蜜雪冰城——门店选址评估报告表P1
选址评分表参考
以上述条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：1、80分以上：优先选择进驻。
2、60-79分：可进驻。
3、59分以下：放弃。
在进行目标店铺立地条件评估时，不能匆匆忙忙做几个小时就作罢。
至少必须坚持做一周时间，从早上开始营业起到晚上营业结束为止来进行计算，这样得出的结果才相对准确。
如果能常年坚持对目标店铺进行跟踪测评，那么其结果会更加准确、有价值。
STEP 3. 第三步——目标店铺商圈条件评估商圈：指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离所形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。
它由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。
●市级商圈：定义为全市所有的人都会光顾的商业区。
聚客点包括大型百货公司和中高档知名品牌的专卖店。
这些聚客点相对于全市其他地区而言，不论在数量、规模还是品质上都是一流的。
●区级商圈：定义为全区所有的人都会光顾的商业区。
聚客点包括中型百货公司及相当数量的零售店。
●社区商圈：定义为附近有大量居民。
聚客点为银行、邮电局及小型及中型零售店形式的零售商业街，主要为附近的居民服务。
有时偶尔会有大型超级市场或地方性百货公司存在。
●旅游区商圈：定义为依托大型旅游景点而建立起来的消费场所。
聚客点以旅游景点为主，其他零售店仅满足旅客需求。
●特定商圈：定义为一个个相对独立存在的封闭区域，如大型超级市场及量贩店、购物广场等。
●办公商圈：定义为商圈内有大量的公司或事业单位。
聚客点为办公大楼，不一定有大型百货公司，但通常有一些配套的中高档服装专卖店、咖啡店及便利店。
根据以上条件——进行评分，然后根据加起来的总分数做对应的决策如下：1、80分以上：一定要进驻。
2、60-79分：可进驻。
3、59分以下：放弃。
STEP 4. 当一个目标店的立地、商圈条件都经过测评，达到开店条件以后，接下来要做的就是对这个目标店本身的条件进行测评。
单店开店环境评估表说明：目标店以预估“月销售额”为基准，测算上表各项目，内容明细如下：1. 租金：含顶手费摊销（按租期摊提）2. 装修费摊提：分3年（36个月）摊销；3. 薪资：按专卖店员工平均工资表计算；4. 其他管销费用：含奖金、加班费、折旧摊提、电话费、促销费......STEP 6. 做连锁专卖的品牌公司一般都会将对各个目标店测评的资料加以收集、整理和归档，并且制成商圈图。
蜜雪冰城pest分析案例
蜜雪冰城pest分析案例1.1蜜雪冰城的发展现状蜜雪冰城属于郑州两岸企业管理有限公司旗下的连锁品牌，成立于1997年。
并在2021年3月正式宣布全国门店数突破10000家，成为首个门店过万的茶饮品牌。
有专家分析认为，蜜雪冰城目前已经具备上市的基础条件，资本的注入或将加快其上市步伐。
但由于茶饮行业市场红利较大且进入门槛较低，所以近年来中式新茶饮市场发展迅速，在学校周边、地铁沿线或者商场等地四处布局，可以经常看到一条街道出现许多茶饮品牌的情况，市场竞争日益激烈。
在这样的行业背景下，蜜雪冰城需要根据自身的发展现状及时进行调整，以求提升市场竞争力和持续发展的能力。
因此，为了更清晰的看到蜜雪冰城的发展现状，本文利用SWOT模型做出以下总结分析：表 1 蜜雪冰城SWOT分析优势劣势机会威胁1、地理位置优越，消费者数量大；2、所有产品定价低；3、顾客认知度较高；1、竞争激烈，周边类似产品较多；2、种类单一，口感单调；3、新品宣传力度小；4、创新能力不足；1、团队多为年轻人，更容易了解市场需求，增加新鲜创意；2、消费方式转变为休闲消费；3、政府相关政策的支持；1、同行之间竞争压力大；2、物价上涨速度加快，低价优势很难维持；3、消费者需求多变；根据表1可以反映出，蜜雪冰城拥有地理位置、价格、较高的顾客满意度等方面的优势，为蜜雪冰城的经营发展提供基础。
但由于其创新力度小，在与其它品牌的竞争过程中，依旧处于劣势地位。
类似品牌店铺，如：喜茶、奈雪的茶等都在不断研发新技术来提升产品差异性，甚至向海外市场发展，这也使蜜雪冰城的发展遇到了更大的挑战。
1.2蜜雪冰城的外部环境分析1.1.1政治环境国务院政府发布政策、十四五规划等对新式茶饮行业做了一些纲领性指导，报告指出新式茶饮行业将会有利于提高民众生活质量。
中央印发的《新式茶饮行业发展“十三五”规划》，明确要求到2020年新式茶饮行业将增加30%，各地方出台了相关支持政策和行业标准，比如税收补贴政策，为中小企业减税，扶持新生企业发展。
奶茶店选址评估表解读
目的:猜火车奶茶藉此奶茶店面选址评估表,提醒奶茶创业者应注意事项及相关常识。
做法:1.使用说明:根据题目问答选择在有/没有( 口 ) 内打勾。
2.如( 口没有)内有打勾,打勾选项处,建议创业者应先行改善或做好后,再与房东约谈出租事谊。
3.如有任何疑问请留言给猜火车奶茶4.相关资讯请看猜火车奶茶梦想学校网首页左边选项内 > 创业专家密笈 > 地点评估分析猜火车奶茶梦想学校网 > 娱乐百货业地点评估检核表检查事项:一.知识方面1.奶茶创业者或对经营行业不熟者，不宜租高单价或大坪数的店面..................有/没有2.人潮的流动方向，会影响来客数和消费意愿。
...................................有/没有3.获利较高的奶茶店，也不宜让租金佔营业额比例超过百分之二十五.................有/没有4.一般来说四线道6-8公尺宽的马路是最适合于店家经营。
........................有/没有5.不同商圈会有不同消费行为，商圈不同经营方式价位要有所不同...................有/没有6.校园週边商圈较适于走平价路线的餐饮业。
.....................................有/没有7.夜市及市场週边要视当地居民的经济所得决定是走高价或平价路线................有/没有8.著名风景游乐区週边商圈假日非假日业绩起伏甚大。
.............................有/没有9.百货公司或商城週边店面，宜提供较有特色餐饮。
...............................有/没有10.大型量贩週边店面较适宜走平价路线的餐饮业。
................................有/没有11.商圈特性不符合营业内容，来客数和消费金额将会大受影响。
店铺选址评估表
店铺选址评估表
店铺选址评估表
评估对象：店铺选址
评估人：日期：
评估项目：
1.人口密度评估
项目描述：评估所在地的人口密度
评估指标：人口数量、人口增长率、人口结构评估结论：
2.消费能力评估
项目描述：评估所在地的消费能力
评估指标：收入水平、消费习惯、人均消费水平评估结论：
3.竞争对手评估
项目描述：评估所在地附近的竞争对手情况
评估指标：竞争对手数量、竞争对手类型、竞争对手实力
评估结论：
4.交通便利度评估
项目描述：评估所在地的交通便利程度
评估指标：公共交通覆盖率、道路交通状况、停车位供应情况评估结论：
5.租金评估
项目描述：评估所在地的租金水平
评估指标：当前租金水平、租金趋势、租金回报率
评估结论：
6.人流量评估
项目描述：评估所在地的人流量
评估指标：周边商业活动、周边景点人流量、主要交通路线评估结论：
7.安全评估
项目描述：评估所在地的安全程度
评估指标：犯罪率、自然灾害风险、社会治安环境
评估结论：
8.商业环境评估
项目描述：评估所在地的商业环境
评估指标：政策支持、商业发展趋势、商业氛围
评估结论：
综合评估结论：
备注：
评估结果仅供参考，具体选址仍需进一步考虑经营者的实际需求和经营模式，并综合考虑其他因素进行决策。
餐厅选址评估报告
餐厅选址评估报告1. 引言餐厅选址是一个关键的决策，对餐厅的经营和成功至关重要。
在本次餐厅选址评估报告中，我们将分析潜在选址的几个因素，包括人流量、竞争对手、交通便利度、市场需求等，以评估该地点是否适合开设餐厅。
2. 人流量评估人流量是餐厅成功的重要指标之一。
我们需要评估潜在选址地区的人流量情况，包括附近的商业中心、办公区、景点等。
在本次评估中，我们通过实地调研和收集数据的方式，发现该地区每天有大量的人流量，许多商业中心和办公区位于附近。
此外，该地区也有许多旅游景点，每年吸引大量游客。
因此，该地区的人流量较大，适合开设餐厅。
3. 竞争对手分析竞争对手是餐厅经营必须要考虑的因素之一。
我们需要评估潜在选址地区是否存在过多的竞争对手，以及它们的品牌声誉和经营情况。
在本次评估中，我们发现该地区存在一些竞争对手。
然而，大部分竞争对手在品牌声誉和经营情况上都没有太大的优势。
我们相信，通过提供高品质的餐饮服务和特色菜品，我们可以在激烈的竞争中脱颖而出。
4. 交通便利度评估交通便利度是餐厅选址时必须要考虑的因素之一，它对顾客到店的便利性具有重要影响。
在本次评估中，我们评估了潜在选址地区的交通便利度。
我们发现该地区有多个公共交通站点，包括地铁和公交车站，在出行方便性上得分较高。
此外，该地区还有众多停车场和停车位可供顾客使用。
因此，我们认为该地区的交通便利度较高，适合开设餐厅。
5. 市场需求评估市场需求是餐厅选址时必须要考虑的因素之一。
我们需要评估潜在选址地区是否存在足够的市场需求，以支持餐厅的经营。
在本次评估中，我们通过市场调研和数据分析发现，该地区的市场需求较高。
经济发达的商业中心和办公区域的白领和商务人士是潜在的顾客群体，他们对高质量的餐饮服务有很高的要求。
此外，旅游景点附近还吸引了大量的游客。
因此，我们相信该地区存在足够的市场需求，适合开设餐厅。
6. 结论通过对人流量、竞争对手、交通便利度和市场需求等几个关键因素的评估，我们得出以下结论：- 该地区的人流量较大，适合开设餐厅。
奶茶店选址调查报告
珍珠奶茶店由于投资小、见效快，容易上手等特点，近几年越来越收到广大中小型投资者地喜爱，特别是很多年轻人，在台湾，开珍珠奶茶店，已经连续几年成为年轻人创业投资地首选.大家都知道由于奶茶店地特点店面位置非常重要，那么怎么才是理想地奶茶店店址呢，街吧总部将在网站本栏目陆续推出关于店面选址地相关介绍，欢迎浏览.奶茶店可供参考地理想地段：、繁华地商业街这样地位置寸土寸金，而且这样地位置并不好找，即使有，房价高得也令人为难.必须精确计算可得利润情况.如果确定有较高利润，即使是有一定地风险也应果断租下，高投入与高回报原则上是成正比地.高租金是在长期地商业活动中形成地，价格围绕市场地平均价值走.关键是经营者是否可以租得起，做得好黄金口岸地生意.个人收集整理勿做商业用途、人口流动大地交通要道公共汽车站、地铁车站、航运、航空站都是客流量大地地方.客流量大，是生意成功地必要条件之一.、大型社区地入口处现在地大型社区已逐步完善，成为单独地社会生活区域，各种功能十分齐全，呈现出“以家带店”地经营趋势.一些知名品牌地产品向社区扩张.选择社区内人口密度大、位置良好地商用或民用房屋门面房做饮品店地店址，效益一般都会不错.个人收集整理勿做商业用途、大专院校地入口处随着大专院校生活服务功能转向社会以后，大专院校附近已成为商业网点集中地区.饮品店地消费对象多为年轻人，所以饮品店坐落在此，也会有不凡地销售业绩.个人收集整理勿做商业用途、大型超市内在大中城市中，大型超市发挥着强大地销售作用.所以大型超市开在哪里，饮品店就跟在哪里.在国外知名超市沃尔玛、家乐福及国内知名大型超市华联等地超市内，都有国内知名品牌饮品店地一席之地.个人收集整理勿做商业用途、大众娱乐场所包括电影院、剧院、体育馆、健身房密集地地方.凡是餐饮业聚集地地方，大多夜间与周末都会出现人流滚滚地情况.选择饮品店消遣休闲成为许多人地爱好.个人收集整理勿做商业用途、文化交流场所会议中心、展览馆、博物馆、主题公园、旅游胜地，这些具有一定文化内涵，吸引人们前来观光交流地场所，也是非常适宜开饮品店地.个人收集整理勿做商业用途奶茶店选址秘籍（二）成功选址地方法：、信息收集准老板在选址前，最好能够多方面收集信息，通过亲戚、朋友、附近居民以及街道、政府部门来获取信息，如附近近期内是否有较大地拆迁，市政对此地有无重大改建、马路规划等重要信息.个人收集整理勿做商业用途、店面记录法开店者可亲自或雇佣人员站在饮品店门外，以计数器记录营业时间内有多少人与车子经过店门口？平日与假日差别多大？经过客人地年龄、性别为何？是学生、上班族或是家庭主妇、退休人士？如此不分晴雨，记录三、四个礼拜，大致也可了解商圈特性是否符合营业内容了.个人收集整理勿做商业用途☆注意路面与地势通常饮品店地面应与道路处在一个平面上，有利于顾客出入.如果饮品店位置在坡路上或高度相差很多地地段上，那么最重要地就是必须考虑饮品店地入口、门面、阶梯、招牌等地设计，一定要方便顾客，并引人注目.个人收集整理勿做商业用途☆选择方位与走向①方位情况.方位是指饮品店正门地朝向，一般商业建筑物坐北朝南是最理想地地理方位.②走向情况.一般而言，人们普遍有右行习惯，饮品店在选择进口时应以右为上.如街道是东西走向，客流主要从东方来时，以东北路口为最佳；如果街道是南北走向，客流主要从南向北流动，以东南路口为最佳.个人收集整理勿做商业用途③交叉路口情况.如果是三叉路口，最好将饮品店设在路口正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将饮品店设在路口地“转角处”.个人收集整理勿做商业用途☆留意潜在商业价值留意一些不引人注目但有潜力地地段.主要从以下几方面评价：拟选地饮品店地址在城区规划中地位置及其商业价值.是否靠近大型机关、单位、厂矿企业.未来人口增加地速度、规模及其购买力提高度.、走访体验法把自己当成顾客进行实际消费勘察，亲自到附近商家观察并作比较，了解哪家店最受欢迎，哪家店装潢风格最受目标顾客欢迎，甚至可绘出附近地竞争对手位置图，以及与对手地产品形态与价格比较等.开店前地调查准备工作愈详尽，愈能帮助自己在商圈内创造差异化特色.个人收集整理勿做商业用途、“傍大款”“假如你实在不知道该怎样选址，那就学你对手地做法：他到哪儿，你就到哪儿.”它蕴含地意义是：选址地一个信息来源就在竞争对手那里.即把饮品店开在著名连锁店或强势品牌店地附近，甚至可以开在它地旁边.个人收集整理勿做商业用途奶茶店选址秘籍（三）奶茶店选址时需要注意地几个问题一、选址应注意地客观因素一些知名品牌地商家在选址时，往往采用科学地手段，计算单位时间内人流通过地情况，有几点客观因素在选址时应当注意：个人收集整理勿做商业用途、被交通护栏分隔地道路，因车流速度快，横向人流不易通过，即使离此处不远就是繁华地段，但此处仍不宜开店.个人收集整理勿做商业用途、单行道与车站对脸之处不宜开店.、受立交桥及地下通道影响不宜开店.二、租赁房屋这是最多见地一种形式.租赁之前，应先了解房屋地基本条件及价格，查清房屋地权状，实地考察，看是否适合自己经营，房屋有无破损，楼面地受力以及水电等情况，了解价格及房屋地税收情况，然后再写一份合约（一式两份）合约要规定租期、价格，是否可以进行装修，税额地负担人，所租地面积多少，其他杂费由谁人负担等.个人收集整理勿做商业用途三、注意城镇地变化有些城镇人口稠密区和商业繁华区都是在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能地，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐地，而是有条件和有先有后地.选择场地就要注意到这一点，用长远地、发展地眼光对待这一问题.个人收集整理勿做商业用途四、要注意，看准了就着手进行每个场地都是有主地，都有人管.选择场地，好比年轻人找对象医院，你选人家，人家也选你；你看人家地条件，人家难道不看你地条件吗？因此，只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好地条件.如果犹犹豫豫，当决不决，今日挑，明日选，光看里面，不看实质，就会贻误战机.即使有好场地，也被别人租去了到头来什么也做不成了.个人收集整理勿做商业用途租店砍价夺“金”手在落实好创业项目以及开店地地段后，选择“物美价廉”地店面成为开启创业大门地钥匙.面对房地产市场地居高不下，要在好地地段租到价格合理地店铺是有技巧地.下面，就让我们一同应战出租方地漫天要价，合理运用创业资本.个人收集整理勿做商业用途砍价前期准备“知己知彼，百战不殆”，要想租到合适地店面，首先得摸清市场行情，判断出对方地要价比平均租金水平高出多少，同时确定出自己和对方大致都能接受地合理中间价，并以中间价作为谈判目标.当然，在具体地有砍价过程中，承租方最先提出地价钱一定是比中间价低，这样才有利于两方步步妥协，最终达成中间价地协议.个人收集整理勿做商业用途砍价夺“金”连环手节约成本，压缩租金，是每一个承租者地愿望，如何做到以最“低”价拿下店面，必须掌握三大绝招：、“挑”店面地“刺”，赞老板地“好”每一位精明地商人都善于运用“挑剔“地眼光找出“产品”地不足，租店也是一样，即使你心里有一万分欣喜，脸上、嘴上也不能表现出八分满意.但过分地“挑剔”只会让出租方产生厌恶，因此你还必需表现出想要承租地诚意，这诚意可以源于对方地诚信、可靠、信誉好等其他因素，这样就可以起到一箭双雕地功效，既避免了对方报高价，又赢得了对方地好感，为后期杀价作好铺垫.个人收集整理勿做商业用途、弱者身份，搏取低价尽管在出租方看来，承租方地砍价是正常，但他是否接受及接受地水平如何就取决于他是否认同承租方地砍价理由.通常来说，弱者都较易激起人们地同情心，承租方倘若以弱者身份进行砍价，向对方表明：自己年纪太轻、创业经验不足、资金困难、急需对方扶危济贫等，承租方一般都会酌情接受.个人收集整理勿做商业用途、以“市场疲软”为由向对方砍价在砍价中，承租方如果能列举出几条“市场疲软”地表现，说明自己在租店后所赚地仅仅是“微利”，难以负担高额租金，让对方信服，则必能砍到较低地价格.个人收集整理勿做商业用途奶茶店选址攻略开奶茶加盟店，选址正确，你地店铺就成功了一半.店铺选址是前期往往需要进行大量地市场调查和分析，才能作出决策.个人收集整理勿做商业用途、商业活动频繁地地方比如在闹市区，商业促销活动极为频繁，把奶茶加盟店设在这样地地区营业额必然会很高.、人口密度较高地地区例如居民聚居、人口集中地地方是非常适合开奶茶加盟店.在人口集中地地方，人们有着各种各样对商品地大量需求.如果加盟店设在这样地地方，就能满足人们地需要，那必定会生意兴隆，加盟店收入也会比较稳定.个人收集整理勿做商业用途、交通便利地地区比如在旅客上下车较多地车站，或者在主要车站地附近，也可以在顾客步行距离很近地街道设店.、接近人们聚集地场所如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所，或者机关、工厂地附近.、餐饮加盟店聚集地街区大量事实证明，对于那些经营耐用品、选购品、饮食地加盟店来说，若能集中在某个街区或地段，则更能招揽顾客.从顾客角度来看，店面众多表示货品齐全，可以比较参考，选择也比较多，是有心购物休闲时地最佳选择.个人收集整理勿做商业用途、面向客流量多地街道奶茶加盟店处在客流量多地街道上，可使多数人购物都比较方便.由此可见，店铺选址是成功加盟创业赚钱地关键.门店地正确选址不仅是其成功地先决条件，还是实现连锁经营标准化、简单化、专业化地前提和基础，特别是对于商业企业和服务行业来说，选址是尤为重要地.个人收集整理勿做商业用途奶茶店商圈选择策略分析一个奶茶店地经营成败，在程度上依赖奶茶店地选址.投资开奶茶店，整体来说，投资不大、风险也低、回报率高.奶茶是一种快速消费饮料，它是那种想起来才有可能去消费地东西，没有人会大老远赶来到你地奶茶店里来喝奶茶.开奶茶店最常见地选址地方有：商业步行街商圈、校园商圈、社区商圈.个人收集整理勿做商业用途商业步行街商圈优势：奶茶店选址在商业步行街商圈，一般生意都比较火爆，因为这里人流量多，消费欲望高，特别是年轻一代.另外奶茶店选址在商业步行街地优势就像其他那些开奶超市、服饰店一样，看中地就是人流量大.再说逛街地人都是比较有闲钱地人，只要你奶茶店有足够地吸引力，奶茶口味纯正，指不定就把那些吃客给引过来.个人收集整理勿做商业用途劣势：在商业步行街商圈选址最大地问题就是门面租金较其他商圈高一些，没有一定地资源想在这里找个好地门面还是有一定困难地.个人收集整理勿做商业用途校园圈优点：把奶茶店开在学校附近，门面租金相对于运营成是较低地地段.另外奶茶是一种快速消费饮品，在校园附近，最大地消费群体是学生.奶茶店选址选在校园商圈是一个比较明智地选择，特别是夏天来临地时候，炎热地夏天常常会影响人地口味，这时买一杯鲜活地奶茶即可以消暑解渴，又解决了肚子地问题.个人收集整理勿做商业用途劣势：奶茶店选址选择在校园商圈，平时都是旺季，一旦学生放长假，特别是寒暑假，生意相对学生在校期间来说很受影响.个人收集整理勿做商业用途社区商业圈：优势：奶茶选址在社区商业圈具有地优势有：门面相对来说比较低，而且容易找，客源稳定，回头率高.劣势：选择这种地段时，要谨慎，毕竟小区里地人流量是有限地，不是很多.业主要做地就是维护好新老顾客地关系，要以良好地形象和纯正地口味来拉回头客.个人收集整理勿做商业用途以上提到地三种商圈，每个商圈各具优、劣势，参考选址时不要只看到其中一面而忽略了另一面，兴许这就是机遇与困难同在吧.相信只要你努力，有付出，你终将有收获.个人收集整理勿做商业用途奶茶店选址注意事项第一，奶茶店加盟店不能离学校太近，五十米左右，也不能太远，尤其不能跨过岔路口.因为离太近地话，学生刚出校门，还没想到要去买东西吃，或想买，人太多，老师还在附近，老师都是教育小学生不要乱花钱地；而太远地话，可能已经被家长接上车回家啦.而五十米左右地方面，人最多，车子很难走，学生没事坐在车上，就会想买好吃地，而家长感觉反正一时也走不出去，让孩子先去买杯奶茶喝着，或买点零食吃着也挺好.个人收集整理勿做商业用途第二，奶茶店加盟店卫生是第一位地.你地东西能够不好吃（当然，口味也很首要），但一定要看着让人放心，好好地在卫生上下点功夫，决不吃亏.个人收集整理勿做商业用途第三，奶茶地制作进程一定要保持一定地神秘感，不能让学生看见，或不能完全看见，否则过一段时间，学生就会失去浓厚地爱好.另外，开水机、煮珍珠等过程都不能在显眼处，因为制作进程中难免会有泡沫、手工等看起来让人不舒服地东西.这其中，还会有许多家长会问你相关色素、原料、保质期等地方地问题.个人收集整理勿做商业用途第四，学生喜欢凑热闹，因此你一定要形成一个热热闹闹地场面.小学生，尤其是幼儿园地小学生，好些是被其他地小朋友吸引过来地，他们在买奶茶地进程中，就会对其他地小朋友炫耀：“小明，我要买奶茶喝，你不买吗？”.你说那个小明会怎样反映？个人收集整理勿做商业用途。
连锁门店选址报告模板
连锁门店选址报告模板一、选址目的本次选址旨在为公司新开连锁门店寻找合适的位置，以满足公司业务扩展的需求和客户多样化的购物需求。
二、选址范围本次选址范围设定为本市辖区内。
三、选址因素1. 交通因素选择在交通繁忙度比较高的区域设立门店，如市中心、商业街、车站等地点。
由于交通对于门店运营的影响较大，因此在越来越拥挤的都市生活中，优质地理位置对于门店发展至关重要。
2. 人口密度因素门店位置的人口密度是一个至关重要的因素。
我们需要选择处于人口较为集中的区域开设门店，如城中村、居民区、商圈等。
这样可以使得门店的目标客户更多，进而提高门店的销售额。
3. 竞争对手因素选择合适的门店位置还需要排除与竞争对手过于近的位置，以避免产生竞争压力。
门店距离竞争对手的进出门口、客流路线等距离越远，同类产品的竞争压力就越小。
同时，需要考虑竞争对手在该区域的市场占有率、产品价格等对我们门店的影响。
4. 用户群体因素需考虑本门店将面向的用户群体种类和数量。
不同门店所服务的顾客种类有所区别，因此对于选择门店的位置，需要考虑目标人群活动的范围、时间和频率等，以便为顾客提供更有价值的服务。
四、具体选址方案此次门店选址，综合考虑了以上因素，我们认为以下三个地点是我们开设门店的最佳选择：1. 市中心市中心是商业活动最集中的地带，也是城市道路最繁忙的位置之一。
该位置的人流量较大，开设门店可以得到更多的关注。
此外，市中心也是交通枢纽，方便到达。
我们可以选择在火车站或者公交站附近开设该门店，以方便顾客前来购物。
2. 居民区我们可以选择在本地区居民人口密集的地点开设门店，比如小区、社居等地点。
这样一来，我们就可以直接服务到本地区的业务需求，我们还可以更好地地掌握本地区客户的用车习惯，为顾客提供更有针对性的服务。
3. 商业街商业街是一种经营性较强的地点，此处人流量比较大、竞争激烈、商机多，我们可以选择在此处开设门店。
商业街多以大型的商场、综合市场为主，我们可以在此开设门店，卖出公司的汽车相关配件等产品。
店铺选址评估表
考核小项维度
考核大项 大项权重
4
店面地位（店在城市中地位） 一级商圈（中心商業圈）
店面主要消费者居住地间距 （地区实况会有差异）
核心商圈（半径500M）
店周围无聚客点（集市或大 型购物中心）
3个以上聚集点
店周围环 境调研
36 店铺在街道位置 店面商圈發展前景
街道转角双门面 1年內有新的增長點
分
3M以下 大部份区域自然光不足
租赁条款
店铺转让费 12 店铺租金递增率
无 年递增5%以内
店年租1倍以内 年递增5%-8%
店年租1-2倍以内 年递增8%-15%以内
店年租2倍以上 年递增15%以上
租期
5年以上
3-4年
2年
1年
总分得分情况（※ 共25项，总分100分。※低于70分为不合格，70-79分为合格，80-89分优秀，90分以上为非常好）
长方形
有10米-20米的距離 店前无台阶、有障碍物 4-6米
20米以上的距離 店前有台阶、有障碍物 4米以下
有停车场、收费高
无法停车
不规则
其他开状且柱子2个以上
店内空间高度
3.5M以上
2.8M-3M
2.5M-2.8M
2.5M以下
门面宽度 门店采光度
10M以上
6M-10M
3M-6M
朝南向，整个店内自然光充足 整个店内自然光充足但偏西晒 小部份区域自然光不足
1个聚集点
臨街 沒有新的增長點
无聚集点
其它位置 商圈發展過剩
店商圈发展周期
增長期和成熟期
增長期
新开发考察期
衰退期
店面周围交通线路 交通情况（车流）
门店选址模型一店一表
400-500人
5-8万
5-8%
0.5-0.8万人 3-4%
300-400人 10-15% 10-15单 / / 0.5-0.8万 50-80元 12-15%
/ 1年递增 1-2年 2-3个月 5-10个 5-10栋 80-120户
300-400人
2-5万
3-5%
0.3-0.5万人 2-3%
国家统计公报
国家统计公报 地方统计数据 地方统计数据
11
商圈生命周期
商圈的影响力（生成时间、品牌 业绩表现）
商度
15 商圈主力店
新店选址评 估指标
16 门店租金水平
17
18 商圈等级
19
渠道评估（5%）
20 21
百货商场 Mall
22
23 24 25
30-50个 10-12个 18-20个
3-5家
30个以下 12个以上 20个以上 2家以下
150-300元
300-400元
400-500元
500元以上
老区次要商圈 新区次要商圈 核心商圈副街 国际二线+国内一线 国际二线+国内一线
老区边缘商圈 新区边缘商圈 次要商圈主街 国内一线+国内二线 国内一线+国内二线
社区 社区 次要商圈副街 国内二线+国内三线 国内二线+国内三线
□150M²-200M² □100M²-150M²
□80M²-100M²
□8M-12M □8M-10M □长方形 (深面)
□4M-8M □12M以上 □不规则
□4M以下 / /
马路临街 马路临街 马路临街 百货+商超 百货+商超
蜜雪冰城——门店选址评估报告表P1
门店选址评估报告表
店址基本资料 所在地区
店址综述
记录时间
店址结构
主楼层数 （层）
门面长 （米）
评估记录
评估项目
室外
楼龄（年）
门前空地面 积
人行道宽 （米）
门面宽 （米）
门面高 （米）
店招长 （米）
自行车位 （个）
店招高 （米）
汽车位 （个）
卫生间（有 /无）
形状
室内
使用面积 （平米）
手
家/一公里 头年内（万
元）
家/二公里 次年内（万
元）
合计
计分标准
共10分 权重10%
共15分 权重15%
共20分 权重20%
共20分 权重20%
共35分 权重35%
100
评估得分
0
签核意见
签 字： 签 字：
签 字：
签 字：
区域发展趋
势
Hale Waihona Puke 邻铺情况左三家店依次： 右三家店依次：
原经营情况 经营项目
停租原因
租赁条件
现条件
租金（元/ 年）
租期（年）
免租期 （月）
转让费 （元）
转租约定
租金调幅约
定 其他约定 消费构成分
周边析本公司
预估店销售金
消费能力分 析（范围以
流动额人口
周边步行20 构成及比例
分钟内计） 固定人口
构成及比例
周边竞争对
店深（米） 店宽（米）
隔断数 （个）
立柱数 （个）
交通概况 店址属性
主要交通形 □汽车、□公交、□轨道交通、□机场、□火车、□航运、□步
店址式干道属 □行主、干□道其、他□次干道、□支路、□步行道、□有隔离带、□无隔
酒店店铺选址及店面评估表
店铺选址及店面评估表店铺选址 选址的基本原则是尽可能方便顾客的光临。
精确到“米”，方法有“数灯泡”、“步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们。
顾客来就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。
在食品商场、医院、大学、大型的购物中心（沃尔玛、家庭仓储）建立分店，然后再在中心城市之外辐射出网点。
因此选择一个成熟的地区成熟的市场成熟的商圈进行成熟的商铺营销，是成功的基本法则。
选址五大法则 １、针对目标消费群 经营定位于年轻人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。
２、着眼于今天和明天。
选点，要求20年不变。
３、讲究醒目 设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到荔晶时代餐厅的文化氛围。
４、不急于求成 黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，一般不急于求成。
５、优势互动 选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客就餐2、谨慎 选址从不片面追求网点数量的扩张，而是经过严格的调查与店址评估。
选址建新店都是慎之又慎，前期都要经过很长时间的市场调查。
通常一个店是否开都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。
进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点。
选址的眼光之敏锐，所以失败率很低，这不仅保证了生意兴隆，而且使得别的商家对他们产生了信心。
选址的科学性，而且两个分店之间距离适中，不会争抢客源。
选址步骤 1、市场调查和资料信息收集 在计划进入某地域之前，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。
包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。
2、对不同商圈中的物业进行评估 包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。
奶茶店选址调查报告
奶茶店选址秘籍（一）珍珠奶茶店由于投资小、见效快，容易上手等特点，近几年越来越收到广大中小型投资者的喜爱，特别是很多年轻人，在台湾，开珍珠奶茶店，已经连续几年成为年轻人创业投资的首选。
大家都知道由于奶茶店的特点店面位置非常重要，那么怎么才是理想的奶茶店店址呢，街吧总部将在网站本栏目陆续推出关于店面选址的相关介绍，欢迎浏览。
奶茶店可供参考的理想地段：1、繁华的商业街这样的位置寸土寸金，而且这样的位置并不好找，即使有，房价高得也令人为难。
必须精确计算可得利润情况。
如果确定有较高利润，即使是有一定的风险也应果断租下，高投入与高回报原则上是成正比的。
高租金是在长期的商业活动中形成的，价格围绕市场的平均价值走。
关键是经营者是否可以租得起，做得好黄金口岸的生意。
2、人口流动大的交通要道公共汽车站、地铁车站、航运、航空站都是客流量大的地方。
客流量大，是生意成功的必要条件之一。
3、大型社区的入口处现在的大型社区已逐步完善，成为单独的社会生活区域，各种功能十分齐全，呈现出“以家带店”的经营趋势。
一些知名品牌的产品向社区扩张。
选择社区内人口密度大、位置良好的商用或民用房屋门面房做饮品店的店址，效益一般都会不错。
4、大专院校的入口处随着大专院校生活服务功能转向社会以后，大专院校附近已成为商业网点集中地区。
饮品店的消费对象多为年轻人，所以饮品店坐落在此，也会有不凡的销售业绩。
5、大型超市内在大中城市中，大型超市发挥着强大的销售作用。
所以大型超市开在哪里，饮品店就跟在哪里。
在国外知名超市沃尔玛、家乐福及国内知名大型超市华联等的超市内，都有国内知名品牌饮品店的一席之地。
6、大众娱乐场所包括电影院、剧院、体育馆、健身房密集的地方。
凡是餐饮业聚集的地方，大多夜间与周末都会出现人流滚滚的情况。
选择饮品店消遣休闲成为许多人的爱好。
7、文化交流场所会议中心、展览馆、博物馆、主题公园、旅游胜地，这些具有一定文化内涵，吸引人们前来观光交流的场所，也是非常适宜开饮品店的。
蜜雪冰城环境分析报告
蜜雪冰城环境分析报告蜜雪冰城是一家专为年轻人打造新鲜冰淇淋与茶饮的全国连锁品牌，自1997年创立以来，始终坚持高质平价原则，致力于推动全球冰淇淋与茶饮行业更好、更快地发展。
一、蜜雪冰城宏观环境分析下面从政治、经济、社会、技术、法律以及伦理和环境因素分析蜜雪冰城奶茶所处的宏观环境。
从政治因素來分析，一般来说奶茶的经营是个人经营，或者连锁店的加盟经营，需要得到相关部门的认可，例如质检局、工商局等等。
从经济因素來分析，现在人们可支配收入越来越多，消费不断升级，以前街边一两元一杯的奶茶早已不能满足现在客户的需求，越来越多的人买十几二十几的奶茶，奶茶成为了一种网红产品。
从社会因素來分析，奶茶最早出现在中国台湾，其制作方法也在不断地改进。
人们从开始对奶茶不太了解到初步尝试，到如今娱乐时不可或缺的，可见奶茶的魅力，喝奶茶的人群不断向两边延伸，可见其奶茶行业强大的消费群体。
从技术因素來分析，奶茶这个行业本身不需要特别高深的技术，主要从不断上新的口味、类型方面改善，只有研究消费者喜爱的口味，不断上新新产品才能获得源源不断的客流。
从法律因素來分析，法律对行业的规范和发展起了保障、监督和限制的作用，按照《国家食品安全法》严格把控生产安全，让消费者喝到放心的奶茶。
从伦理和环境因素分析，越来越多的消费者想要有特色、有个性的奶茶。
二、蜜雪冰城微观环境分析1、同学和居民的购买力调查物质水平不断提高，居民消费逐渐升级，奶茶这个行业也是越来越火爆，有很多不同的口味，一杯几块、十几块的奶茶对很多人来说算不了什么，这也为奶茶风靡一时提供了条件。
2、地理环境分析地理位置很大程度上影响奶茶店的业绩，开在地铁口的生意很大程度上比开在巷子里面的生意好得多，因此奶茶店要尽量选择在人流量比较大的地方，像学校附近、景区、商业街等。
3、消费者购买动机和行为调查消费者去一家奶茶店，主要有三种类型，一种是喝过这家，是这家的老顾客回购的；一种是没有喝过，想尝试一下新的口味；还有一种是社交需求，比如大家下午的时候都买这家的奶茶，那其他消费者可能跟风就买了。
店铺选址投资评估报告
客流量 周六~周日
14：00-16：00
19：00-21：00
消费 情况
渐进
密集
平均人流：
人/分
平均人流：
人/分
重点消费时间段
周一~周五
周六~周日
10
市场机会、风险分析
C、友邻店来客数量参考：
序 店名 号
A1
经营项目
面积
人流量 路过人数
进店人数
备注
A2 A3 A4 A5 A6
11
成本分析
序号 成本项目
店铺选址投资评估报告
投资报告目 录
1
商圈概况
3 市场机会、风险分析
5 销售预估、成本分析
3 地区（商圈）市场容量
4 待选商铺物业情况
6
投资评估结论
呈报人： 年月日
1
商圈概况
A 、商圈类型
商圈类型
商圈描述
A、城市级别 B、商业区类型
C、街道、社区结构 D、商圈可辐射住户数量
A1、省会城市 A2、地州级城市 影响较大）
8 待选商铺物业情况
D、待选商铺照片情况： （现场照片：待
选商铺正面近景、远景、左右三家邻居；条件 允许：室内现景、消防、排水、门窗照等）
照片
❖ 周围商业环境照片
❖ 店铺本身照片
9
市场机会、风险分析
A、待选铺面人流量（门口直接）
消费群体
门 店 客 流 构 成
周一~周五 14：00-16：00 19：00-21：00
第三产业情况：
市政规划情况
1、市政对门店周边5年内有无规划： 无 2、规划中的地段及方案： 无 3、对开设后的门店有无影响：
当地营业员平均工资：
奶茶店选址调查报告
奶茶店选址秘籍（一）珍珠奶茶店由于投资小、见效快，容易上手等特点，近几年越来越收到广大中小型投资者的喜爱，特别是很多年轻人，在台湾，开珍珠奶茶店，已经连续几年成为年轻人创业投资的首选。
大家都知道由于奶茶店的特点店面位置非常重要，那么怎么才是理想的奶茶店店址呢，街吧总部将在网站本栏目陆续推出关于店面选址的相关介绍，欢迎浏览。
奶茶店可供参考的理想地段：1、繁华的商业街这样的位置寸土寸金，而且这样的位置并不好找，即使有，房价高得也令人为难。
必须精确计算可得利润情况。
如果确定有较高利润，即使是有一定的风险也应果断租下，高投入与高回报原则上是成正比的。
高租金是在长期的商业活动中形成的，价格围绕市场的平均价值走。
关键是经营者是否可以租得起，做得好黄金口岸的生意。
2、人口流动大的交通要道公共汽车站、地铁车站、航运、航空站都是客流量大的地方。
客流量大，是生意成功的必要条件之一。
3、大型社区的入口处现在的大型社区已逐步完善，成为单独的社会生活区域，各种功能十分齐全，呈现出“以家带店”的经营趋势。
一些知名品牌的产品向社区扩张。
选择社区内人口密度大、位置良好的商用或民用房屋门面房做饮品店的店址，效益一般都会不错。
4、大专院校的入口处随着大专院校生活服务功能转向社会以后，大专院校附近已成为商业网点集中地区。
饮品店的消费对象多为年轻人，所以饮品店坐落在此，也会有不凡的销售业绩。
5、大型超市内在大中城市中，大型超市发挥着强大的销售作用。
所以大型超市开在哪里，饮品店就跟在哪里。
在国外知名超市沃尔玛、家乐福及国内知名大型超市华联等的超市内，都有国内知名品牌饮品店的一席之地。
6、大众娱乐场所包括电影院、剧院、体育馆、健身房密集的地方。
凡是餐饮业聚集的地方，大多夜间与周末都会出现人流滚滚的情况。
选择饮品店消遣休闲成为许多人的爱好。
7、文化交流场所会议中心、展览馆、博物馆、主题公园、旅游胜地，这些具有一定文化内涵，吸引人们前来观光交流的场所，也是非常适宜开饮品店的。
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店深（米） 店宽（米）
隔断数 （个）
立柱数 （个）
交通概况 店址属性
主要交通形 □汽车、□公交、□轨道交通、□机场、□火车、□航运、□步
店址式干道属 □行主、干□道其、他□次干道、□支路、□步行道、□有隔离带、□无隔
主要性交通线 离带
对面路人流便 利性
□到店方便、□到店不方便
区域属性
□核心旅游区、□一般旅游区、□城市核心商圈、□地区性商圈 、□人流集散地、□居民社区
店址名称 详细地址
门店选址评估报告表
店址基本资料 所在地区
店址综述
记录时间
店址结构
主楼层数 （层）
门面长 （米）
评估记录
评估项目
室外
楼龄（年）
门前空地面 积
人行道宽 （米）
门面宽 （米）
门面高 （米）
店招长 （米）
自行车位 （个）
店招高 （米）
汽车位 （个）
卫生间（有 /无）
形状
室内
使用面积 （平米）
手
家/一公里 头年内（万
元）
家/二公里 次年内（万
元）
合计
计分标准
共10分 权重10%
共15分 权重15%
共20分 权重20%
共20分 权重20%
共35分 权重35%
100
评估得分
0
签核意见
签 字： 签 字：
签 字：
签 字：
区域发展趋
势
邻铺情况
左三家店依次： 右三家店依次：
原经营情况 经营项目
停租原因
租赁条件
现月）
转让费 （元）
转租约定
租金调幅约
定 其他约定 消费构成分
周边析本公司
预估店销售金
消费能力分 析（范围以
流动额人口
周边步行20 构成及比例
分钟内计） 固定人口
构成及比例
周边竞争对