当前房地产市场形势总结及未来趋势展望(完稿)

三大消费对GDP增速的拉动作用
数据来源：国家统计局
宏观环境市场分析
观点二：
（政策层面）
“四限”城市持续扩容，政策环境持续偏紧
2016年—2018年8月底： 99个地级以上城市（约370项政策），47个县市（约63项政策）。 2018年5、6、7、8月为政策高峰，从以往来看，9、10月份出台新政策可能性较大。
⚫ 长春市、泉州市、阜南县“限售”
⚫ 海南省升级“限购”、“限售” ⚫ 昆明市收紧“限贷“、推出“限售”
⚫ 芜湖市、淄博市严格“限价” ⚫ 青岛市升级“限购” ,推出“限售”
⚫ 武汉预售资金监管
⚫ 佛山、东莞、广西、南京、兰州
不得拒绝公积金客户
⚫ 武汉、杭州等公证摇号销售
⚫ 哈尔滨市推出“限售”
⚫ 成都市升级“限购”，升级“限售”
以内，7月百城新建住宅均价14396元/平方米，环比上涨0.42%，同
比上涨5.38%，1-7月累计同比上涨3.07%，调控后价格涨幅趋稳。
图：2011年至2018年7月百城住宅均价及环比变化
14396
0.42%
数据来源：中国指数研究院
房地产市场走势分析
住宅价格走势——城市类别
2018年1-7月各类城市住宅价格同比增速下滑明显，一线城
1-7月
一线
二线
三四线
同 比
数据来源：中国指数研究院
房地产市场走势 土地价格走势分析
1-7月住宅楼面价与去年同期基本持平，长期严格的调控对土地
市场影响进一步显现，企业拿地热情减退导致溢价率下降明显。
2016年以来全国300城市土地成交楼面价和平均溢价率 1-7月 各类用地
楼面楼均价面（均元/价平米）
时间
2018年1-8月
推出宗地 （宗）
18468
流拍宗地 （宗）
890
流拍 占比
4.8%
同比
1.2%↑
土地市场的调控暂未放松，许多地块出让的附加条件令项目的 运营成本上升、盈利难度增加，房企拿地变得更加理性。
数据来源：中国指数研究院（住宅用地统计）
房地产市场走势 竞争企业拿地策略
8月恰逢上市房企年中业绩发布，较多企业表达了对土地市场的预期——
◼三四线城市保持一定热度， 累计成交量同比增长8%。惠 州、晋江、北海、徐州等城 市成交量同比大幅增长。珠 三角地区城市，如江门、汕 头、清远城市成交量累计同 比下降明显，相比二线城市， 三四线城市间分化也在不断 加剧。
房地产市场走势分析 商办类供应量走势
2018年1-7月全国写字楼、商业营业用房供应面积分别为 3232万㎡和10972万㎡，同比下降7%和8%。
⚫ 丹东市两度下发“限售”新政
⚫ 济南不得要求购房人全款买房或全款 优先选房、捆绑车位或地下室
⚫ 长沙、深圳出台“限售”
⚫ 福清、湖北利川出台“限售”、“限购”
⚫ 天津、南京、昆明、西安、青 岛、济南、郑州、长沙、杭州、 成都、武汉、呼和浩特等放宽
人才落户标准，可先落户在买房
⚫ 南昌落户购房零门槛，本科每月 补贴500元
房地产市场走势分析 土地供应量走势分析
2018年1-7月全国300城住宅、商办用地供应同比增长明显， 源于多城市加快供地节奏，导致供应量上涨。
住 量：5.8亿平米 宅 同比：30% ↑
16/01
18/07
1-7月
2016-2018年7月全国300城住宅及商办用地供应环比走势
商 量：1.4亿平米 办 同比：14% ↑
环比 -8% 5% -20% 33% 46% 2% -19% 18% -4% 31% 27% 73% -20% 1% -33% -28% -2% -3% -22% -35% -35% -18% 3% -47% -8% -26% 7% 1358% -20% -14% -32% 6% -2%
同比 1-7月累计成交
当前房地产市场形势 及未来趋势展望
南区项目管理中心营销部 2018年9月
目录
一、宏观环境市场解读 二、房地产市场走势分析 三、未来发展趋势展望
宏观环境市场分析 观点一：
（经济层面）
上半年我国经济整体保持稳健，消费成为拉动GDP的关键力 量，但在中美贸易战升级背景下，下半年经济仍有下行压力。
GDP当季同比走势
图：2015年7月-2018年7月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
3690万㎡
3017万㎡
2843万㎡
房地产市场走势分析
住宅成交量变化——重点城市
2018年7月58个重点城市商品住宅成交情况（单位：万㎡）
能级
一 线
二 线
城市
北京 上海 广州 深圳 沈阳 重庆 青岛 长沙 杭州 武汉 郑州 南京 成都 长春 合肥 西安 苏州 南宁 济南 宁波 大连 兰州 海口 福州 西宁
2016年
2017年
2018年1-8月
宏观环境市场分析
观点三：
（政策层面）
多地密集进行政策调整，调控更加精细化，8月住建部重申坚
决遏制投机炒房，并问责调控不力城市。短期内，热点城市不
排除加码调控的可能性。
调整“四限”
规范交易
人才落户
⚫ 兰州市取消部分区域“限购”，推出“限售”
⚫ 大连重启“限购”、收紧“限贷”，推出“限售”
34%
802
202%
1022
39%
755
29%
486
112%
296
-30%
334
54%
128
171%
204
60%
189
16%
416
9%
363
10%
227
-7%
321
83%
253
-83%
22
-10%
277
31%
68
41%
115
1%
127
-17%
114
12%
253
-38%
69
-62%
53
-59%
158
10%
市涨幅维持低位，相比一二线城市，三四线城市涨幅领先。
15.03%
2016-2018年1-7月各类城市新建住宅价格同比涨幅
一线
Baidu Nhomakorabea
二线
三四线
6.65% 6.04% 4.90%
5.13%
7.59%
5.55%
1.26% 0.18%
2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7
7月 成交
27 72 74 38 198 190 138 134 128 115 107 106 103 102 89 84 84 83 80 70 47 47 30 24 21
环比
25% 65% -41% 27% 38% -46% 20% 44% -11% -30% -22% 89% -35% 14% 4% -46% 1% 1% 1% -20% -32% -42% 25% 62% -55%
同比
-50% -18% -24% -14% -8% 11%
0% -11% -14% -19% 23% -7% -29%
6% 85% 2% -12% 2% -2% 3% 7% 8% -37% -13% 17%
◼一 线 城 市 未 见 明 显 起 色 ， 虽 然单月成交同环比有所上涨， 但累计成交同比依然下滑明显， 一线楼市整体调控效果较好。 ◼二 线 城 市 显 著 分 化 ， 六 成 以 上城市成交环比下滑明显，成 都、海口等城市累计成交同比 大幅下滑，而合肥、郑州等热 点城市成交量仍高位运行。
121
294%
239
-14%
158
-41%
143
234%
173
-16%
124
-19%
110
48%
109
-47%
98
同比 5% 85% 74% 14% 48% -14% -10% 11% 55% 5% -22% -33% 2% -21% -83% -6% 29% 23% 31% 161% 11% -33% 42% -20% -19% 104% -53% -37% 73% -48% -36% -9% -40%
楼面价：2234元/㎡ 同比：- 4.5%↓
住宅
商办 溢价率：18.6%
同比：下降17.3个百分点↓
溢溢价率价率
数据来源：中国指数研究院
1-7月 住宅用地
楼面价：3977元/㎡ 同比：0.3%↑
住宅
溢价率：21.3%
商办
同比：下降21.5个百分点 ↓
房地产市场走势
土地流拍情况分析
随着房流地拍产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、 偿债压力加大等现状，部分附带条件较多的地块以及部分非 优质地块遭遇流拍。
500 0
2017年1月-2018年上半年46个各能级城市月度商品住宅新增供应变化（单位：万平方米）
100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%
21个三四线城市
21个二线城市
4个一线城市
46城总计同比
房地产市场走势分析 住宅成交量走势
2018年1-7月重点城市商品住宅月均成交面积2843万平方米， 同比下降6%，受调控政策影响，成交量同比逐年下滑。
房地产市场走势分析
住宅成交量变化——重点城市
能级
三 四 线
城市 佛山 惠州 徐州 温州 无锡 烟台 肇庆 中山 泉州 淮安 常州 清远 东莞 镇江 九江 台州 太仓 钦州 昆山 丽水 柳州 宜兴 益阳 南通 岳阳 北海 汕头 盐城 晋江 洛阳 泰州 珠海 江门
7月成交 141 148 74 75 66 57 20 52 28 58 71 51 45 43 2 34 11 18 18 11 31 11 9 17 18 26 34 24 27 19 14 18 10
中海：“当下拿地态度非常谨慎，宁可错过机会也不会错投土地”； 保利、碧桂园：“对于获取项目要做一个成一个，通过提高质量从 而提升规模和盈利，而不是像之前一样单纯扩张”； 恒大：“更加关注一二线及周边城市，不进入三四线” ；
从典型房企的表态可见，长期政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的 预期受到了较大影响，拿地态度及策略也发生了转变。
房地产市场走势
竞争企业应对策略
2018 年 上 半 年 百 强 房 企 平 均 拿 地 销 售 比 为 0.46 ， 相 比 2017 年
目录
一、宏观环境市场解读 二、房地产市场走势分析 三、未来发展趋势展望
房地产市场走势分析 住宅供应量走势
2018年以来住宅供应量逐月放大，一线和三四线城市同比增幅 扩大，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅保持在30%。
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
注：土地面积均为规划建筑面积。数据来源：中国指数研究院
16/01
18/07
房地产市场走势分析 土地成交量走势分析
2018年1-7月全国300城住宅、商办用地成交同比增长明显， 土地供应量的增加促使成交量涨幅明显。
住 量：4.8亿平米 宅 同比：23.7% ↑
16/01
18/07
1-7月
2016-2018年7月全国300城住宅及商办用地供应环比走势
⚫ 天津发布“海河英才”计划，提 出一系列人才创新举措
宏观环境市场分析 观点四：
（行业层面）
在高强度市场调控政策压力下，市场仍出现升温，主要受热 点城市棚改货币化和人才引进政策带来的购房需求支撑。
商品房销售面积和销售金额同比累计增速(%) 新开工、土地购置面积及资金到位同比累计增速(%)
宏观政策环境分析
商 量：1.1亿平米 办 同比：11.7% ↑
注：土地面积均为规划建筑面积。数据来源：中国指数研究院
16/01
18/07
房地产市场走势分析 土地成交量走势分析——城市类别
一线城市宅地成交量价同比下降一成以上，二线城市楼面价涨幅 同比趋缓；三四线城市出让金涨幅超四成，量价同比上涨明显， 就目前来看，三四线城市依然是土地成交的主力。
写字楼
商业
房地产市场走势分析 商办类成交量走势
2018年1-7月全国写字楼、商业营业用房销售面积分别为2261 万㎡和6107万㎡，分别同比下降5.8%和上涨2.3%。在目前商 办类市场相对较好的情况下，需加快投资品去化速度。
写字楼
商业
房地产市场走势分析
住宅价格走势——百城均价
全国百城新建住宅均价连续39个月上涨；环比涨幅连续21个月在1%
小结
1、经济层面：国际经济形势错综复杂，经济下行压力大， 必然影响房地产行业。 2、政策层面：“四限”城市持续扩容，政策环境持续偏紧， 多地密集进行政策调整，调控更加精细化。短期内，热点城 市不排除加码调控的可能性。 3、行业层面：高压下房地产市场仍升温，主要受棚改货币 化和人才引进政策影响带来购房需求支撑。
同比
-6% 10% 39% 59% 31% 17% 7% 9% -20% -23% 22% 28% -24% 21% 149% -7% 11% 4% 84% 2% -17% -4% -15% 36% -7%
1-7月 累计成交
160 333 531 187 863 1677 993 853 795 836 651 467 893 483 538 984 445 563 463 522 422 292 245 126 195