后期经营管理。
该模式的收费包括营销策划费、广告费、销售佣金、招商佣金、经营管理费用、主力商家引进费用和其他公关费用，费用等级较高。
第二种模式是合作经营管理，该模式适合那些虽有团队但人才和专业所限的发展商。
代理公司将对其极为薄弱的板块进行单板块或多板块的委托代理，如前期策划、招商代理、销售代理等。
该模式的服务效果是对约定的效果达成目标，收费和费用等级与全权委托代理相同。
第三种模式是全程现场顾问参谋式，该模式适合那些自有完整实力团队但项目难度较大需要外援顾问团队现场驻点支持的发展商。
代理公司将派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
该模式的收费为万元/起/年，加上前期策划费用，费用等级为中。
最后一种模式是全程开店服务模式，适合那些缺乏开店经验、人才团队极为薄弱的发展商。
代理公司将全程聘请，负责商场纯商业全程运作。
该模式的服务效果是按约定的效果全面达成，操盘主体为代理公司派驻的一整套班子。
经营布局的调整实际上是一种引导。
在开业初期，商家往往会采取百花齐放的策略，以填满铺子为目的。
但是，随着时间的推移，商家的优劣逐渐显现，必须对经营不善的商家进行调整，同时吸引有实力或创业激情的新商家加入。
这需要积累经营资源，并采取一些具体措施。
在这个过程中，有些政策具有倾向性，有些则非常坚定，因此不能同情弱者，必须采取果断措施，以确保项目的持续发展。
吸引客流是市场促销的关键。
一旦项目开始出租或销售，它就被定性为市场，而不是商场。
商业物业管理之商业管理概论
广州南航物业管理有限公司
商业管理的基本要求
• ☆规范化：我们所称的规范化，是指根据某种事物的发展需要，合 理地制定组织规程和基本制度以及工作流程，以形成统一、规范和 相对稳定的管理体系，通过对该体系的实施和不断完善，达成井然 有序、协调高效之目的。 • 规范化是标准化实施的行为标准。规范化管理就是办事要有统一的 依据。规范就是大家共同遵守和承认的东西：也就是制度、章程、 操作标准、工作要求等。换句话就是在规矩面前人人平等，人治变 为“法”治。 • 规范化管理就是使企业有章可循、有法可依、人人守纪。商业管 理涉及的内容很广，管理对象在很大程度上具有不确定性，同时， 商业管理又是一门新兴科学，行业还没形成统一的标准，在这个大 背景下，规范化就成了每一个商业管理主体的必要法律。
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商业管理的基本要求
• ☆制度化：制度化是群体和组织的社会生活从特 殊的、不固定的方式向被普遍认可的固定化模式 的转化过程。这个过程可概括为： • (1）确立共同的价值观念。通过宣传教育,促使 群体与组织的成员认清其利益，树立一致的价值 取向，建立规范体系，加强个人对组织的认同， 并将其人格融合于组织之中，以增强群体的凝聚 力。 • （2）制定规范。共同的价值观需要有规范来支 持。根据共同的价值需要而制定的规范,把人们 的行为纳入相同的固定模式之中,它注重的是标 准的普遍性而不是特殊性。 • （3）建立机构。规范的实施要由组织机构保证 ，制度化过程也是组织机构建立和健全的过程。
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商业管理的根本目标
• ☆物业的保值增值，是指商 业物业在管理公司的有效经 营下，业主既获取预期的租 金，又能获取由于物业品牌 的提升以后的溢价收益。管 理公司的所有经营管理活动 ，都要紧紧围绕这个根本目 标而努力，它的团队组建、 机制设立、制度建设、标准 制定、营销实施等等，都是 实现这个目标的具体手段。
商业物业的管理与运营探讨
商业经营缺乏特色 目 前大量的商业项目存在为招商而招
商 的倾 向 。 商户组 合缺 乏竞争力和协 调性 。 开发商 为了招 商指 标 ．不能全面考虑商户
的组合 。 为未来 的经营管理埋下 了隐患。 在
行业 原 因：爆发 式 的零售革 命 。 方 西 发 达 国家 在近 Ｉ Ｏ 年 时问 内 。依 次爆 发 ５ 了百货 店 、连锁店 、超 市店 、商业物 业 、 人于经营理念和管理技术的落后。都会
使商业 物业 形象受损 。导致顾客失去光顾 的兴趣 ．进而影 响商业物业 的发展 。
自动 售 货 、步 行街 和 多 媒体 销 售等 多 次
零 售革 命 。产 生 了 ２ Ｏ多种 零售 业态 。而 我 国在 九十 年代 中期 三 、 五年 时间 内 ， 几 乎 所 有 零 售业 态都 出现 了 。这～ 方 面会 给 商业 物业 的发展 带 来难 得机 遇 ，另一 方 面 也 使 商业 物业 发 展 出现 了 的盲 目仿 效 的现 象 。 多项 目不看 地点 。 许 靠追 风来 指 导 建 设 。如 此 的商 业物 业 效益 不 仅不 会好 。 会造成 国家 财产 的 浪费 。 还 更有 ～ 些投 资 者 因资 金 不足 。把 为消 费 者购 物 等提供 方便 的必要 现代 化硬 件设旌滚梯 、
办公楼 、商 业用 房空 置率分 别 为 ９． ％ 。 ５ ２ ％。４ ．％。其中办公楼 和商业用房 ２９ ３１ 的空置率均 已超过 １ ％ 的警戒线 ，商业 Ｏ 物业空置率最高 。居高的空置率 。一方面 折射出我国商业 地产发展 的盲 目性 ． 另一
浏览各个店铺 。光顾的人不多。买东西的
之外 ，还需要 有很强的商业运作 和管理的
“零物业费”商业模式？ 2
“零物业费”商业模式？花样年物业的创意朱武祥、魏炜/文如果不提高物业管理收费，许多公司都要在亏损线上挣扎，那么不收物业费能够盈利吗？这就是花样年的目标，它构建了全新商业模式，利用低价的主业平台，建立了数十个新盈利点，实现了收入多元化，既成功锁定了客户，也排除了竞争对手，创造了全新的企业价值。
巨大市场往往造就强大企业。
中国现有城市652座，商品房存量面积极大。
未来10年，人均城市住房面积达到30平方米，城市人口达到6亿，即有180亿平方米的物业需要管理。
显然，这是一个巨大的服务市场，可以成就强大的物业管理企业。
因为，如果能在市场取得1%的份额，管理的面积即可达到1.8亿平方米。
而目前全球最大的物业管理公司，管理面积为6500万平方米，其发展历时45年，分布在42个国家。
但到目前为止，中国还没有一家公司，达到其面积的10%。
相反，中国物业管理行业的企业人工费用等刚性成本，不断上升，全行业微利甚至亏损。
为此，物业管理公司往往靠提高费用，或者开辟其他缺乏合法、合规性的收入来源，如小区电梯广告等。
甚至不惜降低服务质量，导致与业主矛盾突出。
这也给地产公司带来长期负担。
如万科地产公司每年要补贴物业管理公司近1000万元。
而物管收费在2005年以前，成为需要人大代表反复听证的议程事项。
在全行业微利甚至亏损的背景下，深圳一家另类物业管理公司—“花样年物业管理公司”反其道而行，物管收费往往是同地段同档次楼盘的“中低水平”。
从成立第一年起，就实现盈利，年净利润增长率超过100%。
打破行业传统规律：即小规模亏损，必须达到一定规模后才能盈利的局面。
这家公司成立于2002年底，由“深圳花样年集团”创建并全资拥有，至2007年，发展成为拥有3家地区公司、管理62个小区，管理面积425万平方米的国家一级物业管理企业，公司员工1200人，服务户数近5万户、15万人。
花样年的做法，导致深圳物管收费大幅度调低，受到业内人士指责，视其为“噱头”、“炒作”，恶性竞争，搞乱了行业价格，降低了本来就不高的物业公司利润。
商业物业
服务要求高
管理点分散
商业物业管理的特点
营业时 间性强
顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和 下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺 的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、 关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经 营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
车辆管理 难度大
一、购物 中心的管 理
购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三 类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、 租户、顾客。
增加用户的营业额是物业管理的重要目标
购物中心点的物业管理不仅要保持 高出租率以维持自己的经营收入， 也要为购物中心树立形象，选择对 路的商户，组成各类商户适当比例 的组合，经常组织各类促销活动等 增加客流量。
购物中心的服务对象有业主，用户和用户的顾客
业主、租户、顾客 这三类群体的心理 需求、物质需求是 多层次、多方面、 不确定的 。
尤其是顾客群体 ，他们会时刻跟 着感觉走，任何 时候都可能变更 或调整自己的目 标 和 诉 求 。
购物中心所营造的购 物环境必须舒适、休 闲、人性化，不能让 来客有压抑感、约束 感。
严格管理各承租商户的装修
对承租商户的装修一定要严格管理，以确保设备设施的正常 运行，使之对商户的影响降低到最低，保持购物中心的内外 良好形象
严密完善的保安措施
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
购物中心面积大，商品多，客流量大，容易出现治安问题。因 此安全保卫要坚持值班制度，并安排便衣保安人员在场内巡逻 。高档的购物中心还可以安装电子监控装置。
商业物业管理
What is 商业物业？
商业物业的含义 商业物业的类型 商业物业管理的特点 商业物业的管理内容
临街门市物业管理方案范本
临街门市物业管理方案范本一、引言随着城市化进程的加快，商业地产在城市中起着越来越重要的作用。
门市物业作为商业地产的一种重要形式，具有独特的管理特点和需求。
为了更好地实现门市物业的有效管理和维护，提高经营效益和服务质量，本方案制定了一套完整的门市物业管理方案。
二、目标与原则1、目标：提高门市物业的运营效率和服务质量，实现物业价值最大化。
2、原则：科学管理、规范运营、精细服务、持续改进。
三、管理机构与人员设置1、管理机构：设立门市物业管理委员会，由业主代表、物业公司管理人员等组成，负责决策、监督和协调物业管理工作。
2、人员设置：设立物业经理、安保人员、清洁保洁人员、维修维护人员等岗位，合理分工，明确职责。
四、安全保障措施1、设立安保岗位，建立门市物业安全管理制度，加强巡逻巡查，保障商户和客户人身和财产安全。
2、安装监控设备，定期维护检查，及时处理故障，确保监控系统正常运行。
3、加强防火安全工作，定期组织消防演练，加强火灾隐患排查和整改。
五、环境卫生管理1、制定维护环境清洁的工作制度，定期进行卫生检查，开展大扫除活动。
2、加强垃圾分类处理，设立垃圾分类投放点，定期清运，保持门市周围环境整洁。
3、管理商户标识，规范门面装修，防止乱贴乱画，保持门市外观整洁统一。
六、设施设备维护1、建立设备设施台账，定期检查保养，及时维修更换损坏设备，确保设备设施的正常运行。
2、加强门市空调、照明、供水供电设备的维护保养，提高设备的使用寿命。
3、定期清洁门市通道、楼梯、电梯等公共设施，确保通畅和整洁。
七、投诉处理与服务改进1、设立投诉处理渠道，建立投诉处理制度，及时受理、调查、处理投诉意见，确保问题得到解决。
2、定期开展用户满意度调查，听取用户意见和建议，改进物业服务，提升用户体验。
3、组织举办业主议事会、商户座谈会等活动，加强与业主、商户的沟通和合作。
八、经营管理与开发1、制定门市物业经营计划，有针对性地开展推广营销活动，吸引更多商户入驻，提升门市的知名度和竞争力。
公寓商铺物业管理方案范本
公寓商铺物业管理方案范本一、引言现代城市商业地产管理越来越受到关注，而公寓商铺作为一种新型物业类型，其管理难度与传统商铺不同。
公寓商铺是指位于住宅楼下的商铺，通常由物业公司统一管理。
公寓商铺的经营与管理需要兼顾住宅和商业两个方面的需求，需要科学合理的管理方案来保障公寓商铺的稳定经营与管理。
二、公寓商铺管理的特点1.双重属性:公寓商铺既是住宅楼的一部分，又是商业地产的一部分，具有住宅和商业双重属性，需要兼顾住宅和商业两个方面的需求。
2.综合管理:公寓商铺需要综合管理各种资源，包括住宅资源、商业资源和管理资源，需要兼顾多种因素的管理。
3.低密度管理:相比于传统商铺，公寓商铺的经营与管理需要更加注重社区环境、居民需求等方面，需要更细致、更周到的管理。
三、公寓商铺管理方案1.团队建设公寓商铺管理需要建立一支高效的管理团队，团队成员要具备物业管理、商业运营等方面的专业知识，同时要有良好的沟通和协调能力。
要建立起一支以服务为宗旨、以创新为动力的管理团队，为公寓商铺的经营和管理提供有力保障。
2.市场营销公寓商铺需要注重市场营销工作，通过各种手段提升公寓商铺的知名度和美誉度。
在运营上，注重提升公寓商铺的定位，吸引业主和第三方商家入驻，实现经营的多样化与精细化。
3.物业服务公寓商铺的物业管理工作要更注重服务性，要为业主提供便利的生活服务，为商家提供良好的经营环境。
同时要注意管理公寓商铺周边的环境卫生，保持社区环境的整洁与美观。
4.安全管理公寓商铺的安全管理工作是至关重要的，要加强对公寓商铺的安全防范工作，确保业主和商家的人身和财产安全。
5.经济管理公寓商铺的经济管理工作要更加注重成本控制与效益管理，要降低运营成本，提高经营效益，同时要建立规范的财务管理制度，确保经营透明和规范。
6.法律合规公寓商铺的运营管理过程中要严格遵循相关法律法规，确保经营合规，同时要建立自身的规章制度，对业主和商家的法律权益提供保障。
四、总结公寓商铺管理需要兼顾住宅和商业两个方面的需求，需要综合考虑不同因素的影响。
商业物业运作模式浅探
我 国商业 物 业 发展 中存 在 的 盲 目、重 复建 设 ，客 源 不 旺 ，经 营 管
理 不 善 ，租 户 难求 ，经 济 效 益不 理 想 等 问题 ，并提 出 了相 应 的 解
决 办法 。
近几年来 ．零售市场上出现 了多种业态 ．如大型超市，连锁
店 、 自动 售 货 专 卖 店 、步 行 街 ， 网上 购 物等 。一 方面 给 商 业 物 业 的发 展 带 来 了机 会 ，但也 出现 了靠 追风 来指 导 建 设 的盲 目效 仿 现 象 ．造 成 了大 量 的 重 复 建 设 。 ３ 经 营 管理 人 员素 质 偏 低 商 业 物 业 管理 的难 度 更 大 ，对 管 理 人 员 的要 求 就 更 高 。不 但
１％ 的警戒线。因市场是有限 的．有些商场尽管经过多次装修 、 Ｏ
甚微 。
不 同 的 商业 物 业 所 经 营 的 商 品种 类 、品牌 、价 格 、经 营 方 式 高 档 名 牌 商 品 ：有些 商 场 经 营 普 通 大众 化 的商 品 有 些 商场 的 消
改变商场布局和经营品种 ．试 图扭转不景气 的经营状况 ，但收效 和消费者群体各不相同 ．各有特色且特色鲜 明。如有些商场经营
商 业 物 业管 理 者 在 商业 物 业 开 发 建设 时就 应协 助 房 地 产开 发 商 对 所 开 发项 目的经 营 方 向进 行 准 确 的 定 位 在 充 分市 场调 研 的
房 地 产 业 丰厚 的 回 报 ．使 大 量 的投 资 者 趋 之若 鹜 。商 业物 业 基 础 上 ． 未 来 的市 场 做 出 客观 、 学 的预 测 。在确 定 经 营 模式 、 对 科 大量 重 复 建设 ．致 使 一 些 大 商场 开 业 不 久 即告 倒 闭 还 有 一部 分 招 商 对 象 和 了解 业 态 需 求 之后 ．再进 行规 划 设 计 。最 大 限度 地 减 大型 商 场 营业 状 态 不 景气 也 有一 些 商 业 用房 在 空 置 了 几 年之 后 少 建 成 后 的 经 营 、改 造成 本 ．尽 可 能 性 地 商业 房 地 产 的风 险 。 又被 拆 迁 ．造 成大 量 的 浪 费 有 些城 市 的 商 业物 业 空 置率 已超 过 ３ 经 营 特 色 明显
住宅物业服务企业商业模式再造
模式设计上， 绿城围绕着住宅物业管理 的业务延伸， 组建了绿化、 保洁、 电梯、
设计、 文化、 咨询、 置换 、 健康促进、 园
、
只做 物业管理 中的某 一项服
务， 企业 以专营公司的形式 出现。 比如
设施管理公司、 设备管理公司、 能源管 理公司等等。 这类企业如雨后春笋， 目 前正处于蓬勃发展的阶段。 二、 只保留服务研 究、 市场等核心 业务， 其他保洁、 绿化等非核心业务外
近几年 ， 业服务企业 的绝对数 物
量有所下降， 这是行业发展越来越成熟 的表现， 但当前主流的盈利结构将驱使 住 宅物 业管理行业很快进入行业性 的 无利润时代 。 这绝非危言耸 听， 因为造 成无利润的两个前提都已经满足 ： 第一个前提 ： 行业内雷同的商业设 计过剩。 绝大多数的同行用同样 的方式
■ 文 ／董 咀 良
代来临前的准备。 令人欣喜 的是 ， 已经 有些优秀的同行， 开始在规模经济、 组 织模式再造、 价值链拆分、 重塑客户价
年 年底前， 我去拜访住宅市
— 场 几 同 老 ，结 厶 ＇ 的 个 行 总小 一
下， 如今住 宅市场的行 内业 务结构大概有三种：
值等方面进行商业模式创新的尝试活
绿城物 业对自己的定位是商业模
式下的公益事业。 市场策略是不断扩张
公 司规模 ， 做 大 再做 强 ， 此过 程 中 先 在
带来丰厚的利润来源 ｌ 在重塑客户价值模 式中， 可以衍生出多种具体 的增值服务 方案 ， 如代收费市 场、 客户 团购等。 代
在价值链 的各个阶段 。 正是价值链 这
同一 外部环 境、同～组织结构 的前提 下， 企业具有成本竞争优势。 在跨地域 经营中， 物业服务企业的外部环境、 内
创新商业模式 让物业服务企业走的更远——关于行业创新的一点思考和提示
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市的发展， 物业消费的观念Ｉ益增强， Ｅ Ｉ “ 朝阳行业” 的特质也不容怀疑。
的走着。这颇让 我们 这些行业媒体 人
何 时才 能收回成 本更是 无法预 知。 于
是， 他依然每天去远处挑水。 终于有一 天， 水渠通了， 水源源不 断地 流了过来 Ｊ 张三再也不用为用水发 愁和劳累了。 后来， 从水渠流过来的取
抓住了庞大的市场和难得的机遇， 累 积 起了当时互联网的核心的价值即流量。 广 告收入、 融投资开始 源源不断 的 金
思考案例三 ：“ 小” 小 的一个淘宝 网， 曾经被誉为是假 货云集的地方， 但
今天 却成 为影 响全 国亿 万人 民生活的 产物 ， 阿里 巴巴集 团本 身也获得 巨大 的利润。 通过独创的交易模式 ， 它吸引
的天性是逐利， 这一点虽有时被 忽略 ， 但 从未被否定 。 尽管对很 多企业来讲，
一
个１ ０ ０万元， 下一个１ ０ ０ 万元… ・ ・ 而后 来， 更 新了策略 ， 利用自身的技 术
优势， 自行 开发搜 索引擎 门户网站， 并
存之多艰的时候 ， 也不禁想到， 如果企 业仅仅关注于此 ， 那么即使不断的接管 新项 目， 也很难让利润 “ 源源 不断” 的 进 来。 实上， 们也看到 了， 事 我 目前 很 多企业也的确在这条路上辛苦而疲 惫
我们为何研究商业模式？
笔者听到过一个故事 ：
商业写字楼中IFM服务的完美做法
商业写字楼中IFM服务的完美做法商业写字楼业态是物业服务中的重要组成部分，也是物企竞争比较激烈的业态。
商业写字楼不同于传统的住宅领域，不但需要基础的“四保一服”服务，还需要设施维修维护、环境与能源管理等多项服务，即IFM服务，一种为客户提供整合性、一体化的设施管理服务。
将物企在商写业态做的IFM服务进行归纳总结，从服务内容、服务侧重点等多个角度为大家介绍商业写字楼的IFM服务是怎么做的。
从基础服务、专业性服务两个角度将商业写字楼的IFM服务内容进行以下划分：基础服务包括保洁服务、保安服务、停车服务等，虽然这些基础服务没有较高的专业壁垒，但是做好写字楼里的垃圾处理与分类、24小时安保巡逻、停车场的管理和引导服务也是能体现出物企的服务专业性。
有的物企在做IFM服务时会采取合作服务的模式，将基础的物管服务进行外包，专注于其他服务内容上。
例如物企与专业的安保公司合作，确保写字楼的安全保卫工作严谨高效，门禁管理严格，巡逻安排合理；或者与清洁公司合作，保证办公区域的整洁干净，卫生间清洁无异味，公共区域一尘不染。
在不同领域的服务提供商之相互协作下，形成一个完整且专业的设施管理服务体系。
专业性壁垒较低的服务内容包括团餐服务和一些综合服务，像是空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等。
这类服务对于商业写字楼里的客户来说，可以满足不同租户的多样性需求。
物企在做这类服务，需要了解不同客户需求，准确把握客户对物业服务的具体要求，如不同公司的制服服务等，然后基于这些需求制定高度个性化的服务方案。
IFM服务中专业性壁垒较高的是设施管理服务和能源管理服务，对于商业写字楼来说，设施的稳定运行对维护租户满意度和保证业务连续性至关重要。
设施管理服务作为IFM服务里的核心业务，主要包括建筑设备巡检和维护、日常设施维修等，确保办公设施的正常运行；提供设施改造和升级服务，提升办公环境的舒适度和便利性。
此外，能源管理服务涵盖了能源的使用效率和环保性的监控和改进、节能改造等服务。
商业场所的物业管理
第五章 商业场所的物业管理知识 第一节商业场所的类型与特点一、商业场所的含义商业场所是向消费者提供包罗万象的消费对象的场所，其中百业杂陈，不仅有多家零售店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等，它是一种出租房产供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。
+保龄球场、健身房、自助食堂、电影院、游泳池和展览厅二、商业场所的类型㈠从建筑结构上分：多1、敞开型，P76～下9包括大型停车场、小件批发市场、电子工业品供应市场等。
2、封闭型。
P76～下6㈡从建筑功能上分：1、综合性商业购物中心，P76～下1包括购物区、娱乐区、健身房、保龄球场、餐饮店、影剧院、银行分支机构等。
P77～12、商住混合型。
㈢从建筑规模上分：P77～3多（1）市级购物中心。
（2）(地区购物商场)，建筑规模一般在1万~3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万~30万人，年营业额在1亿~5亿元之间。
单（3）居住区商城。
（3）居住区商城。
三、商业场所的特点多㈠规模功能合理化要求较高㈡规划布局要求特殊㈢建筑结构新颖独特㈣设备全，商品多，客流量大㈠规模功能合理化要求较高所谓规划设计的合理，就是合经济规律之理，合经济发展之理，合提高效益之理。
P77～18商业场所建设要根据周围及辐射地区人口、交通、购买力、消费结构、人口素质、文化背景等与商业发展有关的环境特点和商业场所状况，因地制宜地规划设计方案。
㈡规划布局要求特殊。
商业、服务业设施建设，要防止3种倾向：一是要防止盲目效仿，二是要防止主次颠倒，舍本逐末，三是要防止只看眼前，不计长远，给后人留下"弃之可惜，改之不能"的遗憾。
P77～下2㈢建筑结构新颖独特。
公共商业场所在设计方面务求新颖、奇特、别致，突出商业场所的个性化及地区特色，给顾客留下深刻的印像 P78-6㈣设备全，商品多，客流量大空间大、设备多、商铺众多、人车流量大、人员复杂、商品繁多是商业场所的显著特征。
物业公司多种经营模式与运营管理
73.4
73
40
70
60
38 37
50
36.2
36
40 30
34.4
34.9
35.3
34
20
16.5 9.1
16.5 9.4
16.4 9.7
16.5
16.5
10.1
10.5
32
10
0
30
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
0-14岁 15-64岁 65岁以上 总抚养比
2011-2015年全国各年龄段人口比重（单位：百分比）
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
2016年末，我国常住人口城镇化率达到57.4%，未来我国将加大对新型城镇的建设，并且重点强化 城市圈城市群等概念。城镇化率的持续走高，为物业企业提供了发展空间和条件
2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）
60 50
45.89
46.99
48.34
费用－资产减值损失+公允价值变动收益（－公允价值变动损失）+投资收益 （－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+其他收益 ④ 物业公司营业收入=物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入
物业公司多种经营开展背景
联立①②③④式：
物业公司净利润 =物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入－营业成本－税金及附加+营业外收入营业外支出- 所得税后的金额－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允价值变动收益（－ 公允价值变动损失）+投资收益（－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+其他收益
商铺物业基础知识
商铺物业基础知识一．商铺物业分类1．按产权年限分类（1）70年产权位于住宅裙楼旳商业，与住宅产权年限同样。
在同样旳地段，产权越长，投资价值越高。
（2）40年产权为纯商业物业。
纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，一般位于一种区域旳繁华商业地段或政府规划中旳将来重点商业圈。
2．按商铺在经营上旳独立性分类（1）室内虚拟商铺：（2）室内独立商铺：（3）沿街独立商铺：3．按所经营业态在物流供应链中旳位置分类（1）专业市场：B2B模式，指以批发为主旳商品交易市场，进驻商家重要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象重要为次级代理商、终端经销商。
例如深圳华强北赛格电子广场、东门旳白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。
合和地产筹划代理旳嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用品专业市场）。
（2）零售市场：B2C模式，进驻商家重要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象重要为终端消费者。
涉及百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。
例如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市，等等。
（3）服务市场：B2C模式，涉及餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。
固然，上述分类尚不能概括完整旳商业形式。
随着商业经营模式旳不断创新，某些新型商业模式开始兼具多种市场类型旳特性，例如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。
二．商铺物业建筑基础知识1．开间与进深：开间与进深旳比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。
2．柱距：在框架构造建筑中，支撑整个建筑旳钢筋水泥柱与柱之间旳距离为柱距。
柱距越宽，越有助于商品旳布置和人流旳交通组织，固然，柱距越大，建筑成本越高。
一般来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但某些仓储式超市和建材超市需要12米-15米旳超宽柱距。
物业管理业态分类和特点
物业管理业态分类和特点
1、住宅物业.包括:住宅小区，公寓及别墅小区。
特点是居
住功能单一,相对独立。
产权多元化，共用设施社会化，配
套设施齐全.
2、写字楼物业.包括：单纯型写字楼，商住型写字楼和综合性写字楼。
特点是单体建筑规模大，机构和人员集中,人员
流动性大，智能化水平高。
3、商业物业。
包括综合性商业购物中心和商住混合型物业.特点是规划布局要求高，建筑结构独特，合理化要求高。
4、工业区物业.包括：厂房,仓库,办公楼,生活用房及服务
设施.特点是规划区域大，基础设施配套要求高,环境易污染。
5、特种物业。
包括：医院、学校、体育馆、图书馆、游乐
场等。
特点是数量相对较少，环境各异,配套设施多样.。
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纯商业物业管理模式
商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。
不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。
物业策划管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。
商业物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。
而租务管理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。
商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑
中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
其中，公
共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。
而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从行业宏观发展态势来看，《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业
人数不断上升。
但这样的一个朝阳行业，它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么，
作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具有更旺盛的生命力。
物业管理行业的空间是巨大的，商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。
也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定
位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理
企业对收益物业及配套项目的经营管理，而是应以围绕物业管理所涉及的整个领域为主题对象。
商业物业管理模式定位为“ 1+1+1”的模式，即增值业务、转型业务和外包业务、发挥公司长处，加大商业常规设施设备、5A只能设备、专用设备等等
管理与维保力度，以及房屋经营的业务比重，逐渐扩大高端业务份额，走
出公司业务转型的关键一步。
同时在管理机制上，公司创建了“三集”管理
模式，一是集中管理，公司建立了全面的预算管理内控体系，使公司的每
一项经济行为都能有效管控，是物业管理靠规模集中、资源集中出效益。
二是商业物业管理服务为一体的集成经营并建立产品服务标准体系，为公
司的经营发展提供更大的业务空间、更多的盈利机会和形成更有效地核心
竞争力。
三是商业物业管理必须建立服务采购评价体系，推进低端业务的
社会化外包，利用和集约社会资源在商业物业管理市场竞争中获取平均成
本有利于经营成本的持续优化。
通过以上步骤，商业物业管理的业务才能到达收入结构的目的，
商业物业管理的类型
1、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也
封闭式的购物中心型。
2、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的。