顺驰太阳城项目策划管理总体概述

目录

引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第３页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素养分析——————————第 2３页第五部分总体进展构想——————————第２７页第六部分太阳城2期开发建议———————第 3０页第七部分经济可行性分析—————————第３５页

ﻬ引言

顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期,与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。

顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积2５万平方米、2期规划住宅建筑面积2７万平方米，由我公司独立开发，关于后期

５、6、７、9、10五个地块的开发，我公司差不多与天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达到１40万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。

太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰进展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。

顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素养，以后的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。

ﻬ第一部分项目总体概况

一．地理位置

顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外 2.8公里处,东起博山道，西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。

太阳城2期为4#、8#地块,位于东真理道以北。（见地理位置图）

二．地块现状

顺驰太阳城项目共包含1２个地块,地块总面积148．66公顷,红线内用地1２7.90公顷。

各地块的用地状况详见下表：(单位：公顷）

太阳城用地状况表

目前地块内土地差不多平坦,无不良地质情况。

地块四周及区内的要紧道路差不多修好，外侧有围墙与外

界分隔。

三．交通状况

该项目地理位置优越,周边道路四通八达，距中环线 2.8公里,距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道规划红线宽度7０米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的都市主干线。东真理道红线宽度４0米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯穿后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条要紧道路为天山北路与贺兰路,红线宽度均为３０米，现已建成,向南直通万新村居住区。

太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段,目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程可能3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济进展。

2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条都市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程,打算于2０02年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，打算年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到全然性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。

规划中的地铁２号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路,在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接２008年北京奥运会,地铁２号线工程可能200５年动工兴建，２008年往常投入使用。

地铁２号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。

目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为： 66８路丽苑至水上公园

907路丽苑至大同门（丁字沽)

847路丽苑至王顶堤

6４０路丽苑至一中心医院

827路丽苑至劝业场

四．周边环境

从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河,而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产,自然环境一般。但从现场实际调查情况看,上述不利因素的阻碍要紧是心理上的，实际阻碍不大。

首先,附近的工厂近几年通过关停并转,大多差不多不再生产，现在对周边的环境阻碍不大;其次，天津市夏季主导风向为西南风,排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，差不多上没有阻碍,此外，北塘排污河在不久的今后将改造为地下暗河,届时，将完全消除此

河对该地块的阻碍；另外，作为天津都市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2０0２下半年改造完成后,将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。

从人文环境看,太阳城地处河东区与东丽区结合部,南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少,道路两侧的状况有较大改观,卫国道沿线聚拢了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。五．周边生活配套设施

太阳城项目周边的生活配套设施要紧包括:

➢商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村居住区的商业中心,包括大荣超市、麦当

劳快餐店等。

➢教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区３＃地内的双语幼儿园等。

➢交通:位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的

公交车站。

➢公园：１6＃地块的儿童公园——“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题

雕塑公园;丽苑一期两万平方米居住区公园。

➢娱乐：位于２5#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。

➢其他：丽苑一期派出所;位于4#地内的电话局。六．土地价格

按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分不按红线内用地每亩５１万和52万支付土地及大配套费用,费用总计约为1９983万元。

ﻬ第二部分法律及政策性风险分析

一．合作方式及条件

（一）太阳城项目的土地合作方为“天津市安居建设进展总公司”，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府