贷款审查技巧

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建议：谨慎采用评估公司评估数据，必须以 购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价， 防范抵押物虚高风险。 审查中对一贯缺乏职业道 德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结 果可不予认可。
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（四）抵押物状况及抵押限制 除了《担保法》规定的不能抵押的情形之外， 审查抵押物时还应关注以下情况： 1、抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范 围的房屋、设施。 2、抵押物权属是否有争议，房主抵押意图， 考虑抵押物变现能力。 3、以出让方式取得土地使用权满二年未动 工开发，可以无偿收回的土地使用权。
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（1）《国有土地使用权证》、《建设用地 规划许可证》和《建设工程规划许可，证》编号。 （2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳 的相当于土地使用权出让金的款额。 （3）已投入在建工程的工程款。 （4）施工进度及工程竣工日期。 （5）已完成的工作量和工程量。 （6）抵押后对抵押人出租、转让抵押房地 产或改变抵押房地产用途的限制等。
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（二）抵押物详细清单。 内容包括：产权人、抵押物名称、用途、建 造年份、成新率、房产证号或土地证号、购置价 指购买价或建造成本价、账面价指在报表上反映 的价值、评估价指评估公司评定价值或银行初步 评定价值、抵押价指银行在评估价基础上最终核 定确认的抵押作价或与产权人商定的，抵押价主 要是防止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力。
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（二）决议或承诺必须本人到场在银行监督 下签字，本人因故不能到场的，应有授权委托书， 不能由法定代表人一人独签或找人代签，防止因 决议无效，导致贷款或抵押行为无效。 （三）防范股东假冒、虚假签字的方法。一 是本人出示身份证，当场签字，并加按手印；二 是核对公司成立时的章程中股东签字或贷款时股 东提供的签字样本，核对笔迹；三是可查阅股东 在银行原来贷款时的签字资料。
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（三）审查评价要重物证、查依据、作比较、 独立审查、冷静分析、提炼观点。 审查意见和建议要有针对性、可操作性。要 加强综合分析提炼、提出建设性的、实效性的意见 和建议。
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（二）资料完整性审查。 主要是对照总行信贷业务操作流程所列的申 报资料目录看资料，审查是否齐全完整，特别是 关键性资料是否缺漏，缺漏资料应作理由充分的 说明。
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（三）资料合规性审查。
一是资料及文本签字要求。 “与原件核对一致”印章，贷前调查关键是 调查人承诺调查资料的真实性，而“与原件核对 一致”印章仅是确认和辨别资料是否真实的一个 环节，并不能证明该资料是否真实，也不是调查 人对资料真实性的承诺。
主要内容： 一、基本资料审查要点 二、抵押贷款审查要点 三、保证贷款审查要点 四、企业财务报表要点 五、相关资料的规范性和严谨性 六、撰写审查报告应注意的事项
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一、基本资料审查要点 （一）准入条件审查。 受理贷款时审查其主体是否符合银行贷款准 入条件，是决定贷款的关键性问题。如果客户主 体不符合规定要求，则可直接退回，无需再进入 下一审查环节。 按照有关法律和银行管理规定，准入条件审 查主要有以下三个方面：
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（二）公司担保审查 1、注意审查公司提供担保行为是否符合公 司章程规定；审查被担保人与担保人关系；被担 保人是否为公司股东或公司实际控制人；股东会 决议是否符合法律规定；避免因股东会决议无效 而带来的信贷风险。
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2、审查公司章程对担保额度的限制。 如果公司章程规定担保总额或单项担保限额 的，应注意审查董事会或股东大会决议所同意的 担保额度有无超过公司章程的限额规定，同时还 要注意审查决议所同意担保的款项是否为对应的 贷款，签订担保合同的签约人有无公司授权。
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关于抵押登记期限 抵押登记时间不得晚于抵押贷款的实际发放 时间。登记部门要求明确登记期限的，登记届满 期限原则上不得早于授信到期期限，若登记部门 要求登记期限短于授信期限的，贷款机构在登记 期限届满前应及时办理展期登记或重新登记。
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（三）抵押物价值依据。 参考：《商业银行房地产贷款风险管理指 引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有 关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发 育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方 面的政策和研究实时掌握土地价值状况，避免由 于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。 所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚 增风险。
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五、相关资料的规范性和严谨性 （一）审查公司董事会或股东会同意贷款的 决议和同意抵押的决议合法性，审查个人贷款申 请书、财产共有人同意抵押承诺的合法性。 尤其是公司贷款要注意审核其参加董事会或 股东会的人数是否符合章程规定，董事会或股东 会决议书内容是否完整。主要有：
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1、董事会或股东会同意贷款的决议书内容应 包括：经办社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期 限、还款计划、贷款方式等。 2、董事会或股东会同意抵押的决议书内容应 包括：借款人和经办社全称、贷款用途、贷款金额、 贷款期限、抵押物具体情况（含抵押物名称、地理 位置、数量、状况等）法律责任。
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一是确认客户真实性。 审查公司类客户其经营证照是否真实，有无 涂改等造假现象；是否在有效期限内；是否办理 年检等。个人客户要审查其身份证是否真实。
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二是审查贷款项目的政策性、合法性。 属于特种行业的审查是否持有有效的特种行 业从业许可证；属于房地产开发企业的审查是否 持有齐全的资质证件；审查贷款项目是否符合国 家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业 的劣质企业以及商业银行已退出的领域； 审查个人经营项目是否合法合规；审查公司 或个人经营是否正常，有无亏损；审查产品销售 合同是否真实等。
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4、未按土地出让合同约定支付全部土地出 让金或取得《国有土地使用证》的。 5、按照土地出让合同约定进行投资开发， 属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上 的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其 他建设用地条件的。
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6、以划拨的土地使用权设定抵押，未取得 有权人民政府批准同意的，以划拨土地不得单独 抵押，以划拨土地抵押的在计算抵押率时因剔减 出让金因素。 7、城市规划区内的集体所有土地，未转为 国有土地的。 8、在建工程抵押的，抵押合同应载明以下 内容：
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审查调查人员是否两人以上。所有签名只能 由本人手写，不能代签，不许盖私人名章。贷款 审批书、调查报告、审查报告等落款处除负责人、 调查人、审查人签字外，还应加盖本社公章。
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二是审查调查报告中调查人是否签字。 三是审查上报的资料内容是否衔接一致;资 料是复印件的是否模糊不清等
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二、抵押贷款审查要点 （一）审查抵押物权利证书真实性。 股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规 定；是否符合法律文书要求；财产共有人是否出 具有效的同意抵押的承诺。
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（四）注意审查决议或合同所加盖的公司印 章是否为工商部门登记备案的真实印章，如果签 约人不是公司法定代表人的，还要注意审查授权 委托书的真实性，避免被骗而造成贷款损失。 （五）涉及不明确的法律问题，应及时与总 行相关部门或咨询法律顾问对贷款行为及担保情 况进行咨询、审查，并出具法律意见书。
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3、接受公司提供的担保时，要注意审查公 司对外提供担保行为是否依照公司章程规定或经 公司董事会或股东会决议，如不履行审慎注意义 务，将可能导致担保债权落空的法律后果。
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四、企业财务报表要点 （一）必须提供近两年及借款人申请贷款日 上月资产负债表和损益表。 （二）审查资产负债表和损益表。 （三）重点审查：应收及其他应收款、存货、 固定资产、无形资产、短期及长期负债、应付及 其他应付款、所有者权益和损益类科目等。 （四）现金流分析。
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三是审查公司或个人资信程度。 审查公司或个人、关联企业、公司，股东及 其配偶在金融机构贷款情况；以亲朋名义在银行 贷款情况；对外担保情况；有无不良信用记录； 有无大额或有负债或重大涉讼案件等。 审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、 赖帐不还等劣迹；有无道德风险等。 审查报告中要对以上情况作专门介绍，并将 人行征信报告及银行查询记录附后佐证。
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三、保证贷款审查要点 （一）无效担保。 审查保证担保贷款时，必须审慎考察保证人 的经济实力、资产负债情况和资信程度。是否具 有实际的代偿能力。 但在我们的实际工作中，只是追求表面上的 担保手续合规，而忽视债务担保的实质内容，出 现以小保大、以弱保强、交叉担保、连环担保等 假性担保现象，即使担保有效，也难以实现担保 目的。此外，并非所有具有代为清偿债务能力的 单位和个人都可以作为担保人。
七、撰写审查报告应注意的事项 （一）应注意审查报告内容： 一是基本情况：包括客户概况、经营证照、 关联企业、资产负债、生产经营、贷款用途、还 款来源及计划等； 二是客户资信； 三是抵押物情况； 四是风险提示； 五是审查意见。审查报告落款处必须双人 签字。
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（二）审查报告要求：内容精练、重点突出、 语言措辞严密、判断得体、不得用模糊语言、不要 说大话、假话、空话，少说美化色彩的好话。要对 照审查目标，有重点地进行取舍、去伪、存真、去 粗、取精、抓住主要的关键性的问题来写。
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以下为无效担保行为: （1）精神病人和未成年人均为无行为能力 人、限制行为能力人担保无效； （2）医院、学校、幼儿园等以公益为目的 的事业单位、社会团体担保无效； （3）国家机关； （4）法人分支机构未经授权担保的无效； （5）董事、经理以公司名义为股东担保或 个人贷款担保的无效； （6）法律、法规规定对外保证合同应当经 国家主管部门批准而未批准的担保无效。