东方明珠策略提案
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■日益成熟地交通配套：北区、渝北区、沙坪坝区，离两大核心商圈（观音 桥、沙坪坝商圈）均在3公里内，多条公交线路四通八达； ，随着江北商圈的 日益建成，将有更多的公交线路将区域与都市紧密联系，保证生活的畅快。
东方明珠策略提案
关于户型： 高附加值的产品价值打造，自由灵动的夹层空间
全面江景》初步成型的社区群落》挑高5米8夹层
主力户型2室、三室
东方明珠策略提案
２、竞争模式的切入点分析：
说到生活观念——
金科蚂蚁SOHO
以极致的70代生人精神物质双需求为竞争点—— 大规模的小户型集群，完善的都市生活配套享受
东方明珠策略提案
说到休闲资源——
欧鹏K 城
以天生的自然资源的占有为竞争点—— 滨江资源、自然生态资源高度的统御优势
东方明珠策略提案
东方明珠策略提案 以上数据来自2006年重庆房地产代理公司联合问卷调查，仅供参考，特此声明
2、区域竞争环境态势分析：
本 案
场区 强域 大内 的各 直型 接的 分夹 流击 势， 能对
本 案 形 成 了 江 北 市
东方明珠策略提案
3、影响项目动销的抗性：
周边同质楼盘纷纷入市，对本案形成了江北市场强 大的分流势能；
当面对今年周边区域 小户型市场超大集中 放量的现实不可避免
不可控制的负面因素
？
凭什么让消费者跳开多 元化的市场阻截而关注 甚至我们银星·东方明 珠呢？
东方明珠策略提案
竞争定位分析
东方明珠策略提案
1、项目的直接竞争对手竞争点分析：
内容 项目
东海岸
项目规模 10多万方
东方港湾 (英伦风格)
占地25万方
无关 10%
购房 39%
□房地产价格将继续下滑——31%； □房地产价格短暂调整后，仍可能走高——29%； □房地产市场价格在较长的时期内维持现状——40%。
□暂不急于购房，等等再看——51%； □只要有适合自己需要的，肯定购买——39%。 □房地产与自己无关——10%；
投资群体离场 总量减少！
有效市场
■整个项目依江而建，全方位江景式住宅，体现了高档社区项目独特秀美的 景观环境。随着三峡大坝的建成蓄水，嘉陵江的水位将大大提高，住在东 方明珠将更能体会到江景的魅力；
■项目所在的大石坝区域：地跨江北区，北靠以产业园、经济开发区为一体 的渝北区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区相连。汇 集2万东方港湾社区消费居民，25万大石坝地区的常住人群，沙坪坝64万人 口跨江而至，沿江两岸的江景楼盘各有千秋，却又是一个集合江景的江景社 区群落；
东方明珠策略提案
行销目标
东方明珠策略提案
1、拉动东方明珠项目差异化 品牌形象快速建立
2、实现住宅组团快速动销
东方明珠策略提案
核心推广问题
东方明珠策略提案
1、市场动量分析
■市场价格预期下跌，投资预期低（如下图）
持平 40%
涨 29% 跌 31%
■观望气氛浓厚，仍有市场机会（如下图）
观望 51%
鸿程山水家园 项目三期
资源占有
建筑风格
物业形态
东邻北滨路及嘉陵江， 北邻石门公园
现代主义风格
以45-75平米滨江玲珑 跃层为主
一线江景资源，坐享大 型自然生态公园
精美的英伦异域风 情社区
点式高层（部分小户）
独享150亩原生态坡地 房屋布局多采用适合重庆本 园林景观石门公园 地气候特点的南北朝向，增 强了小区的通风性能
说到建筑风格——
东方港湾(英伦风情)
以极致鲜明的艺术化建筑风格为竞争点—— 倡导高度艺术化的居住与都市生活的统御优势
东方明珠策略提案
面对纷繁复杂的竞争格局 如何规避风险？
是否存在另一种解决办法？
都市小户型社区， 属于我们不一样的气质是什么？
东方明珠策略提案
产品解读
东方明珠策略提案
1、项目主要优势特征分析
东方明珠策略提案
■区域居住文化属性：项目所在的大石坝滨江片区由于是已发展区域，目前 商业配套设施较为匮乏，但随着区域近期大规模开发，各种相关商业配套设 施也将在近期内陆续新建。且本区域辐射江北区、渝北区、沙坪坝区，离两 大核心商圈（观音桥、沙坪坝商圈）均在3公里内；项目周边相关市政配套设 施完善，部分住宅项目正处于规划建设中。目前可用的市政配套设施主要来 自大石坝与沙坪坝大社区，但随着周边大规模体量住宅的开发并投入使用， 未来一定时间内城镇设施会更加得以完善。
东方明珠策略提案
2020/11/1
东方明珠策略提案
让我们一起，开始一次大胆的发现……
东方明珠策略提案
前言
本项目的成败，不仅取决于高附加值小户型住宅产品定位与 推广的成功，更取决于对项目差异化价值地整合及与目标客群 的有效沟通。
因此，本案尝试从项目的差异化整体品牌策略入手，探讨 项目的传播定位以及推广策略延伸，以保证住宅快速动销。
关于区位： 靓丽与繁华的临界点，畅快把握主城生活最自由的空间
■地理位置属性：重庆市江北区大石坝石门渝江村石门大桥北桥头。项目总规划用 地25亩,拟建建筑面积115000平方米，其中住宅75000平方米，商业控制在22000 平方米内，车库及其他附属建筑约18000平方米。建筑密度40 %，绿地率26 %， 容积率：5.98，住宅总户数1245户。整个项目依江而建，全方位江景式住宅，体 现了高档社区项目独特秀美的景观环境。随着三峡大坝的建成蓄水，嘉陵江的水 位将大大提高，住在东方明珠将更能体会到江景的魅力。
■户型设计具有适应性与灵活性，5米8挑高的夹层创意户型，灵动空间，充 分满足目标人群的个性需求； ；
东方明珠策略提案
关于景观生态： 多姿多彩的wk.baidu.com景自然生活
■一线江景生活：项目所处北滨路最前沿，三面环绿，270度城市景观带与滨江江景尽收眼底； 大石坝滨江片区，与沙坪坝隔江相望，嘉陵江江畔突破视觉极限。直面宽阔江景，享受清凉江 风，享受自然美景生活。 ■城市生活加速站： 辐射江北区、渝北区、沙坪坝区，离两大 核心商圈（观音桥、沙坪坝商圈）均在3公里内，繁华生活唾手 可得；发展中的桥头堡经济，与北滨路沿线经济；人口密集，配 套完善，交通便捷，是较成熟的一个片区；项目所处位置，交通 便利，一桥连接双区生活。适宜居家、办公；自主、出租两相宜。
东方明珠策略提案
博采众家之长, 让我们归纳出巨成项目与众不同的个性：
创意 自由 情趣 新锐 ……
东方明珠策略提案
2、项目整体产品概念
东方明珠策略提案
关于户型： 高附加值的产品价值打造，自由灵动的夹层空间
全面江景》初步成型的社区群落》挑高5米8夹层
主力户型2室、三室
东方明珠策略提案
２、竞争模式的切入点分析：
说到生活观念——
金科蚂蚁SOHO
以极致的70代生人精神物质双需求为竞争点—— 大规模的小户型集群，完善的都市生活配套享受
东方明珠策略提案
说到休闲资源——
欧鹏K 城
以天生的自然资源的占有为竞争点—— 滨江资源、自然生态资源高度的统御优势
东方明珠策略提案
东方明珠策略提案 以上数据来自2006年重庆房地产代理公司联合问卷调查，仅供参考，特此声明
2、区域竞争环境态势分析：
本 案
场区 强域 大内 的各 直型 接的 分夹 流击 势， 能对
本 案 形 成 了 江 北 市
东方明珠策略提案
3、影响项目动销的抗性：
周边同质楼盘纷纷入市，对本案形成了江北市场强 大的分流势能；
当面对今年周边区域 小户型市场超大集中 放量的现实不可避免
不可控制的负面因素
？
凭什么让消费者跳开多 元化的市场阻截而关注 甚至我们银星·东方明 珠呢？
东方明珠策略提案
竞争定位分析
东方明珠策略提案
1、项目的直接竞争对手竞争点分析：
内容 项目
东海岸
项目规模 10多万方
东方港湾 (英伦风格)
占地25万方
无关 10%
购房 39%
□房地产价格将继续下滑——31%； □房地产价格短暂调整后，仍可能走高——29%； □房地产市场价格在较长的时期内维持现状——40%。
□暂不急于购房，等等再看——51%； □只要有适合自己需要的，肯定购买——39%。 □房地产与自己无关——10%；
投资群体离场 总量减少！
有效市场
■整个项目依江而建，全方位江景式住宅，体现了高档社区项目独特秀美的 景观环境。随着三峡大坝的建成蓄水，嘉陵江的水位将大大提高，住在东 方明珠将更能体会到江景的魅力；
■项目所在的大石坝区域：地跨江北区，北靠以产业园、经济开发区为一体 的渝北区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区相连。汇 集2万东方港湾社区消费居民，25万大石坝地区的常住人群，沙坪坝64万人 口跨江而至，沿江两岸的江景楼盘各有千秋，却又是一个集合江景的江景社 区群落；
东方明珠策略提案
行销目标
东方明珠策略提案
1、拉动东方明珠项目差异化 品牌形象快速建立
2、实现住宅组团快速动销
东方明珠策略提案
核心推广问题
东方明珠策略提案
1、市场动量分析
■市场价格预期下跌，投资预期低（如下图）
持平 40%
涨 29% 跌 31%
■观望气氛浓厚，仍有市场机会（如下图）
观望 51%
鸿程山水家园 项目三期
资源占有
建筑风格
物业形态
东邻北滨路及嘉陵江， 北邻石门公园
现代主义风格
以45-75平米滨江玲珑 跃层为主
一线江景资源，坐享大 型自然生态公园
精美的英伦异域风 情社区
点式高层（部分小户）
独享150亩原生态坡地 房屋布局多采用适合重庆本 园林景观石门公园 地气候特点的南北朝向，增 强了小区的通风性能
说到建筑风格——
东方港湾(英伦风情)
以极致鲜明的艺术化建筑风格为竞争点—— 倡导高度艺术化的居住与都市生活的统御优势
东方明珠策略提案
面对纷繁复杂的竞争格局 如何规避风险？
是否存在另一种解决办法？
都市小户型社区， 属于我们不一样的气质是什么？
东方明珠策略提案
产品解读
东方明珠策略提案
1、项目主要优势特征分析
东方明珠策略提案
■区域居住文化属性：项目所在的大石坝滨江片区由于是已发展区域，目前 商业配套设施较为匮乏，但随着区域近期大规模开发，各种相关商业配套设 施也将在近期内陆续新建。且本区域辐射江北区、渝北区、沙坪坝区，离两 大核心商圈（观音桥、沙坪坝商圈）均在3公里内；项目周边相关市政配套设 施完善，部分住宅项目正处于规划建设中。目前可用的市政配套设施主要来 自大石坝与沙坪坝大社区，但随着周边大规模体量住宅的开发并投入使用， 未来一定时间内城镇设施会更加得以完善。
东方明珠策略提案
2020/11/1
东方明珠策略提案
让我们一起，开始一次大胆的发现……
东方明珠策略提案
前言
本项目的成败，不仅取决于高附加值小户型住宅产品定位与 推广的成功，更取决于对项目差异化价值地整合及与目标客群 的有效沟通。
因此，本案尝试从项目的差异化整体品牌策略入手，探讨 项目的传播定位以及推广策略延伸，以保证住宅快速动销。
关于区位： 靓丽与繁华的临界点，畅快把握主城生活最自由的空间
■地理位置属性：重庆市江北区大石坝石门渝江村石门大桥北桥头。项目总规划用 地25亩,拟建建筑面积115000平方米，其中住宅75000平方米，商业控制在22000 平方米内，车库及其他附属建筑约18000平方米。建筑密度40 %，绿地率26 %， 容积率：5.98，住宅总户数1245户。整个项目依江而建，全方位江景式住宅，体 现了高档社区项目独特秀美的景观环境。随着三峡大坝的建成蓄水，嘉陵江的水 位将大大提高，住在东方明珠将更能体会到江景的魅力。
■户型设计具有适应性与灵活性，5米8挑高的夹层创意户型，灵动空间，充 分满足目标人群的个性需求； ；
东方明珠策略提案
关于景观生态： 多姿多彩的wk.baidu.com景自然生活
■一线江景生活：项目所处北滨路最前沿，三面环绿，270度城市景观带与滨江江景尽收眼底； 大石坝滨江片区，与沙坪坝隔江相望，嘉陵江江畔突破视觉极限。直面宽阔江景，享受清凉江 风，享受自然美景生活。 ■城市生活加速站： 辐射江北区、渝北区、沙坪坝区，离两大 核心商圈（观音桥、沙坪坝商圈）均在3公里内，繁华生活唾手 可得；发展中的桥头堡经济，与北滨路沿线经济；人口密集，配 套完善，交通便捷，是较成熟的一个片区；项目所处位置，交通 便利，一桥连接双区生活。适宜居家、办公；自主、出租两相宜。
东方明珠策略提案
博采众家之长, 让我们归纳出巨成项目与众不同的个性：
创意 自由 情趣 新锐 ……
东方明珠策略提案
2、项目整体产品概念