房地产开发贷款的调查和审查要点
房地产开发贷款审查要点
（六）风险性和投机性：房地产开发投资大、周期长，这使得房地产开发面临较大的信用风险、市场风险、通货风险、内部风险甚至政策风险，房地产投资的高回报及房地产的保值、增值性也使得投机成为可能。
（七）政策敏感性：房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关联度极大，因此，在一定的时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。房地产的政策敏感性还表现在，由于房地产不可移动和隐藏，所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。
（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为。
（5）严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。
（6）坚持和强化舆论引导，完善房地产统计和信息披露制度。
按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比例要达到70%以上。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供应量应达到15%-20%。
严格控制发放房地产开发贷款的客户：闲置土地较多、在建项目过多、摊子铺得过大、资金链条绷得过紧、商品房积压量较大、负债率超过75%的；项目“四证”不全不规范的客户；财务报表不全、现金流不清，管理线条不清晰的客户；资质较差或以往开发经验较差的客户；经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的客户；特别是对“外行人”（指不是专门从事房地产开发而搞其他经营的企业）开发的房地产项目更要谨慎从严。
房地产开发贷款项目审查要点27点
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100% 质押，如某房地产百强企业。
4抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金二项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
贷款三查基本要点
银行业贷款三查优秀报告评选参考标准总体要求贷前调查报告、贷时审查报告和贷后检查报告共同构成了贷款“三查”报告体系，是由信贷管理人员在不同的信贷阶段制作完成的文件。
通过对借款人的信用状况、贷款用途、偿还能力及担保情况等综合分析揭示贷款存在的风险点，提出风险控制措施，为审批决策和后续管理提供参考依据。
优秀的贷款三查报告在内容、结构逻辑和表述等方面必须符合以下要求：1.实事求是优秀的贷款三查报告应以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，不出现与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款人提供材料上的语句。
特别对借款人经营情况的判断，须提供相关的财务数据支持，切勿出现与事实情况不符的主观判断。
2.条理清晰优秀的贷款三查报告应能根据贷款三查各个环节的侧重点以及各类型授信客户的特点，做到报告内容条理清晰，主次分明。
3.分析透彻优秀的贷款三查报告必须是对问题分析透彻，观点鲜明，论证充分。
不能只是简单罗列企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析。
4.逻辑合理。
优秀的贷款三查报告应是推理符合逻辑，谋篇符合规范。
5.文从字顺优秀的贷款三查报告应是在实事求是的前提下注意内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。
第一部分贷前调查报告评优标准及涵盖内容贷前调查的根本目的是评价授信业务风险和收益，为信贷决策提供充分依据。
贷前调查报告应符合以下几项要求：一、调查组织和调查过程符合内部控制要求；二、调查内容和要点完整、重点突出；三、调查方式合理有效；四、信息得到有效核实，符合客观公正原则；五、信息反映内容完整、数据准确、层次清晰；六、各项证据和辅助材料制作合格、列示清晰、索引完备、勾稽完整；七、调查责任可清晰划分和认定；八、风险评估全面、化解措施适当。
根据以上八项要求，优秀贷前调查报告应涵盖以下内容：一、背景介绍（一）客户背景分析包括客户所处行业、成立时间、注册资本、经营范围、股东情况、客户实际控制者、主要管理者的经营管理能力、诚信情况分析等。
房地产开发贷款审查要点
房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款.二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌:（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者,须关注是否明股实债、股权结构的稳定性,授信方案须提出保障我行权益的措施;(2）股东主营业务板块构成.关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等;关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；(3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名.2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比.3、集团财务情况,关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况.五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一)地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况,以及当地居民对该区域的认可度.是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二)周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况(有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况）,六、项目自身审查要点（一)项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。
２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。
４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。
５．任意分摊借钱利息。
依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。
有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。
（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。
《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。
依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
并购贷款法律审查要点
一、房地产企业并购尽职调查关注(guānzhù)要点（一）适用法律《城乡规划法》等（二）关注(guānzhù)要点1、目标(mùbiāo)企业是否持有与其项目开发(kāifā)规模相适应的《房地产开发(kāifā)资质证书》。
房地产开发企业应凭资质证书从事房地产开发经营活动。
2、目标企业名下房地产开发项目是否取得相关审批手续。
（1）投资核准手续建设房地产开发项目须就其项目建议书或可研报告取得投资主管部门核准文件。
（2）环境影响评价及审批手续：房地产开发项目应进行环境影响评价，并就其环境影响评价报告取得环保主管部门批准文件。
（3）规划审批手续：建设项目应取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
（4）建设用地审批：建设项目用地由其核准机关同级国土资源管理部门进行预审。
3、核查目标企业名下房地产开发项目用地是否已取得《国有土地使用权证》，如尚未取得，应关注取得是否存在障碍。
4、目标(mùbiāo)企业所拥有土地使用权的取得方式。
房地产开发用地的土地(tǔdì)使用权出让，可以采取拍卖、招标(zhāo bi āo)或者双方协议的方式。
5、土地使用权出让金的缴付(jiǎo fù)情况；关注(guānzhù)《土地使用权出让合同》中对出让金缴付的约定。
6、关注土地未按期开工、竣工可能导致的风险。
关注《土地使用权出让合同》对项目开工、竣工期限的约定。
二、矿业企业并购尽职调查关注要点（一）适用法律《矿产资源法》等（二）关注要点1、关注目标企业是否已具备生产经营所必须的资质。
（1）勘察许可证从事矿产勘查的企业应取得《勘查许可证》。
（2）采矿许可证从事矿产开采的企业应取得《采矿许可证》。
提示：煤炭生产企业的特殊规定开采(kāicǎi)煤炭资源的煤矿企业(qǐyè)，还须取得(qǔdé)《煤炭(méitàn)生产许可证》。
银行贷款三查原则
谈贷款“三查”===从授信风险管理看贷款的“三查”工作为了进一步规范贷款“三查”工作，提高贷款“三查”质量，为授信业务行为奠定良好的参考和决策基础，推动风险关口前移，从源头上防范和控制授信风险。
贷前调查是指贷款报批前授信业务部门内部的贷款调查和初审工作。
贷时审查的主要内容包括：批贷条件落实情况；借款人（项目）还贷来源的真实可靠性；担保措施；贷款用途和发放进度、贷款资金流向等。
贷后管理是指借款合同签订生效至贷款本息全部收回之前的全过程管理，包括对借款人的管理、对贷款资金使用的管理、对贷款质量的管理、对不良贷款清收和处置的管理等。
一、贷前调查（一）、贷前调查内容1、借款人基本情况综合调查：借款人及其法人代表资信、借款人借款资格、注册资本、营业场所、股本结构和股东实力、组织结构、信用评级评估、高层管理人员经验和能力等；2、市场调查：借款人从事行业和经营历史、行业状况和发展趋势；借款人的行业竞争地位，市场份额等；3、借款人经营情况调查：借款人近年来的成本和利润水平、管理水平，借款人的成长性、盈利水平和变动趋势；4、借款人财务状况：借款人资产真实性调查，如存货、无形资产、应收帐款等，借款人偿债能力、获利能力、履约能力等；5、借款人债务情况及与我行关系：借款人在我行开立账户情况、借款情况、结算业务量、综合效益等，借款人与其他银行的关系与结算、借款等情况，借款人的其他债务及或有负债情况等；6、借款用途、性质和还款来源：用途是否合法合规，借款是否可行，借款种类、利率、期限等是否合理，还贷来源是否真实、可靠、充足，现金流量能否保障还款计划的实施等；7、担保措施：保证人的资信、保证资格、担保能力等；抵（质）押的合法性、手续的有效性、权属、价值，抵（质）押率及处置变现能力，是否办理保险手续，保险权益是否转让我行等；8、贷款综合收益分析。
（二）、贷前调查方式1、客户经理应坚持现场调查方式对借款人进行综合性调查，获取真实信息。
个人房屋贷款合作准入审查要点[方案]
![个人房屋贷款合作准入审查要点[方案]](https://img.taocdn.com/s3/m/68cb21cda48da0116c175f0e7cd184254b351baa.png)
个人房屋贷款合作项目准入审查要点一、发起部门审核要点个人房屋贷款合作项目准入由个人金融部门发起，个人金融部门客户经理应就申请个人房屋贷款合作项目准入的楼盘进行实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产开发企业的资信状况和开发项目的合规性风险、完工风险、挪用贷款风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控办法、保证金比例等问题提出建议,起草包括项目风险分析在内的“个人房屋贷款合作项目建议书”,经有权签字人签署明确意见后报送一级分行消费信贷中心。
发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。
（一）开发商需提供的申请材料1、企业情况⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明⑵合同、章程及政府部门批复文件⑶股东或董事会成员名单⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明⑸近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表⑹贷款卡⑺房地产资质等级证书⑻公司概况简介2、项目状况⑴关于申请项目个人房屋贷款贷款总额度的报告（写明项目概况、按揭总额度、币别、期限等）⑵董事会（股东会）决议和签约授权书⑶项目开发方案、可行性研究报告⑷项目开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证⑻施工许可证、施工合同⑼开发项目的现金流量预测表（参考）⑽工程总平面图和工程进度表⑾商品房预售许可证⑿贷款人要求提供的其他证明文件和材料3、对于符合简易审批程序的按揭合作项目，开发商仅需提交1（1）、2（1）、2（4）、2（5）、2（6）、2（7）、2（8）、2（11）即可；对于出现过挪用贷款和“虚假按揭”套现嫌疑情况的房地产开发企业，则要求必须提供上述全部资料。
（二）对开发商资料的审核要点1、开发商注册资本、管理层素质、资质等级、行业经历、财务管理制度、估测其营运能力及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；2、核对项目是否纳入建设开发计划，立项文件是否真实有效；项目开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证是否齐全，是否一致；3、实地考察项目地理位臵、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、绿地、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况，是否存在严重的质量问题或与建设规划不一致的情况；4、参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；5、在人行信贷登记咨询系统上查询开发商贷款卡有效性、开发商在金融机构历史往来资信、历史负债、现有负债及或有负债的情况。
开发贷流程
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开发贷流程（大纲）一、开发贷概述1.1开发贷定义1.2开发贷适用范围1.3开发贷政策背景二、开发贷申请条件2.1企业资质要求2.2项目条件要求2.3贷款额度与期限三、开发贷申请流程3.1准备阶段3.1.1收集企业及项目资料3.1.2填写贷款申请表3.2申报阶段3.2.1提交申请材料3.2.2银行受理与审核3.3审批阶段3.3.1风险评估3.3.2贷款审批3.4签约与放款3.4.1签订贷款合同3.4.2放款及贷款使用四、开发贷还款与贷后管理4.1还款方式4.2还款计划4.3贷后监管4.3.1贷款用途监管4.3.2贷款风险控制五、开发贷优惠政策5.1政府支持政策5.2银行优惠政策5.3其他补贴与奖励六、开发贷风险提示6.1贷款风险6.2法律法规风险6.3市场风险七、开发贷案例解析7.1成功案例分享7.2失败案例警示八、开发贷常见问题解答8.1申请条件相关问题8.2贷款流程相关问题8.3还款与贷后管理相关问题8.4优惠政策相关问题一、开发贷概述1.1开发贷定义：开发贷是指银行为支持房地产开发商进行房地产项目开发而提供的一种贷款服务。
开发贷的主要目的是为了满足开发商在房地产项目开发过程中的资金需求，帮助其完成项目的开发和建设。
开发贷通常具有较高的贷款额度、较长的贷款期限和灵活的还款方式等特点。
1.2开发贷适用范围：开发贷适用于各种类型的房地产项目开发，包括但不限于住宅小区、商业综合体、办公楼、酒店、旅游度假村等。
贷款合同审查要点有哪些
贷款合同审查要点有哪些我们在⽣活中会⼜签订贷款合同的需要，这时候我们应该做好合同审查。
因为合同中包含了你的权利及义务，如果对⽅在合同条款中动⼀点⼿脚，那么你就会吃⼤亏。
那么贷款合同审查要点有哪些呢？下⾯就由店铺的⼩编为您带来相关法律知识。
⼀、主体合格主体真实性审查。
如果是企业类借款⼈，要审查该企业法⼈营业执照、税务登记证明、法⼈代码证、贷款卡(证)等法律⽂件;审查上述法律⽂件是否在有效期限内办理的年检⼿续;是否发⽣内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。
要注意审查部分企业“⼀套⼈马、多块牌⼦”以及产权不清，管理混乱的情形。
如果是个⼈借款，要审查个⼈⾝份证原件以及借款申请书上是否是本⼈的签字或盖章。
主体合法性审查。
要审查法⼈及法定代表⼈印章使⽤是否合法;经办⼈是否超越职权使⽤法⼈公章及法定代表⼈印章;法⼈及法定代表⼈授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否清楚;审查法定代表⼈、经办⼈⾝份证号码，核对法⼈及法定代表⼈盖章与预留印鉴是否相符;审查有关合同和⽂件是否有法定代表⼈、经办⼈签字，合伙组织是否有各合伙⼈签字盖章等。
主体-资信程度审查。
审查企业(或个⼈)、关联企业、公司股东及其配偶在⾦融机构贷款情况，以亲朋名义在⾦融机构贷款情况，对外担保情况，有⽆不良信⽤记录，有⽆⼤额或有负债或重⼤涉讼案件等;审查公司法⼈代表或个⼈有⽆赌博、吸毒、赖账不还等劣迹，有⽆道德风险等。
审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。
⼆、内容合法贷款项⽬合法性审查。
在对主体合格审查的过程中，要审查借款⼈的借款的⽤途;属于特种⾏业的是否持有有效的特种⾏业从业许可证;属于房地产开发企业的是否持有齐全的资质证件;贷款项⽬是否符合国家政策，是否为⾼耗能、⾼污染、产能过剩⾏业，以及其他商业银⾏已退出的领域;审查个⼈经营项⽬是否合法合规等。
资料及⽂本签字审查。
要审查贷款调查时是否⼆⼈以上，调查⼈是否在采集的每份资料上加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。
项目贷款审查要点解析
(1) 国家发腳辭翻会文件发改投资 改革
霞 _毓賺棘ftt_ 趙产投资项目
[2004] 1927号《关于印发国家发展
(2) 国务院《关于投资体制改革的决定》 (2004年本)„
目录(试行)的通知＞
:
(3) 关于进一步加强产业政策和信贷政策附件：政府核准雌资项目目录 协调
通知(发改产业[2004] 746号)附件：当前部分行 (4) 《产业结构调整指导目录⑽7年本)
二、 正确把握行业政策、信贷政策，确保信贷业务的合法性和 合规 性
三、 审查贷款实际臟及使用效果，确保第-还款来源充足 四、 落实擁措施，分散贷款风险 五、 综合评价风险可控程度，提出审查结论
o
O
项目贷款审查要点
二、认真帛§職獅職紐臟1 源充足
_撕项目的合法合規性
1、项目审批的合法性(五个关键文件)
对 该项目发放贷款，金额不超过1.5亿元，贷款期限5年，前两年按季付息不还本，
o
O 后 三年按季龍鮮等舰本，具腿猶龍合_定祕款时励准。利率按人 民银行对应期限
贷款基准利率上浮10%掌握。
26
o
O
项目贷款审查要点
四、综合评价风险可控程度，提出审查结论
一鹿翻舰磨餅
8、开立儲基金专户，按皿_收人中醜相应资金軌该专户，保
证 在每个还本付息日前存足还本付息资金；
发放本项目贷款前先期收回我社流动资金贷款XX万元；
10、 本项目餓发放后，觀社对该企业融资总雛制在XX万元之
内；
11、 当醐政局、人大常委会向我社出具相关的书面承诺（如
柵政资金作 为项目建设资金来源或是贷款还款来源醐况）:
o
O 12、 向我社出具包销相关产品的承诺文件或定向销售合同 （协议），落实项 目产品关联交易价格定价机制：
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
项目贷款的审查要点2
项目贷款审查要点
三、落实担保措施，分散贷款风险
（一）保证方式担保审查 1、保证人基本情况：是否具备独立法人资格；评级结果；有无经营收
入 2、保证人与借款人之间关系：关联关系；互保关系；专业担保公司 3、保证能力测算：净资产减或有负债；经营活动现金流入量及净流量
；收益水平、自身银行融资和信用状况 4、关注法律、法规禁止提供担保的情况和虽具备担保能力但无法追究
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项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
（三）项目建设条件是否具备 1、建设用地及水、电、汽供应和交通设施能否满足项目建设需要 2、工艺技术是否成熟、可靠 3、主要生产设备来源及设备先进程度 4、项目建成后主要原材料供应渠道及可靠性
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项目贷款审查要点
二、认真审查项目贷款实际用途及使用效果，确保第一还款来源充足
1、政策风险
项目是否经国家有权部门审批。 项目环评批准情况。 项目用地是否经有权部门批准。 房产项目是否具有四证
2、行业风险（市场风险）
是否符合国家的产业政策 是否符合我社信贷行业政策 是否属于钢铁、电解铝、水泥 等国家控制的行业
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项目贷款审查要点
四、综合评价风险可控程度，提出审查结论
（一）法人信贷项目所具有的风险点
（四）弄清客户关联关系，防范关联交易风险 1、股东及关联企业关联关系分析 2、股东及关联企业银行融资情况及我社占比 （1）融资方式：①集团公司统贷统还；② 集团公司与子公司同时从银行融
资；③ 集团公司不融资，分、子公司独立 （2）融资总量和结构 （3）我社融资总量、结构及占比
3、股东及关联企业中有无债转股、政策性破产、贷款挂帐停息、贷款剥离和其 他情况
房地产开发贷款风险审查要点有哪些？
The greatest gift we receive from nature is life.简单易用轻享办公（页眉可删）房地产开发贷款风险审查要点有哪些？一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查。
(一)对房地产开发企业营业执照的审查。
(二)对房地产开发企业房地产开发资质的审查。
二、对房地产项目资料的法律审查。
(一)对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。
(二)商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查。
近年来，房地产开发越来越多，也有很多选择贷款。
但是在开发贷款中存在着很多风险，不单单是房地产生意上的，更多的是房地产开发类贷款涉及很多个领域，而且每一个环节都存在着潜在的法律风险。
涉及法律关系众多，而我们平时对相关领域也不是很了解。
究竟房地产开发贷款风险审查要点有哪些？下面由的为你详细介绍房地产开发贷款风险的相关内容，希望对大家有所帮助。
房地产开发贷款风险审查要点一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告;公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书(股份制企业)，贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件;经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件;公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。
实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。
(一)对房地产开发企业营业执照的审查对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。
对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照;如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。
贷款三查基本要点
贷款三查基本要点总体要求贷前调查报告、贷时审查报告和贷后检查报告共同构成了贷款“三查”报告体系，是由信贷治理人员在不同的信贷时期制作完成的文件。
通过对借款人的信用状况、贷款用途、偿还能力及担保情形等综合分析揭示贷款存在的风险点，提出风险操纵措施，为审批决策和后续治理提供参考依据。
优秀的贷款三查报告在内容、结构逻辑和表述等方面必须符合以下要求：1.实事求是优秀的贷款三查报告应以事实为依据，实事求是地陈述调查情形，不显现与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款人提供材料上的语句。
专门对借款人经营情形的判定，须提供相关的财务数据支持，切勿显现与事实情形不符的主观判定。
2.条理清晰优秀的贷款三查报告应能依照贷款三查各个环节的侧重点以及各类型授信客户的特点，做到报告内容条理清晰，主次分明。
3.分析透彻优秀的贷款三查报告必须是对问题分析透彻，观点鲜亮，论证充分。
不能只是简单排列企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情形，而未进行深入的分析。
4.逻辑合理。
优秀的贷款三查报告应是推理符合逻辑，谋篇符合规范。
5.文从字顺优秀的贷款三查报告应是在实事求是的前提下注意内容前后照管，结构上下连贯，语句通顺无语病。
第一部分贷前调查报告评优标准及涵盖内容贷前调查的全然目的是评判授信业务风险和收益，为信贷决策提供充分依据。
贷前调查报告应符合以下几项要求：一、调查组织和调查过程符合内部操纵要求；二、调查内容和要点完整、重点突出；三、调查方式合理有效；四、信息得到有效核实，符合客观公平原则；五、信息反映内容完整、数据准确、层次清晰；六、各项证据和辅助材料制作合格、列示清晰、索引完备、勾稽完整；七、调查责任可清晰划分和认定；八、风险评估全面、化解措施适当。
依照以上八项要求，优秀贷前调查报告应涵盖以下内容：一、背景介绍（一）客户背景分析包括客户所处行业、成立时刻、注册资本、经营范畴、股东情形、客户实际操纵者、要紧治理者的经营治理能力、诚信情形分析等。