房地产估价习题(重点)

第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（C ）等条件，才真正需要专业估价。

A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。

A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ABCD ）。

A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ABC ）等方面。

A、确立房地产估价的法律地位B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范”D、成立房地产估价师学会三、简答题1.什么事房地产估价？2.什么叫容积率？3.简述房地产估价活动的全过程和步骤。

4.什么是估价时点？5.什么是城市基准地价？6.土地的开发利用主要受哪些方面的限制？7.起价、标价、成交价格分别指什么?第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、（ B ）不属于他物权。

A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。

A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台（ C ）。

A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ D ）方面的制约。

A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指（ B ）。

A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（ D ）。

A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（C ）。

A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。

A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。

A、该建筑物的价值低于拆除费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ D ）。

A、0.50B、1.00C、0.64D、0.7511、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ C ）。

A、1.6B、2.5C、40%D、25%12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。

A、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性13、土地价格主要受（ B ）的影响。

A、供给量变化B、需求量变化C、供求双方等同D、需求不变14、楼面地价=土地单价÷（ D ）。

A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率15、房地产估价中的价值，一般是指（ B ）。

A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ C ）。

A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（ C ）元/平方米。

A、500B、200C、250D、10018、甲土地的单价2100元/㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/㎡，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ D ）。

A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的等于乙的D、难以判断19、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。

A、3000B、2700C、2914D、250020、某套建筑面积100㎡，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（）。

A、在成交日期一次付清，给予3%的优惠B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清C、一年后付清D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10年期贷款的月还款额为4122元。

该套住宅的实际价格为（）。

A、67万元B、60万元C、65万元D、无法确定22、现房价格与期房价格的不同点是（ D ）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D、估价对象的状况不同23、其他条件相同，期房价格一般（ B ）现房价格。

A、高于B、低于C、等于D、不可比24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补的土地单价为（ C ）元/㎡。

A、552B、3519C、4293D、484525、因增加容积率需补地价的数额为（A ）。

A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价26、有一宗物业占地1000㎡，原规划建筑面积为5000㎡，当时的地价为500元/㎡，现建筑面积改成7000㎡，需补地价（ C ）万元。

A、15B、100C、20D、14027、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（）。

A、大于1%B、小于1%C、等于1%D、不能确定28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ D ）供求状况。

A、本地区房地产的B、全国房地产的C、本地区本类房地产的D、本类房地产的29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ B ）。

A、上升B、下降C、不变D、升降难定30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ B ）。

A、上升B、下降C、不变D、升降难定31、影响房地产价格水平的最终因素是（ C ）。

A、行政因素B、自身条件C、供求状况D、环境因素32、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（ A ）。

A、甲土地的价格高于乙土地B、乙项目的造价高于甲项目C、乙项目的卖价高与甲项目D、甲项目的造价高于乙项目33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（A ）后者。

A、大于B、小于C、等于D、不等于34、（）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。

A、绿化B、交通条件C、沿街情况D、人流二、多项选择题1、权益是房地产中无形的部分，包括（AD ）。

A、权利B、权力C、利益D、收益2、容积率是指（B D ）。

A、底层建筑面积与占地面积的比率B、建筑总面积与用地面积的比率C、建筑面积密度D、单位面积土地允许建筑面积数3、容积率是指B（ B A ）。

A、覆盖率×建筑层数B、建筑总面积÷用地总面积C、建筑密度D、单位土地面积允许的建筑面积数4、若各层建筑面积相同，覆盖率=（ A B ）。

A、容积率/层数B、建筑物基底占地面积/土地总面积C、建筑物基底占地面积×容积率D、容积率×层数5、房地产估价是（ ABCD ）的结合。

A、艺术B、经验C、方法D、科学6、房地产的三种存在形态是（ABD ）。

A、土地B、房地C、权益D、建筑物7、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（ BD ）。

A、建筑容积率=总建筑面积×建筑覆盖率÷建筑基底面积B、建筑容积率=建筑覆盖率×建筑层数C、建筑覆盖率=建筑容积率×建筑层数D、建筑覆盖率=建筑基底面积×建筑容积率÷总建筑面积8、估价上真实、客观、合理的价格是指：（ AB C ）A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（AD ）。

A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理10、房地产价格的形成基础有（ BCD ）。

A、房地产的需要B、房地产的有用性C、房地产的有效需求D、房地产的相对稀缺性11、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（AC ）。

A、一般物价上涨率B、餐饮利润率C、国内生产总值增长率D、特殊物业投资收益率12、从某种意义上讲，房地产价格是（C ）。

A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竞价的结果13、在商品交易中，常见的最低价格有AB（）。

A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价C、招标活动中的中标价D、采用收益法确定的参考价14、下列各种价格种肯定是事实的有（）。

A、不能作为可比实例的交易价格B、可比实例的交易价格C、理论价格D、评估价格15、房地产估价所评估的是房地产的（ A ）。

A、交换价值B、市场价值C、使用价值D、理论价值16、房地产价格的形成条件是（ ABC ）。

A、房地产的有用性B、房地产的稀缺性C、房地产的有效需求D、人们对房地产的需要17、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（ B ）。

A、（增加后的容积率—原容积率）×楼面地价B、（增加后的容积率—原容积率）×土地总面积×楼面地价C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的土地总价D、增加的建筑面积×楼面地价18、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容积率为4.5。

若两者的建筑面积相同，则：（ A D ）。

A、甲土地总价等于乙土地总价B、甲土地总价小于乙土地总价C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平19、下面关于经济因素的说法正确的是（）。