绿地中央广场超高层推广思路

中央广场 综合体 五大效益
定制南徐CBD
绿地中央广场
成就城市持续 发展引擎
“留住”区域 人民的财富
让南徐人民 为城市喝彩！
镇江 正步入 绿地时代
第二部分 镇江办公市场分析
2012年镇江市全年商品房成交总分析
总供应面积 总成交面积 总成交总价
从镇江五区全年成交情况而言，京口、润州、丹徒三区成交情况落差不大；润洲区
第一名 苏宁广场 绿地中央广场 绿地中央广场
第二名
江河汇 苏宁广场 苏宁广场 苏宁广场 苏宁广场 江河汇
第三名 绿地中央广场 江河汇
江河汇
江河汇 江河汇 绿地中央广场
绿地中央广场
绿地中央广场 苏宁广场
综合来看绿地中央广场超高层，将是镇江市场拥有最大自身商业体量和品牌价值的超 高层商办产品。
200万方，168米地标，南徐新城新高度。
项目SWOT分析----项目优势
1. 品牌优势：依托绿地品牌，具有良好已树立的知名度和美誉度，快速为市场所接受。 2. 区位优势：从地理位置上来看，本项目所处为南徐新城中心区的中心位置，属于真正意义上的
镇江南徐中心，具有得天独厚的战略地位。
3. 配套潜力：项目周边除了新的高铁站、行政中心、居住中心、商贸中心、大学城、南山风景区 等配套设施的逐渐完善，绿地中央广场自身大型商业缤纷城、ShoppingMall 五星级酒店、 甲级商务办公、餐饮娱乐等都给项目带来最佳的配套功能。 4. 规模优势:本项目总建筑达200万方，在镇江属于超大型综合体项目，仅缤纷城、办公与酒店公 寓规模就达70万方，规模大意味着完善的配套和未来的商业发展潜力，对客户有较强商业升值 吸引力。 5. 产品优势：就本项目方案来看，产品设计国际化现代大气，定位中高端客户，提升项目档次。
镇江办公写字楼市场客源分析 第二类：集团客户
中小企业 保险公司等（少量）
特点： 1. 需求面积大，通常与门店相结合； 2. 注重物业与企业形象相匹配； 3. 购买力很强，整层租赁或购买； 大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年镇 江办公物业重要销售的客户组成部分。
镇江办公写字楼市场客源分析 第三类：中小企业自用（主力）
2012年丁卯区办公用房成交分析
2012年我市丁卯片区普通住宅成交1597套，162427.73平米，占总成交的78%；非普 通住宅成交74套，12665.01平米，占总成交4%；营业用房成交352套，16307.44平米， 占总成交17%；办公用房成交26套，1237.46平米，占总成交1%。
2012年大港区办公用房成交分析
该项目总投资约271,499万元, 建成后入驻户数1,516户。
：绿地中央广场168米超高层
· 甲级办公楼超高层建筑高度为168米，气势恢宏将成为闪耀全镇江的标志性建筑。项目将引进豪华 品牌酒店，总建约30000平米以上；项目商业部分——绿地缤纷城，最终将打造成集大型百货、品牌主 力店、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业集中区；为您提供一站式全配套生活解决方案，360°体 验shopping mall带来的多元居住感受，真正实现24小时都市不夜城。
2012年京口区办公用房成交分析
2012年京口片区普通住宅成交3163套，341124.38平米，占总成交的78.66%；非普 通住宅成交530套，105670.30平米，占总成交13.18%；营业用房成交308套，36289.96 平米，占总成交7.66%；办公用房成交20套，5070.84平米，占总成交0.50%。
租金：1—1.3元/天*平米
租金：1.2元/天*平米 租金：2元/天*平米 租金：0.8—1元/天*平米
镇江办公写字楼市场客源分析 第一类：金融机构
银行 国企 外资企业等（少量）
特点： 1. 需求面积大，通常与门店相结合； 2. 注重物业与企业形象相匹配； 3. 购买力很强，整层租赁或购买； 大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年镇 江办公物业重要销售的客户组成部分。
从原有的工作室模式发展为公司型
熟悉目前所处办公区域的中小企业
租金承受能力有限，更注重交通便 捷程度，对办公物业关注度低
为提升企业形象，寻求更高 档的办公场所。以及从租不 如买角度考虑，控制成本、 增加企业估值一举两得。
第四类：投资客户（主力）
受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但商业物业，包括写字 楼市场的发展态势将使部分房地产投资者转向投资办公物业。
如何超越镇江竞争对手？
How to establish new will project benchmarking status? How to transcend any competition?
如何建立绿地中央广场项目的标杆地位？
如果？
20世纪70年代，没有西尔斯大厦之前的芝加哥……
如果？
20世纪90年代，没有紫锋大厦之前的南京……
2. 营销差异化：从镇江市民消费心态出发，以专业的营销手段触动消费着对本项目聚焦关注。 3. 服务差异化：以国际化经营、甲级写字楼商务中心区别于其他商务楼物业管理服务，以全面的 国际化服务提升项目品位，吸引潜在客户。
经过这一轮分析后。。。。。。
优劣势对比分析
地段对比分析 品牌对比分析 产品对比分析 体量对比分析 商业配套对比分析 高度对比分析
全年供应量最大，共8505套，846538.40平米，其中远洋香奈河畔、绿地启航社、新城
尚府等均是2012年新上市楼盘，大量上市拉高整体供应。
2012年镇江市全年办公用房成交总分析
成交面积 成交均价
2012年镇江市办公用房总供应648套，供应面积63841.01平米；总成交386套，成交 面积25962.03平米，总成交金额20952.37万元，总成交均价8113.70元/平米。镇江市全 年办公用房的整体成交量并不大，但价格波动剧烈。
套，8993.1平米，占总成交3%；丁卯区办公用房成交26套，1237.46平米，占总成交
1%；大港区办公用房占总成交1 % ，152.23平米。 3. 镇江办公市场上升潜力大，但2012办公类总成交金额20952.37万元，总成交均价 8113.70元/平米，办公市场认知度和后期销售压力加大。
镇江商办项目区位分布图
项目SWOT分析----项目劣势
1. 人气不旺：目前项目区域整体人流量少，项目周边人气不足，从而导致本项目区域商务居住氛 围不足。随着南徐新城逐步的开发建设以及周边在建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一 定的时间。 2. 配套不足：目前项目周边各方面配套不足，特别是办公配套还不能与市中心（大市口区域）相
客户类型 区内投资客户 需求特征
比，故项目辐射范围不如中心。
项目SWOT分析----项目威胁
1. 竞争威胁：今后3-5年内将是镇江办公市场商业及公寓产品的开发热潮，不论商务办公、公寓 还是五星级酒店的推出量都是相当大，后市的竞争压力大。 2. 消费习惯：本项目区域为非传统商务区，镇江的习惯性商务区域还是以大市口为中心向周边辐 射，新的商务圈成熟需要培育期，一般新的商务圈估计需要3-5年左右的时间来培育市场，才
2012年我市大港片区普通住宅成交1179套，130209.19平米，占全部成交的90%；非 普通住宅成交60套，12529.72平米，占总成交5%；营业用房成交64套，7559.96平米， 占总成交5%；办公用房仅成交1套，152.23平米。
2012年镇江市全年办公用房结论
1. 镇江办公用房总体市场不大，占商品房全年供应及成交量份额少，总体而言，2012年镇 江商品房成交价处于平稳为主，缓慢上涨趋势。 2. 京口区办公用房成交20套，5070.84平米，占总成交0.50%；润州区办公用房成交146
2012年润州区办公用房成交分析
2012年润州片区主普通住宅成交3567套，396524.98平米，占总成交的76%；非普通 住宅成家572套，108253.66平米，占总成交12%；营业用房成交575套，49934.43平米， 占总成交12%；办公用房成交146套，8993.1平米，占总成交3%。
大市口
老城商业中心
市政府 南徐大道 檀 山 路
200万方城市综合体
绿地中央广场
南徐新城定位
是以生活服务为主的城市副中心； 集居住、商业、商务、休闲、景观于一体的新城区； 城市创新形象、展示人文的良好载体。 南徐新城优势 南徐版块明显定位于较纯粹的第三产业，土地的利用效率及后期实际效果将远高于其他 版块。依托不可复制的资源以及多重利好的市政规划（市政府、体育会展中心、南山风 景区），吸引了包括绿地，万科、万达、常发、远洋在内的众多地产大鳄的目光，扎堆 发展将迅速提升区域形象。
西津渡
341M
苏宁广场
绿地中央广场
168M
200M
江河汇
大市口
南徐新城
西津渡
341M
苏宁广场
绿地中央广场
168M
200M
江河汇
：苏宁广场
：江河汇
· 江河汇项目位于中华路片区长江和古运河的交汇处，项目总投资35.88亿元，总用地面积129亩， 规划地上建筑面积35万平方米，地下13万平方米，其中商业办公12.5万平方米，包括1幢4万平方米的 江苏镇江农村商业银行大楼。项目将致力于打造一个由大型商业、商务办公、公寓酒店以及高品质住 宅组成的商业综合体，规划建设13幢高楼，其中100米以上10幢，最高的大楼高199.9米。
有可能消除这种障碍。
3. 制约因素：本项目办公商务氛围的形成，还受到来自于城市丁卯新城和丹徒新区建设进程以及 城市化进程的牵制。
项目SWOT分析----项目机会
1. 产品差异化：本项目如能找准市场空白点，在功能、 配套、 产品方面与目前现有的商务楼拉
开距离，提升档次，将树立项目独特的个性，具有很大的成功机会。
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4.周边规划与建设物业介绍
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城市商业综合体（设计中）
大型商业综合体，其中商业面积约七万
平米，超市、电器、影院、KTV等主力 店一应俱全，建成后将成为南徐新城商 业消费领航场所。
城市发展区域
大市口——南徐大道——市政府——檀山路
镇江城市“南进”与“东扩”的核心轴线 城市商务、商业、金融、居住功能的大动脉
江河汇
滨江一号 苏宁广场 财富广场 尚有大厦
亚太国际
万达广场 常发广场
本案
镇江商办类项目租金价格分析
写字楼
苏宁广场 江河汇 财富广场 万达广场 滨江一号 亚太国际
特征
市中心核心位置，地标建筑 西津渡老城文化中心，一线江景办公 市中心，规模大 Soho办公，可商可住 行政中心旁物业，一线江景办公 小面积 ,精装修交付，交通便捷
绿 地 集 团 / 世 界 500 强 / 领 航 中 国
绿地中央广场超高层 推 广 思 路 方 案
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目
录
第一部分 竞争项目分析
第二部分
第三部分 第四部分
镇江办公市场分析
项目推广策略 项目营销策略
第一部分 竞争项目分析
2013
大市口 南徐新城
years
镇江超高层项目，三国鼎立，风云聚会 „ „
售价/租金
预估售价：12000-15000元/平米 预估售价：10000-10000元/平米 预估售价：10000-15000元/平米 租金：2元/天*平米 租金：1.3—1.5元/天*平米 售价：6500-700元/平米
东邦国际
时代精英 华地百货 中山东路早期写字楼
地段佳，停车便利，业态杂
精装，停车难，周边环境差 现代 ,停车方便, 地段好 业态杂，陈旧，停车难
一.项目整体介绍 1.区位介绍
本项目位于镇江南
徐新城地区，位于 镇江老城区南侧.
11km 市中心
本案
一.项目整体介绍
2.地区规划介绍
项目毗邻京沪高铁镇江 南站，位于站前北广场 西侧地块，基地周围规
划以居住区为主
本案
3.周边规划与建设物业介绍
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镇江高铁南站 本项目地块（施工中） 城市商业综合体（设计中） 金融办公 金融办公） 一期住宅（销售中） 会所售楼处（建设完成） 一期住宅（设计中）
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绿地中央广场—甲级写字楼中心
国际化OFFCE标准
绿地中央广场 200万方城市综合体、南徐新城镇江行政中心、商务办公总部基地……
我们有什么？ • 5大产品业态 • 政府行政中心 • 南山风景区 • 镇江高铁站
一、带动产业结构调整 二、有效拉动消费需求 三、完善城市区域功能 四、创造大量就业岗位 五、创造持续巨额税源