房地产开发企业各个环节涉税流程表汇总
房企10个涉税案例详解 含详细计算过程
以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
房地产开发流程图及说明
2010-3-1510土地使用权取得阶段《国有土地使用证》项目立项阶段项目立项书规划许可阶段用地规划许可《建设用地规划许可证》总体规划许可施工图纸审查《建设工程规划许可证》施工阶段工程招投标《建设工程施工许可证》开始施工准备签订施工合同施工中单项验收验收证明工程综合验收《竣工验收备案表》商品房预售商品房销售产权转移《商品房预售许可证》《商品房销售许可证》分户房产证发改局规划建设局国土局施工单位监理公司质监站房管局房地产开发业务流程流程图2、房地产开发流程图说明1.根据开发建设的层次和产品内容的不同, 可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。
两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地）, 由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。
国外一般以前者为主, 在我国绝大多数企业以后者为主, 也有少数企业同时从事两个层次的开发。
2.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同, 分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式, 简称为新开发和再开发。
新开发是城市的外延和扩展, 建设卫星城就是一种大规模的新开发形式, 再开发则是对原有城市功能的改造和扩充, 涉及到拆迁安置改造等环节, 程序更为复杂。
新开发和再开发的主要工作内容分别是:开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。
在市场经济体制条件下开发设想是否准确地反映了市场的需要、是否符合政府的规划要求将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势, 确定不同地段的发展前景, 把握不同项目的市场需求状况。
其次设想究竟有没有真正的市场前景、开发楼盘是否会得到购买者青睐, 这需要进行可行性研究；政府是否批准此项目立项、（实行土地招拍挂办法以前）银行是否同意给予资金支持、不可预见费用的考虑是否充分都需要参考可行性研究的结果。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
房地产作价投资入股涉税费用及办理流程
房地产作价投资入股涉税费用及办理流程一、对房地产投资作价入股涉税及费用有：1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；2、印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；3、所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳；4、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；不用缴营业税和土地增值税，具体规定如下：(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；总结：不征营业税(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。
但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。
总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。
(3)、企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。
总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。
二、企业投资作价入股管理流程：企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：1、股东决议；2、修改章程（初稿）；3、评估报告（土地房产评估明细）；4、企业所在镇（区）政府证明文件；5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。
本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。
一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。
土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。
根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。
若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。
二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。
在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。
建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。
三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。
房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。
房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。
对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。
契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。
四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。
包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。
当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。
五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。
对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。
此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
房地产增值税新老项目处理过程
房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)一、简易计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。
1、2017年10月收款借：银行存款5100贷：预收账款-简易计税5000其他应付款-认筹金1002、2017年11月预交税5000-1.05*0.03=142.86借：应交税费-预交增值税142.86贷：银行存款142.863、2019年10月交房、确认收入，开票5000/1.05*0.05=238.10借：预收账款-简易计税5000贷：主营业务收入4761.9应交税费-简易计税238.1同时：借：应交税费-简易计税142.86贷：应交税费-预交增值税142.864、2019年11月交税计税实际应纳税额238.1-142.86=95.24借：应交税费-简易计税95.24（238.1-142.86）贷：银行存款95.24二、一般计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元，定金500万元，认筹金100万元，10月留抵税额200万元。
2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地出让金金额3000万元，1、2017年10月收款借：银行存款10100贷：预收账款-一般计税10000其他应付款-认筹金1002、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元）10000/1.11*0.03=270.27借：应交税费-预交增值税270.27贷：银行存款270.273、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.11*0.11=990.99增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30借：预收账款-一般计税10000贷：主营业务收入9009.01应交税费-应交增值税-销项税额990.99同时：土地出让金抵减部分借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）297.30贷：主营业务成本（开发成本）或营业外收入297.304、2019年10月末月初增值税期末留底税（允许抵扣的）账务处理：借：应交税费-应交增值税（进项税额）200贷：应交税费-增值税留抵税额200同时：借：应交税费-未交增值税270.27贷：应交税费-预交增值税270.27借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）393.69（990.99-297.30-200-100）贷：应交税费-未交增值税393.69反之借：应交税费-未交增值税贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）5、2019年11月交税缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减）-200（留抵）-100（进项）-270.27(预交)=123.42借：应交税费-未交增值税123.42贷：银行存款123.42附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
房地产企业涉税税费一览表
装营业税
市维护
设税
产，应按\"销售不动产\"税目征收营业税。
自己施工新建建筑物属于建筑劳务，应按\"建筑业\"征收
金等等。
实行四级超率累进税率
房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
随营业税征收1%、5%、7%
让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统算的预征0.5％；0.7%;1%
下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元
围墙，门等构建物须和房屋分开核算，以降低房产原值
房产税的
税率，依
照房产余
值计算缴
纳的，税
率为１．
２％；依
照房产租
金收入计
算缴纳
的，税率
为１２％。
房产税依照房产原值一次减除１０％至３
０％后的余值计算缴纳。
－应交营业税
附加
得收入凭据当天
税
应交税金账户－应交城建税。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
附件1：房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
— 5 —房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
—6 —房地产开发企业预提费用明细表—7 —1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。
2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）—8 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
房地产企业全套会计核算流程
第一章房地产开发企业基本常识与特点1、房地产企业行业介绍与特点2、房地产企业一般经营模式与流程3、房地产开发企业的会计科目4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50如上.房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮” ，在全国各地很普遍。
那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪SOHO潘石屹等等95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。
到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。
一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、白行等项目的产业。
三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与白持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展白己的物业公司、也有投资房地产中介、后期白持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。
二、房地产开发流程签江土地出止合同初I 步设计亩萱有批 L I 曾国斤囱工.占直.item.叵土.噪声、防利m故程虹建设工［诚削井可;正一 i ------------------ 合同斧宾W 办理隘工许可证 ■■■--完阜您缶吾旦 办理商品房会修许可■-.—史全监旨登记J 专业嗟收窿工睑收办证—丈房 第三节 房地产开发企业的会计科目一、会计科目设置会计科目案其提供会计信息的详细程度不同， 可以分为总分类科目和 明细分类科目，根据【会计准则】的统一规定，并结合房地产开发企 业经营的特点和会计核算的需要，房地产开发企业设置五大类会计科 目：资产、负债、所有者权益、成本、损益类1.资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况， 其中包括流动资 产和各项长期资产。
房地产公司各项业务流程图
相关部门工程管理部相关领导
文件名称
文件编号
BBLC-GC-2012-05
页码
编制日期
修改日期
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工程进度与计划管理流程
相关部门工程管理部 相关领导
文件名称
文件编号
BBLC-GC-2012-05
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设计变更管理流程
相关部门工程管理部相关领导
文件名称
文件编号
相关部门商务部/工程管理部 相关领导
文件名称
监理招标管理流程
文件编号
BBLC-SW-2012-05
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修改日期
生效日期
监理招标管理流程
相关部门商务部/工程管理部 相关领导
文件名称
分包工程招标管理流程
文件编号
BBLC-SW-2012-05
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修改日期
生效日期
分包工程招标管理流程
相关部门商务部/工程管理部相关领导
修改日期
生效日期
资金流入管理流程
相关部门财务部 相关领导
通过
文件名称
资金流出管理流程
文件编号
BBLC-CW-2012-05
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修改日期
生效日期
资金流出管理流程
相关部门财务部 相关领导
否
通过
通过
通过
否
商务管理流程
文件名称
固定资产采购管理流程
文件编号
BBLC-SW-2012-05
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编制日期
修改日期
生效日期
固定资产采购管理流程
相关部门商务部相关领导
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995]156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》:十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
"此项规定所称预收款,包括预收定金.因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天.故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致。
三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1。
5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）.根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告:一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下:(一)普通标准住宅预征率为2%。
（二）非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％.（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3。
直接转让土地使用权的.（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3。
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4、印花税：按工程合同金额的万分之三缴纳。
5、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。
6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）
5
使用房产（自建自用）计税余值的1.2%缴纳，按房屋（自建出租）出租租金收入的12%缴纳。[注：企业自用住宅房产按政府规定租金标准出租给本企业职工居住的，免征房产税。]
职工（企业扣缴）
1、房产税：（自购自用生产经营用房）：按房产计税余值的1.2%缴纳；按房屋出租租金收入的12%缴纳。（个人按市场价格出租住房用于居住的，减按4%缴纳）[注：自购自用住宅免征房产税、土地使用税]。
购房个人
2、营业税：按房屋租金收入的5%（个人按市场价格出租住房用于居住的，减按3%缴纳）缴纳。
1、商品房销售面积明细表2、商品房销售许可证
房地产行政管理部门
1、营业税：按销售收入及预收账款金额的5%缴纳。
房地产开发企业
地税部门
2、城建税：按销售不动产营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
3、教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳。
4、企业所得税：按当期所得额及预售收入利润率不低于15%的比例计算出预计营业利润额的33%（27%或18%）所得税率计算缴纳。
地税部门
4、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）
2
1、项目立项备案
发改委
1、营业税：按工程结算收入的3%缴纳。
建筑工程 承包企业
地税部门
2、建设许可证
建设行政 管理部门
2、城镇维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
3、施工许可证
3、教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳。
4、规划许可证
规划行政 管理部门
4、印花税：按工程合同金额的万分之三缴纳。 5、企业所得税：按应纳税所得额的25% 缴纳。
1、房地产开发企业 2、建筑工程承包企业
5、招投标书
建设招投标行政管理部门
6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）
3
销售转让（一级市）
3、教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳。
4、土地增值税：对纳税人转让旧房按转让收入的50%至80%作为扣除项目计征。
5、个人所得税：财产转让所得，按20%的税率缴纳（对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对出售自有住房并拟在现有住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税）。
6、印花税：按商品房购销合同金额的万分之三缴纳。
卖房人、购房人
7、契税：按房屋计税价格的4%（普通住宅2%）缴纳。
购房人
财政部门
4
装饰装潢
装饰装潢工程招投标合同
建设招投标行政管理部门
1、营业税：按工程结算收入的3%缴纳。
工程施工企业
地税部门
2、城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
6、国有土地使用权变更登记转让证明书。 7、房屋所有权
国土资源行政管理部门
5、土地增值税：按1%~3%分类预征。
6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）
7、印花税：按商品房购销合同金额的万分之三缴纳。
房地产开发企业购房人
8、契税：按房屋计税价格的4%（普通住宅2%）缴纳。
3、土地使用税：按使用房产实际占用面积和定额税率计算缴纳。
4、印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳。
5、个人所得税：按房屋出租合同租金所得减按10%计算缴纳。
6
物业管理
房地产行政管理部门
1、营业税：按物业管理服务费收入的5%缴纳。
物业管理企业
地税部门
2、城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
3、教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳。
4、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。
5、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的
房地产开发企业各个环节涉税流程表汇总
序号
环节
权利许可证、其他有效证明
行 政 管理部门
涉及主要税费、税率
缴纳主体
征收部门
1
土地使用
土地使用权证
国土资源行政管理部门
1、耕地占用税：应按应税土地面积和规定的定额税率缴纳耕地占用税。
开发企业
财政部门
2、契税：按土地计税价格的4%缴纳。
3、城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
1、房地产开发企业 2、购房企业
2、营业税：按房屋租金收入的5%缴纳。
3、土地使用税：按使用房产实际占用面积和定额税率计算缴纳。
4、印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳。
5、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。
6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
购房人
财政部门
销售转让（二级市）
1、国有土地使用权证书。 2、房屋所有权
房地产交易行政管理部门
1、营业税：按5%缴纳。（2005年6月1日后，个人转让购买不足2年的住房，全额征收；转让购买超过2年的普通住房免征；转让购买超过2年的非普通住房按差额征收）
卖房人
地税部门
2、城建税：按营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。