土地一级开发项目成本费用组成

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

一级土地整理的成本测算

（二）拆迁补偿费 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 住房安置费安置房建设用地费农（居民）拆迁搬家补助费提前搬家奖励费家电改移补助费支援重点工程费乡镇企业拆迁补偿费搬迁补助费停产停业补助费拆迁补偿费搬迁补助费国有企事业崇府发【2008】63号川府函【2008】88号成府发【2009】31号川办发【2008】15号川办函【2008】73号房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价非住宅房屋拆迁补偿价= 区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价或按实际协议价格执行人 150 元/人/月 400 元/人/天按1个月计算按提前7天计算安置房面积×人数×建筑成本安置房面积×人数/容积率/666.7*土地成交价人亩 7.05 万元 0 万元
费用项目名称拆迁补偿费设备搬迁补助费停产停业补助费军产补助费拆迁补偿费搬迁补助费市政、公共设施市政设施补偿费公共设施补偿费
计算依据
计费标准
金额（万元）
备注
结合实际情况或经验数据根据相关定额或市场行情估计算：估算指标单价×数算古树文物古建修护还建费量公共建筑补偿费特殊用地军事用地其他用地林地补偿森林植被恢复费林木搬迁补偿费其他费用及税金拆迁服务费拆除清运费根据拆迁量协商按实际或经验计算万元平方米 1.5% 0 包括统征办工作经费与奖励费拆迁材料费抵扣清运费财综【2002】73号，崇州林业局（总面积*60%）最大为6000/亩（统征办提供）平方米亩 0.0008 0.6
土地一级开发项目成本测算序号一费用项目名称征地拆迁费计算依据计算方法计费基数计费标准金额（万元）备注

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。

征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。

拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。

此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。

拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。

其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。

这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

土地一级开发企业的成本核算探析

纳税Taxpaying经济纵横土地一级开发企业的成本核算探析王煜（石家庄市新华鑫圆城市建设投资有限责任公司，河北石家庄050000）摘要：目前城投公司是由政府指定的做地主体，专项负责实施本辖区内的做地工作，担负着土地一级开发职责，发挥着不开替代的作用，受社会关注度较高。

土地一级开发是综合性比较强的工程，涉及的面很广。

因此，作为土地一级开发公司，在深刻认识本行业特点和发展趋势的前提下，结合公司的自身优势，提高企业财务管理水平，对其进行科学地成本核算和控制，提高成本核算水平，对于政府和企业来讲都至关重要。

本文对土地开发成本核算的重要性、成本核算的构成及成本核算存在的问题，解决方案等进行科学地分析研究。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制城投公司履行的职责包括编制和报批做地方案，申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金，实施土地前期开发，协助本级政府实施土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。

城投公司实施的土地一级开发一般都具有投资大、时间长，开发面积广、资金回收期长等特点，因此应进一步规范土地开发成本核算管理。

一、土地一级开发成本核算的概述土地一级开发成本核算是指以会计核算为基础，以货币为计量单位，企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。

企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。

土地一级开发成本管理是对土地一级开发全过程所涉及的各项成本费用进行核算、分析、决策及控制活动。

（一）成本核算应遵循的主要原则土地一级开发成本核算具体应用中应遵循几点原则：第一，必须合法的原则，计入成本的费用必须符合国家相关会计制度的规定。

第二，明确分类的原则。

一方面应明确哪些费用能计入开发成本，哪些费用不能计入开发成本，另一方面对所发生的费用进行归集分类。

第三，及时准确的原则。

土地一级开发的成本支出必须及时准确地核算。

(整理)土地一级开发项目成本费用组成.

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

北京土地一级开发项目成本分析PPT课件

05.12.2020
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
5
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
05.12.2020
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例

53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。

土地一级开发成本清算

土地一级开发成本清算概述土地一级开发是指从原始土地到可以进行建设的开发阶段，包括土地的选址、规划和开垦等过程。

土地一级开发成本清算是对土地开发过程中产生的各项费用进行核算和整理的过程，通过对成本进行清算，可以为土地开发项目的决策和计划提供依据，确保项目的可行性和经济性。

具体步骤1. 土地选址和取得费用土地选址是土地一级开发的第一步，需要考虑土地的区位条件、交通便利性、用地规划等因素。

与土地选址相关的费用包括土地调研费用、土地评估费用、土地流转费用等。

在进行土地选址时，需要考虑土地所处的行政区划，以及该行政区划对土地出让和流转的要求，进而确定土地取得的费用。

2. 土地规划设计费用土地规划设计是土地一级开发的关键环节之一，需要编制土地详细规划和总体规划。

土地详细规划涉及土地的分区、土地用途、道路布局、绿化设计等，需要请专业规划设计单位进行编制。

土地总体规划则是指对土地进行宏观规划，并确定土地的开发指标。

土地规划设计费用包括编制土地规划的设计人员费用、勘察测量费用等。

3. 石方开采和场地平整费用在土地一级开发过程中，常常需要进行石方开采和场地平整。

石方开采是指将原始土地上的石方进行清理和挖掘，以便进一步的开发利用；场地平整是指对原始土地进行平整和填土，以保证土地的稳定性和建设的顺利进行。

石方开采和场地平整费用包括人工费用、机械设备使用费用以及土方运输费用等。

4. 基础设施建设费用基础设施是土地一级开发的重要组成部分，包括道路、给水、排水、电力等设施的建设。

基础设施建设费用包括施工人员的工资、材料采购费用、设备租赁费用等。

在进行基础设施建设时，需要注重节约成本和合理使用资源，以保证基础设施的质量和使用寿命。

5. 环境保护和景观设计费用土地开发过程中需要考虑环境保护和景观设计，以保护自然环境和提升项目的整体形象。

环境保护费用包括环境影响评价费用、环境治理费用等；景观设计费用则包括景观设计师的设计费用、景观材料的采购费用等。

土地一级开发项目成本费用组成.

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

土地一级开发成本核算的科目设置

土地一级开发成本核算的科目设置土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

会计核算上仍设置“开发成本”一级科目核算，二级科目由“项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费用、财务费用、销售费用、应纳税费、其他—不可预见费用”等构成，明细核算内容和费用归集分配如下:(一）项目前期费用1。

立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6。

地震影响评价分析费用7。

地价评估费用8。

工程设计费及施工图审查费9。

招标代理费、招标服务费10。

工程保险费（二）征地、拆迁补偿费用1、征地补偿费用2、拆迁补偿费用3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费4、拆除工程费用5、古树保护及文物古建修护、还建费用6、其它（三)公共区域市政基础设施建设费用1。

场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用2。

区域内永久性道路、桥梁建设费用3.市政管线建设费用（包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等)4。

市政场站建设费用（包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 )5。

配套公共设施建设费用（区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等(四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等.本部分费用是指在土地一级开发区域内,各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。

这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸,或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额,或预算定额测定。

土地一级开发项目成本测算

土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

房地产开发成本构成大致分为七个方面

房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费.1、土地费用：土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。

土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用）,还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）.为追求GDP和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。

2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。

上述费用各省市都有各自的收费标准。

但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。

3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了,不作阐述.4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。

土地一级开发成本测算汇总

土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。

土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。

下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。

一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。

2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。

3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。

二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。

2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。

3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。

三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。

2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。

3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。

4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。

四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。

2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。

3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。

4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。

5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。

五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。

2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。

3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。

此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。

在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。

总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。

土地一级开发项目成本费用组成

4.1
其它土地附着物补偿费安置补助费
劳动力安置补助费超转人员补助费
残疾人安置补助费其它费用及税金耕地开垦费耕地占用税菜田基金防洪费
新增建设用地使用费
征地不可预见费
其它拆迁补偿费农（居民）拆迁房屋拆迁补偿费（含经营性用房）地上附属物补偿费搬家补助费提前搬家奖励费家电改移补助费支援重点工程费
用地面积×计费单价用地面积×计费单价规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
7
环境影响评价报告编制费
计价格[2002]125 号
1、投资估算额在相应区间内用插入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8
交通影响评价报告编制费
计规发[2001]1001 号可参照规划设计咨询的取费标准
16
景观小品
京造定[2005] 5 号等
17
其它
五
其他费用
1
临时用地费
按租赁市场行情估算
按实际或经验计算
2
临时建设费
参考相关定额估算
按实际或经验计算
3
招标代理服务费
计价格[2002]1980 号
按差额定率累进法计算
附表三
4
标底编制费
5
工程监理费
[1992]价费字 479 号附表四
1、监理工程概（预）算的百分比 2、参与监理工作年度平均人数计
9
10
11 12 13 14 15 二（一） 1 2
安全影响评价报告编制费
地震影响评价报告编制费
测量费勘察费设计费临时水、电、路、房屋费
其它征地拆迁费征地补偿费土地补偿费青苗补偿费

浅谈土地一级开发成本控制

浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

土地一级开发成本--

土地一级开发成本土地一级开发成本一、前期费用1、一级开发实施方案编制费2 、编制项目建议书(代可研) 3 、编制市政规划方案费4 、用地普测及拨地钉桩费5 、勘测定界费6、编制地质灾害评估费7 、编制环境影响评价费8 、编制交通影响评估费9、考古勘探费10、实施单位招标服务费11 、规划设计费12、地块控规编制费13、编制土地上市地价评估费14 、其他费用二、征地补偿费1、土地补偿费(1)农用地(2)宅基地用地(3)工矿用地(4)未利用地5)其他(2、安置补助费(1)劳动力安置补助费(2) 一般超转人员安置补助费(3) 特殊超转人员安置补助费(4) 残疾人安置补偿费(5) 孤寡老人补助费(6) 其他3、青苗补偿费4、地上附着物补偿(1) 树木(2)鱼塘(3)坟茔(4)电线杆(5)机井(6)道路及其他5 、征地税费(1)耕地占用税(2) 耕地开垦费(3) 防洪费(4) 森林植被恢复费(5) 新增建设用地有偿使用费(6) 其他6、其他三、拆迁补偿费1、宅基地拆迁补偿费用(1) 区位补偿费(2) 房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5) 家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7) 支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他2、居民拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5)家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7)支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他3、集体企业拆迁补偿费(1) 房屋重置成新价(2) 搬迁补助费(3)装修、设备及附属物补偿费用(4)停产停业补助费(5) 其他4、国有企业拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬迁补助费(5)停产停业补助费(6) 其他5、拆迁管理费(1)评估服务费(2)拆迁服务费(3)渣土清运费(4)拆迁招标投标代理费(5) 其他6、村集体市政基础设施补偿7 、其他临时占地补偿费四、征地、拆迁不可预见费五、市政基础设施建设费1 、道路工程2、雨水工程3、污水工程4、中水工程5、供水工程6、供电工程7、热力工程8、供气工程9、电信工程10、有线电视工程11、工程建设管理费(1) 工程建设管理费(2) 审计及造价咨询费(3) 勘查费(4) 招标代理服务费(5) 工程建设监理费(6) 其他12、市政、公共设施拆迁移改费(1) 电力、电信移杆费(2) 其他13、分摊红线外市政建设费用14、其他六、其它费用1、围挡费用2、保安费用3、防尘网铺设费用4、律师代理费5、其他七、财务费用八、开发利润或管理费九、两税一费土地一级开发项目审计需要提供的材料一、一级开发手续履行方面需提供的资料1、建设项目立项及批准文件( 项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件)2、用地批准文件( 土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复)3、规划批准文件( 规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证)4、拆迁实施方案及批复文件5、拆迁公示( 拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知)6、拆迁许可证7、拆迁公告8、建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料( 委托土地一级开发的项目)、项目资金的预算及批复资料910、建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程11、选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）12、拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同13、土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等14、征地安置补偿协议、补偿款具体构成明细和依据15、工程施工许可审批文件16、交通影响评价报告及批准文件17、环境评估报告及批准文件18、地质灾害评估报告及批准文件19、安全、消防设计批准文件20、劳动职业卫生设计及批准文件21、与土地一级开发项目相关的其他审批手续资料二、土地一级开发拆迁补偿审核需提供的资料（一）住宅拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件 3 、有关停产停业补偿的需提供（1）营业执照复印件（2）税务登记证复印件（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）（4）停产停业面积示意图（5）出租经营需提供租赁合同5、户口本复印件（分户、分宅的需提供分户、分宅条件下的户口本、法院判决书、离婚证等构成分户、分宅条件的证件）6、被拆迁人身份证复印件7、补偿及安置协议原件8、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单）9、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料10、其他与拆迁补偿有关的资料（二）非住宅房屋拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、产权证明资料（房产证、土地使用证、房屋场地租赁合同等）原件3、营业执照复印件4、税务登记证复印件5、税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定） 6 、停产停业面积示意图7、身份证复印件（被拆迁人为个人的）8、货币补偿协议原件9、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单、发票等） 10 、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料11、其他与拆迁补偿有关的资料三、财务需提供的资料（一）项目资金使用计划（二）贷款合同（三）与监管银行各分支机构签订的资金监管协议（四）项目的总账、明细表、记账凭证（原始凭证）、项目财务决算报表等（五）其他相关资料四、配套工程建设须提供的资料1、工程勘察、设计、施工、监理、物资采购单位的确定方式（招投标资料、资质证明、工程合同）2、大市政基础设施建设工程建设竣工（施工）图纸、设计变更、工程洽商资料（无图纸的提供大市政工程的估算工程尺寸至可以计算整体工程量的资料）3、工程初步设计概算、施工图预算、工程竣工结算4、工程施工图设计强制性标准执行审查文件5、工程竣工验收资料6、其他相关资料下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～出路出路，走出去才有路“出路出路，走出去才有路。

土地一级开发成本构成

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了，从2002年3月1日起执行。

应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。

该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。

土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946

一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。

2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。

3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。

投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。

4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。

二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。

在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。

单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。

项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。

2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。

在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。

宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。