探索国内公租房投融资新模式
我国公租房建设融资模式浅析
我国公租房建设融资模式浅析作者:葛红杰于浩来源:《中国房地产·综合版》2014年第10期公共租赁住房简称公租房,是我国政府为解决城镇“夹心层”人群居住问题而提供的带有补贴性质的租赁住房,是我国保障房发展的重点。
有效实施公租房政策需要一套科学完善的投融资模式和运行机制,我国公租房发展起步晚,公租房建设融资模式亟需完善,各运作环节存在很大改善空间。
本文介绍我国现行公租房建设融资模式的特点,分析资金渠道、运营运作等方面的问题,旨在为完善我国公租房建设融资模式提供借鉴。
一、我国公租房建设融资模式划分融资活动是指投资主体筹措资金、运用资金、分配收益的过程以及各参与主体之间的合作方式和机制。
公租房融资模式是指公租房建设融资过程中的资金集合、使用、回收的制度安排和机制,其中涉及投资主体、建设主体和运营主体。
按照投融资运作过程,公租房建设融资模式包括三个阶段,即投融资阶段、建设阶段和运营阶段。
投资主体的不同是划分我国现行公租房建设融资模式的主要依据,根据投资主体不同,把我国公租房融资模式分为“政府模式”和“政企模式”,如表1所示。
1. 政府模式政府模式由政府作为直接投资人,并提供资金直接投资建设公租房,具体运作过程是由政府确定好公租房建设标准,并设立政府性质的部门或机构来作为建设主体负责建设公租房。
例如,北京市政府设立的北京市保障性住房建设投资中心就是实现北京市公租房建设投融资工作的机构。
政府模式资金的主要来源是政府资金,包括中央、地方财政预算或专项资金,住房公积金贷款,土地出让金净收益的10%和地方投融资平台的私募债。
政府资金之外也有一些银行贷款。
政府的建设方式主要有两种:集中新建方式和收购方式。
集中新建是指政府划拨土地,集中建设新住宅作为公租房。
根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)中“谁投资、谁所有”的公租房建设原则,政府出资建设的公租房建成后的产权归政府所有。
收购方式是指政府购买已建成的商品房或其他空置保障房转变为公租房,收购的房屋要符合公租房供应标准。
公共租赁住房民间融资模式探讨
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公共租赁住房
民间融蟹模式探讨 文河小 /阙 张 虎 水
房建设领域 内,商业银行发放的贷款主要是低息长期的政 策性贷款 ,这并不符合银行追求 自身利益的内在> 动 也 中 有违市场配置资源的市场经济规律。在这种情况 下,我国 急需探索新型的公共租赁住房投融资渠道 ,以弥补现行制 度的缺陷 ,而数额 巨大的民间资本则成为拓宽公租房融资
分调动企业 、 社会和个 人的积极性 . 多方参与 、 利益分享 、
责任共担 。政府 、 企业 、 社会及个人构成多元化产权主体 , 产权主体 多元化 ,不仅能有效解决公共租赁住房房源 、资
金不足 的问题 ,还解决了棚户区 、城 中城 、危 旧房改造拆 迁安置难等突出问题 。 ( )配建普通商品房模式 三
不完善 ,大量的 民间资本存储在银行或者是 用于囤积商 品 住房 ,造成 了资源的极大浪费。引导民间资本进入公租房 领域是缓解公租房融资困难 .释放 民间资本 ,优化 资源配 置的有效途径 。
公租房的住房保障性 质 ,决定 了现 阶段公租房只能以
二、引入民间资本的模式
( )住房合作社模式 一
源主要是公共租赁住房建成投入 使用后的租售收入 ( 含车
库) 、配套商业设施 出售 收入和财政兜底 。财政兜底虽然 客观上规避了部分风 险 ,但是银行在公租房领域内的投资 存在着内在动 力不足的缺陷 。由于商业银行的经济行为需 要 符合银行收益性 、安全性 、流动性的原则 。因此在公租
44 Oco e 2 1 tb r 0 结构失衡越来越严重 。在这种情况下 ,民间资本成为
公租房融资的必然选择 。
回报率低等特 点。随着公租房建设规模的进一步扩大 ,资
金缺 口已经成为公租房建设 的主要制约 因素。 目前我国公 租 房 的融资模式是 : 财政投入 资本金 +银行贷款 +公积
我国公共租赁房建设融资模式研究
收稿 日期 : 2 0 1 2 — 0 8 — 2 0 基金项目: 上海市政府决策咨询课题 阶段性成果 , 编号 2 0 1 2 一 G Z 一 1 0
作者简介 : 罗寅( 1 9 8 6 一 ) , 云南昆明人 , 上海财经大学房地产经济学博士研究生 , 研究方 向: 房地产金融。
7 0
2 0 1 3年 1月
社 会科 学家
S oCI AL S CI ENT I S T
J a n . , 2 0 1 3
( 第 1期 , 总第 1 8 9期 )
【 经济新视野 】
( N o . 1 , Ge n e r a l No . 1 8 9 )
我国公共租赁房建设融资模式研究
资模式便成为了一个亟待解决的问题。 深究公租房建设融资 中所遇到的问题 , 我们不难
发现 以下原因: 首先 , 在建设资金的来源中, 对财政拨 在我国经济保持快速增长的同时,人们逐渐意识 款、 土地出让金净收益 、 住房公积金增值收益等专项 到增 长的质量 比增 长 的速度 更为重要 。有人 提 出 : “ 改 资金 的依赖非常大。但是 , 相当部分的政府拨款和专 善民生是经济发展的本意,转变经济增长方式离不开 项资金又缺乏长期统筹规划 , 不确定性较大 , 难以支 关注民生这个主题” 。 而近年来住房问题便是一个重要 持公 租房运 营机构形 成平稳 、 持 续 的现 金流 。其次 , 从 的民生 问题 , 为解决新就业职工等“ 夹心层” 群体住房 可供选择 的融资渠道来看 , 商业银行 、 中长期贷款 、 中 困难问题 , 政府对于保障性住房建设的思路也在发生 长期债券和公积金 、 保险基金较为符合公租房的融资 着变化。按照 “ 十二五” 规划中关于“ 加大保障性安居 特点。但是 , 这些渠道并不畅通。实际操作中, 商业银 工程建设力度” 、 “ 发展公租房” 的要求 , 大规模 的公租 行还存在 “ 四证齐全” 、 “ 贷款用途” 、 “ 偿债来源” 、 “ 政 房建设将贯穿“ 十二五” 。 今后几年, 将新建以公租房和 府融资平 台” 、 “ 贷款期限” 及“ 贷款分类” 等限制 , 这就 廉租房为主的保 障性住房 3 6 0 0 万套 ,若按每套面积 阻碍了其建设融资的顺利进行 ;对中长期债券而言 , 5 0 平方米测算 , 将对应 1 8 亿平方米 , 工程量较大。 当前制度要求债券发行主体持续经营三年 以上 , 且具 公租房的租售 比低 、 初期投入高、 运营成本高 , 其 有较强偿债能力 , 而 目前公租房建设主体 中, 大部分 经 济效 益无 论 从项 目未 来 现金 流 覆 盖还 是 项 目投 资 都不 具 备准 入条 件 ; 对 保 险基 金 而 言 , 当前制 度 要 求 回报周期来看都不理想。因此, 相 比其他保障性住房 项 目的偿债 主体 为上 市公 司 ,且 有稳 定 的现金 流 , 如 项 目, 其 吸 引社会 资金 参与 的难度 较 大 。上 海首个 公 此 以来在 运营 机构形成 持 续稳定 的现金 流之前 , 保 险 租 房项 目馨 宁公 寓 的开 发 建设 是 按 照商 品房 成本 来 基金 就难 以参 与到公 租房 建设 中来 。另外 , 目前 国 内 进行的 , 但却要以公租房标准来运营, 加之 目前人住 公租房发展时间较短, 融资模式还不完善 。试点城市 率偏低 、 日常维护成本及保险费用等较高 , 其运营情 出台的管理办法和暂行规定对公租房建设融资通常 况 令人堪忧 。投 资方前期 投入难 以收 回的困境或许会 却很少谈及他们的可 让更多的投资者望而却步。如何才能改变这一现状 , 只罗列了一些笼统的融资方法 , 一套可行的融资体系还有待建立。 如何才能为我国公租房建设找到适合且可持续的融 行性 ,
我国保障性住房融资模式探讨
我国保障性住房融资模式探讨时间:2011-6-20 21:18:16 作者:张都兴伍军来源:中国建设信息中国工商银行投资银行部张都兴伍军一、我国保障性住房现状保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念,指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。
目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种:保障形式保障对象及内容廉租房廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭,只租不售,其所有者为国家,低收入家庭没有产权。
经济适用房经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经适房在取得完全产权前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借。
限价房限价房为限地价、限房价的普通商品住房,它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。
公共租赁房公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
棚户区虽然棚户区不属于保障房,但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。
棚户区分为城市棚户区、国有工矿(煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类,其中城市棚户区约占65%。
二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房,到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%,远高于目前7%的水平。
具体安排是2011年开工建设1000万套,2012年再建设1000万套,2013~2015年每年建设500~600万套。
数据来源:Wind资讯,工行投行研究中心中央政府在2011年的施政举措中,将保障房作为了一个重要的民生工程。
今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部分:一是400万套棚户区改造住房,二是经济适用房和两限房(限套型面积、限销售价位)200万套,三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式公租房作为一种政府提供的可负担性住房,旨在解决城市中低收入家庭的住房困难问题。
然而,公租房项目的建设与运营面临着巨大的资金压力和持续的融资需求。
为了缓解这种压力,社会投资与融资模式应运而生。
本文将探讨公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式,并分析其优势和挑战。
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式可理解为通过吸引社会资本参与公租房的建设和运营,以达到共享成本和风险的目的。
这种模式下,政府可以引入社会资本,如企业或个人投资者,通过出租公租房单位为租房者提供补贴。
投资者可以通过租金和补贴来获得回报,从而激励其参与公租房项目。
这一模式既能为低收入家庭提供可负担的住房,又能为社会资本提供投资机会。
首先,公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式具有明显的优势。
其一是分散财政压力。
政府可以通过引入社会资本来降低资金需求,从而减轻财政负担。
其二是提高运营效率。
社会资本参与公租房建设和运营,能够利用市场机制提高效率,减少建设和管理成本。
其三是增加公租房供应。
社会投资者的参与可以扩大公租房项目的规模,增加低收入家庭的住房选择。
然而,公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式也面临一些挑战。
其一是资金回报周期长。
公租房项目通常需要长期运营和维护,投资者需要等待较长时间才能获得回报,这可能降低投资者的积极性。
其二是政策不稳定性。
政府的住房政策可能会发生变化,例如补贴标准的调整、房租涨幅的限制等,这些变化可能对投资者的预期和回报产生影响。
为了克服以上挑战,可以探索以下措施。
首先,建立长期稳定的政策框架。
政府应确保公租房政策的稳定性,提供可预测的投资环境,吸引更多社会资本参与投资。
其次,加强监管和风险管理。
政府应建立健全的监管机制,加强对公租房项目的监督,并为投资者提供风险管理工具,降低其投资风险。
第三,促进多元化投资。
政府可以探索与不同类型的社会资本合作,如企业、金融机构和社会组织,以丰富公租房项目的投资来源,降低风险。
公租房开发服务的融资与资金管理
公租房开发服务的融资与资金管理随着城市化进程的加快和人口的不断增长,我国面临着日益严重的住房问题。
为了解决这一问题,公租房作为政府提供的廉租住房方式,得到了广泛的重视和推广。
然而,公租房的开发与管理面临着融资和资金管理的挑战。
本文将围绕公租房开发服务的融资与资金管理展开探讨。
首先,公租房的融资方式多样。
一方面,政府可以通过财政拨款来支持公租房开发,通过国家的资金投入来保障公租房项目的顺利进行。
另一方面,政府可以引入社会资本参与公租房的开发与运营,通过与开发商签订合作协议,以市场化的方式筹集资金。
此外,政府还可以发起公租房专项债券,向社会募集资金来支持公租房项目。
这些多样化的融资方式可以大大增加公租房项目的资金来源,提高其建设和运营水平。
其次,公租房资金管理应坚持规范和透明原则。
政府应建立健全公租房项目的资金管理制度,明确资金使用范围、用途等,并加强对资金的监督和审计。
在融资阶段,必须明确资金来源的合法性和合规性,避免出现贪污腐败等问题。
同时,公租房项目的运营过程中,也需要高效管理资金,确保公租房的正常运作和居民权益的保障。
在公租房开发服务中,资金的使用需高效合理。
首先,公租房资金应主要用于建设公租房项目,确保房屋的质量和数量。
公租房的建设要满足建设规划和设计要求,确保能够提供良好的居住环境和装备齐全的生活设施。
其次,公租房的运营和维护也需要资金的支持。
政府可以通过租金收入、物业费等途径来筹集资金,用于公租房的运营管理、设施维修等方面。
同时,公租房项目还可以探索引入社会资源,通过市场化运作,提高资金的使用效益。
除了融资和资金管理,公租房开发服务还需要注重政策支持和保障。
政府应加大对公租房政策的宣传力度,引导更多的企业和机构参与公租房开发服务。
政府还需建立健全相关法律、法规和政策,明确公租房项目的权益保障机制,保障低收入群体的住房权益。
此外,政府还应加大对公租房项目的监管力度,加强对公租房租金管理、居民申请和管理等方面的监督,提高公租房服务的质量和透明度。
我国公共住房建设融资模式创新路径选择
我国公共住房建设融资模式创新路径选择我国公共住房建设融资模式创新路径选择――一个博弈模型分析周京奎1,于静静1(1.南开大学经济研究所,天津300071)摘要:基于信息不对称框架下一个博弈模型,探讨我国公共住房建设融资模式创新路径的选择。
主要结论是,在单重博弈中,当金融机构判断城市财政负担低的概率较低时,没有足够抵押品的公共住房融资平台将很难获得足额的贷款;在多重博弈中,如果金融机构预期市场不景气,将降低对融资平台金融支持,融资平台将转变自己的行为从而提高资信等级;如果金融机构预期融资平台属于不良贷款行为的类型,将降低对融资平台的信贷支持。
政策含义是,我们需要改变公共住房建设资金出资方,借鉴住房建设中采用的反抵押贷款模式,以此作为产权导向型创新路径的主要贷款模式。
关键词:公共住房,融资模式,博弈模型中图分类号:F293.3 文献标识码:B文章编号:1001-9138-(2016)06-0044-51 收稿日期:2016-03-101 引言在公共住房建设融资模式创新路径选择方面,学者们对缺少抵押品的非产权导向型创新路径提出了质疑,认为该创新路径不仅不能从根本上解决出租型公共住房建设资金缺口问题,同时也难以分化地方财政负担。
因此,我们尚需探索新的公共住房建设融资创新路径。
与缺少抵押品的非产权导向型创新路径相对应的是弥补抵押品不足的产权导向型创新路径。
建立该创新模式的思想是改变现有的公共住房产权不清的建设融资模式,在公共住房建设融资过程中将产权明晰化,使银行贷款获得足够的抵押品,并以此来降低银行的信贷风险。
在这方面,国外已经有了较为成熟的制度,如英国、美国和澳大利亚等发达国家在制度方面都有一种共同的形式,那就是共有产权。
具体来说,就是政府、住户等各方共同出资,并享有一定份额的产权,这样就减轻了住户单方一次性购买的经济压力。
而在国内,目前,也已有众多学者讨论了公共住房产权清晰化问题,并提出了“共有产权”公共住房供给模式。
公租房住宅项目特许经营 融资模式
公租房住宅项目特许经营融资模式公租房住宅项目特许经营融资模式啊,就像是一场超级有趣的大冒险。
你看,它就像一群小伙伴凑份子钱去买一个超级大的宝藏盒子,这个宝藏盒子就是公租房项目。
这融资模式就好比是一场奇妙的接力赛。
政府先站出来,挥舞着小旗说:“嘿,这有个超棒的公租房项目赛道,谁来和我一起跑呀?”然后各种社会资本就像一群跃跃欲试的小猎豹,纷纷跑来。
有的资本像是短跑选手,带着爆发力冲进来;有的则像耐力型的长跑健将,慢悠悠但很稳地参与进来。
把这个特许经营融资模式想象成一个超级大的火锅。
政府呢,就像是火锅底料,提供了项目的基础框架和一些基本规则,那是最根本的味道。
社会资本就是各种食材,有肥牛卷一样厚实的大资本,也有金针菇似的灵活小资本,大家一起在这个火锅里煮啊煮,最后煮出一锅丰盛的公租房项目大餐。
它又像是搭积木。
政府搭好了底层的几块关键积木,比如说土地政策之类的。
然后社会资本就像一群调皮的小孩,拿着各种各样形状奇特的积木过来,一块一块往上搭,有金融积木、技术积木,最后搭出一个高高的公租房大厦。
这特许经营融资模式就像一场热闹的音乐会。
政府是那个指挥家,拿着指挥棒在空中挥舞,定下整体的节奏和旋律。
社会资本就像是各种乐器演奏者,有拉小提琴的优雅资本,有敲架子鼓一样充满活力的新兴资本,大家共同演奏出公租房项目发展的美妙乐章。
就像种果树一样。
政府把公租房这片果园的地整好了,施了底肥。
社会资本就像那些带着优良果树苗的果农,纷纷过来种树。
等果树长大了,结出的果子(公租房带来的收益)大家按照之前商量好的规则来分,多有趣呀。
这个模式还像是一场疯狂的寻宝之旅。
公租房项目就像一个神秘的岛屿,上面藏满了宝藏(潜在的收益和社会效益)。
政府拿着地图的一角,社会资本拿着另一角,大家一起朝着岛屿进发,在寻宝的路上互相扶持,充满了未知的刺激。
想象它是一场盛大的化装舞会。
政府戴着一个神秘的面具,以一种特殊的身份邀请社会资本入场。
社会资本们都盛装打扮,带着自己的特色和能力来参加舞会,在舞会上大家通过跳舞(合作)来实现公租房项目的华丽转身。
公共租赁住房投融资制度创新的探索与思考
j工洽房 地
公司主要以中长期债权投资计划的方式 ,向从事公共租赁 在高通胀背景下不断贬值 。今年 9 ,《 月 保险资金投资不 动产暂行办法》出台 已允许保险资金 以物权 、股权 、债 权等多种形式投资不动产 ; 社保基金和企业年金作为政策
住房建设和经营的房地产企业提供融资 ; 房公积金则直 住
( 四)通过配建手段筹集房源和资金 。今年 6 ,上 月 海市政府 出台 《 经济适 用住房配建暂行意见 》 ,规定今后 凡新出让土地用于开发建设商品住宅 ,均应当按照不低于
近两年 天津等地在利 用 R Is E 支持保障性住房建设方面 T
进行了许多探索 上海一些金融机构也希望利用 R Is ET 拓
于培育租赁市场的单位 出租人十分不利。二是土地供应相 对不足 ,上海是市域面积最小 的直辖市 .市区可供利 用的
存量土地十分稀少 ,动迁等前期开发成本 巨大。三是资金 沉淀周期比较长 ,与重庆等兄弟省市不同.上海公共租赁
住房实行 只租不售 ,因此难 以在短期内回收投资 ,资
金沉淀至少十年 。 投融资问题是制约公共租赁住房可持续发展的瓶颈问 题。由于公共租赁住房投资规模大 、收益水平低 、资金沉 淀周期长 ,吸引投融资比较 困难 ,需要采取多种措施加以
用原有的工业用地 .按照公共租赁住房和经营性项目各占
5% 的模式实施开发建设 。这是一项政府和企业 “ 0 双赢 “
的制度设计 , 通过调动企业积极性 ,可以降低公共租赁住
房 的 土地成 本 。
( )积极拓展低成本融 资渠道 。低成本融资渠道主 二
要包括住房公积金 、保险资金 、社保资金 、企业年金等。 这些资金在银行存款利率非常低 ,投资公共租赁住房可以
试论我国公租房建设中PPP融资模式的应用
根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委 2 0 1 3 年l 2 月公布的 《 关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,从 2 0 1 4 年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运 行,并轨后统称 为公共租赁住房,以便于进一步完善城镇住房保障体系,统筹住 房保障资源 ,有效提高配置效率。 目前公租房建设资金主要是依靠政府投入 ,来源于以下几个 渠道:一是土地 出让净收益计提部分;二是住房公积金增值收益; 三是各级地方政府财政预算资金。有些地区经济发展不容乐观 , 财政资金有限,公租房建设进展缓慢,无法满足公租房保障需求 。 同时由于公租房采用的租金相对于市场价格偏低,作为住房供应 者而言 ,必然是亏损运营 ,建设资金不能形成投资和回收的自我 循环,社会资本不愿投入其中。因而 ,如何有效筹集公租房建设 资金,建立 良好的社会资金投入机制,创新融资模 式,从根本上 解决资金短缺 问题,成为摆在各级政府面前的一大难题。
一
、ห้องสมุดไป่ตู้
新型融资模式 P P P 简介
P P P是英文 “ P u b l i c - P r i v a t e P a r t n e r s h i p s ”的简写,中文 可翻译为 “ 公私合营”,即指公共部门通过与私人部门建立伙伴 关系提供公共产 品或服务的一种方式。它有广义和狭义之分,广 义的P P P泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立 的各种合作关系,而狭义的 P P P可 以理解为一系列项 目融资模式 的总称,包含 B O T 、T O T 、B T等多种模式,其更加强调合作过程中 的风险分担机制和项 目的资金价值。 P P P模式是一种优化的项 目融资与实施模式,以各参与方的 “ 双赢 ”或 “ 多赢 ”作为合作的基本理念,坚持将 “ 风 险分配给 最有能力的参与者来承担”的风险分担原则,以得到比单独行动 更有利的结果,实现 “ 帕累托 ”效应。由于 P P P与传统的公用事 业提供方式相比具有很 多优越性,近二十年来,各 国或国际组织 都争相尝试将 P P P的各种模式应用于本国或区域内的基础设施建
浅谈公租房“ppp+类reits”融资模式
浅谈公租房“PPP+类REITs ”融资模式杨丽现阶段,我国在保障房建设领域 逐步形成了以公租房为核心、“四房”并行安居体系,更好地满足了人们对 保障性住房的现实需求。
但是,在实践 中,由于公租房的建设成本更高,因此面对的融资问题相对严重,阻碍着我国 公租房的更好发展。
此时,“PPP+类 REITs ”融资模式的形成公租房融资模式的创新提供了更多思路。
一、公租房 “PPP+类REITs ” 融资模式的概述(-)ppp 模式对于ppp 模式(政府和社会资本合 作模式)来说,其核心在于政府与民营企业、私营企业进行合作,共同完成公 共基础设施的建设。
该模式一般集中于 纯公共领域或是准公共领域的建设融资 中,依托市场竞争的模式提供服务,能够在政府与民营/私营企业之间构建 起全程合作、利益共享以及风险共担 的良好合作关系,此时,相关企业所 承担的投资风险更低,而政府的财政 支出更少。
ppp 模式的推行是实现经济转型升级、加速城市化建设进程、加快政府职能转变、构建现代财政制度的必然 选择。
(二)类REITs 界定类REITs 是一种投资基金,主要实 现了REITs 与资产证券化的各自应用范围的有效整合,最终形成适用于公租 房融资的综合性投融资工具。
在公租房 项目中,其建设所需的资金规模较大、 回收期限更长,因此类REITs 的更加适 用。
类REITs 的分类方法较为多样,常 见的有以下几种:第一,依托基金规模 是否固定,可以将类REITs 划分为封闭 式基金与开放式基金。
其中,封闭式基金在发行前实现 了基金规模的确定,且在规定期限内不 会发生改变;开放式基金的基金规模 随着市场供需关系的变化而有所调整。
第二,依托组织形态的差异性,可以将 类REITs 划分为契约型基金与公司型基金。
其中,契约型基金依托信托契约、 结合发行收益凭证实现组建;公司型基金由具备同样目标的投资者,结合公司 法组成的用于特定对象的投资基金。
探索公共租赁房多元化融资模式
方米。对使用贷款的公共租赁住房开发企业给予三项政 优惠 : 一是在对划拨土地减免大配套 费等政策优 惠基础上
财政 垫 息 5% 0
.
乙 贷款合 同。 元
向 期公 租 房 贷 短
通过配建 3% 商品房解决先期 资本金筹集问题 二是眭 0
.
解 决租 赁 期 还 款 能 力 不 足 问题 三 是贫
探索公共租赁房
l i房 海 l 工地
多元化融资模式
大 力 推 进 公 共 租 赁 房 建 设 ,建
设资金是关键 。 如何 多方筹集资金7 关键 是解放 思想 、与时俱进 ,推进 金 融创新 .拓展融 资渠道 。中国房
地产 研究会 、天津市 国土资源和 房
屋管理局 1 月初在天津召开 全 国 1 直辖市和 部分城市住 房保 障工作交 流会 ” ,对公共租 赁房建设融资模式 尝试和机制 创新 问题等进 行 了交流
住房。
定规模的资本金 ,同时,对于运营机构租金收益不足以付
息 的部分 ,由财政给予贴息 。天津滨海新区对区内建设的 公共租赁房给予三项支持 : 一是对配套建设的食堂、活动 室 ,阅览室和培训教室按照每 平方米 10 00元给予补贴 : 二是 5 内按照住房面积每月每平方米 0 5 年 . 元给予物业管 理费用补贴 ,3年内按照绿化 面积给予每年每平方米 5 元 补贴 ; 三是对租金收入需缴纳的房产税 、营业税 .区财政 留成 5% .5 内补贴给运营单位 。 0 年
( 三)利用保险资金
北京保障住房管理部 门与北京国际信托投资公司 人 保投资资本公司、建设银行北京分行、北京银行初步达成 了 30多亿元的保障性住房金融支持战略合作协议 ,各金 0
融机构均承诺在贷款规模 、支持方式、具体利率和期限等
浅析公共租赁住房多元化融资模式及应用.doc
浅析公共租赁住房多元化融资模式及应用-一、引言公共租赁房建设是当前我国保障性住房建设的重中之重。
从2010开始,各地的公共租赁住房都进行大规模的建设,但由于资金短缺,致使公共租赁住房建设完成率很难达到国家目标。
城市化和工业化进程不断加快,城市人口的不断增加形成了对住房的巨大需求,而住房价格的不断增长,大大超出了广大中低收入者住房消费水平,购房己经成为普通民众最困难的问题。
自开始实施公共租赁住房建设以来,己经取得了一定成果。
但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大,仅仅依靠政府的资金拨款,后续的发展受到了很大的阻碍。
建立健全住房保障体系,促进房地产业和谐健康发展,己成为我市各级政府工作的重点和难点。
结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点,急需突破资金的瓶颈,保障广大中低收入人群能够实现住有所居的愿望。
升空间,彩票市场总销售量将会出现大幅增加。
据调查显示,平均每周花费10元以上购买彩票的人群,工薪阶层占92%以上,进一步说明,沈阳市彩民数量不仅大而且也具有良好的稳定性,所以福利彩票销售额巨大且资金来源稳定,可以满足沈阳公共租赁住房长期融资和资金数量大的需要。
第三,福利彩票与公共租赁房抚助对象具有一致性。
公共租赁住房是保障性住房的一部分,其保障主体之一是住房困难的中低收入家庭、夹心阶层及新兴务工人员,也是社会福利所应该惠及的人群和扶住的目标。
福利彩票与沈阳公共租赁住房保障对象是不存在矛盾的,它的福利性质和无偿使用特点也使得从其中提取适当的比例用于沈阳市公共租赁住房建设中具有可行性。
二、公共租赁住房BOT模式应用分析BoT融资模式在我市公共租赁住房项目上具有广阔的应用前景,其优点主要体现在:一方面,BoT融资模式有利于解决沈阳市政府在公共租赁住房建设项目上资金投入不足、投资效益低下、资金使用效率不高等三大难题。
公共租赁住房项目是回报时间长的行业,其发展长期依靠有限的政府财政拨款。
同时,通过利用先进的项目管理方式,能够提高项目建设的速度和质量,使资金得到更高效的利用。
公共租赁住房可持续发展的融资模式研究——以苏州市为例
证, 不需要 以发行 者 自身 的信用做债券 的偿还 担保 。
公 租房具 有较 强 的保 值性 , 且 收益 稳定 , 符合 资
单套住房面积选择 5 5 平 方米 ,总建筑面积则 为 5 5 0 0 平方米 。 根据建筑 市场上相关费用行情 以及政府给予
产证 券化特点 。如果对公租 房项 目实 行证券化 , 等证 券 到期 后或分期支 付投资者券 款 , 可以缓解公 租房受 益 回收时滞性 问题 。《 金融 机构信贷 资产证券 化试点 管 理办 法》 的实施 , 为房地 产证 券化 提供 了政策 和法
本文 研究公 租房 融资模 式 , 基 于 以下原 因 : 一方
二、 保 障性住 房 融资模 式 的构建 目前 国际通行 的项 目投融资方式 ,如 P P P 、 B O T 、 T O T 、 A B S 、 融资租 赁 、 房地产 投资信托基 金 、 住房公积
面, 公租房租金低且 可稳定 长期租 住 , 优 势显著 。 2 0 1 1 年1 月发 布的“ 新 国八条 ” 提出“ 要努 力增加公共 租赁
方式, 该模式 的实质是将 基积极作 用 , 但是存 在着财政 建 设 资金损失风 险 、 承办银行人 力成本 较高 以及贷 款方
式不规范 、 审批 难 、 偿 还风 险 大 、 担保 方 式 薄弱 等 不
足。北京市则 通过筹建保 障性住房投 资中心 , 吸引保
需资金 , 并 以设施 的未来 收入流作为投 资者收益 的保
险资金 、 社保 资金进驻 , 发行私募 债等融 资行 为 , 使保 障房资金有效落地 ; 天津市还 发行 了 国内首 支保 障性
住房 投资基 金 。
全里主 堕: 垒塑 型
现代金融 2 0 1 3年第 3 期 总第 3 6 1 期
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ,公租房的商业配套设施 占总面积 的
1%,商业部分按市价出售 ,将能够收回2 %~3%甚 0 0 0
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ,居 住 满 5 后 ,公 年
租房可 以向特定对象出售 ,通过 “ 公租房转让市场”, 由政府和个人进行交易 ,价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ,从而活化了部 分公租房源 ,增加了贷款本金偿还来源 。此外,经过测 算 ,租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新,
外的9 0 0 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ,其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ,重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ,媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成,将长期使用 ,其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ,更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全,同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ,同时建立一套健全的
和其 他企 业 ,通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求, “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券,募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ,投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外,房地产投资信托基金 ( I s RE T )也是重庆
公租房投融资制度的实践与创新
公租房投融资制度的实践与创新作者:齐婧来源:《中国房地产》2010年第12期由中国房地产研究会主办、天津市国土资源和房屋管理局承办的全国直辖市和部分城市住房保障工作交流会于11月2日在天津召开。
中国房地产研究会会长刘志峰、住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉、天津市政府副秘书长董迎科,中德住房储蓄银行、国家开发银行天津分行的有关领导,中国社科院和天津财经大学的有关专家学者及京、津、沪、渝4个直辖市,深圳、青岛、宁波、厦门、大连5个计划单列市住房保障工作的主管领导等40余人出席了会议。
会上,京、津、沪、渝等地的代表分别介绍了公租房政策的落实情况,以及各自在投融资方面的创新做法。
一、北京:“三多一统一”的公租房创建模式为加快解决北京市中低收入“夹心层”家庭及新就业人员、新毕业大学生等群体住房问题,在廉租住房、经济适用住房、限价商品住房“三房”基础上,2009年8月1日,北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法》,建立了公共租赁住房建设和管理制度,并逐步把公共租赁住房作为保障住房供应的主要形式,加大建设供应规模。
北京市公共租赁住房建设和管理遵循政府组织、社会参与,统筹规划、因地制宜,分步实施、积极稳妥的原则,将“三多一统一”模式贯穿始终。
所谓“三多”,是指多元化供地方式、多元化建设模式和多元化融资模式。
在供地方式上,实现以政府划拨为主导,同时鼓励国有企业盘活存量土地,投资建设公租房。
作为北京市发展公租房项目的重要补充,还积极鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房,既促进城乡结合部环境建设,又能合理解决外来务工人员住房需求。
在建设模式上,以政府为主导,兼有国有企事业单位、高新产业园区利用自有闲置厂房,定向为员工建房,租售并举;农村小城镇则采取宅基地换房的政策,利用集体建设用地修建保障性住房。
在融资模式上,除政府划拨外,还依靠公积金贷款和商业贷款解决公租房建设融资难题。
今年计划用于支持公租房建设的45亿元公积金贷款已基本到位;另以过桥贷款的形式落实了3.78亿元的商业贷款用于公租房项目建设收购,待公积金贷款到位后置换商业贷款。
公租房融资租赁创新模式可行性研究
摘要:在城镇化建设中,较为突出的新城市人口住房问题需公租房等保障性类型住房来解决,但公租房建设面临融
资难的难题,融资租赁凭借其“租赁”特性为公租房的融资模式提供新的思路,为雄安新区大规模公租房建设提供
新的发展方向。以天津某房地产项目为例,从新建公租房项目和改建商品房项目两个方向构建公租房融资租赁模
式。通过收益测算,新建公租房项目以 8%左右的内部收益率吸引相关企业参与,可解决一二线新城市人口住房问
这些人群落户城市面临最大的阻碍就是住房问 题。2015 年 11 月四川省进行了关于四川进城务工 人员生活问题的调查报告,报告中数据显示进城打 工者中超过一半以上的人员选择不考虑将农村户口 转为城镇户口,其主要原因之一就是房价过高。调 查显示,51%的人员表示基本住房保障是他们认为进 城务工人员成为“新城市人口”最急需解决的问题。国 土资源部、住房和城乡建设部两部委 2017 年 4 月发 布 《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关 工作的通知》中明确指出:特大、超大和其他住房供 求矛盾突出的热点城市,要增加公租房建设,扩大公
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河北经贸大学学报(双月刊)
公司中从事投融资活动。因此,地方政府通过设立 融资平台进行保障性住房融资的模式被明文禁止, 应建立由政府通过政策引导、鼓励社会资本参与和 具体运营管理模式实行市场运作的创新公租房发展 模式,实现公租房建设的可持续发展。
20 世纪 70 年代以来,国外的金融产品不断创 新,给各国保障性住房建设的融资难题提供了新的 解决路径,融资模式具体有:房地产信托基金 REITs、公私合作关系 PPP、融资租赁。PPP 融资模式 在 1997 年英国相关政府机构首次提出后被广泛应 用。P.J.Edwards(2005)等学者深入研究了保障性住 房 PPP 模式的风险问题。CliveHarris(2003)以亚洲 地区正处于经济发展中阶段为研究背景,具体分析 了经济建设的资金需求与银行储蓄存款居高的相互 关系,认为信托投资方式会使项目建设方的资金得 到有效流动,吸引社会闲散资金进行投资,获取相关 收益。美国学者大卫·李分析了国际统一私法协会 公约下的金融租赁,认为在公益项目领域里,它是具 有比较优势的金融手段,但是需加以约束和限制,设 置门槛标准,才能更好地发挥其优势。
探索公租房投融资新模式
探索公租房投融资新模式杜辉2012-12-27 10:46:57 来源:《中国房地产》2012年第12期当前,公共租赁房建设构成国家保障性住房体系建设的主要途径。
国家预计在“十二五”期间筹建3600万套保障性住房,其中公共租赁房建设成为重头戏。
然而,目前各地在公租房建设管理方面,还处于“摸着石头过河”的实验阶段,其中,投资主体单一、融资渠道有限,成为最为困扰的难题之一。
2012年2月6日,财政部网站发布《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》(以下简称《通知》)中提到,从财政预算专项支持、政府可支配的其他收入、贷款和发债、社会投资及政府继续提供廉价土地和税费优惠等方面来为保障房建设提供支持,并支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业。
但是,这些方式还要许多难题需要破解。
一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论重庆公租房投融资模式可以表述为:以公租房建设拉动经济增长,以经济增长提升土地价格,以土地出让金收益带动信贷投资,进而再推动新一轮公租房融资。
因为,作为地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。
据报道,重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房。
该项目总投资约1200亿元,其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、土地出让收益和对高端商品房征收房产税等方式募集,约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积金贷款和发行债券募集。
由于公租房用地以划拨方式供应,减免土地出让金,加上免征城镇土地使用税、土地增值税,免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金,可直接减少一半资金投入。
按照重庆市政府的测算,大概300多亿元由政府投入,主要有几个来源:一是土地全部划拨,土地成本作为国有资产注入;二是把每年土地出让总收益的5%用于公租房建设,约有10多亿元;三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金;四是通过社会融资渠道筹集。
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探索国内公租房投融资新模式探索国内公租房投融资新模式提要:以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论重庆公租房投融资模式可以表述为:以公租房建设拉动经济增长更多精品源探索国内公租房投融资新模式杜辉/《中国房地产》/2012年第12期当前,公共租赁房建设构成国家保障性住房体系建设的主要途径。
国家预计在“十二五”期间筹建3600万套保障性住房,其中公共租赁房建设成为重头戏。
然而,目前各地在公租房建设管理方面,还处于“摸着石头过河”的实验阶段,其中,投资主体单一、融资渠道有限,成为最为困扰的难题之一。
2012年2月6日,财政部网站发布《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》(以下简称《通知》)中提到,从财政预算专项支持、政府可支配的其他收入、贷款和发债、社会投资及政府继续提供廉价土地和税费优惠等方面来为保障房建设提供支持,并支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业。
但是,这些方式还要许多难题需要破解。
一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论重庆公租房投融资模式可以表述为:以公租房建设拉动经济增长,以经济增长提升土地价格,以土地出让金收益带动信贷投资,进而再推动新一轮公租房融资。
因为,作为地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。
据报道,重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房。
该项目总投资约1200亿元,其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、土地出让收益和对高端商品房征收房产税等方式募集,约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积金贷款和发行债券募集。
由于公租房用地以划拨方式供应,减免土地出让金,加上免征城镇土地使用税、土地增值税,免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金,可直接减少一半资金投入。
按照重庆市政府的测算,大概300多亿元由政府投入,主要有几个:一是土地全部划拨,土地成本作为国有资产注入;二是把每年土地出让总收益的5%用于公租房建设,约有10多亿元;三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金;四是通过社会融资渠道筹集。
2011年7月12日,为支持重庆保障房建设,全国社保基金通过交银信托,并由国家开发银行担保,向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元信托贷款,该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。
此外,在2010年至2015年的5年间,国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金。
重庆模式固然有独特价值,但是否可以被普遍复制,值得讨论。
其一,土地储备有限,不可持续。
由于卖地收入严重依赖于存量土地储备,重庆的公租房融资模式复制不太容易。
主要原因在于重庆市已经具有了大量土地储备,加之其实施了独特的政策。
目前,其他一线城市主要面对的是保障性住房土地供给的不足,这种状况短期很难改变。
当然,重庆市区内可出让的优质商业地块也已经无多。
重庆市在2011年度国土房管工作会议上提出“智慧加勇气”,为城市增加建设用地。
重庆的农村村落合并估计可以腾出10万亩土地,而农民拆除旧房腾出的宅基地、房前屋后的院坝等,可进行地票交易,从而整合为国有。
卖出的地票指标可以用于增加城市建设用地,各类商业性房地产、写字楼及其他商业用地原则上通过“地票”交易解决。
其二,重庆的地票收益资金未必可以普遍仿造。
重庆将地票收益获取的纯收益,80%补偿给农户,重庆的地票交易可以产生150亿元左右资金。
不过,由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩,也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易,因此其他城市未必能够获得此项土地交易政策。
其三,依靠政府支撑的国有开发企业开发公租房同样面临着银行贷款的难处。
重庆市城投公租房建设有限公司是专门为建设公租房而在2010年5月成立的隶属于重庆市城投公司的国有独资子公司。
这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名居和茶园城南家园公租房项目建设,并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。
不过,就是这家企业,曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷,总行对其贷款申请也一直未批。
其四,承建公租房的国有企业依然需要其他盈利项目作支撑。
重庆市已经启动的公租房项目主要由重庆地产集团和城投公租房建设公司负责建设,并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。
承建集团还要考虑哪些该由政府掏钱,以及小区内租售店铺的归属问题。
二、公租房财政贴息要解决的几个难题目前,一些城市的公租房建设主要依靠银行贷款,济南市即是如此。
据了解,济南市“十二五”期间将建10万套公租房,其中政府所属的4个投融资平台就承担了万套的建设任务,每家的公租房总投入在30亿元以上。
除去30%的资本金,共需通过市场融资筹措10多亿元建设资金。
70%的建设资金如何解决?目前,公租房的建设资金不外乎银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块,其中主要还是靠银行贷款。
财政部的《通知》中提到,各级财政部门可以通过投资补助、贷款贴息等方式,支持现有企业进行公共租赁住房等保障性住房建设、运营和管理。
各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可以按规定予以贴息,贴息幅度可按2个百分点左右掌握,贴息期限以贷款期限确定,原则上不超过15年,具体贴息政策由市、县人民政府确定。
财政贴息是政府财政扶植重点项目的通常做法,利用财政贴息支持公租房建设当然是一种利用社会资金办公益事业的好办法,但是有几点需要解决;第一,财政贴息资金的。
在原有财政收入不变的情况下,这种贴息无疑会增加财政负担,尤其是政府在零地价建设公租房的情况下,贴息又成为一项新的持续性支出。
第二,财政贴息需要银行的支持和认可。
银行对公租房积极性不高,主要是对还款有担忧。
公租房的还款只有租金收入,而且租金收入很低、项目期限也很长,商业银行的资本金投入进去之后很难快速回笼。
第三,在国家银根紧缩的情况下,对公租房信贷的优惠政策难以落实。
2011年9月,国务院办公厅发布的《关于保障房建设和管理的指导意见》中称,探索国内公租房投融资新模式提要:以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论重庆公租房投融资模式可以表述为:以公租房建设拉动经济增长更多精品源公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的倍,贷款期限原则上不超过15年。
事实上,在银根收紧的2011年,一些参与保障房建设的中小银行很难给予利息的优惠。
为此,利用好财政贴息的信贷政策,一是要合理调整地方财政收支的政策和结构,做好公租房贴息的财政支出计划;二要统筹解决好公租房管理运营的收租和收益问题,确保银行贷款的本息;三是为地方融资平台和中小银行参与公租房信贷提供特别的优惠。
三、探索公租房贷款担保或保险机制国内保障房建设还未形成健全的投融资机制,现金流和还本付息方式也还在摸索阶段,这些问题不论是在间接融资还是直接融资中都是存在的。
为此,可以考虑学习发达国家的成熟经验,研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系。
早在1934年,美国就颁布了《国民住房法》,确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度,由联邦住房管理局(FHA)承担主要的贷款担保职能。
与商业性的抵押贷款保险不同,由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限,其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。
在我国建立公共住房管理局之后,可以赋予该局作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能;同时,还可以在各省市的国土建设部门对口设立相应的住房信贷担保机构,接受国家公共住房管理局和地方政府的双重领导。
遵循“政府主导,多方参与”的办法,减轻政府投资的压力。
地方政府可引导金融机构优先支持保障性住房建设。
通过银行贷款、发行理财产品等方式,创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押等组合型担保方式。
鼓励金融机构发放公共租赁房长期贷款,支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。
另外,可通过土地优惠、税收减免等政策,引导社会资金投入保障性住房建设,并呼吁社会各界伸出慈善之手,捐赠保障性住房建设资金。
2010年9月3日,中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。
倘以2010年7月底万亿元的保险总资产计算,则约有4500亿元资金可流入房地产行业。
所以,保险业也有可能成为保障性住房的重要资金之一。
就实践中来看,一般性动员民营投资参加公租房建设,可能性很低。
北京市2011年投建的许多公租房项目都是由开发商持有。
由于公租房利润回报周期太长,由此造成上亿元的资金占用,对公司财务造成一定压力,使得开发商在遇到配建公租房项目的商品房用地时,都显得十分慎重。
近年来,由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨,开发售价偏低的保障房利润非常微弱,在政府主导的公租房项目建设中亦面临压力。
事实上,北京市场较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等大型企业至今都还没探索出盈利模式。
民营企业投资参与此前已有先例,同样因为投资回收期过长等因素,使得民间投资参与积极性不高。
四、利用房产债券为公租房融资的可能性《通知》中还提到通过发行债券的方式获取公租房建设资金。
发行房地产债券最常见的是房地产政府债券,间或有房地产金融债券、房地产企业债券。
其中,房地产政府债券是政府为发展房地产业而向社会发行的债券,包括中央政府、地方政府和政府机构面向社会发行的债券。
房地产金融债券是指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。
房地产企业债券即公司债券,是我国房地产债券中最常见的一种,指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。
我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,要规范发展企业债券融资,将设立公租房投融资公司,作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。
融资公司可发行企业债券或中期票据,专项用于公租房建设。
承担公租房建设项目的其他企业,可在政府核定的公租房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。
2011年,重庆市就设计通过发行债券的方式来筹集公租房资金,发行主体是重庆国有投资集团,规模为60亿元,普通市民也可认购。
无论何种债券,都有一个共性的问题,公租房的租金能否偿还债息?若公租房不能出售,拿什么归还债券本金?重庆市认为,公租房每年有租金收入和商业设施等收入,公租房债券将是优秀的债券,不仅不会出现坏账,还能够回报投资者一定的利息。
五、发行房地产信托基金为公租房融资的必要条件《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,组织开展金融创新试点。
在公租房建设任务重、资金需求量大的城市,积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。