物业项目前期介入实施办法与标准(通用手册)

物业项目前期介入工作机制

与工作标准

（通用手册）

总部产品管理中心

XXX物业管理有限公司| [公司网址/LOGO]

项目物业前期介入实施办法

（通用手册）

1.目的

明确物业公司在新项目规划设计、施工、交付等前期工程介入的任务，规范物业公司对新项目前期工程介入的工作标准和成果输出。

2.适用范围

适用于房地产开发公司开发的销售类房地产新项目（包括全资项目及公司控制的合资项目）的物业前期工程介入工作。

3.定义

3.1.物业前期工程介入：系指物业公司在新项目设计、施工、交付等阶段配合开展的包括规

划设计前介、施工巡查和质量评估等工作。

3.2.控股总部：系指XXXX地产控股股份有限公司。

3.3.城市公司：系指XXXX地产控股股份有限公司在各地区的项目公司。

3.4.物业公司：系指XXXX物业管理有限公司及其下属公司。

3.5.物业前期工程介入工作小组：系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门

机构，由物业公司总部与各下属公司分管领导、前期介入专职工程师及前期工程介入岗组成。

3.6.物业前期工程介入岗：系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位。

4.参与部门及职责

4.1.控股总部产品管理中心

1)负责对本办法进行制订、修编和解释。

2)对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核。

4.2.城市公司

1)负责统筹协调所在城市/区域物业前期工程介入工作对接事务。

2)组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作。

4.3.物业公司

1)负责组织实施前期工程介入工作。

2)按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果。

5.工作流程

(见下图)：

6.工作内容

6.1.项目规划设计物业前介

从安全性、功能性、体验性、经济性与维护性等角度出发，分别对总平面设计、单体、户型、配套设施、绿化园林景观、环保节能、安防及物业管理用房等方面提出合理化建议。

6.1.1.项目规划设计物业前介流程

1)启动：

a)对于新城市公司的首个项目，由控股总部产品管理中心向物业公司发出《物业服务

工作启动单》（控股总部适用）（附件1），通知物业公司组织实施新项目工程前期介

入工作。

b)对于已有项目的城市公司，由城市公司向物业公司发出《物业服务工作启动单》（城

市公司适用）（附件2），通知物业公司参与具体项目规划设计的论证与评审。

2)物业公司接通知后，于10日内组建前期工程介入工作小组，并与城市公司沟通收集所需

资料，原则上城市公司应向物业公司提供以下资料：

a)报批报建文件：《可行性研究报告》、《详规》、扩初。

b)企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

c)设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、

立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱

电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、

经济指标等。

3)项目说明会：城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会，必要时物业公司应

对项目进行实地考察。

4)成果提交：物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成《项目规划设计物业建议报告》

（附件3），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在收到《项目规划设计物业建议报告》后10天内回复物业公司。

6.1.2.项目规划设计物业前介内容（附件4）

6.2.项目建设施工物业巡查

物业公司在项目开工后，组织对施工现场进行定期巡查。通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

6.2.1.项目建设施工物业巡查流程

1)城市公司在主体工程开工前，向物业公司发出《项目工程开工通知单》（附件5），知会

物业公司开工时间，并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点，提供相关施工图纸，工程承包、分包合同，工程招投标文件，工程承包、分包单位的施工方案等资料或借阅上述资料的途径。

2)物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场，每个项目确定不

少于2名前期工程介入岗人员。

3)在项目主体工程开工前，物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方

案，报城市公司审定。巡查方案主要内容包括：编制依据、项目概况、施工巡查工作程序及标准、施工巡查关键点、关注内容及要求、主要工作计划、人员组织等内容。

4)物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查，巡查中发现的重大质量、安全问题要在发

现后立即电话报告城市公司，并在24小时内汇总整理，书面上报城市公司。

5)物业前期工程介入岗人员应定期参加设计、项目、工程例会，建立隐蔽工程影像资料库，

搜集主要设备、材料信息，每半月就工程设计缺陷、施工质量、施工安全等问题加以汇总整理，形成《工程巡查案例报告》（附件6）并提交城市公司，并及时跟踪问题的整改的情况。物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案，主要内容包括：经城市公司审定的巡查方案、巡查案例记录、各类会议记录、各类影像资料等。

6)在项目竣工验收后一周内，物业公司编制《项目建设施工物业巡查总结报告》（附件7），

经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在签收报告后十天内回复物业公司。

6.2.2.物业前期工程介入岗职责及任职要求（附件8）

6.2.3.项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求（附件9）

6.3.项目质量物业评估

物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作，包括交付前模拟验收、交付质量物业评估和产品缺陷报告。

6.3.1.评估准备

物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交《项目交付前模拟验收和质量评估方案》（附件10）进行审定。方案包括：工作小组架构及职责分工、工作时间安排、人