酒店价值评估

酒店价值评估

时间:2013-07-04 来源:深圳市新永基房地产评估顾问有限公司总点击数:

一座酒店价值量较大，从几千万至数亿不等，由于交易不多，其价值主要通过经营成果来体现。酒店作为抵押物用融资是常见的手段，经营性物业抵押贷款是各大银行非常钟爱的产品业务，因为它能带来相对稳定的现金流。

酒店价值评估思路：主要方法为收益法，通过分析近三年的财务报表，参考周边同类物业经营状况，测算其正常经营之客观收益及经营成本，扣除相应的经营利润，测算其纯收益，用一定的还原利率、经营年期进行折现即可。酒店评估需整体评估，不可拆散单独评估。

酒店评估注意的几个问题：

1、经营与价值的关系。酒店价值是通过正常经营体现的，即使酒店经营不善，其价值依然存在，所以酒店实际经营数据只是一个参考，客观数据才是关键所在。酒店品牌能增加经营额外利润，但对酒店本身价值无关。

2、酒店价值不仅包括房地产价值，还包括设施设备的价值，即室内装修、酒店用品等。

3、装修与价值的关系。根据档次不同，酒店装修成本在1000-5000元/平方米之间，并且在一定时间内还需要做改良投资，这样的投资改良在初期会给酒店增值，长期也是价值折损的考量部分。

4、星级与酒店的关系。星级是酒店硬件与软件的综合评判指标，一般情形下，星级越高，酒店价值越高。

5、商务酒店与旅游酒店的价值比较。在星级、档次相同的情况下，前者价值高于后者。理由在于位置及客户对象不同，商务酒店的季节性影响比旅游酒店小。

6、办公楼与酒店的关系。在相对发达的城市和区域，办公楼与酒店有小部分的功能替代性，价值可能会趋于平衡。但是办公楼与酒店毕竟属于不同的房地产市场范畴，酒店与高档住宅、公寓比与办公楼有更多的功能替代，办公楼的交易相对简单容易，而酒店的交易相对困难，所以两者价格表现上还是有相当的差别。

城市经济发展水平与酒店市场有一定的匹配性，各种类型酒店价格体系相对比较固定，这个价格体系需要专业估价师来发现和建立。

认识酒店

时间:2013-06-17 来源:深圳市新永基房地产评估顾问有限公司总点击数: 128518 酒店是为出门在外的人提供包括住宿在内的各种服务，它既有名厨美食，亦有各地美景；既有高品质的洁静环境，又有多元化的私人服务；可以度假，也可以商务；可以合家欢，可以独处；可以像迪斯尼，可以像修行地；可以贴身服务无微不至，可以给你空间任你逍遥。一种受过各种专业训练的专业团队各安其位，只是为了让你享受非凡体验，重新刷新自我。时不时践行“生活在别处”的意境，在游历中认识世界和人情世故，才能够让你的人生更加完美。此时，一家好酒店是你最好的伴侣。

一、酒店星级

大部分用酒店星级来评价酒店，这是旅游部门的一大发明。旅游局发明这套体系，是为了通过申报、核准、挂牌、摘星等这一系列程序程序实施控制和管理，从硬件和软件两方面建立行业标准。

除个别酒店外，五星级是目前最高级别。星级不同，硬软件标准不同，入住价格不同，对应的客户群体也会不同。

近几年，中国房地产商为了圈地，为了上市融资，为了带动地产销售，纷纷涉足酒店及度假村项目。他们在意酒店能挂几颗星，因为这能构成销售文案中顶级奢华的证明，他们也很清楚酒店评星游戏的实质：偏重外在、偏重硬件、偏重规模。

二、酒店的设计

酒店的设计来源于酒店的概念，每一个品牌乃至每一座酒店都有自己的主题概念。酒店设计包括建筑设计（尤其建筑外形设计）和酒店内部设计。设计是让酒店的每一组成部分如建筑外形、音乐、餐点甚至气味与酒店主题融合。

三、酒店的服务

优质酒店服务让你备受尊重。在餐厅里当有人站起来时，待者会不慌不忙地冲过去，让你觉得好像打扰到别人，他们会处理很从容很安静。

睡眠环境是客人比较注重的，如床枕舒不舒服，隔音要好，不然会太吵睡不着，能否上网，上网收费还是免费等。

好的酒店服务员会将客人遗留品交至房务中心保管以便客人随时联系酒店

寻找失物；有些酒店卫生间会用品出来的字标示冷热水，就算看不见也能摸出来。

四、酒店的功能

根据客户需求不同，酒店配备各种不同功能，主要分为商务类和度假类。

随着各种国际品牌酒店管理公司进入中国，星级酒店迎来了一个蓬勃发展期。如家、七天、汉庭、锦江之星等一批经济型酒店的迅速崛起，不同层次的需求均在市场上得到回应。