房地产投资的基本概念及其基本销售技巧培训(doc 11)

房地产投资的基本概念及其基本销售技巧培训(doc 11)

房地产投资的基本

概念及其基本销售技巧培训

（一）房地产投资的基本概念

所从事的房地产开发销售这一角度而言，深刻地感受到中国的城市正在经历一场变革，一场划时代的变革。

就拿目前最热门的城市经济圈发展来讲，以前主要有以广州、深圳为核心的珠江三角城市经济圈，以上海为龙头的长三角城市经济圈和以北京、天津等为依托的环勃海城市经济圈。而现在随着开发西部、振兴东北、中部崛起等新政实施，又逐渐形成了以沈阳和大连为核心的东北大沈大城市经济圈、以成都和重庆为中心的西南大成渝经济圈、以武汉为核心的中部大武汉经济圈以及以西安为中心的西北部大西安经济圈、以青岛和济南为中心的大青济城市经济圈。这些城市经济圈的形成预示着各类市场、资源要素的竞争已经从一个、两个单个城市的竞争，演化为城市经济圈的地区竞争了。就房地产开发与置业投资来讲，这些蓬勃兴起的城市经济圈是机遇，更是挑战。

首先，要明确“房地产投资”是一个什么概念。一般置业都包含了自用和投资两层意思，这也是不动产作为商品与其它日用消费品的特殊性。比如消费者去商场购买一台空调，只是为了它的使用价值，不会考虑到它的投资价值。而购房者购买一套住宅，哪怕是自用也必然会考虑它的未来升值可能。而纯粹作为“房地产投资”来讲，是只考虑其投资价值不用去考虑其自用价值的。从这个狭义投资角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某个股票，

是因为听说或自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去调研这只股票的公司的组织结构和产品原料。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”主要考虑的是该物业的未来增值预期有多少。

对于不动产来讲，它的未来增值预期和其所在地的城市，所处的城市中的位置和其本身的房型、品质有不可分割的关系。今天，就先谈一谈城市地位和房地产投资价值之间的关系。

第一，要看该城市的当前整体经济规模与实力以及它的增长率。这个数据直接影响到房地产行业在国民经济生产总值的地位，决定了房地产行业的规模与增长速度。

第二，要看该城市的目前人口总量和其增长率。因为有一个人，就必须有一间房给他或者她居住，住房作为一项生活必需品和人口数量之间的关系是不可分割的。简单来说，这两个数据直接反映了一个城市住宅的需求规模及其增长速度。

第三，要看该城市目前的居民人均收入和其增长率。因为房地产特别是住宅类产品的市场需要除了和人数数量有关系，还和其居民收入的“可分配收入”有密切关系，想住而买不起也不行，居民购买力的高低直接影响到住宅的市场价格和投资潜力。....中国最大的资料库下载

第四，还要看该城市的住房、办公楼等物业的出租率和租金。

总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个城市的不动产销售数据有时会失真。诸如上海某些地区的“空住率”问题，就是出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，

明确地告知你该城市物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

当然，去一个陌生的城市置业投资，除了研究这4项重要指标以外，还要考虑文化、习俗以及售中、售后的管理与服务等问题，寻找好的可信赖的中介服务机构，免除异地投资的后顾之忧，安全轻松地享受中国城市化进程所带来的稳定可观的收益，何乐而不为。

（二）房地产升值的原因

房地产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下，人们在购买时，往往考虑最多的是房地产能束升值的问题，包括房地产价格和租金价格的上升。针对上述问题笔者在从事实际房地产价格管理工作的同时，经过学习和调研，认为影响房地产升值的主要因素有以下几个方面。

一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。因此，购买者在购买前要仔细研究城市规划方案，研究城市的基础建设情况，积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题，是要掌握好投资的时机。投资过早，资金可能被压死；投资过晚，可能丧失升值空间。

二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环

九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。

十、误区：房价是惟一指标

目前，购房人在购房时，无论是用来自住，还是用来投资，都把房子的价值空间作为一项重要的参考指标，但许多购房人对房子的升值空间并没有非常清楚的认识，那么，究竟什么样的房子才具有升值潜力呢？

一些购房人将房价作为惟一的判断标准，认为只有房价涨了才是升值，这其实是购房人不理性的一种表现：一方面房价表面涨了，但不一定有价就有市；一方面房子升值与否并不一定仅仅体现在房价上。一些有经验的开发商和购房人提出，房子交通、环境、配套的改善及好的物业管理、社区文化所带来的居住品质的提高，也是房子升值的一种体现.

（1）住得好才能卖得好

人们生活在社会中，必然要依赖于社会环境。交通是否便利、生活配套设施是否齐全会直接影响到人们生活质量的优劣。试想，如果业主每天上下班都要倒上三四趟公车，买一点生活用品就要花半个小时在路上，生活品质就无从谈起。冠城园副总陈德清认为，对于居住型的项目来说，能使居住者更方便、更舒适的交通、配套、环境等硬件的改善，也是项目升值的一种体现。另外，有实力的开发商会在搞好楼盘质量这一硬件的同时，也把软件做好，为业主们创造良好的生活环境，让业主们乐于在社区中享受生活的种种乐趣。只有业主