鼎融国际广场项目可行性研究报告

鼎融国际广场项目可行性研究报告

福鼎市鼎融国际广场项目

可行性研究报告

福建省闽咨投资咨询中心

二○一一年五月

编制人员

叶森鑫工程师梅顺启高级经济师黄继才高级工程师杨东升高级工程师陈榕高级经济师吕佳娜工程师钱丹助理工程师

审核：黄继才总工

审定：陈琳主任

目录

第一章总论 (1)

第一节项目概况 (1)

第二节编制依据 (2)

第三节主要结论 (2)

第二章项目建设的必要性 (6)

第一节项目背景 (6)

第二节项目建设的必要性 (8)

第三章项目功能定位和目标市场预测 (10)

第一节房地产市场调研分析 (10)

第二节本项目市场分析 (12)

第三节市场定位 (13)

第四章项目建设场址条件 (14)

第一节区域自然条件 (14)

第二节气候水文特征 (14)

第三节社会经济概况 (15)

第四节配套基础设施条件 (16)

第五节项目建设的政策支持 (17)

第六节基地及地质状况 (17)

第五章工程建设方案与建设内容 (18)

第一节设计依据 (18)

第二节工程建设方案 (18)

第三节工程建设内容 (23)

第六章环境保护与节能 (25)

第一节环境保护 (25)

第二节节能 (27)

第七章项目组织机构与实施进度安排 (29)

第一节组织机构 (29)

第二节进度安排 (29)

第八章项目招投标 (31)

第九章投资估算与资金筹措 (33)

第一节投资估算 (33)

第二节资金筹措 (37)

第十章经济评价 (38)

第一节编制说明 (38)

第二节费用与效益估算 (38)

第三节财务分析........................................ 错误!未定义书签。

第四节不确定性分析 (38)

第五节评价结论 (39)

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：福鼎市鼎融国际广场项目

二、项目建设单位：宁德市鼎融置业有限公司

三、项目负责人：

四、项目建设地点：

项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。

五、项目主要建设内容为：

总用地面积13335.7㎡，沿中央大道和北侧分别设置了一幢26层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积63294.16㎡,其中计容积率建筑面积56009.04㎡：不计容积率建筑面积7285.12㎡（含地下室建筑面积7054.75㎡，配套建筑面积230.37㎡）。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。

六、项目建设单位情况：

宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。

七、项目前期工作进展情况说明：

本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》，各项规划指标的《建设项目选址意见书》中已确定，按建设局规划方案的要求，

下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。

第二节编制依据

一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；

二、福鼎市建设局鼎建规[2010]40号《福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函》；

三、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

四、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；

六、业主单位提供的其它材料；

七、业主单位委托编制可研报告的合同书。

第三节主要结论

一、宏观环境分析总结

（一）国内写字楼市场概况

从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产

品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。

（二）福鼎市写字楼市场概况

福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。

二、市场前景预测

根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。