北京广渠金茂府投标营销策划案。
北京某房地产整体广告策划方案(ppt 2个,doc 8个)5
北京某房地产整体广告策划方案(ppt 2个,doc 8个)5P1P2（序）“人是万物的尺度”，普罗塔哥拉如是说。
于是，评品居住环境是否方便、舒适、宜人、温馨的基本标准就是——“城市人性尺度”。
今天，人们对城市的发展心余力绌：生活空间质量赶不上心灵的需求，建筑与人不再亲密，都市丛林里，人得不到应有尊重。
在一个标榜“倍速”的社会，为理想人们奋斗、付出；可你是否常忘了：工作就是工作，生活就是生活？想想，有多久没有陪家人在花园散散步，上一次在咖啡馆儿聊天是几时，手捧书卷听老歌流转成了愿望，一周有几次开怀大笑……我们热爱纯然的生活，有阳光、树林、鸟语虫吟、清甜空气，也有如咖啡般闲淡心情，和优雅的人文氛围，而独独没有压力——东润枫景，发现居住的真意。
P3P4（规划篇）引文：有根的稳固着无根的流浪着标题：在燕莎东边，也有一片枫丹白露林正文：如果你喜欢现代生活，又对清新空气、阳光、青草、泥土和优雅有份殷殷地眷念，那你真该来东润枫景走走。
在燕莎商城东边2500米，东四桥与亮马桥交汇处，有一片被生态学家称之为“都市林荫”（urban shadow）的地方，那就是东润枫景。
她建筑面积35万平方米，十多幢北美式小高层板式结构建筑，专为CBD白领而建；弥漫闲淡写意氛围，又洋溢现代气息的社区，是加拿大B+H设计公司的国际设计师沤心之作。
东润枫景——新经济和新生活的平衡点。
她位于中央商务区和燕莎商圈东部，沐国际氛围的滋润；又西傍朝阳公园，南连城市绿化区，一条三百米绿化带婆娑在社区和东四环之间，还有北京最大的十八洞高尔夫球场作芳邻。
这是一片有艺术、有美、有情趣，独独没有压力的理想居停。
P5P6（交通和物业价值）引文：也许，没有不堵车的大城市，但却有不堵车的城区。
这里的生活也因此多了份悠闲。
标题：工作和生活距离——15分钟正文：对居住而言，最理想的是省下尽量多的时间，用在生活的享受上——东润枫景是这样认识距离和交通的意义。
东润枫景北距四元桥2公里，西临东四环，和首都机场高速路及燕莎城均2.5公里，是市区里距首都机场最近的社区。
北京广渠金茂府投标营销策划案。
身份、品位、尊重
价值、逸居、奢华
稀缺（Rarபைடு நூலகம்）
1
3
影响力（Relationship)
公关、口碑、归属感
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
项目整体营销策略
与企业品牌互动，将4R营销进行到底
非传统高端居住区，通过营销未来和景观突破地段价值，带出项目的绝对稀缺性
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
香港天玺——规划及建筑
天玺由两座270米高的摩天大厦天玺I及 天玺II组成，落成后将成为香港最高的综 合式住宅建筑地标。 其中天玺I为纯住宅大厦，天玺II则由住 宅部分、圆方广场、豪华酒店公寓港景汇 及香港首间国际级型格酒店W-Hotel组成 。
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
报告技术思 路
企业及项目解 读
目标及营销形 势
成功标尺界定 营销形势及问 题
策略及营销模 型
整体营销策略 典型案例研究 营销着力点对 位
定位及形象策 略
呈：
中化方兴臵业（北京）有限公司
33年风雨，一切从最终营销结果出发
调控未艾，中化方兴
——广渠路十五号地项目千万级都市大宅之全国资源营销方
略
中原（中国）集团 Beijing.06.2010
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北京房地产公司营销推广策划报告
北京永利多房地产有限公司蓝胄●国际场（最终建议名）（2003年3—6月 / 产品前期—开盘阶段）刘旭涛2003-4目录第一部分市场定位序●雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁5号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地；●雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机，规划设计再进行细部斟酌的时机性楼盘；●速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；●广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；●打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2003年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全盘操作策略，方能赢得满堂红；●此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。
但必须确保运行推广的每一步都必须叫响——非同凡响。
一、市场环境及区域价值1、市场综合走势◇04、05两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升；◇5000-6000元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普遍下跌；◇13号线、地铁5号线、开至通州的1号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化；◇40万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；◇泛CBD进入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提高；◇10余平米至40余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米的中小户型持续热销；两室两厅两卫的户型较难被市场接受；写字楼与公寓、住宅大户型空置率普遍增高；◇社区商业街与社区商业继续火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。
洋正-望京·金茂府全年推广执行案(新)
金茂再呈封疆京北Only Immortal Side SpreadJust Only One——望京·金茂府2012全年推广执行策略——推广核心任务望京豪宅盛世作品< 稀世登临>望京居住品质升级金茂府系作品升级建立望京·金茂府的市场影响力，完成2012年的销售任务，并为来年的溢价奠定基石种子客源的挖掘金茂府西山一号院老业主行业内客户地缘型客户资源导入型客户金茂府西山一号院老业主有效口碑传播，提升美誉度实现老带新的客户拓展做法：以老业主活动为平台，挖掘新客源项目推介会酒会私宴名媛会利用广渠·金茂府现场及其他高端场所，举办高端的业主活动，以老带新，积累种子客源。
行业内客户利用业内人士的参考与建议能力增进业内口碑与关注做法：借助业内媒体渠道的推介与专家言论导向发布业内专刊网络媒体炒作平面媒体报道>>>>>>>>>地缘型客户以望京区域为核心区域覆盖全区的客源搜索做法：区域内媒体的选择与覆盖全区内写字楼框架媒体高端酒店的专场推介会高尔夫活动做望京专场望京内高端客源数据库>>>>>>>>>>>>推广执行要求推广造势前置价值逐层分解渠道精准铺设>>>>>>>>>>>> 望京·金茂府豪宅价值全体验6月7月8月9月10月11月售楼处揭幕样板区开放线上全面铺开集中亮相开盘年底答谢活动以话题炒作或事件营销形式进行大型全城预热活动12月第一次市场高潮第二次市场高潮“开盘即售罄”的火爆效果，市场热度持续不断[ 推广节奏波谷图]预埋期开盘期强销期6月11月9月8月10月7月12月不为人知的金茂府金茂府系作品升级亮相样板展示区开放前开放至开盘开盘热销阶段金茂不仅是住宅，更是资源平台主题：[ 推广主题及各阶段渠道铺设]线上：网络软文业内专刊精神堡垒围挡户外微博线下：产品推介会奔驰跨界活动物料：邀请函手提袋礼品袋名片物料：邀请函折页、楼书户型册媒体楼书VCR 展示区内部展板线上：项目网站网络广告业内专刊杂志软文围挡户外微博线下：样板区开放活动珠宝品鉴会客户参观线上：网络详情页网络广告业内专刊围挡户外软文微博线下：客户答谢会金茂荟金茂府向北PART1预埋期>>>阶段主题：（6月中上旬-6月底）金茂府向北（7月初——8月底）不为人知的金茂府推广总纲：以线下事件及话题为核心进行全程预热与造势推广手段：手段一：借势金茂府的资源与市场影响——聚拢业内关注手段二：新闻热点策划，彰显品牌亮点——引领事件炒作手段三：公众焦点把握，成就不凡地位——人物领袖炒作6月预埋期：（6月10日-6月30日）1.阶段主题：A占位层面：金茂府向北2.推广手段：A爆点——品牌活动：以方兴地产&融创地产双品牌发布会为起点，金茂府正式起航北上3.渠道配合：A户外、围挡悬念入市B业内杂志软文广告宣讲C微博启动与i楼市深度合作6月释放的产品端价值第一步：双品牌价值的输出{ 北京高端住宅的双王联合，共筑北部顶级豪宅代表作}一个是北京西部的豪宅代言，一个是北京东部的豪宅代言，两个销冠合作下的望京金茂府，高端气韵显而易见。
北广项目市场推广策划方案
北广项目市场推广策划方案前言上市公司阳光股份的北广项目是我司在新世纪外拓市场之北京攻略的一个重头戏，运作之初便引起了决策层的高度重视，同时也产生了莫大的兴趣。
现项目已全面启动。
其实，三方人员要在相对短的时间做出一系列推广策略与设计成果，时间紧，任务重，技术要求高是我们大家所面临的共同课题。
而异地操作的协调难度和沟通障碍、方案成果务必具有全面性、统一性、针对性和实效性等，更是不容置疑地摆在了我们大家面前。
我司员工上下一致对此深有感触，因此公司组织精英强将成立了具有实力阵容的专题项目小组，重兵投入，力求以优质、高效的服务全情提供客户所需。
鉴于整个北广项目在前期已委托伟业顾问作过相关的市场调研和定位分析，而项目本身的行销策划、推广代理又全权委托给金网络公司，因此，整个项目推广策略的制定及如何实施整合行销便以北京金网络公司为主导。
作为负责终端表现推广的专业广告公司，我们定当大力协助金网络，在整体推广策略的统筹指引下，全力以赴配合好、做好一切本职工作，出色地完成项目的整体推广与营运——这也我们的义务与责任。
此案是在赴京与发展商和代理商共同就项目本身作广泛深入研讨后，结合我方对相关可类比楼盘的现场踏斟结果，同时也深入研究了京城地产广告的表现方式与风格之后所作，侧重于广告的策略、定位、风格与表现以及项目本身的卖点整合等几方面，对项目的所在区域也一并作了相对深入的历史价值、文化价值、商业价值挖掘，对其赋予了较为厚重的文化内涵，最终提炼出项目的纯住文化主题，并加以演绎阐释和推广应用。
而对社区规划、园艺设计、建筑立面风格、物业管理、会所以及销售的流程和行销的策略与控制等几方面的一些内容，则是站在广告公司的角度上以提建议性意见为主，不作具体的文字诠释。
——诚挚为客户所想，全心全意做有思想的实效地产广告是我们一贯的追求，我们有信心把北广项目做得更好。
项目概况本项目（为沟通方便，内部叫北广项目）位于北京西城区北三环中路马甸桥东南角，紧靠京城南北龙脉行径、风水极旺、以故宫为中心的中轴线，处于现宜家家居正对面，属原北京广播器材厂厂区，西侧仅一条小巷与福利特家具城、中国茶城等、观赏鱼市场等相隔，南即黄寺大街（将拓宽改造）。
广渠金茂府—项目案例研究
产品情况
会所配套
3000平米社区五星级会所
1、休闲健身
会所配备了室内恒温游泳池、桑拿健康中 心、健身中心、SPA水疗、英式桌球等运 动健身设施，以及穹顶雪茄吧、各色风情 酒吧、中餐厅、西餐厅等高档餐饮娱乐项 目。配置标准室内恒温泳池。
2、商务办公
会所首层设有一流的服务设施，会所内外 装潢尊贵气派，配套设施一流，旨在为社 区尊贵的业主提供最优质的服务。
销售情况
客户情况
客户定位：金茂府客群定位在CBD金领、海归名仕、外籍高端人士、 高端演人士、富二代和高端儒商等高端财富层 客户积累情况：通过电话采访金茂府销售人员得知，现在金茂府销售 积累客户状况非常好。 客户构成：从已掌握情况来看，金茂府项目的意向购房者北京客户和 外地客户各占50% 新政影响：确实存在一些客户因为新政的出台，对于项目开始持观望 态度，等待政策的下一步走向
产品情况
景观设计
设计理念：公园中的家园，突出区域大景观优势
设计风格
景观方案将ART DECO 设计风格贯穿始终 将中国传统造园手法融入其中 低调奢华、细节考究
小区入口设计
入口水景设计，彰显小区非凡气质 阶梯式石阶给人以恢弘大气的感受 叠水和绿色植被的配景显示生机
项目地处市中心，紧靠两块大面积绿地，将在繁华城市中营造一个被绿色包围的家园
负责任的央企：中国最具潜力的房地产公司，16家主营房地产央企之一，强烈的社会责任感以及追求卓越的价值 观要求方兴地产打造出高品质项目 公园地产：项目环绕在公园绿地之中，在嚣杂的城市中得到久违的宁静，多数产品360度取景；结合台地的围墙 式设计阻挡周围噪音 传世精品住宅：低调奢华的高端产品带给客户的不仅是身份的象征，高档次精装修的大户型更是传承的保证 教育资源：项目与北大洽谈，准备引进北大幼儿园和北大附小，规模达到10079平米，计划组建24个班 五星级会所：3000平米集休闲健身、商务办公、餐饮为一体的一流服务设施
金茂府发布活动策划方案
赞助商（雪茄）
素有“雪茄中的劳斯莱斯”的 美誉
体验&互动
赞助商（服装）
“上海滩”时尚服饰 LOEWE是西班牙的一家主要奢侈品品牌 1994年，邓永锵在香港创立“上海滩” ，主要产品是各种皮具和高级时装现时已 并特意招揽了自20世纪初就以精湛缝纫 被LVMH Group收购。LOEWE的标志是由4个 手工而闻名的上海裁缝师傅加入品牌 。 大写的花体L组成。LOEWE最初由一群西 从唐装、旗袍这些历久如新的款式，从 班牙手工艺人于1846年创立，制作产品包 每一处细节，都蕴涵着一份令人心驰神 括皮箱，皮包皮夹，画框，烟盒等。1872 年来自普鲁士的 Enrique Loewe Roessberg加入 往的中国情结。 2000年，“上海滩”被瑞士历峰集团看 这间工坊，并将自己严谨的制作理念和先 中并收购，它成为全球No.1的中国奢侈 进的制作工艺带入其中，才真正使得这个 品牌走上了享誉世界的道路。 品牌。
体验&互动 爱彼（Audemars Piguet）是瑞士钟表国家品 牌，在1889年举行的第十届巴黎环球钟表 展览会中，爱彼的Grand Complication陀表参 展，精湛设计引来极大回响，声名大噪， 享誉国际，为爱彼表在表坛树立了崇高的 地位。时至今日，爱彼表在Audemars与 Piguet家族第四代子孙的领导下，成就骄人 ，深获钟表鉴赏家及收藏家的推崇，成为 世界十大名表之一。
而是
经典生活方式的传承！
• 创意方案 | 目标与挑战
我们如何将 从容于奢华之上的金茂生活 推介给大众 我们如何去诠释金茂府 经典永恒的质感生活理念
• 创意方案 | 活动策划
02
创意圆点
北京某大型综合体地产项目营销策划提案共183页文档
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
谢谢你的阅读
北京某大型综合体地产项目订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
金茂府一期营销经验教训总结北京中原
提高客户服务质量
要点一
总结词
提升客户服务水平，提高客户满意度和忠诚度。
要点二
详细描述
在客户服务方面，需要注重提升服务水平和质量，以增加 客户的满意度和忠诚度。具体而言，应建立完善的客户服 务体系，包括售前咨询、售中服务和售后服务等环节。同 时，应注重员工的培训和管理，提高员工的专业素质和服 务意识。此外，还可以通过客户满意度调查等方式来收集 客户反馈意见，不断优化服务内容和质量。
渠道拓展
总结词
多渠道推广，注重品牌传播
详细描述
在金茂府一期的营销中，采用了多种渠道进行推广，包括线上平台、线下活动、合作伙伴等。同时， 注重品牌传播和口碑建设，提高了项目的知名度和美誉度。
促销活动
总结词
活动丰富，吸引客户关注
详细描述
金茂府一期在营销过程中，举办了多种促销活动，如特价房 、优惠券、礼品赠送等。这些活动吸引了大量客户的关注和 参与，提高了项目的销售业绩。
03
经验教训总结
成功经验
精准定位
金茂府一期在定位上非常准确， 主要面向改善型需求客户，针对 不同客户的需求，重点突出其高
品质、高性价比的特点。
渠道拓展
金茂府一期在渠道拓展方面做得 非常出色，通过多种渠道，如中 介、开发商、线上平台等，广泛 收集客户信息，并积极开展营销
活动。
品牌建设
金茂府一期在品牌建设方面也做 得非常好，通过与知名开发商合 作，以及在市场上广泛宣传，提
优化产品定位
根据市场需求和客户反馈 ，对产品进行持续改进和 优化，提高产品的竞争力 和客户的满意度。
加强营销推广
通过多种渠道和形式进行 营销推广，扩大项目的知 名度和影响力，吸引更多 潜在客户。
【房地产精品文档】北京市某招商地产项目营销策划总案
总约1 .2-1.4万平米， 均价10000，毛坯
传媒上下游产业，个 性化小公司
商业
总约2万平米，均价16000，毛坯 社区商业自营者，投资客
产 品 定 位 —— 概 念 设 计
酒店式公寓的操作难度大，后期有经营风险，且产权没有优势
商业
•周边区域内主要的商业在朝阳路上 •周边的炫特区、珠江罗马嘉园等均有底商 •本项目周边大型商业为美廉美超市、住总家居建材商城
商业
• 周边商业主要分布在朝 阳和十里堡路
• 朝阳北路的商业气候还 未形成，主要以社区型 商业为主
• 未来周边项目交房入住 后，人气上升，商业价 值会提升
宏观市场分析
• 城市景观豪宅稀缺
– 核心区豪宅 – 城市景观豪宅 – 郊区豪宅
交通便利 低密度为主 环境、景观较好 第二居所为主/部分第一居所
容积率高 涉外性强 综合性强 户型多样（大/中/小）
稀缺性： 成熟配套&公园周边
居住舒适性： 纯居住为主/主流居住 户型面积偏大，如200㎡三居，
进深偏大，20米以上 精装修为主
3居 8-10% 140-160 约130套 2居 10-15% 100-120 约310套
地下车库
8万平米，约2000 个，每个15-20万
紧凑型
总约9-10万平米，均 价11000，精装1000 金融界/传媒界中高端， 其他中高层管理人员、 外地、自由职业等
居室 面积比例 户型面积 套数 4居 4-5% 200-250 约40套 3居 15-20% 170-190 约220套 2居 15-20% 120-140 约320套
客户需求分析——需求问卷调研
客户主体特征
本市的占51％ 工作区域（CBD占35％）朝阳 区其他地方75％ 贸易业28％，IT占13％，业 内11%，金融11%
北京金茂府营销案例
20110814
北京 金茂府 案例 营销篇
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目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
全新的国学境界、和谐的古典氛围、 精美的茶艺表演和古琴演奏使到场的 朊友一起体验了金茂府的独有魅力。
宣方教授在现场就日常生活中的点滴来揭示 传统文化的智慧，幵现场讲解茶艺、茶道， 以品茗去体会传统文化的智慧，乃至体验禅 茶一味的真趣。
金茂府位于CBD至为稀缺的最后一 幅住宅地块上，紧邻东四环和广渠 路两条城市主干线。以领先的环保 节能科技、超高的园林绿化率及宽 阔的空间尺度，全新代言世界城市 的亰居标准。
9
广告策略
金茂府 媒体组合策略
报广 杂志 网络 精品购物指南、北京晚报、京华时报、北京青年报、北 京晨报、北京商报、法制晚报 安家、楼市、新地产 项目网站、焦点、搜房、新浪
北京青年报
精品购物指南
北京晚报
京华时报报
10
总结与启示
产品的精心塑造：打造CBD核心学府大宅
不仅在科技配套上追求国际一流标准，在建筑设计其建筑设计匀称而明朗，大气磅礴，独 具王者风范。亰群步入其中零距离亯身体验Art Deco风格的高贵氛围。
销售冠军：与新浪乐居携手打造北京房地产业电子商务第一案
金茂府作为北京房产项目的首个案例，即将携二期新品强势登陆新浪乐居电子商务平台， 。 势必开启房产营销模式的新纨元。
得
媒体整合策略：营销方式得当
房地产营销策划竟标方案
房地产营销策划竟标方案一、项目概况（一）项目背景随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，随之而来的是竞争的激烈。
作为房地产开发商，我们深知营销策划的重要性。
本次竞标的项目为某城市新建住宅楼盘，总建筑面积约10万平方米，总计户数约500户。
为在激烈的市场竞争中占据优势，我们制定了与市场需求相适应的营销策划竞标方案。
（二）项目目标1.实现销售额达XX亿元。
2.提高品牌知名度和美誉度，在目标客户中树立良好形象。
3.实现客户满意度达到90%以上。
（三）项目时间安排1.准备阶段：XX日期-XX日期2.执行阶段：XX日期-XX日期3.总结评估阶段：XX日期-XX日期二、市场调研（一）项目定位分析通过市场调研，我们分析了目标客户群体的特点和需求，将项目定位为中高档住宅楼盘，以满足中高收入人群对高品质的住宅需求。
（二）竞争分析市场上已有多个住宅楼盘竞争对手，我们分析了其产品特点、销售策略、价格等信息，确定了我们的差异化竞争优势。
（三）目标客户分析我们通过市场调研和数据分析，确定了目标客户的特征：年龄在30-45岁之间，家庭结构稳定，收入较高，对居住环境要求较高，注重品质和舒适度。
三、营销策略（一）品牌建设1.借助线上线下渠道，提高品牌知名度和美誉度。
2.通过成功案例的展示和客户口碑的传播，树立良好形象。
（二）产品定位1.打造高品质、高档次的住宅产品。
2.通过突出差异化竞争优势，吸引目标客户。
（三）销售策略1.差异化定价策略：根据产品特点和市场需求，制定不同户型的差异化定价政策，以满足不同消费者的需求。
2.开发促销活动：组织开盘仪式、主题活动等，增加客户粘性和购房欲望。
3.利用社交媒体：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台，进行宣传推广。
（四）市场推广1.户型展示：通过模型展示、VR技术等手段，直观展示户型特点和实际效果。
2.量身定制：为目标客户提供量身定制的购房方案和金融服务。
北京某某城营销推广策划
北京珠江国际城策划中国住宅创新夺标住宅设计示范楼盘现代版的花园洋房。
“好生活，在珠江”成功密码之一：倡导“新洋屋运动”，赋予花园洋房现代的内涵成功密码之二：新！创新！！再创新！！！奖荐：中国最具影响力楼盘100强（同时获案例金奖）楼盘档案物业类别：联排、别墅、公寓开发商：北京珠江房地产开发有限公司物业管理：北京珠江世纪物业管理有限公司建筑设计：澳大利亚五合国际/美国EDSA物业地址：通州区永顺镇京东驾校旁经济指标占地面积：约2，000亩建筑面积：约100万平方米绿化率：35%容积率：1左右均价：平层（均价：4，000元/m2）花园洋房（均价：5，000元/m2）销售情况：98%项目介绍周边配套：中小学：树人小学、中佳学校幼儿园：双语幼儿园商场：8，000平米大型超市（一期）医院：永顺镇医院、胸科医院、潞河医院、通州中医院“珠江国际城”是北京珠江房地产开发有限公司开发建设的超大规模房地产项目，位于北京CBD后花园——通州区东北部永顺镇，紧邻京哈高速公路，距国贸仅20分钟车程，与规划中的六环近在咫尺。
项目规划总占地面积约2，000亩，总建筑面积近100万平方米。
社区内计划建有运动会所、餐饮、医疗、娱乐、商业、金融、学校、托幼、社区巴士等完备的生活娱乐设施。
规划建有多层复式洋房、单体别墅、联排（TOWNHOUSE）、板式多层等多种住宅形式，是北京高品质的大型运动、休闲、居住社区。
秉承“好生活在珠江”的品牌理念，珠江国际城项目一期规划15万平方米，主力户型150～200平方米，将大树成林的自然地貌融入到整体规划中，结合环保理念的园林景观设计，使自然地貌、花木景观与道路、水流、住宅、商业街连成一体。
开放式运动会所、完美物业管理等，真正让居者感受到无所不在的人性关爱和尊重。
在不远的将来，一座充满活力的美丽新城将成为京城地产中最令人心动的焦点。
一、项目概况(一) 地理优势通州区扼守北京东大门，由于是京杭大运河的北端，自古就享有“一京二卫（津）三通州”的美誉，但是由于近代运河交通的废止，通州的交通优势几近丧失。
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中化方兴臵业（北京）有限公司
33年风雨，一切从最终营销结果出发
调控未艾，中化方兴
——广渠路十五号地项目千万级都市大宅之全国资源营销方
略
中原（中国）集团 Beijing.06.2010
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客群研究及定 位 价值及形象主 张 形象定位及表 现
营销执行方案
体验策略及执 行 推广策略及执 行
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销售策略及执 行
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
Part 1
企业及项目解读
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
汇报说明
伴随着方兴地产步入“中国最有影响力地产企业”的前台，广渠路 十五号地项目即将盛装登场。毫无疑问，该项目将成为今后三年内北京 乃至全国高端住宅市场的主流旗帜。 伴随着33年全国地产营销服务的风雨历程，中原地产秉承“一切从 最终营销结果出发”的理念，并倾尽中原（中国）集团的优势资源，为 广渠路十五号项目提出切实可行的营销方案。 感谢方兴地产对中原地产的信任！无论如何，中原地产将深铭这份 站在巨人身边的荣耀！
33年风雨，一切从最终营销结果出发
Part 1
整体营销策略
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
高端项目淡市营销的4R模型
项目成功标尺
0
资源 （Resource）
0
营销执 行
尊贵（Respect）
理 念
愿 景 契 机
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
企业品牌对本项目运营的核心要求
利 润 品 牌 产 品
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
项目核心命题界定
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
报告技术思 路
目标及营销形 势 命题：波动期、低调原则、千万级平层大宅、持续热销
企业及项目解 读 成功标尺界定 营销形势及问 题
实现方兴高端住宅开发的战略转型，建立品牌产品线样板。 2011年项目首发。
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
Part 3
营销形势及核心问题
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
营销大势研究——市场走势预判
30%
50%
9-12个月
10年4月
两会对2011年地产市场的定调 将对地产市场的走势产生重要 2011年3月 影响
7月
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Part 2
成功标尺界定
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
项目成功标尺
利润实现 现金流实现 项目品牌实现 企业品牌实现 关键战役
住宅及公建超120亿总销，三年售罄，年均销售超40亿 元。 2011年盛装登场，全年实现近40亿销售额，并快速回款。 项目成为未来三年中国都市高端住宅的主流旗帜。
33年风雨，一切从最终营销结果出发
项目综合解读——SWOT分析
优势 Strength 劣势 Weakness W1.地块当前交通可达性和周边高端氛围有待提 升； W2.地块临近交通主干道，噪音、烟尘等影响居 住品质的因素客观存在；
S1. CBD黄金绝版地段，短期无新增竞争；
S2. 综合产品品质高，体现出深厚的高端逸居底 蕴； S3. 景观环境成为超越多数同类项目的巨大优势 ；
速建立
资源基础：以资源营销为基础，销售实效为目标，突破波动市场给项目带来的冲 击和影响
2 1
品牌为纲：全程实现项目品牌与企业品牌的互动，以企业品牌带动项目品牌的快
响力
3
纵向体系：摒弃产品、形象、销售的常规思路，在营销全程注入稀缺、尊贵和影
4重点突出：在低调中做足本项目在定向客群中的影响力是保障项目热销的关键点
典型案例研究
香港天玺
建面 26.2万平方米
座数
层数 高度 户型 会所 开发商 位臵
2座,天玺Ⅰ和天玺Ⅱ
68层 270米
825套，分为2房、3房、4房、6房，标准单位 户型面积约85-215平方米，顶层复式约370平 方米
钻石级会所「d‘Oro」 新鸿基 港铁 九龙柯士甸道西一号
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非传统高端居住区，通过营销未来和景观突破地段价值，带出项目的绝对稀缺性
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
香港天玺——规划及建筑
天玺由两座270米高的摩天大厦天玺I及 天玺II组成，落成后将成为香港最高的综 合式住宅建筑地标。 其中天玺I为纯住宅大厦，天玺II则由住 宅部分、圆方广场、豪华酒店公寓港景汇 及香港首间国际级型格酒店W-Hotel组成 。
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
营销大势研究——本轮宏观调控解析
国十条：严厉程度史无前例
1 2
政治高度：政策执行力度成为中央政府向地方政府问责政绩的重要指标
经济基础：国家经济走出低谷，调控不再投鼠忌器，严厉程度超过08年 调控需求：首次通过差别化信贷措施调控需求，严控投机和规模性投资
受政策影响，北京一手市场供应量出现下降趋势，交易量则严重下挫，市场价格也开始出现下落 Code of this report | © Copyright趋势 Centaline Group, 2010
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
营销大势研究——北京高端市场表现
一手3万以上非别墅住宅成交套数走势
3
4有效供给：通过土地合同等各种措施保障中低端商品房的有效供给，冲击高价房 5
金融措施：通过严控和监管开发商的资金来源与预售款以及税收等金融政策调控市
场
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
一手3万以上非别墅住宅成交面积走势
一手3万以上非别墅住宅成交均价走势
一手四居以上非别墅住宅成交套数走势
一手四居以上非别墅住宅成交面积走势
一手四居以上非别墅住宅成交均价走势
一手高端市场交易量降幅明显，价格持续上扬，说明刚性价值高的稀缺高端项目逆市涨价且仍可 Code of this report | © Copyright Centaline Group, 2010 成交
望
致
预期
30%
政府关
门不批 loft
唱衰房 价
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
营销大势研究——北京整体市场表现
北京1-5月一手住宅供应套数走势
北京1-5月一手住宅供应面积走势
北京1-5月一手住宅成交套数走势
北京1-5月一手住宅成交面积走势
北京1-5月一手住宅成交均价走势
其双子式大楼建筑风格亮丽夺目，利用
全落地钻石玻璃幕墙设计，营造划时代的 摩登风格，将维多利亚海港辽阔无敌的海 景引入屋内。
超高密度产品，通过绝对高度营造项目稀缺和地标影响力，钻石级玻璃幕营造尊 贵
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
中化母品牌解析
实 力
业 务
理 念 愿 景 品 牌
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
方兴地产企业品牌解析
实 力 业 务
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33年风雨，一切从最终营销结果出发
报告技术思 路
企业及项目解 读
目标及营销形 势
成功标尺界定 营销形势及问 题
策略及营销模 型
整体营销策略 典型案例研究 营销着力点对 位
定位及形象策 略
2
身份、品位、尊重
价值、逸居、奢华
稀缺（Rare）
1
3
影响力（Relationship)