王志纲谈房地产十大开发模式(上)[119193]

王志纲谈房地产十大开发模式(上)[119193]

90年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有影响力的事件，造就是不少有影响的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。

有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把很多梦想都交给了发展商，促使发展商做出了许多超常规的事情。

过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。

广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向未来。

有人说，现在广州楼市落后了!应该确切地说，是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走!

要创新，首先得了解过去，熟知现在!

作为成功的开发模式，广州可圈可点的很多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性(至少是积极性)的作用;2、率先营造出这个开发模式的企业是站得住脚，符合广大消费者利益的;3、是否已开花结果。也许一个楼盘(或开发商)综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。

为使回顾更客观，我们成立专家组。以下文章汇集了专家的观点和我们自己的思考。

参与专家组讨论的行业代表(按姓氏笔画为序)

王志纲：著名策划人

王月华：本报记者

许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘书长

金贻国：中国房地产协会常务理事广州市房地产地产业协会秘书长

黎振伟：珠江恒昌房地产顾问有限公司董事总经理注册房地产估价师

一、规模化品牌扩张开发模式

谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代;为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化(规模化)、复合(整化)化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化;B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务;C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

1、复合地产整合出碧桂园强大品牌。

跳出地产做地产是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。

(1)1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生;(2)楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术(当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术)。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。给成功人士一个五星级的家的经营理念，精彩演绎出碧桂园神话。

2、大盘化(规模化)。不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们安得广厦千万间住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园(占地面积超过1000亩)，顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑(占地178万多平方米)均安碧桂园(仅高尔球场占地就达1700多亩)，佛山碧桂园，其已在珠江三角洲遍地开花。

3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的5+2生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘(超过半小时车程)均非常推崇5+2生活模式。而随着大交通格局的奠定，7+0模式(市区上班，郊区居住)，已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。

这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

二、可持续性发展模式

若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的中国第一村。

祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州

楼市发展提供了三大参照系：

1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。

2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。祈福新村原来没有湖，开发商硬是花了数千万建造了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。

3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。

早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板;而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市，尤其是大盘最可取的开发模式。

广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。

三、复合房地产开发模式

广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的小弟弟、后来者，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩的大哥哥旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。

体育产业+房地产业，科学锻炼，健康人生的理念诉求，加上健康管家等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。

复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里?

对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这就是整合的力量。

复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。

复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合澳洲风情这新的诉求点。