土地储备及开发计划编制思路和方法分析

土地储备及开发计划编制思路和方法分析

发表时间：2019-07-30T09:58:19.233Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：朱航霄

[导读] 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。

乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000

摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。但是怎么合理地处理和分配私人土地、国有土地、各类机构用地以及公共土地这些用地类型十分关键。土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段。做好土地储备及其开发供应的计划和规划，对发挥储备土地的积极作用具有非常重要的意义。

关键词：土地储备；开发计划编制；思路与方法

引言

2018年1月，国土资源部对储备土地的收储和开发供应提出了更具体的要求，其中重点突出土地储备及开发利用要符合规划要求。当前，土地储备及其供应普遍缺少与各类规划的衔接，导致土地储备及开发供应存在一定程度上的随意性。为此，本文针对如何做好土地储备及开发计划编制工作进行探讨。

1土地储备

土地储备，顾名思义，就是通过对各类土地资源的回收、整合、分配，从而达到对资源合理配置的最大化。土地储备这个概念最早是从国外引进的，它的目的就是在土地尚未使用之前，由政府取得土地所有权和使用权，以备适时供应市场，在最公平的前提下进行商业或者公共用地的竞标，从而实现公共政策目标，同时可以防止某些投机者哄抬地价，破坏国家土地竞争的平衡机制和市场效应。

土地储备大概可以分为以下四个环节。

1.1土地回收

在进行土地回收时，一般由当地的土地行政管理部门持相关证件并按照合法流程进行回收。其中包括经过批准的国有土地、由政府收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用并获得土地征用批准手续的土地以及通过其他渠道所收取的土地。

1.2土地开发整合

土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。要根据回收的土地类型进行不同程度的前期整合，在涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的土地时，要做好必要的前期工作。

1.3土地储存

对于已经回收且完成前期整合工作的土地，土地部门要积极地做好保护和管理工作，作为预备的公共资源，这些储备土地应当在合理的情况下进行前期的合理利用，例如进行一些公共事务的运作;同时为了防止这些土地或者相关建筑物的损害，政府应当采取相应的法律条规对各类用地进行保护。

1.4土地供应

在准备工作完成后，对于储备土地应当进行合理的配置，当地主管的政府部门应当按照上级指示，发布土地供应计划，一些涉及重要领域的用地，例如公共安全、交通、住房等，要通过招标会来合理配置资源，同时对于土地供应的对象应进行资格审查，以防出现资源浪费或者重大事故。但是，土地储备制度也仅仅引入我国不过二十余年的历史，无论是相关专家还是政府事业单位对于土地的储备管理都处于初级阶段，所以要想达到资源合理配置依然还有很长的路要走。

2计划编制思路

2.1节约集约

我国土地资源非常有限，可以收回储备的土地更加少之又少，因此，对土地储备和供应开发都应当遵循节约集约原则，在有限的土地资源中充分发掘土地价值，为地方发展提供土地资源保障。

2.2高效精准

储备土地是经过土地储备机构按照一定的要求，收回入库的土地，因此，土地的数量和质量已经有一定保证，储备土地的目的是为了满足城市发展需要，因此，对于储备土地的管理，需要精准高效。

2.3协调发展

为了实现全面协调发展，在收储土地和供应开发时应考虑区域协调，在收储土地的同时，也要对城市重要发展片区的产业进行相应优化，在保障产业项目以及民生项目的土地需求以外，需要加大用地保障力度，从而有效加速区域发展。

2.4适度弹性

为保证土地市场经济效益，土地储备计划及开发供应计划制定出台好，允许在一定的时间范围内调整。

3土地储备及开发计划编制方法

3.1预测总体需求

土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。

3.2储备地块选择

可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。

3.3储备时序确定

在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是

否准确、土地的面积大小、土地的实际情况、土地的价值、土地权属是否清晰等等，这些影响都需要进行考虑，进而对土地储备进行储备和开发设计，确保储备和开发时序，从而为下一阶段打下基础。

3.4规划实施保障措施

为确保土地储备和开发的顺利实施，需要重视储备土地的规划，从保障制度、技术以及机制这三方面确保储备土地的有序收储和开发。对土地储备进行全面规划，需要考虑经济发展的水平、资源的使用情况、提供的土地面积、市场价格是否与预期的价格一致、城市的开发等因素，将其与土地储备相结合，使土地储备与开发符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划实施的需要，符合城市经济社会发展的需要，从而达到合理高效利用储备土地的目的。

4完善土地储备及开发计划编制工作的建议

由于土地储备与开发的可变性太大，因此土地储备及开发前期需要做好详细的规划设计，尤其要重视对所需资金的把控。对于土地储备及开发的资金要提前做好计划，根据使用目标做好拨款记录，在实际运用中逐一督察并记录，与计划金进行比对，若资金问题的使用与记录出现偏差，要立即查明缘由，做好应对解决的方法，防止因为资金问题使整个储备及开发计划向后延迟。土地储备就开发的核心就是计划编制工作，要想做好土地储备与开发工作，除了与国土规划部门加强业务联系，在各项规划中将储备土地的收储和供应作为单独项目进行考虑外，还应在土地储备工作中增加相关的规划编制岗位，以高标准招聘或培养土地储备规划人员，并对其开展定期的专业指导培训，加强工作人员的规划意识，提高储备土地的规划水平，最大限度发挥储备土地的积极作用。

结束语

随着城市土地使用制度市场化改革的逐步深化，城市土地储备制度已成为新时代背景下各级政府加快区域跨越发展、推进经济模式转型的重要手段。编制土地储备规划，确定城市发展需要的储备规模、地域分布、结构特征及各期储备重点、开发时序等，是科学提高土地利用效率、突显土地“三资”属性、提高城市品位的重要工作。本文对土地储备及开发计划编制进行了简要的分析，提出了完善土地储备计划编制的建议。

参考文献

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