嘉兴建筑总部大厦定位报告

建筑总部大厦定位报告

一、嘉兴写字楼市场的发展现状

1、近年办公楼的投资情况

写字楼历年完成投资图

5000

1000015000200002500030000

3500040000

年份

金额（万元）

-20

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100120140160增长率%

从上述图表可以看出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均保持了30%以上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的现象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五”的第一年达到阶段性的高点后2002年呈现回落，主要原因在于2002年这一年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活跃，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可避免的受到波及。因此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。

2、近几年办公楼施工建设情况

施工面积变化趋势图

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1000001500002000002500003000003500004000004500005000002000

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年份

施工面积（㎡）

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增长率%

从上图可以看出，反映供应量先行指标的施工面积，在2001年和2004年的两个年份年增长率超过100%，原因是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这两年的新开工面积大幅增加；而2002年和2003年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。

3、近几年写字楼市场的供求情况

从上面的图表可以看出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平，一方面是由于市场的供应量相对有限，另一方面也说明市场需求稳定上升；2005年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，一个重要原因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价格上涨超过30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活跃，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。

4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况

200120022003200420052006

321716442551321028685496

从上表可以看出，2001年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看，并没有形成像住宅那样持续上扬的走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来看2001年写字楼为2.54万方，而2002年只有0.15万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是0.15万方的成交量也并不足以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价格一直维持在一个较低的水平，跟写字楼本身的品质有关，可以说2005年之前的写字楼供应市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价格自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价格被拔高。

二、同区域类比楼盘个案分析

财富广场

项目概况：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发有限公司投资开发，总体规划为二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。

项目点评：该项目地处嘉兴商业中心与大润发购物中心的环伺之中，地段位置相当优越，交通便利，周边配套设相对完善；其自身的配套亦领先于市场同类产品，档次定位较高，品牌形象优势明显，项目综合品质属上乘。由于物业持有成本相对昂贵，租赁客源群体相对有限。

江南摩尔

项目概况：该楼盘位于秀洲行政中心南面，由浙江金泰阳房地产开发公司开发建设，整体规划为一期，物业类型为高层商办住。

项目点评：该项目为秀州区重点推广项目，品牌形象感召力较为强势；由于与商城融为一体，各类配套极为完善，商业办公氛围比较浓厚。但由于江南摩尔整体项目系综合性物业，势必弱化办公楼形象；同时由于整体项目体量大，物业类型多样，物业管理难度较大。总体上看，写字楼综合素质较好，具备较强的投资潜力。

世纪广场

项目概况：该项目位于中山西路，阳光大酒店北面，由浙江新亿达置业股份有限公司投资开发，整体规划为一期。物业类型为商住两用。

项目点评：该项目地处市区中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心与新兴发展的秀洲新城的连接点，地理位置相当优越，各类配套设施较为完善，交通便捷，海景式退台与空中休闲花园构筑的生态庭院具有一定的特色；但是该写字楼项目形态上缺乏现代、挺拔的立面设计风格，形态功能给人感觉欠佳。

国浩广场

项目概况：国浩广场位于中山路和昌盛路的交叉口，与大润发超市隔路相望；该项目由国浩置业有限公司开发建设，整个项目由22层写字楼和18层单身公寓组成。

项目点评：国浩广场位于昌盛路和中山路这两条城市主干道的交叉口，地处秀州新区的中心区位，是嘉兴主要的高档商务生活区之一，交通十分方便快捷；项目地处大润发商圈的中心点，人气、商气都十分旺盛，商业、居住、办公和其它配套都已经相当成熟。不过该项目地块面积较小，因此限制了写字楼的建筑空间，使得区内配套有限，而且三面临街，噪音、灰尘等影响较大。另外在租售方面临大树商务楼、福瑞国际等中高档办公楼的直接竞争。