房地产法规全面答案 2

一、填空题（38分）：1．用图来表示经济法律关系设立。

变更。

终止的条件：1. 法律的颁布和实施.自然现象条事件2．事实社会现象件行为合法行为违法行为其中哪几项又称为不可抗力。

你谈谈什么是不可抗力？自然灾害、社会事件。

不可抗力：不能预见、不能避免、不能克服的客观现象2. 房地产业的内容是：基础设施开发狭义的开发和交易房屋建设房地产业转让交易抵押成片开发租赁3.国有企业改革中，划拨土地使用权的处理方式有（保留划拨用地、国有土地租赁、土地使用权出让、国家以土地使用权作价入股）等。

4．房地产开发企业设立需有100万元的注册资本。

5、一般来说，研究一个问题，首先应了解它的知识体系的框架，请完成下表：自物权国有土地使用权民事物权地上权林地使用权宅基地使用权法学财产关系用益物权地役权他物权经营权抵押担保物权质押留置合同之债债权不当得利无因管理侵权之债人格权人身关系身份权招标、投标6、有偿出让协议我国土地使拍卖用权取得的转让方式有无偿划拨7.中央级的土地行政管理部门是国土资源部。

中央级的建筑行政管理部门是建设部。

8.农用地房土地地建设用地产未利用地住房工商业用房房屋办公用房建筑构筑物9.建筑物区分所有权专有部分所有权的客体是空间。

10.土地使用权终止后，土地上的建筑物和其他附着物的归属问题，因土地使用权取得的方式不同而有所区别：通过出让方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，土地上的建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得，通过划拨方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，土地上的建筑物和其他附着物给予适当补偿。

11.土地地原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨。

12.房地产开发公司预售商品房时，必须提供的五证为国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，预售证，开工证。

13.物业管理区域内业主第一次大会在物业交付使用的建筑面积达到50%以上，或物业交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，使用已满一年-两种情况下可以召开14.广义的房地产税收包括城镇土地使用税，耕地使用税，房产税，契税，印花税，城市维护建设税，固定资产投资方向调节税，营业税，企业所得税，外商投资企业和外国企业所得税，个人所得税。

15.房产纠纷可以通过双方协商，消协调解，行政处理，仲裁，诉讼等方式解决。

二.名词解释（如能举出实例也给分,18分）：1、“七通一平”七通：路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通；一平：平整场地2、无因管理之债没有法律或者是合同上的义务帮助别人，被帮助者要支付一定的费用。

3.地随房走，房随地走：地随房走：房产转让或抵押时，该房产下边的土地也同时转让或抵押房随地走：土地转让或抵押时，该土地上边的房产也同时转让或抵押4.建筑物区分所有权：由区分所有建筑物专有部分所有权，共有部分持分权以及成员权5.房屋部分所有权：城镇居民按照标准价（优惠价）购买的公房享有权利，包括占有权，使用权，有限的收益权和处分权，并可以继承。

6.不可抗力：指不可预见，不可避免，不可克服的客观现象。

7、不当得力之债没有法律或合同上的规定，额外得到的利益8、侵权之债侵权(tort)在法律上的专门涵义是：一种发生在无合同（契约）关系当事人之间的、违反公共行为规范的致人损害的行为（彭万林，1994）。

8．提存：是指由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存部门而消灭合同的制度。

9.合同上的代位权：合同法第73条规定：“债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。

”是指债权人为保全其债权，而于债务人怠于行使自己的权利而害及债权人债权实现时，得以自己的名义代位行使属于债务人权利的权利。

10.抵押权的物上代位权内容：我国《担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。

因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

”《解释》第80条第1款规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。

”11.混同:债权债务归于一人。

12.炒卖楼花：转卖期房。

13、公示公信制度、14.物上请求权：当物权的权利人在受到侵犯时，对于造成的妨害可以请求的权利。

包括：停止侵害，排除妨碍，消除危险，物上请求权是指当物权的行使受到妨害或有妨害的可能时,物权人为排除或防止妨害,恢复物权的圆满支配状态,而请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。

物上请求权是保障物权人对物的支配权所必需的,其目的在于对正在进行的侵害的排除或对将来有可能发生的侵害进行预防。

15.买卖不破租赁：从法律上看，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力。

这就是买卖不破租赁的原则。

法律责任：法律责任是违法者基于违法行为向国家和受害者承担的法律后果，16．合同上的撤销权：合同法第七十四条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

”17．善意第三人制度：善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有明确规定。

今年全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。

草案第111条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

一般认为，“格式合同”是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者不同意之合同，也即一方当事人要么整体接受合同条件，要么不订立合同。

在我国，1994年1月1日施行的消费者权益保护法使用了“格式合同”，而1999年10月1日起生效的《中华人民共和国合同法》则使用“格式条款”一词，指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

”三．简答：1.从责任形式的角度分，企业是由哪些形态组成的？法人的定义及成立条件，企业的三种形态中的哪些是法人，哪些不是法人，区分法人与非法人的主要标准是什么？答：公司、个人独资企业、合伙企业。

法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

”第一，依法成立；第二，有必要的财产或经费；第三，有自己的名称、组织机构和场所。

第四、独立承担民事责任。

公司是法人、其他不是。

标准：看是否独立承担民事责任。

2.甲去旅游，约定乙为他的导游，报酬50元每天，问该经济法律关系中的主体．客体．内容各为什么，并以图表的形式写出经济法律关系的结构？主体：甲乙。

客体：导游行为、50元。

内容：甲去旅游，约定乙为他的导游，报酬50元每天。

主体内容物知识产权行为非专利技术客体非物质财富商业秘密3.请你谈谈你对自然人的理解。

（人与物，人的资格）答：1、人与物是相对的。

2、人与物是不平等的。

人的资格的发展：1、神。

2、王、父。

3、贵族。

4、商人5、所有人。

4.请你谈谈善意第三人制度无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

5.人有民事权利能力和民事行为能力，请你谈谈你对他们的理解。

民事权利能力：把人和物区分开来。

民事行为能力：把任何人区分开来。

6.广义的房地产法由哪些内容构成，并请针对每一项内容作举例说明？1、关于房地产权属的规定；2、关于房地产开发利用的规定；3、关于房地产交易的规定；4、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；5、关于社会化专业化的物业管理的规定。

7.谈谈房地产相邻权的种类，并请举例说明（3分）。

1、因使用邻地、通道、或通行而发生的相邻关系。

2、因相邻环境保护而发生的相邻关系。

3、因险情危害而发生的相邻关系。

4、因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。

8.征用耕地费用一般由哪几部分构成（5分）？征用土地的补偿费主要由以下五个部分构成：（1）土地补偿费，即对被征用土地的投入和收益造成损失的补偿费。

（2）安置补偿费，即对被征用土地的农业人口的生产和生活所给予经济上的补助。

（3）地上附着物补偿费，即对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费，被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。

（4）青苗补偿费，即对被征用土地上的农作物造成的损失一次性给予的经济补偿。

（5）新菜地开发基金。

（6）其他补偿费，即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如土地复垦费或耕地开垦费、水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

9.一个物业公司，从成立到成长为物业资质一级企业，最短要多长时间？请用图表示它成长的各个环节。

（3分）答：五年。

新设立领取《临时资质证书》------------------一年后申请三级资质的评定，《三级》-----------二年后申请二级资质的评定《二级》，----------二年后申请二级资质的评定《一级》。

法律中对格式合同的限制有哪些？免责条款的说明和提示义务；有利于相对人解释的原则；对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常的理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供条款一方的解释。

格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

”和法律相抵触时，以法律为准。

房地产税收在我国，涉及房地产方面的税收种类大体上有6个：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。

四．辨析题，判断对错，并根据所学知识判断对错（12分）：1.企业就是法人。

（错）分析：企业中的合伙企业和个人独资企业不是法人。

2．因为“买卖不破租赁”，所以，对于任何被抵押的房屋，抵押权实现后，租赁合同在租赁期内继续有效。

（错）分析：抵押在租赁前的，合同无效。

抵押在租赁后的，合同有效。

3．以成立项目公司的方式来操作房地产企业新承接的项目，不能给企业带来好处，而且增加了费用，根本就是多此一举。

（错）分析：项目公司承担独立责任，产生的风险由项目公司独立承担。

4．房地产开发企业或集资建房单位在经济适用房开发贷款中，借款人应按合同规定还本息。

借款要求办理展期的，应提前一个月向贷款人提出申请。

保证贷款、抵押贷款、质押贷款申请展期的，考虑到有原来的担保合同，故，保证人、抵押人不必出具书面同意证明。