营改增后取得不动产的会计分录处理【2017至2018最新会计实务】
两税“收入总额”的差异与调整【2017至2018最新会计实务】
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《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
例1：营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得一宗土地使用权，支付土地价款为6660万元，当地发改委核准为G项目。
取得了《建设工程开工证》，注明开工日期为2016年6月1日，项目如期开工。
2017年11月项目竣工验收，取得《商品房销售许可证》，12月房产全部销售完毕，取得销售收入（含税）22200万元，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续。
该项目开发总成本18000万元，项目开工以来进项税额留抵额为800万元。
如何确定该项目企业所得税的主营业务收入、增值税销项税额及土地增值税的应税收入？
增值税的会计处理
（1）确认主营业务收入及销项税额。
（单位：万元，下同）
销项税额=22200÷（1+11%）×11%=2200（万元）。
借：银行存款等科目 22200
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 2200
主营业务收入 20000
（2）同时，结转主营业务成本。
借：主营业务成本 18000
贷：开发产品 18000
（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。
按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，无。
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
2020/9/4
“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
2020/9/4
会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。
营改增后不动产出租的财税处理
２ ． 作 为 存货 的房 地产 ， 是 指房 地 产开 发 企 业销 售 的或 为 销 售 而 正在 开 发 的 商 品房 和 土地 。这 部 分房 地 产 属 于房 地 产 开发企 业 的存货 。
约定 ， 甲公 司将上 述 写字 楼 整体 出租 给 乙公 司 ， 租期为３ 年，
不含税 年 租金 为 ２ ０ ０ ０ 万元 ， 从２ ０ １ ６ 年起 每 年年末 支 付 。 ２ ０ １ ５ 年１ ２ 月３ １ 日为租赁期开始 日。写字楼和土地使用权的
不 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例 摊销 。假 如其 出租 的不 动产 与其 机构 所 在地 在 同一 县 的 ， 需要 预缴 增值 税 ， 直接 在机 构所 在 地 申报缴 纳 。有 关 资料 如 如， 企业发生转产或厂址搬迁， 部分土地使用权停止 自用 ， 管 理层决 定 继续 持有 这部 分 土地 使用 权 ， 待其 增值 后转 让 以赚 取增值 收益 ， 则 属于投 资性 房地产 ， ３ ． 已 出租 的建 筑 物 ， 是 指 企业 拥 有 产权 并 以经 营 租 赁方
．
．
．
使用权 。例如 ， 甲公 司以拍卖方式在土地交易市
场取 得 一 宗 土 地使 用 权 ， 使用年限为５ ０ 年， 甲公
其他个 人
出租非住房 出租住房
以取得的全部价款和 价外费用为销售额
５ ％ ５ ％减按 １
．
５ ％
司将该 土地使用权 以经营租赁方式出租给乙公 司， 则土地使
所从 事 的 一 种 经 营性 活 动 （ 收 到 其 他 与 经 营 活 动有 关 的 现
根据《 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
出租 不动 产营 改增主 要政 策如下 表 ：
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。
这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。
本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。
不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。
按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。
按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。
在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。
由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。
“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
这样做有以下几个优点。
按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。
按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。
按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。
按照收入模式核算也存在一些问题。
收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。
收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。
收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。
为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。
建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。
加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。
与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。
“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。
营改增后不动产的会计核算
一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。
具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。
这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。
同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。
针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。
如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。
（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。
目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。
分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。
待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。
其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。
外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。
“营改增”后不动产的核算
资租人不 动产发生 的租赁费支出 ，如果 出租方按照租赁合同 规定 分次开具专用发票 的，承租方应入账 的进项税额根据专
用发票金额分 次入账 ， 在入账期进行抵扣 。
项 税额分期抵扣 暂行办法》 （ 下 称国税局 ［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告 ） ，
２ ０ １ ６ 年５ 月１ 日后取得 的不动产 ，其进项税额应 自取得之 日起
例１ ： ２ ０ １ ６ 年６ 月１ 日， 甲企业 购人一 栋办公 楼 ， 取得 的增
增值税（ 进项税 额 ） ２ ９ ． ７ ３ ； 贷： 银行存 款３ ０ ０ 。每月末确认融资
费用（ 假设为８ ０ ０ ０ 元） 会计处理为 ： 借： 财务 费用——利息 支ｍ ０ ． ８ ； 贷： 未确认融资费用０ ． ８ 。最后一年支付 租金 并同时支付 购买 价款 时会计 处理 为 ：借 ：长期应 付款 ２ ７ ９ ． ２ ８ 『 ３ １ ０ ／ （ １ ＋ １ １ ％） １ ， 应交税费——应交增值 税（ 进项税额 ） ３ Ｏ ． ７ ２ ； 贷： 银
方法。
一
接受 捐赠 、 接受投资入股 、 接受债 务人 以资抵债等形式取 得不动产 ，与外部购人不动产的核算 原则一致 ，在此不再赘
述。
、
“ 营 改增” 后增加不动产 的会计核算
（ 一） 外部取得 不动产 的会计核算。无论何种方式取得 的 不动产 ， 只要取得符合抵扣条件 的发票 ， 均可作 为进项税额抵 扣 ，否则取得时支付 的增值税额应计 入不 动产成本 。下面 以 外部购入和融资租人为例进行分析 。
ｌ － 夕 部购人不动产。 根据 国家税务总局制定的《 不动产进
２ ． 融 资租入 的不 动产 。根据国税局［ ２ ０ １ ６ ］ １ ５ 号公 告第二
例解营改增后自建不动产增值税会计处理
例解营改增后自建不动产增值税会计处理作者：王岳聪来源：《中国管理信息化》2017年第15期[摘要] 营改增后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
但现行法规并未对自营工程建造不动产的增值税会计处理提出规定，在2017年官方初级会计资格的辅导教材中出现的自营工程建造不动产会计处理与现行营改增处理不相符合，在《财会通讯》2017年第一期一文中，“营改增”后固定资产会计核算探讨，关于自行建造不动产并不符合现行增值税财税2016第36号要求，结合以上提出自营工程建造不动产增值税会计处理，以体现营改增对企业业务和会计处理的影响。
[关键词] 不动产；营改增；自营工程doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 15. 001[中图分类号] F234 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）15- 0004- 020 前言2016年5月1日起，全面实施营改增，将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
财税2016第36号，营业税改征增值税试点实施办法，标志着营业税将退出历史舞台。
但在2017年度由财政部会计资格评价中心官方并权威的出版社，出版的全国会计专业技术资格考试用书中，初级会计资格中的初级会计实务教材中，对于自营工程建造厂房的增值税会计处理（见70-71页），本文认为与现行全面营改增的法规不相符合。
在全面梳理现行与不动产相关的增值税法规后，本文对自营工程建造不动产会计处理提出新的看法。
在《财会通讯》2017年第一期一文中，“营改增”后固定资产会计核算探讨，作者苏洪琳认为机器设备和不动产均已纳入增值税的计税范围，自营建造固定资产领用生产用原材料和自产产品，其实质与企业生产产品过程领用原材料并无差异。
将自产产品用于在建工程，不应计征增值税，无需计入“应交税费——应交增值税（销项税额）”账户；将外购物资用于在建工程，其购进环节的进项税额也不再需要进项税额转出。
营改增后混合销售计税说明【2018年最新会计实务】
的标准是以一项销售行为是否既涉及服务又涉及货物为尺度的，混合销售行为
成立的行为标准有两点，一是其销售行为必须是一项；二是该项行为必须即涉
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及服务又涉及货物，其“货物”是指增值税条例中规定的有形动产，包括电 力、热力和气体；服务是指属于改征范围的交通运输服务、建筑服务、金融保 险服务、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等。 在确定混合销售是否成立时，其行为标准中的上述两点必须是同时存在，如 果一项销售行为只涉及销售服务，不涉及货物，这种行为就不是混合销售行 为；反之，如果涉及销售服务和涉及货物的行为，不是存在一项销售行为之 中，这种行为也不是混合销售行为。 三、混合销售如何计税 混合销售如何计税不妨举例说明：甲公司为货物生产单位，属于增值税一般 纳税人，销售自产货物同时提供建筑安装劳务，在账务处理上，已分别确认销 售货物收入和建筑安装收入，是否可以分别按照销售货物和建筑服务相应税率 计算缴纳增值税？ 来看一下营改增后个别省份的具体指引： 河北省关于混合销售界定的问题：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货 物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（一）该销售行 为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。（二）按企业经营的主业 确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。（三）企业不能分别 核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的 混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售 行为，按照销售服务缴纳增值税。 湖北省关于混合销售界定的问题：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货 物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行
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营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
营改增不动产进项税分期抵扣会计处理
应仁贵
营改增前销售不动产征收营业税，在全面推开 营业税改征增值税试点以后，销售不动产改征增值 税。经改革后购买单位随后就产生了不动产进项税 额抵扣的会计事项。由于购置不动产的原价较高， 其产生的进项税额较大，而购买单位在经营活动中 所产生的销项税额又不多。为规范不动产进项税额 的抵扣，国家税务总局发布了《不动产进项税额分 期抵扣管理暂行办法》 （以下简称《办法》 ） 。会计实 务中如何准确地执行《办法》的规定，有效地、合 理地、合法地实现进项税额分期抵扣，很值得研究。 本文对此进行探讨。 一、营改增进项税额分期抵扣会计处理 某企业在营改增以后，新建办公楼 1 幢，同时， 改、扩建原有道路 1 条，道路原值 2 万元。两项工 程采取包工不包料方式组织施工，在 2016 年 6 月份 启动，当月产生进项税额的经济业务如下 ： 1. 支付新建办公楼设计费 15.9 万元，取得认证 相符的增值税专用发票金额 15 万元 ； 税额 0.9 万元。 按规定，新建不动产不论其发生费用是多少，凡属 于《办法》规定范围内的购进货物和设计服务、建 筑服务，其产生的进项税额均需分 2 年抵扣。第一 年抵扣 60%，第二年（即取得抵扣凭证的当月起第 13 个月）抵扣 40%，会计处理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 150,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 5,400 应交税费——待抵扣进项税额 3,600 贷： 银行存款 159,000 2. 购买水泥 400 吨，支付货款 28.08 万元，取 得认证相符的增值税专用发票金额 24 万元 ；税额 4.08 万元，验收入库未领用。该项业务属于货币资 金向储备资金转化事项，故水泥入库后，应计入“原 材料”或“工程物资”科目，其产生的进项税额可 在当期全额抵扣。如果后期用于不动产在建工程， 应将已抵扣进项税额 40% 部分予以扣减，计入待抵 扣进项税额。会计处理如下 ： 借： 原材料 240,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 40,800 贷： 银行存款 280,800 3. 购 买 实 木 地 板 1 批， 支 付 货 款 29.25 万 元， 取得认证相符的增值税专用发票 3 份， 金额 25 万元； 税额 4.25 万元，地板直接用于新建办公楼，会计处 理如下 ： 借： 在建工程——办公楼 250,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 25,500 应交税费——待抵扣进项税额 17,000 贷： 银行存款 292,500 4. 购买办公家具 1 批，支付货款 5.85 万元，取 得认证相符的增值税专发票 2 份，金额 5 万元 ； 税 额 0.85 万元。因家具不构成不动产的实体，故其进 项税额可在当期全额抵扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 50,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 8,500 贷： 银行存款 58,500 5. 支付采购员出差住宿费 3000 元，取得认证相 符的增值税专发票 2 份， 金额 3， 000 元； 税额 180 元， 住宿费属于间接费用，其进项税额可在当期全额抵 扣，会计处理如下 ： 借： 管理费用 3,000 应交税费——应交增值税（进项税额） 180 贷： 库存现金 3,180 6. 领用库存钢材一批，金额 10 万元，其进项 税额在购进当期已全额抵扣，现钢材用于新建办公 楼，按规定购进时已全额抵扣进项税额的货物，转 用于在建工程的，其已抵扣进项税额的 40% 部分， 应从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于 转用当月起第 13 个月予以抵扣。该钢材进项税额为
“营改增”后对不动产进项税的会计处理
相比于动产进项税额 的抵扣 问题 ，不动产进项税额的抵 扣的会计处 理以及纳税 申报表 的填制都较为复杂 ，笔者试 图 结合２０１６年ｌ２月财政部 出台的 《增值税会计处理规定》（财会 『２０１６１２２号 ）以及《国家税务 总局关于调整增 值税纳税 申报 有 关事项 的公 告》（国家税务 总局公告２０１７年第 ｌ９号 ）的相关 规 定 ，对 不 动 产进 项 税 额 抵 扣 的会 计 处 理 及 纳 税 申报 表 的 填 写 进 行解 析 和探 讨 。
二 、不 动 产 进 项 税 额 分 期 抵 扣 的 税 收 政 策解 读 （一 ）适 用 范 围。 国家 税 务 总 局 公 告 ２０１６年 第 １５号 文件 规 定 ，取得 的不动产 ，包括 以直接购买 、接受捐赠 、接受投资人股 以及抵 债等各种形式取得 的不动产 。 同时 ，纳税人新建不动产或者改建 、扩建 、修缮 、装饰不动 产并增 加不动产 原值超过 ５０％的，其进项税额依 照本 办法有 关规定分２年从销项税额中抵扣。改建 金额 没有达到原值５０％
关键 词 ：营 改 增 ；不 动 产 ；分 期抵 扣 ；纳 税 申报
一 、 引 言
“营改增 ”是我 国全 面推 进税制改革 的重要 举措 ，是提升 我 国市场经济活力的重要决策。“营改增”不仅减轻 了企业 的 税负 ，而且体 现了税收 中性原则 ，有 利于发挥市场对经济调节 的基础作用 。 自２０１２年 以来 ，“营改增 ”试点工 作陆续开展 ， ２０１６年 财 政 部 、国 家税 务 总 局 出 台 了《关 于全 面推 开 营 业 税 改 征增值税试点 的通知》（财税［２０１６１３６号 ），规定 白２０１６年５月 １ 日起 在 全 国 范 围 内 全 面 推 进 “营 改 增 ”试 点 工 作 。
“营改增”后不动产的会计处理
2下 2017年 第6期（总第560期）【会计审计】 Accounting Audit2008年11月10日国务院公布修订的《增值税暂行条例》，2008年12月15日财政部、国家税务总局颁布《增值税暂行条例实施细则》，规定从2009年1月1日起，在我国实行消费型增值税。
2012年1月1日起，拉开“营改增”序幕。
2016年5月1日，全面推开“营改增”。
这意味着销售不动产需要计入销项税，同时购进或自行建造不动产也就应当有对应的进项税。
因此，会计分录就会改变。
一、增加不动产的会计处理根据规定，新取得的不动产以及不动产在建工程可以作为进项税进行抵扣，但应当分两期抵扣，第一期应抵扣60%，剩余的40%在第二期抵扣。
新政策适用于外购的、受赠的、投资入股的、债务重组的等情况下取得的不动产。
笔者主要涉及外购以及自行建造两种情况的会计处理。
（一）外购不动产的会计处理根据规定，第一年允许抵扣的部分应计入“应交税费——应交增值税（进项税额）”这一科目，留待第二年抵扣部分先计入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，随后再转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年10月，某增值税一般纳税人购进办公楼，并取得相关增值税专用发票，发票上注明办公楼价款为3 000万元。
（二）自行建造的不动产的会计处理1.领用已抵扣过税款的材料将抵扣过税款的材料后续用于不动产的建造，笔者认为应于当年转出40%，并计入借“应交税费-待抵扣进项税额”科目。
到第13个月时再抵扣40%，转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
例如：2016年9月，某增值税一般纳税人自行建造办公楼，将原用作生产产品的材料领用，已进行了抵扣。
该材料的账面价为200万元，增值税34万元。
2016年9月该企业账务处理：应借记“在建工程-办公楼2 000 000元”“应交税费-待抵扣进项税额136 000元”贷记“原材料2 000 000元”“应交税费——应交增值税（进项税额转出）136 000元”。
营改增后,自产产品用于建造动产和不动产的财税处理【会计实务操作教程】
按照成本结转。
例 1.彤升公司为增值税一般纳税人，2017年 6 月 1 日领用本企业自产 产品建设一条生产线，成本价 10万元，计税价格为公允价值 12万元。 另外，在建生产车间领用自产产品，成本价 20万元，计税价格为公允价
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值 24万元。 会计处理： 借：在建工程——生产线 10 在建工程——生产车间 20 贷：库存商品 30 外购材料用于自建不动产 外购材料用于自建不动产，在营改增之前要作进项税额转出处理。营 改增后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定，用于简易计税方法 计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工 修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形 资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其 他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。 因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规 定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处 理。但是，需要注意进项税额分期抵扣问题。根据《不动产进项税额分 期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第 15号）第二条的规定， 增值税一般纳税人 2016年 5 月 1 日发生的不动产在建工程，其进项税额 应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为
税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的， 应当按取得成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵 扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目， 按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额” 科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银 行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许 抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷 记“应交税费——待抵扣进项税额” 例 2.彤升公司为增值税一般纳税人，2017年 1 月开工兴建生产厂房， 采购建筑材料 234万元，取得增值税专用发票注明税额 34万元，当月认 证通过。会计处理如下：（单位：万元，下同） 借：在建工程 200 应交税费——待抵扣进项税额 13.6（34×40%） 应交税费——应交增值税（进项税额）20.4（34×60%） 贷：应付账款等 234 在第 13个月（2018年 1 月），可以抵扣进项税额时： 借：应交税费——应交增值税（进项税额）13.6 贷：应交税费——待抵扣进项税额 13.6 例 3.接例 2，假设彤升公司建造的是专用于职工的集体宿舍，则属于
关于营改增后的几个会计分录的案例解析【会计实务操作教程】
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【案例】 2016年 6 月，北京 H 餐饮企业，本月提供餐饮服务收入 100万元，将 其闲置房屋出租收入 5 万元，按照适用税率，分别开具增值税专用发 票，款项已收。 【分录】 取得运输收入的会计处理： 借：银行存款 1060000 贷：主营业务收入 1000000 应交税费——应交增值税(销项税额)60000 取得出租房屋收入的会计处理： 借：银行存款 55000 贷：其他业务收入 50000 应交税费——应交增值税(销项税额)5500 【提示】 按照确认的收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收 票据”、“银行存款”等科目，按照按规定收取的增值税额，贷记“应交 税费——应交增 值税(销项税额)”科目，按确认的收入，贷记“主营业 务收入”、“其他业务收入”等科目。发生的服务中止或折让，作相反的 会计分录。 3.一般纳税人辅导期内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务【案 例】 2016年 5 月，北京 H 餐饮企业，购进一批办公电脑，取得增值税专用 发票价款 3 万元，增值税额 0.51万元。当月处于一般纳税人辅导期内。
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借：管理费用 50 贷：累计折旧 50 借：递延收益 50 贷：管理费用 50 【提示】 购入税控系统专用设备一般纳税人首次购入增值税税控系统专用设 备，按实际支付或应付的金额，借记“固 定资产”科目，贷记“银行存 款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交 税费——应交增值税(减免税款)”科目，贷记“递延收益” 科目。按期 计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目;同时，借 记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。 一般纳税人发生技术 维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记 “银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费 —— 应交增值税(减免税款)”科目，贷记“管理费用”等科目。 6.提供免税应税服务 【案例】 北京 D 建筑公司 2016年 6 月份在某境外 Y 国会大厦提供建筑服务收入 500万元。 【分录】 借：应收账款 5000000 贷：主营业务收入 5000000 【提示】 免征增值税收入纳税人提供应税服务取得按规定的免征增值税收入
营改增后一般纳税人不动产会计核算探析
营改增后一般纳税人不动产会计核算探析作者：刘玉春来源：《时代经贸·北京商业》 2018年第3期刘玉春【摘要】全面营改增后，将不动产纳入营改增范畴，对企业不动产相关业务会计核算的影响比较大。
本文通过举例分析一般纳税人不动产的会计核算，以期能对会计实务操作提供必要的参考。
【关键词】营改增；不动产；会计核算2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），自2016年5月1日起，营改增在全国范围内试点，将不动产纳入营改增范畴。
为便于征纳双方执行，国家税务总局于2016年3月31日发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公布2016年第14号）和《不动产进项税额分斯抵扣暂行办法》（国家税务总局公布2016年第15号），对不动产增值税如何核算进行了明确解释。
本文拟对营改增后一般纳税人不动产会计核算、税费计算及纳税申报进行阐释。
一、一般纳税人取得不动产的会计核算（一）外部购入不动产的会计核算国家税务总局2016年第15号公告规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后购入的不动产，其进项税额自取得合法有效的扣税凭证当期分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。
由于不动产进项税额实行分期抵扣，一般纳税人应设置“应交税费-待抵扣进项税额”科目，用于核算待抵扣的进项税额。
取得扣税凭证的当月，将进项税额60%的部分记入“应交税费-应交增值税（进项税额）科目，进项税额40%的部分记入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，待取得扣税凭证当月起第13个月，再将进项税额40%的部分由“应交税费-待抵扣进项税额”转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目。
对于不同的不动产，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
例1，甲公司为增值税一般纳税人，于2016年6月1日从某房地产公司购入一栋办公楼，当日收到了房地产公司开具的增值税专用发票，价款1000万元，增值税额为110万元，价税合计1110万元以银行存款转账支付。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段，归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁赔偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX 项目、成本对象）——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费（或列开发间接花费，借钱花费不可以抵进项）借：开发间接花费借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷：银行存款（对付账款）不可以分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接花费，再在各成本对象之间按必定标准分派。
成安分派的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。
此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议：建筑面积。
二、预售阶段，获得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接花费2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定财富或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX 项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费，按11%税率计算销项税金。
4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /（ 1+11% ） *11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目月底，计算还没有缴纳的增值税=（所有销项税额-营改增抵减的销项税额）-所有进项税额 =a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带：借：营业税金及附带贷：应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费，详细包含：一、勘探费。
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根据国税总局2016第15号文件的规定，从5月1日营转增后取得的不动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。
直接取得不动产作为固定资产。
不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；
二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；
三是在会计上按固定资产核算；
四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。
分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。
会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分，借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，然后贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。
取得不动产固定资产后的第 13 个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目。
涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。
为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝。