2010年房地产市场形势

2010年房地产市场形势分析
房地产 营销策划部
2018/11/19
报告内容
一、2009年房地产市场状况 二、政策主导下的短、中、长期房地产走势 三、2010年房地产市场走势 四、知名顾问公司市场论断 五、房地产企业动向
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2009年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策 助推房市V型反转
宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。
房价起伏但相对平稳，成交量将回落。
• 由于2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者 的承受上限，2010年，房价上涨的空间较有限。供应紧缺的局面决定了房价难短期 内大幅回落，预计2010 年整体房价将在现有水平平稳运行，部分 2009年上涨过快 的城市将会适度回调。
上半年土地市场将延续2009年之势，供应增加，下半年存在走低可能。
强；2006年全国土地出让总收入为 7677亿元。中国指数研究院公布数据显示 2009
年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了 100%，地方政府土地 出让金收益大幅提高，相当于当地财政收入的半数以上。
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内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相 当一段时间房地产仍是上升趋势
• 对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。
• 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低，30大上市 开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。 • 2009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款总值及 其增速均达到1998年住房改革以来最高，达8403亿元，增长116.2%，而定金及预 收款15914亿元，也增长63.1%。
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相对政策影响分析
• 对于政策，基本分为金融（信贷、加息、准备金率）、交易（税费、贷款分类）、 供需、持有四个方面，主要是前两者，将表现为流动性收紧，抑制了客户需求，进
而增加开发商回款难度和现金流困境，土地市场再次趋冷。
政策
金融类 信贷 准备金率 加息 交易类 税费 贷款
解读
银行信贷额度阶段控制，如 1 月 20日传闻“停止放贷” 12日首次大幅提高0.5%，回笼资 金，降低了商业银行贷款能力 防通胀，利率上调，存在预期 收回营业税优惠政策，抑制投资 和投机性购房作为重点 差别利率、收紧二套房贷政策
对市场影响
全年信贷额度仍较高，“不差钱” 土地市场可能降温，对开发商资金面 影响下半年或显现 绝对数值变化不大，对负债率高、资 金实力欠缺的中小地产商影响大 对新房开发利好 利率提高增加还款成本，贷款额度提 高影响中低收入人群置业，对投资需 求有抑制，减少市场需求，超过加息 对开发商影响
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2010年市场展望
保有量急剧扩大
回 归 自 住 ， 市 场 开发回报趋向于正 渐趋平衡 长期 常，资产持有获益 明显 2030年以后 使 其 成 为 国 家 税 城 镇 化 完 成 ， 人 资产持有获益成主 收的重要来源， 口红利结束，行 流 按 发 达 国 家 估 计 业“夕阳”化 ，物业税占全国
财政收入3成以上
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增长。他预计深圳2010年会有500家企业在中小企业板和创业板上市，这 些企业要发展，必然对写字楼有需求。
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易居观点
• 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，开发商的资金充裕 主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不 会很快降价，但随着成交量下滑和房地产开发贷的紧缩，预计下半年很多 开发商的资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年降价促销。
Байду номын сангаас
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开发商2010年动向（目前查到不多，下周继续补充）
• 世茂地产主席许荣茂表示，收紧银根是意料中的事，但目前资金并不缺乏 ，也不会改变公司内地发展策略。“有机会的话我们不会放过，还会继续 拿地”。世茂地产副主席许世坛强调，目前资金充足，继续看好2010年内 地楼市。 • 开发商最担心银根紧缩政策。
市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。
• 对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消 化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存 只有长沙出清，其余仍需1~7个月的消化期。
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2009年房地产市场表现
开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。
唯一的优势产业，此政策至少到2012年二届连续执政到期时止。
• 从地方层面而言，1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均，土地出让金 收入是地方政府的第二财政，房地产更有政策支持背景。2004年全国土地出让金占 同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，土地出让金占到1/6
• 宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为；对通胀的 普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品；此外，实体经济复苏缓慢使部分 投资资金转投楼市；导致2009年房价被大幅推高。 • 1~12月全国商品住宅成交均价约 4695元/平方米，同比上涨24%。大部分城市房价 从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。一线城市除广州外全年均房价同比
• 国务院发布2010 年“国11条”已明确二套房贷首付不得低于 40% ，可见政府已在
今年开局发出了收紧信贷的信号，2010年对开发商的信贷也将收紧。 • 政府会继续打击捂盘、囤地行为，以加大市场供给。 • 根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010年楼 市调控政策将呈现更大的差异化，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场 稳定发展。
从执政理念角度出发，本届政府 2012 年卸任之前的房地产市场走 势，应该是在中有保有压的稳定政策下，继续向好。
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研判：在经历了2009年的政策，2010年政策层面趋 紧，行业将进入蛰伏期
随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。
• 随着2009 年房地产市场的白热化，预计2010年中央将视整体市场环境不断完善调 控措施，其中最值得关注的是信贷政策。 • 2009 年新增信贷高达 9.59 万亿， 2010 年新增信贷将控制在 7.5 万亿左右， 1月份新 增贷款已经突破1.1万亿，直接导致央行 12日上调商业银行存款准备金，但全年大 量的信贷投入预示市场“不差钱”。
上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰2007年，各城市
房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4%，十大城市只有厦门连续两年同 比呈下跌趋势。
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2009年房地产市场表现
存量去化加速，供应缺口增大。
• 各类需求的大量释放，使 2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 2007年创 新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市 商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达100%； 而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米， 同比增长高达109%。 • 一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低 于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降 19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦 门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城
• 开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在2008年为
28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。
一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。
• 2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市场回暖， 政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积 极扩张，大力储备土地，全国 10 大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过 2007年。 • 与2007年地王多集中在二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。
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世联观点
• 诸如提高首付、利率恢复的金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对 高端支付能力较强的人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。 • 预计2010年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大的二、三线 城市可能会出现“量价齐升”，一线城市的新房成交量同比将难以再出现 较大增长，相比 2009年甚至可能还会出现一定下降。 2008年经济危机以 及房地产市场的相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划 投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应 求的关系将在今年上半年继续存在。 • 对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来 5-6年第三产业可能出现爆发式的
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本次汇报结束，谢谢！
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内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整激烈、 难于判断，但长期看还是印证了“政策呵护”的主线
• 传统理论认为，房地产周期波动至少四、五年，中国上一轮周期跨度近10 年，但2008年以来的周期调整只有一年多。原因在于政策影响超过了市场 供需，加上中国政策变化的周期要短于项目开发的周期，当政策变化周期 小于项目的开发周期的时候，很难准确预测市场。
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内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业
梳理98年房改以来的地产发展脉络，政策主导了房地产的发展，中央和地 方均对地产都有极强的依赖。
• 由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政府保增 长的“核心支柱产业”，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速发展为基本原则 的战略（简称“保八”），在缺少更好选择面前（近年数据证实，居民消费、“铁 公基”的拉动效应很小，而唯有出口可以与房地产媲美），房地产是最重要甚至是
2009 2007 2008
供需决定了地产的长周期，政策扰动导致房地 产脱离市场自身调整规律，决定了市场的短周 期性，因而不断有进入的机会。
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基于房地产开发制度下的行业特征，在政策大方向不 变和人口红利结束前，行业仍有较大发展空间
• 现行制度下，杠杆效应放大了地产投资收益。与传统产业不同之处在于 ，房地产资金杠杆效应明显（较高的资金周转率），放大了自有本金收 益率，具有典型的金融性质。只要国内住房开发制度不发生变化，高利 润的行业特征还会延续。 • 房地产存在项目开发和屯地溢价（被动如资金不足放缓开发，主动如李 嘉诚在内地有意不开发）两种收益模式，而储备土地往往是最大的收益 来源，华侨城（深圳）就是两种模式结合的典型。 • 随着市场成熟和政策监管日趋严格，大规模储备土地的可能性在降低， 但开发杠杆效应还会延续，行业投资机会明显。
• 延续2009年火爆态势，政府对土地市场预期普遍较高，出于增加收益和平衡市场供 应的双重因素，各地尤其是二、三线城市会继续加大供应，机会较多，但地价也会 坚挺。如果市场按照政策预期进行调整，则土地市场可能再次遇冷。
开发商大多领会了政策脉络，预计会从容应对，恐慌情绪减少。
• 开发商们虽有些难以理解政策的突然转变，虽然他们已经看清了政策脉络。不少开 发商开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象可能再度卷土重来。 • 未来地产新政最大的变数在地方政府，在中央地产新政日益严厉的时候，地方政府 逆向调控，试图缓解房地产市场凛冽寒气。
预计时间 近期 暂可判断） 政策指向/预估 市场表现 开发商策略 2012年前（ “ 保增长”的关键 房 价 、 地 价 不 断 跑马圈地，享受储 产 业 ， 打 压 的 同 上 扬 ， 市 场 螺 旋 地增值的快感，销 时 多 方 呵 护 ， 促 式 上 升 ， 自 住 让 售周期越长越受益 “稳定” 中期 2020年前后 淡化支柱地位 位于投资，物业