第三章收益法
2020年资产评估师考试-讲义-1-0301第三章 收益法在无形资产评估中的应用
第一节收益法的评估技术思路【高频考点1】许可费节省法（一）许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支出，通过适当的折现率折现到评估基准日，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。
2.许可费节省法的计算公式其中：Y——入门费/最低收费额；K——无形资产分成率，即许可费率；R t——第t年分成基数；t——许可期限；r——折现率。
（二）许可费节省法的操作步骤1.确定入门费2.确定许可费率①以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定。
②基于收益的分成确定，该收益分成是指假设被许可方自愿支付给许可方的金额，通常包括约当投资法、经验数据法等不同确定方法。
因此，许可费节省法也称为收益分成许可法。
3.确定许可期限许可期限可能短于经济寿命年限，还可能短于法定保护期限。
在资产评估实践中，通常依据与被评估无形资产相同或相近无形资产在法律或合同、企业申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
采用许可费节省法评估无形资产的折现率有别于企业价值评估中的折现率。
5.许可使用费折现许可费节省法的上述公式隐含着这样一个假设：建立在每年经营业绩基础上的分成费是在各年年末产生的，即进行年末折现。
在具体评估实务中，如果假设被评估无形资产建立在每年经营业绩基础上的分成费并非在每年年末产生，则应当对上述具体模型中的折现年期进行调整。
比如，如果节省的许可使用费在年度中差不多是均匀产生的，可使用年中折现法进行调整，即将分母中的折现年期减去半年。
本书如无特别说明均采用年末折现法。
【高频考点2】增量收益法（一）增量收益法相关概念1.评估思路预测由于使用该项无形资产而使企业得到的利润或现金流量，与一个没有使用该项无形资产的企业所得到的利润或现金流量进行对比，将二者的差异作为被评估无形资产所创造的增量收益，然后进行折现得到无形资产的价值。
资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习(第一部分)(第三章 收益法在无形资产评估中的应用)
资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习（第一部分）第三章收益法在无形资产评估中的应用节省许可费法单项选择题在收益法中，基于市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定许可费率时，其先决条件是（）。
A.必须存在可比较的无形资产，且这些无形资产是在公平市场上无限期被许可使用的B.必须存在可比较的无形资产，一个自愿的被许可方为获取使用权而愿意支付给一个自愿的许可方的金额，经过对比调整后作为评估对象的许可费用C.必须存在可比较的无形资产，但这些无形资产的有效期限、预期收益及获得预期收益的风险等参数可以无法获取D.必须存在可比较的无形资产，且这些无形资产是在公平市场上定期被许可使用的正确答案：D答案解析：许可费率即虚拟的许可费比率。
虚拟许可费率的取得一般有两种方式：第一种是以市场上可比的或相似的许可费使用费率为基础确定。
使用这一方式的先决条件是必须存在可比较的无形资产，且这些无形资产是在公平市场上定期被许可使用的。
单项选择题多用于无形资产使用权转让、出租的评估的方法是（）。
A.市场法B.节省许可费法C.超额收益法D.增量收益法正确答案：B答案解析：节省许可费法多用于无形资产使用权转让、出租的评估，主要包括商标、专利以及技术特许。
单项选择题利用节省许可费法评估某项无形资产，一般只反映无形资产的（）。
A.使用权价值B.所有权价值C.经济价值D.法定价值正确答案：A答案解析：由于无形资产许可费通常情况下只能反映无形资产的部分权利收益，即被许可部分的价值，因此利用节省许可费法得到的评估结果一般只反映无形资产的使用权价值，比无形资产的所有权价值低。
单项选择题下列关于节省许可费法的说法中，错误的是（）。
A.无形资产折现率与预期收益率保持一致的口径B.节省许可费法通常适用于无形资产所有权转让目的的评估C.无形资产许可期限一般短于其经济寿命D.入门费是在无形资产转让过程中视情况收取的一笔保底费正确答案：B答案解析：收益法的基本原则之一，就是对收益额进行折现时，应当使用口径一致的折现率，所以选项A的说法正确。
资产评估师《资产评估实务二》章节训练营(第二部分)(第三章 收益法在企业价值评估中的应用)
资产评估师《资产评估实务二》章节训练营（第二部分）第三章收益法在企业价值评估中的应用股利折现模型单项选择题当公司有良好的投资机会，根据一定的目标资本结构测算出投资需要的权益资本，先从盈余正确答案：A答案解析：剩余股利政策就是在公司有着良好的投资机会时，根据一定的目标资本结构（最佳资本结构），测算出投资所需的权益资本，先从盈余当中留用，然后将剩余的盈余作为股利予以分配。
单项选择题在投入资本回报率大于资本成本且股利分配政策不变的前提下，股利支付率较低，则股利的正确答案：B答案解析：在投入资本回报率大于资本成本且股利分配政策不变的前提下，股利支付率较低，表示更多的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率较大；股利支付率较高，表示较少的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率较低。
单项选择题正确答案：B答案解析：在投入资本回报率大于资本成本，并且股利分配政策不变时，股利支付率越高，表示较少的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率越低，选项A说法错误。
股利折现模型的应用，要求标的企业的股利分配政策较为稳定，且能够对股东在预测期及永续期可以分得的股利金额做出合理预测，选项C说法错误。
一般而言，当企业处于稳定增长阶段时，股利支付率较高，选项D说法错误。
单项选择题甲公司上年的每股收益为1.2元，股利支付率为40%，预期股利和每股收益以每年2%的速度永续增长，甲公司的β值为0.6，无风险利率为5%，市场收益率为10%。
假设甲公司经营处正确答案：D答案解析：上年每股股利＝上年的每股收益×股利支付率＝1.2×40%＝0.48（元），股利增长率为2%，今年每股股利＝0.48×（1＋2%），股权资本成本＝5%＋0.6×（10%－5%）＝8%，今年股票价值＝下期期望股利/（股权资本成本-持续稳定的股利增长率）＝0.48×（1＋2%）/（8%－2%）＝8.16（元）。
【提示】市场收益率为10%指的是Rm。
资产评估师-资产评估实务(二)-强化练习题-第一部分无形资产评估-第三章收益法在无形资产评估中的应用
资产评估师-资产评估实务（二）-强化练习题-第一部分无形资产评估-第三章收益法在无形资产评估中的应用[单选题]1.A公司有某一专利技术，已知该专利技术相关的技术风险取值为2.20%，市场风险取（江南博哥）值为3.25%，管理风险取值为2.60%，财务风险取值为3%。
若无风险报酬率取值为2.86%，不考虑其他因素，则采用风险累加法确定的该专利技术的折现率为()。
A.2.86%B.11.71%C.11.05%D.13.91%正确答案：D参考解析：专利技术的折现率＝2.20%＋3.25%＋2.60%＋3%＋2.86%＝13.91% [单选题]2.下列各项中属于无形资产运营的微观风险的是()。
A.法律风险B.市场风险C.研发风险D.技术风险正确答案：C参考解析：无形资产运营的微观风险对无形资产评估而言同样是至关重要的，其具体可分为研发风险、资产管理风险、财务风险和商业化风险等几类。
掌握“折现率的确定”知识点。
[单选题]3.使用收益法中的许可费节省法进行无形资产评估时，称之为“保底费”的是()。
A.最高收费额B.入门费C.预期收益D.无风险收益额正确答案：B参考解析：入门费即最低收费额，是指在无形资产转让过程中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的一笔可能的“旱涝保收”的收入，并在确定比例收费时预先扣除，有时称之为“保底费”。
掌握“许可费节省法”知识点。
[单选题]4.甲企业拟将其一项无形资产的使用权转让给乙企业，欲采用“四分”分成法测算分成率，已知甲企业每年的销售收入为500万元，销售利润率为25%，则甲企业无形资产的收益额为()万元。
A.125B.31.25C.41.25D.165正确答案：B参考解析：“四分”分成法中销售利润分成率＝25%销售收入分成率＝销售利润分成率×销售利润率＝25%×25%＝6.25%无形资产的收益额＝销售收入×销售收入分成率＝500×6.25%＝31.25（万元）[单选题]5.甲企业由于采用一项专利技术，使得该公司A产品销售单价由50元变为55元，单位成本30元以及销售量10000件都不变，不考虑税收的影响，测算该专利技术带来的增量收益为()元。
收益法在无形资产评估中的应用
（第一部分）第三章收益法在无形资产评估中的应用一、单项选择题1、甲公司利用一项专利技术生产出乙产品，进而销售乙产品获得收益，这种收益获得方式是（）。
A、直接收益方式B、间接收益方式C、混合收益方式D、叠加收益方式2、人们爱好的转变以及经济形势变化等，可能会缩短无形资产的（）。
A、法定寿命B、司法寿命C、技术寿命D、经济寿命3、合理判断和计算被评估无形资产所产生的增量收益，是使用（）时特别需要注意的。
A、许可费节省法B、贴现率法C、超额收益法D、增量收益法4、无形资产增量收益测算中，下列各项属于收入增长型的表现形式的是（）。
A、其他条件不变，单价降低B、其他条件不变，销量提高C、其他条件不变，单位成本降低D、其他条件不变，生产量提高5、甲企业由于采用一项专利技术，使得该公司A产品销售单价由50元变为55元，单位成本30元以及销售量10000件都不变，不考虑税收的影响，测算该专利技术带来的增量收益为（）。
A、37500元B、50000元C、250000元D、187500元6、采用分成率法测算无形资产收益分成时，最重要的一个步骤是（）。
A、确定总收益额B、确定无形资产收益额C、确定分成率D、确定折现率7、企业总收益由三种收益组成，一般认为因企业无形资产的运用所产生的收益是（）。
A、资金收益B、技术收益C、管理收益D、劳动力收益8、A企业主要生产某种电子产品甲，2018年A企业通过使用一项专有技术，使得甲电子产品的销售量増加到20000件。
已知未使用该技术时，甲产品的销售量为15000件，并假设A企业的甲产品在使用该技术前后的单位销售价格和单位成本保持不变。
甲产品销售价格为200元/件，成本为120元/件，不考虑税收的影响。
则A企业因使用该专有技术形成的增量收益额为（）元。
A、300000B、400000C、1000000D、6000009、A企业欲购买一项专利技术，预测购入该专利后年收益额为220万元。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第三章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第三章收益法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章属于重点章节，分值估计在18分左右，着重理解收益法的评估思路，三种折现模型（股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量折现模型、经济利润折现模型）对应收益的测算，折现率的计算、收益期的确定。
本章公式比较多，注意掌握公式背后的原理，再加以灵活应用。
【考点1】收益法评估思路（一）确定评估模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果【考点2】股利折现模型（1）通用公式（2）股利固定（3）股利稳定增长V=（分子是下一期股利）（4）两阶段增长模型【考点3】企业自由现金流量折现模型（一）企业自由现金流量①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）（1）评估基准日之后企业自由现金流量稳定增长C=WACC－g，g为固定增长率（2）两阶段模型永续价值的计算公式也可以演化为：新投入资本回报率R【考点4】股权自由现金流量折现模型（一）股权自由现金流量①股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务②股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务（1）股权自由现金流量稳定增长；（2）两阶段模型；【考点5】经济利润折现模型（一）经济利润①经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本②经济利润＝净利润－股权资本成本③经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）【提示】涉及投入资本都是期初数。
1.基本公式IC0 ----评估基准日投入资本2.经济利润稳定增长时；3.两阶段模型【考点6】折现率收益口径匹配的折现率价值内涵净利润、股权自由现金流量税后的权益回报率股东全部权益价值息前税后利润、企业自由现金流量、经济利润根据税后权益回报率和税后债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值利润总额税前的权益回报率股东全部权益价值息税前利润根据税前权益回报率和税前债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值二、股权资本成本测算股权资本成本的常用方法有：资本资产定价模型、套利定价模型、三因素模型和风险累加法。
第三章收益法
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
广东金融学院ZCPG第3-2章(收益法)
例2： 某企业尚能继续经营6年，营业 终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预 测得出6年预期收益均为900万元，折 现率为8%，请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900× 4.6229=4160.59（万元）
42
例3：某收益性资产预计未来五年 收益额分别是12万元、15万元、1 3万元、11万元和14万元。假定从 第六年开始，以后各年收益均为14 万元，确定的折现率和本金化率为 10%。分别确定该收益性资产在永 续经营条件下的评估值。
这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（n-t）而不是n
。
例：接上题求经营50年条件下的评估值
分析：收益改变，收益有限，
39 39
五、收益法评估程序
收集验证有关经营、财务状况信息资料 预测资产未来预期收益、折现率、收益期 计算资产的收益现值，确定被评估资产价值 40
收益法应用案例：
例1： 假设某企业将持续经营下去，现 拟转让，聘请评估师估算其价值。经预 测，该企业每年的预期收益为1200万 元，资本化率为4%。请估算该企业的 价值。
通常以年为单位。 思考：如何确定收益期限的长短？
18 18
四、基本方法
评估值＝Ri/(1+r)n 预期收益额 折现率 收益年期
19
1、未来各年收益额不相等
评估值＝Ri / (1+r)n
各年收益额 现值系数
20
今天￥1>alue
Time
0
1
2
终值 Future Value
2+20.49+9.3135=85.4745
2）第6年后每年的收益现值为 10/10%* /（1+10%）5 =100(P/F, 10%,5)=62.09 3）所以资产的评估值为（1）+（2）= 147.5645
资产评估师-资产评估实务(二)-基础练习题-第1部分无形资产评估-第3章收益法在无形资产评估中的应用
资产评估师-资产评估实务（二）-基础练习题-第1部分无形资产评估-第3章收益法在无形资产评估中的应用[单选题]1.以下关于无形资产评估时折现率确定的说法中，错误的是()。
A.无形资产评估中（江南博哥）的折现率一般高于有形资产评估中的折现率B.无形资产折现率的常用测算方法包括风险累加法和回报率拆分法C.无形资产运营中的宏观风险可进一步体现为政策风险、法律风险、商业化风险、技术（替代）风险等几类D.企业价值评估中的折现率不可直接作为无形资产评估的折现率正确答案：C参考解析：无形资产运营中的宏观风险可进一步体现为政策风险、法律风险、市场风险、技术（替代）风险等几类：无形资产运营的微观风险具体可分为研发风险、资产管理风险、财务风险和商业化风险等几类。
[单选题]5.企业拥有被评估无形资产时所产生的收益与不拥有该无形资产时所产生的收益的差异是指()。
A.超额收益B.增量收益C.全部收益D.分成收益正确答案：B参考解析：增量收益是企业拥有被评估无形资产时所产生的收益与不拥有该无形资产时所产生的收益的差异，即被评估无形资产所在的企业由于使用该项无形资产而相比于不使用该项无形资产或另一个不具有该项无形资产的相似（或模拟）企业多获得的利润或现金流量。
[单选题]6.下列方法中不属于无形资产收益期限常用确定方法的是()。
A.加权平均寿命法B.法定年限法C.剩余经济寿命预测法D.更新周期法正确答案：A参考解析：对无形资产收益期限可以采用法定年限法、更新周期法以及剩余经济寿命预测法等具体方法进行确定。
[单选题]7.下列关于无形资产收益期限的说法中，不正确的是()。
A.无形资产损耗的价值量是确定无形资产收益期限的前提B.无形资产价值降低的原因主要是有形损耗形成的C.无形资产的收益期限可能比其法定有效期限短D.无形资产经济寿命并不取决于其使用过程中其他资产的盈利能力正确答案：B参考解析：无形资产价值降低的原因主要是无形损耗形成的，选项B的说法不正确。
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节习题 第三章 收益法在无形资产评估中的应用 (2)
（第一部分）第三章收益法在无形资产评估中的应用一、单项选择题1、甲公司拟购买一项商标权，预测购入该商标后年收益额为300万元，甲公司净资产总额为1000万元，该公司所在行业的平均收益率为25%，则由该商标带来的增量收益为（）万元。
A、60B、50C、45D、302、甲公司将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成法，假设该专利资产在评估基准日的重置成本为100万元，其专利成本利润率为500%；乙公司资产在评估基准日的重置成本为5000万元，其成本利润率为10%，该专利资产的利润分成率为（）。
A、9.09%B、9.84%C、50.00%D、10.71%3、甲公司利用一项专利技术生产出乙产品，进而销售乙产品获得收益，这种收益获得方式是（）。
A、直接收益方式B、间接收益方式C、混合收益方式D、叠加收益方式4、东方公司拥有一种磁带式收音机的专利，当市场上出现CD等随身听后，磁带式收音机的市场需求逐渐下降，导致该专利在合法期限到期之前就在技术层面被淘汰了。
这指的是该项专利的（）缩短了。
A、法定寿命B、司法寿命C、技术寿命D、经济寿命5、无形资产增量收益测算中，下列各项属于收入增长型的表现形式是（）。
A、其他条件不变，单价降低B、其他条件不变，销量提高C、其他条件不变，单位成本降低D、其他条件不变，生产量提高6、采用分成率法测算无形资产收益分成时，最重要的一个步骤是（）。
A、确定总收益额B、确定无形资产收益额C、确定分成率D、确定折现率7、下列各项中，无形资产占比高的行业一般不具有的特点是（）。
A、市场供求关系不确定B、无形资产保护难度大C、国内外竞争激烈D、进行无形资产产品投资时的风险比传统行业风险低8、测算无形资产折现率时，回报率拆分法采用逆向研究的方式，从（）出发，倒推出被评估无形资产的回报率。
A、企业整体回报率B、有形资产回报率C、固定资产回报率D、营运资金回报率9、A企业通过购买一项专利技术，使其生产产品的平均单位成本从100元降低至60元。
第一节第三章收益法在企业价值评估
• 股利支付率=每股股利÷每股净收益×100% • 或: • =股利总额÷净利润总额×100% • 股利支付率+利润留存率=1
低正常股利加额外股利政策
• 一般情况下每年只支付固定的、数额较低的股利， 在盈余多的年份，再根据实际情况向股东发放额 外股利。
• 股利折现模型通常适用于缺乏控制权的股东部分 权益价值的评估。
2．股利折现模型中非经营性资产、负债和 溢余资产的处理
• 若被评估企业已制定对非经营性资产、负债和溢 余资产的处置及分配计划，应当考虑非经营性资 产、负债和溢余资产的处置及分配因素带来的影 响。
• 若被评估企业并无对非经营性资产、负债和溢余 资产的处置及分配计划，且在对股东未来预计能 够分得的股利进行预测时，无法通过合理的方法 将非经营性资产、负债和溢余资产对股利可能产 生的影响考虑在内，则评估专业人员应当重新评 价和判断运用股利折现模型开展股权评估的适用 性。
R t
n 1 1
(1
)t
e,ex
DPS
(1
n
g
)
n
R g R ( )(1 )n
e,st
n
e,ex
（三）股利折现模型使用的注意事项
• 1．股利折现模型的应用条件
• 股利折现模型理论的实质是股利决定股票价值
• 股利折现模型的应用，要求标的企业的股利分配 政策较为稳定，且能够对股东在预测期及永续期 可以分得的股利金额做出合理预测。
1
R R R R R (1
)
e
1
2 2 1
e
3 3 (1
e
n )n (1 e
资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节习题 第三章 收益法在企业价值评估中的应用 (2)
（第二部分）第三章收益法在企业价值评估中的应用一、单项选择题1、下列关于股利折现模型使用的注意事项的表述中，正确的是（）。
A、在投入资本回报率大于资本成本，并且股利分配政策不变时，股利支付率越高，股利的增长率越高B、股利折现模型理论的实质是股利决定股票价值C、当标的企业的股利分配政策不稳定时，可以使用股利折现模型进行企业价值评估D、一般来说，当企业稳定增长时，股利支付率较低2、已知某股票的β系数为2.4，平均风险股票报酬率为15%，无风险利率为5%。
下列说法中不正确的是（）。
A、权益市场风险溢价为15%B、该股票的风险溢价为24%C、该股票的资本成本为29%D、权益市场风险溢价为10%3、某企业预计的资本结构中，债务资本与权益资本的比例为2:3，债务税前资本成本为6%。
目前市场上的无风险报酬率为4%，市场风险溢价为12%，公司股票的β系数为1.2，所得税税率为25%，则加权平均资本成本为（）。
A、12.84%B、9.96%C、14%D、12%4、某待评估企业未来2年的预期收益分别为200万元、300万元，根据企业实际情况推断，从第3年开始，企业的年预期收益额将在第2年的水平上以3%的增长率保持增长。
假定折现率为8%，则该企业的评估值最接近于（）。
A、3974.62万元B、5850万元C、5740.74万元D、4916.255万元5、为了对未来收益进行合理预测，需要对（）进行分析，了解企业各项会计要素的构成状况以及各项指标随时间变化的规律及发展趋势。
A、企业历史财务报表B、企业预计财务报表C、行业发展现状D、行业发展前景6、在实务中，运用经济利润折现模型和企业自由现金流量折现模型得出的评估结果不相等，可能的原因不包括（）。
A、经济利润的计算方法有误B、企业自由现金流量的计算方法有误C、股利分配政策不同D、两个模型所采用的加权平均资本成本及折现系数不同7、下列各项说法中，不正确的是（）。
A、经营性负债被视为一项长期资金来源B、经营性流动负债不需要支付利息C、当某年度营运资金增量为正数时，表示该年度的经营活动需占有更多的现金，相应减少当期的自由现金流量D、营运资金增加额是指经营性流动资产和经营性流动负债的差额8、对企业收益期的经济利润进行折现，应采用的折现率是（）。
第三节 房地产评估的收益法
适用的条件和对象
适用于有收益的土地和建筑物，如租赁用 房地产或企业用房地产。 特点： 租金与售价同时受相同市场力的影响 能使收益直接、轻易地还原为房地产价值 它的可信度取决于纯收益和资本化率的确 定
根据估价对象的具体情况，净收益：
出租型房地产 根据租赁资料计算净收益，净收益为租 赁收入扣除维修费、管理费、保险费和 税金。
营业费用
1、固定费用。不随房地产的经营水平变 化的费用叫做固定费用。如房地产税和 房产保险费。 2、变动费用。随房地产的经营水平变化 而变化的费用。 3、重置储备金。为定期更置某些室内的 设备、家具，从房产的年营业收益中所 预留的一定金额的款项。
净营业收益(NOI)
从有效总收益中扣除全部营业费用。
租金收入总额 36000 营业外收益 （+） 1200 潜在总收益 37200 闲置或拖欠租金损失 （-） 1800 有效总收益 35400 营业费用 房产税 （-）3200 固定费用 保险费 （-）3000 变动费用 公用事业费 （-） 3600 房屋保养 （-）3000 管理费 重置储备金 （-）1770 （-） 2055
有限年期： V= ∑ ai + a (1+r)i r(1+r)t
1—
1 (1+r)
n-t
预知未来若干年后的房地产价格情形
V= ∑ ai + Vt (1+r)i (1+r)t 若每年a相同： V= a 1— 1 + Vt r (1+r)t (1+r)t
第三章2-收益法
解：1. 永续经营条件下的评估过程： （1）前五年收益的现值总额为：
12 15 13 11 14 (110%) (110%)2 (110%)3 (110%)4 (110%)5
=12×0.9091 ＋ 15×0.8265 ＋ 13×0.7513 ＋ 11×0.6830＋14×0.6209 =49.2442（万元）
2、确定折现率的基本方法： ①加和法； ②资本成本加权法； ③市场比较法。
三、收益期限。
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通 常是年为单位。
五、 收益法中的主要技术方法
这些方法中所用的字符含义如下： P—评估值； i—年序号； Pi—未来第i年的评估值； Ri—未来第i年的预期收益； r—折现率或资本化率； ri—第i年的折现率或资本化率； n—收益年期； t—收益年期； A—年金。
（2）将第六年以后的收益进行本金化处理，即：
பைடு நூலகம்14 140 10%
（万元）
（3） 确定该企业评估值：
49.2442+140×0.6209=136.17（万元）
2.经营50年条件下的评估过程：
评估价值=12/（1+10%）+15/（1+10%）2+ 13/（1+10%）3+11/（1+10%）4+ 14/（1+10%）5
n
A
∞
前期各年预期
收益折限加总
+
后期年金收 益本金化处
对后期本金化结果折 理到前期最
现到评估基准日
后一年
1.无限年期收益其基本公式为：
P
n i 1
Ri (1 r)i
收益法概述
（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终 止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得 出未来6年每年预期收益均为900万元，折 现率为8%，请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×4.6229=4160.59（万元）
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
二、收益法的基本思路及适用的前提条件
（一）基本思路
在市场经济条件下，任何一个精明的买 者在购买一项资产时，他所付出的代价绝不 会高于该项资产能为他带来的收益，也就是 说不会高于具有相似风险的同类资产能够实 现的未来收益的现值，如果将资产未来产生 的收益流用适当的折现率进行折现，由此得 出的收益现值就可以视为被评估资产的价值。 可用如下等式表示：
4、有关收益额内容的主要观点 ①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额，评估 人员应根据评估对象的类型、特点等具体情况，加 以选择。重要的是不管选择哪种，都应准确的反映 资产的收益并与折现率或本金化率的口径保持一致。 一般都选择税后净收益。税后利润与净现金流的差 异在于确定原则不同。净现金流＝税后利润+折旧追加投资。从资产评估角度出发，净现金流更适宜 作为预期收益。
年表示。 2、收益期估测方法
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、经营50年条件下的评估过程
=49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137） =49.2442+85.7351 =134.98（万元）
六、收益法的基本参数
（一）收益额
1、基本含义 是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值
的溢余额。
2、主要特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收
（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
P
n t 1
Rt (1 r )t
2、每期收益等额
P tn 1( 1 A r)t A tn 1( 1 1 r)t A r 1 ( 1 1 r)n A (P A ,r,n )
例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终 止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得 出未来6年每年预期收益均为900万元，折 现率为8%，请估算该企业的评估值。
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干 年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。
益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的公允收益，而不
一定是资产的实际收益。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益 如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。
比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税 并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么 所得税不能包含在收益当中。
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
②预付年金（先付年金）
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付 款项。
③递延年金 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等 额发生的系列收付款项。
（三）说明
1. r和n时间要对应。r是年利率，n则是 多少年；r是月利率，n则是多少月。资产评估 中全部是年度。
n
P
Rt 1rtA/r(1r)n
t1
前期 （设n=5）；后期 （t=n+1,n+2, …∞）
例2-18：某收益性资产预计未来五年收益额 分别是12万元、15万元、13万元、11万元 和14万元。假定从第六年开始，以后各年 收益均为14万元，确定的折现率和本金化 率为10%。分别确定该收益性资产在永续 经营条件下和经营50年条件下的评估值。
逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻 两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计 息期为1年.
2.现值 现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列起 点时的价值。 3.终值 终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（终 点时的价值，故又称将来值。
4.年金 （1）定义 年金的符号为A，它表示在某一时间序列内每次等额收 付的金额。 （2）特点 每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。 （3）分类 ①普通年金（后付年金）
并可以用货币衡量。 ⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
如果你朋友欠你钱2000元，计 划归还。方案一：现在就全部归还； 方案二：现在还1000元，一年后再 还1000元，你希望是哪种？
请你作 决策
三、货币的时间价值
（一）货币时间价值的含义 指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
（二）相关概念 1.复利 每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，
4、有关收益额内容的主要观点 ①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额，评估 人员应根据评估对象的类型、特点等具体情况，加 以选择。重要的是不管选择哪种，都应准确的反映 资产的收益并与折现率或本金化率的口径保持一致。 一般都选择税后净收益。税后利润与净现金流的差 异在于确定原则不同。净现金流＝税后利润+折旧追加投资。从资产评估角度出发，净现金流更适宜 作为预期收益。
益
法
确定未来年限的超额收益额
重
的
确定收益折现率
新
评
代入评估模型
评 估
估
初步评估结果
程
否
序
合理否 是
最终评估结果
五、评估的基本方法
收益法的应用，实际上就是对 被评估的资产未来预期收益进行折 现或本金化的过程。最基本的计算 公式为：评估值＝Rt/(1+r)t 。一般 说来，按照未来获取收益的年限不 同，可以分为以下两种情况：
第三章收益法
二、收益法的基本思路及适用的前提条件
（一）基本思路
在市场经济条件下，任何一个精明的买 者在购买一项资产时，他所付出的代价绝不 会高于该项资产能为他带来的收益，也就是 说不会高于具有相似风险的同类资产能够实 现的未来收益的现值，如果将资产未来产生 的收益流用适当的折现率进行折现，由此得 出的收益现值就可以视为被评估资产的价值。 可用如下等式表示：
1、永续经营条件下的评估过程 首先，确定未来5年收益额的现值：
=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6 830+14×0.6209 =49.2777万元 其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：
14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值： 企业评估价值=49.2442+140×0.6209=136.20（万 元）
资产的评估值=该资产预期收益的现值总额
（二）前提条件
1.收益法涉及到三个基本因素 （1）被评估资产的预期收益（R） （2）折现率或者资本化率（r） （3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n） 2.应用收益法必须具备的前提条件 ⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货
币衡量。 ⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
P ＝ tn 1R t(1r)t ( 1 A rn )r 1(11 r)N n
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命Βιβλιοθήκη 限