丹江口市调报告

≦1.5
≦30%
≧30%
≦5
≦35%
≧35%
商业40、 177.7 居住70
125
2008 -20
六里坪镇
46666. 7
工 业
50
269.65
32
地面附着物补 偿见挂牌出让 文件
从上表可以看出，土地供应片区广泛，其中右岸新城区供应体量较大，居住、商 业、工业用途都有，以居住为主。
二、城市房地产市场发展状况
数量
8000 4000 年份 0
6910
8156
2006年 6910
2007年 8156
2008年 10005
城镇居民人均可支配 收入
4、产业结构比例
2008年，第一产业完成增加值97973万元，增长7.5％； 第二产业完成增加值321243万元，增长19.3％； 第三产业完成增加值247108万元，增长12.3％。
2008-2009年丹江口市各类住房统计表
年份 商品住房
套数（套） 建筑面积（万平 方米）
经济适用房
套数（套） 建筑面积（万平 方米） 266 1.6
廉租住房
套数（套） 建筑面积（万平 方米） 300 1.5
2009
24.2
2008
2400
21.6
168
1.0
300
1.5
——（数据来源《丹江口市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》）
三、辖区、人口概况
辖区：4个街道、11个镇、1个乡，共有33个居委会、201个村委会；
辖区版图东西最大横距73公里，南北最大纵距81公里，总面积约3121平 方千米；
现阶段，总人口约48万人，城镇居民人口约18万，预计2010年城区总人 口将达到23万。
行政区域
均州路街道 大坝街道 丹赵路街道 三官殿街道 六里坪镇 均县镇 官山镇 丁家营镇
三、主要特色楼盘分析
楼盘名称
水岸星城
项目地址
沿江路与渡 口路交叉口
占地面积/ 建筑面积
建筑类别
17层
物业类别
商住楼
项目价格
起价1788元/ ㎡
主力户型
3*3*3 3*2*2 3*2*1 2*2*2
田园雅居
水电工程队 院内
多层6层
普通住宅
起价1080元/ 3*3*3 3*2*1 ㎡ ，均价 2*2*2 2*2*1 1200元/ ㎡ ， 最高价1491 元/ ㎡ 起价1830元/ 6*3*4 4*4*4 ㎡ ，均价 4*3*4 4*2*2 2030元/㎡ ， 最高价2180 元/ ㎡ 均价2480元/ ㎡ ，最高价 3000元/ ㎡ 4*4*4 4*2*2 3*3*3 3*2*2 2*2*2
地区性工业中心城市和水电工业城市
五、旅游文化特色
2008年全市国内旅游人数208万人次，实现旅游总收入8.4亿元。 武当文化的发源地，拥有世界文化遗产、著名的道教圣地、武术之乡，国家4A级 旅游风景区——武当山 亚洲第一大人工淡水湖、国家南水北调中线工程调水源头——丹江口水库 “汉民族民歌第一村”的吕家河民歌 “中国民间文化活化石”的伍家沟故事村 “两山一江”(武当山、神农架、三峡)旅游开发的战略黄金圈
容积 率 ≦3
建筑密 度 ≦35%
2007 -01 2007 -10
沿江路王 家巷 右岸新城 区武当大 道西侧
1368.5
居 住 居 住
49055
≦1.8
≦25%
≧30%
70
100
2008 -05
老虎沟路
19576. 9
居 住
≦1.6 3
≦27.2 %
≧35%
70
159.2
100
地面附着物 补偿见挂牌 出让文件
从上表可以看出，顺应丹江口市第十一个五年规划的要求，加上市委市政府高 度重视第三产业房地产业的发展，2007、2008年土地供应量较前几年急剧增多， 涉及片区广泛，今年刚开始政府又推出部分土地用来建设为满足当地居民必要 的住房需求，同时推动区域房地产市场进程快速发展。
2008 -08 2008 -09 2008 -14 2008 -19
开发组团 指标
右岸新城 区名仕园
生产路盛 世华都
55000
沿江路滨 江小区
22000
沿江路水 都风情
20000
姚沟路祥 和小区
18000
大坝一路 康乐北区 一期
7000
建筑面积 80000 （平方米）
套数（套） 781
617
240
220
199
70
计划期内，市区住房用地供应总量为200亩，其中140亩用建设中低价位，中 小套型普通商品住房。
2009年丹江口市房地产市场调查报告
瑞尔特房地产顾问机构 2009年4月10日
目 录
第一部分 第二部分 第三部分 城市概况 丹江口市房地产市场发展情况 丹江口市房地产市场专项问卷调研分析
第四部分
丹江口市场总结
第一部分
城市概况
一、地理位置
是1983年经国务院批准以原均县为基础设置的县级市，位于鄂西北 东部，地处汉江中上游、鄂豫两省交界处。
合计
202
190
采用点对点深度访谈形式
基本数据描述：本次共发送调查问卷202份，有效问卷190份，其中有政府公务员（43份）、 企业职工（21份）、医生教师（18份）、个体老板（58份）、自由职业者以及基层工作人员 （50份）；在调查的人员中，其中30岁以下占43份，31-40岁占101份，41-50岁占30份，50 岁以上占14份。数据调研样本满足调研样本的随机性和样本构成成份的多样性，样本采集有 效。
国土面积（K㎡） 人口总数（人）
23 12 45 227 198 278 301 84 54430 37997 26367 35713 52423 30187 13656 12563
备注
7个居委会，1个村委会 6个居委会 2个居委会，4个村委会 1个居委会，18个村委会 3个居委会，20个村委会 1个居委会，19个村委会 1个居委会，13个村委会 3个居委会，7个村委会
四、经济发展状况
(一) 经济发展速度加快，综合实力显著增强
GDP总量、固定资产投资等
(二)产业结构得到调整，特色产业逐步形成
第二产业快速增长
(三)招商引资成效突出，经济发展活力增强
南水北调工程、汉江集团等
(四)工业支撑作用明显，经济运行质量提高
“四大一新”产业、农夫山泉、铝业公司等
1、GDP
06、07、08年GDP总量
丹江口人来往武当山频率统计
没来过，22，12% 经常，59，31%
几年一次，80，42% 一年一次，29，15%
没来过
几年一次
一年一次
经常
调查数据显示，88%的丹江口人曾经到过武当山，其中很多丹江口人的老家就 在武当山。 可以看出，武当山和丹江口两地联系紧密，太极湖项目在丹江口开展销售基本 具备良好的市场基础，两地融洽的关系也能够为我方项目销售创造一个良好的 条件。
◆ 丹江口市的房地产价格升值的空间大 04年至今，丹江口市的基准地价增长幅度在30%左右。04年城区房价 600-800元/ ㎡ ，现在均价达到1600元/ ㎡ ，基本上翻了一番或者是两番， 所以升值的空间很大。 ◆ 丹江口房地产市场开发的潜力大 平均每年供房产开发的土地面积100亩左右，对开发商最利好的信息 是丹江口市区到目前为止还没有一个成熟的高档小区，市场开发潜力非常 大。 ◆ 社会关注房产发展的步子大 市委市政府高度重视第三产业房地产的发展，社会各界关注支持房地 产的发展。丹江口市的房地产业取得了长足的发展。
三次产业结构由2007年的14.1：46.2：39.7调整为14.5：47.5：38.0
经济发展小结
全市现有规模以上企业78家，资产总额54.3亿元 汉江集团，名列全国520家国有重点企业之一 农夫山泉、雨润集团及美国两家著名企业为代表的国内外知名企业纷纷落户 南水北调中线工程施工大桥将使丹江口左右岸城区连为一体 “四大一新”产业，铝业公司、西宝钢芯铝、丹瑞碳素公司、丹传公司
第二部分 城市房地产市场发展情况
一、城市土地供应情况
丹江口市2007-2008年主要土地出让情况统计表
编号 土地位置 土地面 土 积（㎡） 地 用 途 规划指标要求 出让 挂牌起 竞买保 备注 年限 始价 证金 （年） （万元） （万元） 绿地 率 ≧35% 70 21.5 15 不含地面附 着物补偿
第三部分 丹江口市房地产市场专项问卷调研分析
丹江口市场问卷调查统计表
问卷采集地点
医院、学校
自由职业者 企事业单位 政府机关单位 个体商户
实际发放问卷份 数
20
54 23 44 61
Байду номын сангаас
有效问卷份 备 数
18
50 21 43 58
注
市妇幼保健院、市教育局、丹江口实验小学、 和平大药房
人民路、均州一路、均州二路、大坝二街 永泰律师事务所、鸿泰工程造价咨询公司、人 寿保险 人事局、市政府、广电局、工商局、地税局、 物价局、建设局 人民路、均州一路、均州二路、大坝二街沿街 商铺
火车站
21972. 08 98890. 47 4533.3 3 2728.3
居 住 商 住 工 业 商 住
≦2
≦30%
≧35%
70
311.6
200
右岸新城 武当大道 以西 姚沟路中 段 丹江大道 与车站路 交汇处
≦2.5
≦30%
≧35%
商业40、 居住70 50 51.4 10 地面附着物补 偿见挂牌出让 文件 地面附着物补 偿见挂牌出让 文件
渝信.盛世华 都
生产路
建面53000 ㎡
高层18层
商住楼
水都风情
沿江路
13680 ㎡ /36902 ㎡
多层、高层
商住楼
楼盘分析：
体量——房地产市场受土地供应的制约，项目规模大小不一，小体 量的开发很多，随着丹江口市“右城”的规划发展，大体量的项目 开发逐渐增加； 主力户型——以大户型面积为主，三室、四室居多，这与当地居民 住房习惯密切相关，另外小户型产品少量且逐渐增加； 价格——价格区间在1200-2500元/ ㎡ ，已有部分高品质楼盘均 价 已突破2000元/ ㎡ ，价格上涨很快； 客群来源——以本地居民自住为主，多是个体私营业主、公务员。
2、固定资产投资
06、07、08年固定资产投资
40 数量
30.4
30 20 10 0 2006年 13 2007年 18.1 2008年 30.4
13
18.1
单位：亿元
固定资产投资
年份
固定资产投资
其中房地产开发投资20270万元，增长57.6％。
3、城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均可支配收入
12000 10005
750000 600000 480000 543000 676324
单位：万元
GDP
总量
450000 300000 150000 0 GDP 2006年 480000 2007年 543000 2008年 676324
年份
08年丹江口市完成地区生产总值676324万元，按可比价格计算，比上年 增长14.7％。其中：全市人均GDP为14047元。
东临鄂北重镇襄樊市 西连新兴汽车城十堰市 南接千里房县和神秘的神农架林区 北交豫南大市南阳市
市区东距武汉480公里 西距十堰110公里
二、交通概况
丹江口市交通通信发达，水、陆、空组合交通成网，四通八达。
◇襄渝铁路、汉十公路、汉十高速公路、316国道、汉丹铁路、汉江航道； ◇武当山机场已经开建； ◇十宜高铁将于2009年6月建设； ◇老河口机场、襄樊机场分别距市区26公里和108公里。
到2010年，市区人口将达23万人，人均住房建筑面积要达到28平方米。
总结：丹江口市房产市场主要特点——主要体现为“五个大”
◆ 市政府垄断土地一级市场的力度大
这几年前后出台了一系列的政策、文件、规定，规范了市场秩序，现在丹江 口市土地市场高度垄断，政府牢牢控制住了土地一、二级市场。
◆ 丹江口房地产市场持续变化大 经过多年发展，丹江口市房地产市场经历了从无序到有序，无偿到有偿的转 变过程，现在开发秩序非常规范、良好，有很多客商来丹江口投资兴业。
浪河镇 盐池河镇 土关埡镇 习家店镇 蒿坪镇 石鼓镇 凉水河镇 土台乡
248 196 110 419 121 176 242 145
25297 11777 13791 46310 12962 16456 31894 17460
4个居委会，14个村委会 1个居委会，12个村委会 1个居委会，11个村委会 1个居委会，29个村委会 9个村委会 1个居委会，14个村委会 1个居委会，16个村委会 14个村委会
丹江口市经济水平在鄂西北县级市中居于领先地位，由于该市房地产市 场起步较早、起点较高，房地产市场远远没有被释放，特别是南水北调工程 使得丹江口水库库区移民达17万，对房产的需求量非常之大，目前已有不少 楼盘在开发，房产均价达到1600元/ ㎡ ，最高2600元/ ㎡ ，价格增幅较大。
2008年度，丹江口市建设各类住房3000套，总建设面积25.72万平方米。 其中，土地招拍挂建设商品住房2400套，建筑面积21.6万平方米；建设政策 性保障住房468套，建筑面积2.5万平方米。