商业房地产市场调查剖析

图表2：2003年紫金消费支出比例
11%
4%
11%
36%
11%
8%
食品 医疗保健 居住
6%
衣着 交通和通信 杂项商品和服务
13%
家庭设备用品及服务 教育文化娱乐服务
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图表3：2004年紫金消费支出比例
12%
3%
35% 10%
13%
食品 医疗保健 居住
12%
但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。
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以上资料来源：统计年鉴
二、竞争者分析
1、紫金目前在售楼盘
项目名称
位置
发展商
均 价 元/M2
规模
金紫金广场 新紫路枇杷园 天行健
住宅：1030 商5980/3980 三年5%返租
总面：30340 住宅：155 商铺：78
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紫金花园
紫金花园
位置：永安大道旁，毗邻县文 化体育馆、县汽车总站及县 第二中学。地势优越，交通 便利，环境尤佳。
配套：拥有小型会所、游泳池、 动动场、综合市场等。
规模：占地2.8万平方米，总投 资7000万元人民币，分三期 开发，共有800多个住宅单 位。
他们基本上没有受文化大革命的影响，出生在60年代，70年代上学，80年代参 加工作，受教育程度多数是高中以上，极少数没有念到高中。
家庭人口结构也是3-4人，也有退休或即将退休的父母需要照顾或可能要一起生 活。他们更得益于改革开放，因此也已经拥有了一套属于自己的住宅，子女是10 岁以上的学龄儿童，正在小学读书。
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本地公务员 本地外出工作/经商人员 外地在紫金工作/经商的人员
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三、目标消费群分析
2、三类消费群置业比例
7% 28%
65%
本地公务员 外出人员 外地人员
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三、目标消费群分析
3、消费心理与消费行为
本地消费者的基本特征描述如下： A 35岁左右人群的特征
配套：北面有第二汽车站，东邻金城购物广 场、好万家电器连锁店、新世纪购物广场， 得天时地利人和。
规模：占地16160平方米，总建筑面积： 30340平方米；其中住宅155套，商铺78间， 停车位80个，容积率1.87，绿化率40%。
点评：沿秋香江住宅销售良好，靠新紫路边 因为噪声销售一般；商铺门面狭而进深长， 销售不理想；现场包装在本区域之中还算 可以，销售员推销技巧经验不足；国庆过 后采用了特别优惠，可单买一层，一次性 付款九五折，按揭九八折；并且开发商承 诺包租3年按总价5%计回报。
5%
衣着 交通和通信
杂项商品和服务
10%
家庭设备用品及服务 教育文化娱乐服务
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图表4：近两年紫金消费支出变化
2500 2000 1500 1000 500
0
食品 家庭设备用品及服衣务着
医疗保健 教育文化交娱通乐和服通务信
居住 杂项商品和服务
长久以来消费以吃、穿为主，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的 生活水准，健康娱乐消费增长；
追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结
构性调整的内因。紫金商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧
经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋
向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局
靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。
紫金花园 永安大道旁
香港永安 紫金远安
1080 占地2.8万M2
金山花园 响水河松香旁
950 共5栋多层
怡景华园 永强大楼
东风路31号 新紫路旁
家园地 产
永强地 产
950 共5栋多层 930 一栋单体楼
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2、竞争楼盘分析
金紫金广场
位置：金紫金广场位于紫金县城商业中心区， 南临中山公园。
点评：花园依山傍水、闹中取 静、空气清新，一期小高层 电梯单位已基本售完，仅剩 余少量，二期现正销售之中， 销售情况不理想，现场包装 不到位，销售人员大部分都 是中年妇女，销售水平不高。
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3、项目周边的商业业态比例
所占比例
商业业态分布
35
30
28 28.67
性化、 个性化、多元化的发展趋势。
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图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计
108 106 104 102 100 98 96 94 92 90
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
居民消费价格指数 指数100
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图表5：2004年紫金居民Biblioteka Baidu出结构
0.3% 5.3%
18.1%
9.2% 8.5%
消费性支出 社会保障支出
购、建房支出 归还住房贷款
58.7%
转移性支出 存入储蓄款
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综合点评：
紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始
点评：
居民消费需求逐年上升， 趋势平稳；但2003年初 增速又有较大提高，回落 后表现为高位运行；
消费价格指数保持总体下 降的趋势，近两年有所上 扬，在此情况下，商品销 售额仍保持增长态势，未 见明显通货膨胀，由此可 见，居民购买力有了较大 水平的提高。
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紫金商业步行街市场调查报告
03.08.2020
一、紫金商业市场发展分析
虽然目前紫金商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场 的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏 观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高， 商业市场已开始结构性的调整，发展升级的趋势明朗。品牌店 开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现， 连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人
25 20
20
15 10.67
10
7.33
5.33
5
0 1
业态种类
餐饮服务业 零售业 银行证券业 各类专卖店 政府机构 其他业类
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三、目标消费群分析
1、 基本特征
根据紫金市场的特点，通过对购买住房客户群体的调查，我们认为在紫 金置业投资的消费者，主要由三类人群组成：