苏州酒店式公寓市场调研报告

（㎡）
（套）
（套）
57.21
382
46.01
178
45.23
118
49.81
92
47.48
72
53.75
67
42.28
66
51.46
62
63.7 29.7 19.7 15.3 12.0 11.2 11.0 10.3
热销产品层面：热销项目去化套均面积主要在40-60㎡之间；挑高类产品市场接受度较高，同时溢价能力 较高于平层产品；
供求分析
供应量：56.2万㎡ 成交量：30.14万㎡ 供求比：1.86
2012年以来苏州酒店式公寓市场集中放量，目前整 体市场趋于饱和，且成交相对低迷
供应量：37.5万㎡ 成交量：12.2万㎡ 供求比：3.07
2011年苏州酒店公寓市场供求比为1.86，呈供大于求态势；2012上半年苏州酒店公寓市场供求比达3.07， 市场供求严重失衡；
加推13#平 层公寓41105约200 套，均价 8500元/㎡
365地产主 南区 办的2012苏 商铺 州商业地产 认筹 领袖峰会在 会所举行
商铺开盘，加推14、 15#1-5F商铺，约 230套，1楼：5万， 2楼3.5万，3楼 1.6-1.8万，4楼 0.9-1万，5楼 8000元。
营 销 推 广
世贸广场 S P 活 动——开盘前多举行大型系列产品推介活动
2012年3月10日，万豪酒店产 品推介会
2012年3月24日，世贸营销中 心首次开盘
2011年 10月15 日，世 贸营销 中心公 开暨样 板间对 外开放
2012年4月7日，世贸广场业主体验 之旅
2012 年4月 21日， 世贸广 场总体 规划启 动活动
6月中旬
加推7-8F
6.23
加推9-10F, 约80套， 均价8000元/㎡
7月上旬
加推11F, 均价8000元/元
枫华广场 S P 活 动——开盘前产品推介活动及阶段利用节日的节点活动
2012年4月8日，样板间开放
2012年4月22日，枫华广场开盘
2012年4月15日，枫华广场 SOHO壹公寓产品推介会
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
枫华广场
推案流程
2012.4.22
5.12
首次开盘推出
3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
加推5-6F, 约88套，
营 销 推 广
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
枫华广场
新城地产
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层
高 装修标准
价格 主力面积 主力总价
产品类型
枫华广场 金枫南路 商业综合体 地上13层 13.8万方
效果图，实景图
5.2米
毛坯 折后8000元/平米
50平米 40万
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
优惠
2012年5月12日，加推活动， 母亲节送康乃馨，高级料理师制
作寿司
2012年6月1日，枫华广场售楼 处缤纷儿童节，快乐过六一活
动
市场小结
Ⅰ
2011年苏州酒店式公寓市场整体去化较为缓慢，年度供求比为1.86，呈“供大 于求”态势，截止2012年7月供应总量达94万㎡，供求比高达3.07；
Ⅱ
吴中区（木渎板块）供应量较大，为全市酒店式公寓的主力支撑，占据全市供应 的35%，库存压力较大，整体去化速度较慢；
去化速度层面：除今年首次开盘低价入市、5米以上挑高的小户型产品为主的项目开盘热销外（如世茂广场、
枫华广场、美乐城等），整体去化缓慢，普遍；君地新大陆后期仅保留一幢酒店式公寓，其余
在售楼幢全部调整为写字楼出售，成交数据中含写字楼成交数据。
成交分析
排行 项目名称 酒店式公寓销售形式 目前推广方式
推广主题
项目名称
层高 （m）
主力面积 （㎡）
价格 （元/㎡）
世茂广场 枫华广场
5.8、3.3 5.2
35-49 43-49
5.8m 10000 3.3m 8400
8000
君地新大陆 3.3
美乐城 4.49、6
合景峰汇
4.49
32-90 46-63
48
9000（精装2500）
4.49m 7500 6m 10240
新城地产
世贸广场
通过近5个月的蓄水后，分楼幢进行集中开盘
推案流程
2011.10.15
11.5
2012.3.24
4.7
4.21
6.29
8.18
8.28
二期世贸营 销中心及样 板间开放
开始预约， VIP卡享 受98折优 惠
盛大开盘，推 出12#，4490㎡公寓，首 批180源自文库，均 价13000
组织客户 参加绍兴 项目
推广渠道
1
世茂广场
不包租不返点 大众、线上媒体为主 价格/潜力
网络、巡展
2
枫华广场
不包租不返点
小众媒体为主
价格
call客，网络、户外
3 君地新大陆 不包租不返点
小众媒体为主
价格/精装 电销、派单、主动拜访
4
美乐城
不包租不返点
大小众、线上媒体 价格/潜力
365、call客
5
合景峰汇
不包租不返点 大众、线上媒体为主
成交分析
苏州酒店式公寓市场，以挑高类产品去化较快，为现 有市场主流供应
截止2012年7月酒店式公寓存量供应结构
产品
总套数
总面积 平均面积 （万㎡） （㎡)
酒店式公寓 7119 （LOFT） （53%）
36.43
51.17
酒店式公寓 （七十年）
1386
24.33 175.54
酒店式公寓 （四十年）
4839
苏州酒店式公寓市场调研报告
供应分析
2011年在宏观调控的大环境下，“不限购、不限贷”的 酒店式公寓产品供应量猛增，创历年新高
近年苏州酒店式公寓供应走势分析
2011年苏州酒店公寓市场供应总量为56万㎡，供应总套数为8791套，供应总量同比增幅较大； 2012年1-7月酒店公寓供应总量为37.53万㎡，同比去年的28.16万㎡，增加了9.37万㎡；
7800-8500
东渡银座
2.9 50-70，现房
8500
吴宫馆
4.95
40，通透 6288起，7000
都市VIP
4.5
50-63 10000（精装1800）
去化面积 （㎡）
21853.42
8190.32 5336.79
4582.42
3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
去化套均面积 去化总套数 月均去化速度
从成交情况来看，2012年1-7月成交12.21万方，同比降低32.9%。
存量分析
截止2012年7月，苏州酒店式公寓存量供应达94.09万 ㎡，且吴中区占比供应近总量的35%
日期
套数
面积
（套） （㎡）
2012-1 10220 656280
2012-2 10161 652267
2012-3 12029 743605
价格
Call客、派单、户外、户外
6
东渡银座
不包租不返点 大众、线上线下媒体 精装/轻轨配套 Call客、派单、户外、网络
7
吴宫馆
不包租不返点 小众、线上媒体为主
价格
派单、户外、call客
8
都市VIP
不包租不返点 目前无推广（尾盘）
价格
派单、户外、call客、巡展
美乐城商铺，开发商预留约600多平米给品牌商家，剩余面积分割成15-60平米销 售给客户；
成交分析
2011年酒店式公寓产品成交量降幅较大，2012上半年 成交量同比去年降幅近三成，整体市场去化较为缓慢
2011年苏州酒店公寓市场去化总量为30.14万㎡，成交总套数为5221套，成交总量同比降幅较大； 2012年1-7月酒店公寓去化总量为12.48万㎡，同比去年的18.2万㎡，下降了5.72万㎡；
世世茂贸广广场场
项目名称 物业地址 产品规划
世茂广场 沧浪新城 商业综合体
效果图，实景图
建筑楼层 地下2层，地上88层
总建面积 酒店式公寓层高
装修标准
价格
/
3.3米/5.8米
毛坯 折后8400元/㎡、
10000元/㎡
主力面积
50-60、100平米
主力总价 产品类型
50万
中心城区最大城市综合体，地段优势明显
合计
13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行
1 2 3 4 5 6 7 8
2012-4 12418 858445
2012-5 12289 846600
2012-6 12471 862000
2012-7 13344 940919
截止2011年底，苏州酒店式公寓可售存量为9814套，存量面积为63.23万方 ；且存量供应主要集中 在吴中区，其次为相城区及园区；
截止2012年7月，苏州酒店式公寓可售存量达94.09万㎡，可售套数达13344套；
Ⅲ
挑高类产品相比平层类产品的去化速度较快，能实现一定的溢价，同时也是现有 市场供应的主流产品；
Ⅳ
销售较好项目多采用线上线下铺开的方式，开盘前的活动造势做的较为突出；