关于进一步完善市区住房保障体系的调研报告

关于进一步完善市区住房保障体系的调研报告扬州市政协专题调研组为了解市区住房保障体系情况和市政府在住房保障方面所做的主要工作，探讨进一步完善市区住房保障体系的意见建议，根据市政协年度工作安排，2月下旬起，本会组织部分委员，在朱正海副主席的带领下，会同相关部门就市区住房保障情况进行调研，现将调研情况报告如下：一、市区住房保障体系的基本情况早在1991年，市区就曾实施过住房解困工程，十多年来，在历届市委、市政府的重视及相关部门的共同努力下，市区住房保障工作不断取得新的成效。

1、建立了较为完善的住房保障管理体系。

2002年，为强化房地产管理，我市结合机构调整进行了“三房合一”改革，开始由市房产管理局统一行使住房保障及房地产管理职能，专门建立了住房保障管理、房地产开发交易管理、房屋产权产籍管理、物业管理、直管公房管理、房屋安全管理等机构，严格按国家有关住房保障政策法规要求，集中统一实施市区的住房保障工作。

为进一步加强基层住房保障工作，自2008年起，各区（除广陵区外）也都根据需要组建了房产管理局，形成了上下对口、较为完善的市区住房保障组织网络体系。

2、制定了一系列住房保障政策规定。

近几年来，根据国家、省有关住房保障政策，我市先后出台了《扬州市城镇居民最低收入家庭住房保障暂行办法》、《关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见》、《扬州市市区住房保障规划（2008—2010年）》《扬州市区商品房开发经营管理办法》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》等政策文件。

去年，适时调整相关政策，出台了《†关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见>的补充意见》、《市区廉租住房保障实施细则》和《市区经济适用住房供应实施细则》等，适度扩大了保障范围，提高了保障标准。

与此同时，财政部门积极筹集资金，2008、2009两年累计投入14775万元，专门用于保障性住房建设；规划部门根据“均衡布点、相对集中”的原则，对市区廉租住房、经济适用住房、公有产权房及中小套型、中低价位普通商品住房的规划建设提出了具体指导意见，并对今后几年的保障性住房用地进行了规划；国土部门及时调整土地供应结构及各类用地指标，对保障性住房、拆迁安臵房优先安排农用地转用指标，对已有的保障性住房建设用地主动服务、及时介入、确保供应；住房公积金管理中心则通过提高贷款额度、延长职工还贷年龄、降低首付比例、放宽还贷政策等办法，努力扩大住房公积金制度受益面，积极为中低收入家庭改善居住条件提供信贷支持。

3、形成了多层次、循序渐进的住房保障体系。

一是建立了廉租住房保障制度。

对“低保”、“特困”和最低收入困难家庭实施廉租住房保障，在全部实行实物配租有一定难度的情况下，对符合条件的廉租住房保障对象采取租赁补贴和租金减免相结合的办法，即对暂时无法实行实物配租的，按人均住房使用面积12平方米，每人每月每平方米16元的标准发放租赁补贴；对人均现有住房使用面积未达到12平方米的，按面积差每月发放租赁补贴。

二是创新廉租住房保障方式。

对市区廉租住房实物配租对象放弃配租房源而自行到市场购房的，政府给予一次性购房补贴11万元，由被保障对象自行到商品房市场购房，截止2009年底，市区共有30户家庭申领廉租住房购房补贴共330万元。

三是完善经济适用住房保障方式。

对市区人均住房建筑面积16平方米及以下、人均月收入850元及以下、常住户口5年及以上（今年放宽到人均住房建筑面积18平方米及以下、人均月收入950元及以下、常住户口5年及以上）的家庭，由政府给予购买经济适用住房或购房补贴保障，2008、2009两年，市区确认符合申购经济适用住房条件的家庭共2162户，目前已供房750户，确认符合申领政策性购房补贴的家庭681户，目前已发放392户1270万元。

四是着力解决部分特困“夹心层”的住房保障问题。

对市区人均月收入在600－950元之间，无力购买经济适用住房，或申领购房政策性补贴后仍无力购买普通商品住房的住房困难家庭，给予略低于廉租住房补贴标准的租赁补贴。

此外，近两年，市及各区还分别建设了部分限价商品房，以低于市场价格的成本价（2480元/平方米）供拆迁户购买，较好地解决了拆迁户的住房问题。

二、市区住房保障体系存在的主要问题市区的住房保障工作每年都超额完成年度工作目标，对政府确定条件的对象做到了应保尽保。

然而，对照广大市民群众的住房权益，与建设幸福扬州的要求相比，市区的住房保障工作仍有一定差距，主要体现在：1、住房保障体系覆盖面偏低，一般普通商品住房偏少，商品房房价与广大市民的实际购买力之间存在较大差距。

一是住房保障体系覆盖面低，政策性保障住房偏少。

如依据市区住房保障三年规划，保障性住房面积尚不足同期新开工商品房面积的4%，明显低于市政府“经济适用住房每年开发建设量达到上年住宅新开工面积7%”的要求。

二是一般普通商品住房偏少。

2008和2009年市区供应的商品住房中，90平方米以下的一般普通商品住房面积只占全部商品住房供应总面积的13.1%，而家庭收入高于城镇低收入标准，但达不到购买或租赁经济适用住房条件的这部分中低收入家庭，既不能享受目前的住房保障政策，又因中小户型、中低价位的一般商品住房供应量偏少，无力购买大户型的普通商品住房。

三是市区商品住房价格偏高且上涨过快。

近年来，由于对商品房价格缺乏监管，开发企业自由定价、追求暴利，加之少数开发商占地不建、捂盘惜售，个别房地产开发项目拍得土地后几年仍不开发，甚至“炒地皮”，使得商品房价格不断非理性上涨，去年市区商品住房均价5321.96元/平方米，今年1-2月份均价已突破6000元大关，达到6084.79元/平方米，同比涨幅达26.21%。

而市区2009年居民人均可支配收入19500元，同比仅增长12%，房价涨幅远高于居民收入上涨幅度。

2、住房保障“退出”政策以及新就业人员、外来务工人员住房保障政策亟待完善。

一是缺少保障性住房的“退出”政策。

廉租住房保障的对象仅限于最低收入家庭，但家庭收入往往是动态变化的，当家庭人均收入超过最低限后，就不能再享受相应的廉租住房保障，但现行政策只有进入没有退出廉租住房保障的规定或办法，无法实行动态管理。

如一些目前属于“低保”或低收入群体，按规定享受了相应的廉租住房或经济适用住房政策保障，而其中有些人一旦退休或继承遗产后就不再属于“低保”对象，但却隐瞒事实继续享受保障性住房。

二是新就业人员、外来务工人员住房保障政策缺失。

目前，无论在保障范围还是保障对象上，只适用于市区常住人口，新就业人员和外来务工人员的住房保障成了当前住房保障政策的盲点，加之市区目前农民工公寓、科技人员公寓建设跟不上，这既不利于企业用工留人，也不利于社会安定和谐及城市化的发展，更与建设幸福扬州相悖。

3、执行住房保障政策的配套运行机制有待完善。

在住房保障工作中，从保障对象的认定，到住房的分配、租金补贴、购房补贴的发放等，工作面广量大，相应的运行机制亟待完善。

一是部门之间协调配合机制不够完善。

住房保障工作是一项系统工程，离不开各级政府、各有关部门的密切配合，但目前由于缺少跨部门的住房保障联席会议制度，导致在住房保障工作中责任不够明确，部门之间合力难以形成。

如在办理保障性住房相关手续时，有的部门往往不按市政府关于保障性住房建设免收一切行政事业性收费的规定，以欠费为由拖延手续办理，有的甚至重复收费，这不仅人为提高保障性住房建设成本，增加政府支出和群众负担，而且影响建设进度，降低工作效率。

二是低收入家庭住房及收入状况调查机制不完善。

低收入困难家庭的住房、收入状况及住房需求情况是开展住房保障各项工作的前提，但目前在个人信息的搜集、核实和动态管理等方面均缺乏一套客观、科学的体系或实施细则，导致少数无固定职业者或自由职业者隐瞒收入情况向社区申请经济适用住房，甚至个别高收入的自由职业者也享受到了保障性住房，给廉租住房、经济适用住房的分配、管理等带来较大难度。

三是缺少科学合理的住房保障调控机制。

如少数人钻政策空子，以伪造收入证明，或者用故意不就业或挑拣低收入岗位就业等手段，骗取政策性保障住房后再寻找高收入工作；少数住房困难户虽然享受了政府给予的租房补贴，但由于相应的政策跟不上，导致这部分住户拿钱后不用于解决住房问题，住房租金补贴变成了生活费补贴等。

凡此种种，往往造成政策执行的不公平，给住房保障工作带来一些负面影响。

4、住房保障投入相对不足，老小区整治、危旧房改造等工作相对滞后。

一是基层管理力量投入不足。

目前，住房保障是采取自下而上逐级申报审核的管理办法，面广、量大的工作在街办和社区，加之保障对象的人均月收入等保障条件的界定十分困难，而群众的期望值又较高，工作稍有疏漏便会受到群众责难。

但基层因从事相应工作的人员少、任务繁重，工作质量常常难以保障，有时甚至将矛盾上交，不仅影响进度，而且给工作的可靠性带来一定影响。

二是住房保障资金投入相对不足。

目前，我市及各区的住房保障资金投入相对不足，与财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综…2006‟25号）和（财综…2007‟64号）文件有关规定有较大差距，住房保障项目实施过程中“等米下锅”的情况并不鲜见，工作难免捉襟见肘。

三是老小区整治、危旧房改造相对滞后。

在住房保障工作中，老小区整治、危旧房改造是住房保障体系的重要内容或必要组成部分。

但据了解，目前市区需要改造的危旧房面积约40万平方米，需要整治的老小区面积约200万平方米，这些地方的居民长期生活在建筑密度大，基础设施不配套，环境脏、乱、差，拥挤不堪甚至已成危房的住房中，其居住环境与扬州人居城市的形象极不相称。

三、完善市区住房保障体系建设的建议建立完善的住房保障体系，实现“住有所居”，是建设更高水平小康社会及和谐社会的主要内容。

其核心是保障“两个平衡”，即保障性住房与商品住房的平衡，高档商品住房与普通商品住房的平衡。

为此提出如下建议：1、提高认识，加强领导，建立精干、高效、务实的住房保障组织管理体系。

住房保障涉及市、区两级以及财政、税收、规划、建设、物价、民政、人防等多个部门，相互之间的协调十分重要。

一是要进一步提高认识，统一思想。

住房保障是事关民生的保底工程，是市民关注的热点，也是政府义不容辞的责任。

今年“两会”期间，房价和住房保障问题再次成为代表与委员热议的焦点。

温家宝总理在谈房价问题时，强调政府应做好四件事的第一件就是加大保障性住房建设力度，并承诺政府有能力解决房价问题。

因此，各级党委、政府及各相关部门要充分认识住房保障工作的重要性，并本着关注民生、为民办实事的态度，将思想统一到“国十一条”和温总理讲话精神上来，切实履行好政府在住房保障工作中的重要职责。

二是要切实加强对住房保障工作的组织领导。