中央商务区(CBD)起源、特征和发展

中央商务区(CBD)起源、特征和发展

中央商务区(CentralB usinessD istrict,简称CBD)这一概念产生于1923年，由美国社会学家伯吉斯〔E.W. Bu rgess)首先提出，他以芝加哥城市发展模式为蓝本，认为城市空间结构呈同心圆圈式发展，其中心为城市地理及功能的核心区域，这个地区往往是城市最早的发源地，交通的中枢，容纳了城市中功能层次最高的行业，主要包括零售商店、办公机构与娱乐场所以及其它公共建筑，这个地区称为中央商务区。随着产业结构的调整、升级，中心区功能的更替，城市不断地呈圆心式向外扩展，形成功能各不相同的5个圈层，即:CBD、功能转换区、一般住宅区、高级住宅区、城市边缘区。1939年，霍依特(H.Ho yt)又提出环绕CBD，城市各项功能沿城市轴线向外呈放射型扩展，形成幅面与大小各异的扇面。1945年哈里斯与乌尔曼(C.D. Ha rris&E.L. Ul man)又提出了城市不是围绕单一核心发展而是通过一组独立的核心共同发展的，城市可以有多个核心。70年代后，尤其80年代以来，随着世界经济由工业化向信息化转型，及全球经济一体化，CBD成为国际化大城市的特定概念，特指这类城市中与全球经济一体化直接关联的商务中心办公区。在发达国家，CBD是一个地理研究概念;在发展中国家，CBD建设往往就成为一种城市发展的策略。CBD如今成了中国各大城市的一个宠物，有的城市甚至提出将建立几个CBD.

CBD 是以跨国公司、财政、金融机构等高度聚集为主要特征的。国际上CBD 的核心用地一般为1.5-3.5平方公里，整个商务活动呈集约化发展.有的城市如纽约、芝加哥、旧多山的CBD，商务办公楼占全市办公楼总量的70%以上，如果降到20%以下，通常认为这个城市的CBD现象不明显。其实，不是任何城市都可建设CBD的，不能认为只要城市规模大或有一些国际交往就可以搞CBD，或者认为一个城市的行政中心或商业中心就是CBD。许多城市所谓的CBD建设不过是城市中心区的建设，距离当今国际上对CBD的理解甚远。我国目前应进行CBD建设的大城市带，只有长江三角洲、珠江三角洲和京津发展带等。一个城市要几个CBD?对于正在努力国际化、形成CBD

的城市来说，能够建成一个CBD己经相当不容易了。但国际上一些老牌CBD都有网络化的趋势，集中到了一定的程度，分散就是必然的。珠三角的城市带已经有网络化趋势，所以也有学者认为，随着深港经济一体化，深圳CBD也只是港深大都市区CBD 网络中的一部分。CBD 将提供巨大商机，房地产业会在一定程度上受益，但不能以房地产开发商获得经济效益为中心来左右CBD。日本东京湾开发失利就是这样造成的。一个CBD可以带动不少相关的服务行业，因此可能提供相当可观的就业岗位。深圳CBD估计可提供就业岗位26万个，广州CBD的就业人口规划是30万人。10 多年前，就有经济界人士提出，中国的“珠三角”、“长三角”和京津沪地区可能是国内首批出现CBD的大城市带。

80 年代以来，随着世界经济由工业化向信息化转型及全球经济一体化的出现，以美国纽约曼哈顿为代表的CBD，渐渐演变成标志“国际化大城市”的特定概念。在这类城市中，往往有一块独立成区的商务中心办公地，跨国公司在这里安营扎寨，巨额资金在这里大进大出，每一项重要活动与全球经济直接关联。北京、上海、深圳的CBD规划由此触发，而且在近几年的发展中，CBD的建设目标逐渐明确。与90 年代城市规划意义上的CBD热相比，近年的CBD热流席卷南北，堪称一场社会行动。按国际经险，CBD地区往往是一个城市最高的地方，高楼最多，楼层最高，地价最贵。在广州，建设CBD的构想甫出，政府尚在谨慎论证，房地产商己打起这张牌，将“CBD 概念”变成了相当有号召力的楼盘卖点。北京朝阳区宣称要用CBD概念吸引500亿元人民币的投资额，其它几个区也不甘示弱，西城区首先站出来叫板，宣布要将繁华的西单建成中央商务区，此外，商业重地王府井、高技中心中关村也都希望能搭上CBD 的概念快车。按经济学的观点，CBD的扩展实际上是经济向服务性行业和经济全球化的过程在定城市中的表现，大城市提早考虑应对良策，理所当然，另一些专家对此却有不同看法。二战以后，随着经济快速发展，发达国家的城市完成了初步现代化的任务，陆续进入后工业化阶段，CBD的建设规模与强度大大增加，表现出以下7个

特征。

1、有高盈利水平的产业。体现经济管理控制中心、金融中心和专业化生产服务中心

的职能，由若干从事生产与贸易的大集团公司总部、商业银行以及证券公司等金融服务机构和广告、会计、商务法律、管理咨询、创新策划等专业化生产服务业组成。

2、有高等级的零售业、旅馆、酒店、文化娱乐等服务业为其提供最佳服务。

3、拥有商务空间的最高聚集度。该地区建筑容积率、建筑密度、建筑标准和建筑物

的科技含量都是最高的，因而具有最快捷的信息服务和最高的工作效率。

4、具有最高的交通可达性。该地区是交通量最大的地区，也是交通最发达的地区。

城市快速路网、公共交通系统与步行系统为其提供最佳服务。

5、具有良好的城市景观。有的城市与旧城中心区融为一提，有的与旧城中心有一点

的关联，是城市最繁华的地区，成为反映城市形象的标志地区。

6、拥有最高的地价。诸多优越条件显示了区位的重要经济功能，因而该地区的土地

批租价、建筑楼面的售价和租金都是全市最高的。

7、昼夜人口反差最大的地区。鉴于地价高昂，大量商务建筑发展把居住区挤到CBD

外围，因而该地区就业岗位集中，但就近居住的人口稀少，使昼夜人口反差极大。构成大城市中央商业区的条件或客观标准有7个方面:

1、在地理位置上必须在城市的“第一层圈”内。不在“第一层圈”，即使商业区的

功能再齐全，销售业绩再卓越，也只能是商品集散地而非中央商业区。

2、己有相当规模的商业基础，集中了一批大店、名店、特色店，得到消费者的普遍

认同。通常，中央商业区要求商业设施经营面积在15万一20万平方米或者以上。

硬件设施齐备、功能配套，有足够的休闲场地，中央商业区的“腹地”或“内核”

应有高级金融区相匹配。

3、业态分布合理、互补。从国际上一些中央商业区的业态分布比例看，店铺比例大

致为:商业占30%-35%;餐饮占25%- 35Y o ;休闲、娱乐、酒店等占30%-40 。