南平市土目洲地块项目市场调研分析1
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4月19日——住房城乡建设部 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要 求今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排 号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房 地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房 源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
4月22日——中国银监会 针对二套房认定标准将作出重大改变，由以往“以银行信贷记录为准”改为“以 借款人实际持有房屋数量为准”(即“认房不认贷”)。
4月23日——中国证监会 证实，地产企业融资需征求国土部意见，主要是针对企业是否存在如违法取得 土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等几方面的问题 予以核查，并据此出具是否支持融资的意见。证监会负责结合国土部审核意见， 对房地产企业融资是否有发行条件进行审核。
品牌能够为我们带来什么？
品牌知名度+品牌美誉度＋品牌忠诚度＝寸土寸金
创造独特的品牌个性
政策用什么样的口气说话？ 市场什么样的姿态出现在世人面前？ 项目用什么样的精神有效占领市场？ 用什么样的魄力提升品牌的江湖地位？
报 ☺《南平市人民政府网》
告 ☺《中国土地市场网》 数 ☺《南平市国土资源网》 据 来 ☺《南平市统计局》 源 ☺《南平市房管局》
——09年12月5-7日中央经济工作会议
综合
09.12.14
国务院
“ 国 四 条 ”
50%
》 《
》 《
》 《
土地
09.12.17
五部委
关 于 调 整 个 人 住 房 转
让 营 业 税 政 策 的 通 知
税费
09.12.23
财政部
国税总局
进 一 步 加 强 土 地 出
让 收 支 管 理 的 通 知
综合
蔚蓝机构
2010 / 05 / 24
黄金沿岸上的航海灯塔
——做南平豪宅的领航者
为什么是航海灯塔？
南平多山，而江已然成为南平的稀缺资源，临江地带无疑是南平的绝版地 段。面对新楼盘的不断开发，江景资源已经所剩无几。本项目不仅享受别墅 区所具备的优良环境，又拥有绝版的江景资源，可谓得天独厚！
我们不仅要综合考量楼盘能否卖的动的问题，更应注重能够卖多贵，能够 卖的多出名的问题。
目 录
PART.1宏观环境
政经分析… … … … … … … … … … …
政策解读/经济环境
城市背景… … … … … … … … … … …
PART.2 市场环境… … … … … … …
商品房市场/住宅市场/土地市场
PART.3 项目分析… … … … … … …
旅游地产定位/环境分析/SWOT分析/客群定位/在售产品统 计
/附成件本估部算分… … … … … … … … … …
在售个案展现
PART.1 宏观环境
1.1 政经分析
政策解读/经济环境
1.2 城市背景
1.1.1 政策解读
楼 市 回 眸
2007
楼市几经波折：巨鳄 抢滩、地价飚升、房 价高涨，政策威紧， 楼市疯狂火热，但消 费意愿却持续低迷、
市场成交不济；
10.01.10
国务院
“ 国 十 一 条 ”
综合
10.03.05
十一届 人大三 次会议
政 府 工 作 报 告
全面、频发、大力、严厉
土地
10.03.18
国资委
房
关 于 首 次 购 买 普 通 住
有 关 契 税 政 策 的 通 知
税费
10.03.22
财政部
国税总局
“ 78 家 非 主 营
央 企 退 出 房 地 产
2008
传统消费旺季“金九 银十”不再、土地流 拍、“寒流” 侵袭， 则更能领会出市场的
瑟瑟寒意。
2010
2009
“温和”政策指引下 ，房地产行业重拾信 心，是房地产市场春
暖花开的一年！
1、楼市刚性需求在经历 2009年的彻底释放后将面 临疲软，新的刚性需求还 处于慢慢的培养中，后续
市场成交量以何支撑？ 2、随着 “国四条”、“ 国十一条” 、“二套房贷 首付不低于50%”等政府 新调控政策信号的不断亮 相，昭示着新一轮宏观调 控政策对“高房价”的遏
因此，我们必须颠覆市场，让市场重新接受一个新的标准，重塑一个新的 标杆。我们要做航海灯塔，做南平乃至整个福州高端岛居生活的领航者。
航海灯塔：1.高度 2.指引 3.光明 4.沿江
那么我们如何创造新的高度？如何引领市场呢？ 光是靠江景和别墅区的环境吗？ 当然，这些是远远不够的。
人们品尝的不是威士忌，而是品牌——大卫奥格威
战！
楼市链条
理性回归
政策刺激
泡沫隐患
需求释放
wenku.baidu.com
量价齐涨
新 政 聚 焦
2007上半年：鼓励楼市平稳、快速发展 2007下半年：支持楼市平稳、健康发展 07岁末及08年：高压调控、打压楼市 2009年：救市、催发楼市回暖
转折点
要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策，同时根据新形势新情况着 力提高政策 针对性和。灵在活保性持宏观经济政策的连续性和稳定 性的同时，明年经济增长将重点在“促进发展方式转变上下 功夫”。
房业
地务
产”
综综合合
10.04.14
国务院
二
套
房 贷 首 付 不 低
遏 制 高 房 价
于
空前
近期政策层面考量
4月14日——国务院 在分析我国一季度经济形势时，特别强调到坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加 严格的差别化住房信贷政策，抑制投资性行为。
4月15日——国务院 正式对外公布“严格的差别化住房信贷政策”：对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷 款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
5月2日——中国人民银行 决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
4月16日——银监会 强调银行金融机构要切实按照国务院常务会议要求，实行差别化管理的个人住房 贷款政策。
4月17日——国务院 再次发出通知：商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行 可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民 政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
4月22日——中国银监会 针对二套房认定标准将作出重大改变，由以往“以银行信贷记录为准”改为“以 借款人实际持有房屋数量为准”(即“认房不认贷”)。
4月23日——中国证监会 证实，地产企业融资需征求国土部意见，主要是针对企业是否存在如违法取得 土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等几方面的问题 予以核查，并据此出具是否支持融资的意见。证监会负责结合国土部审核意见， 对房地产企业融资是否有发行条件进行审核。
品牌能够为我们带来什么？
品牌知名度+品牌美誉度＋品牌忠诚度＝寸土寸金
创造独特的品牌个性
政策用什么样的口气说话？ 市场什么样的姿态出现在世人面前？ 项目用什么样的精神有效占领市场？ 用什么样的魄力提升品牌的江湖地位？
报 ☺《南平市人民政府网》
告 ☺《中国土地市场网》 数 ☺《南平市国土资源网》 据 来 ☺《南平市统计局》 源 ☺《南平市房管局》
——09年12月5-7日中央经济工作会议
综合
09.12.14
国务院
“ 国 四 条 ”
50%
》 《
》 《
》 《
土地
09.12.17
五部委
关 于 调 整 个 人 住 房 转
让 营 业 税 政 策 的 通 知
税费
09.12.23
财政部
国税总局
进 一 步 加 强 土 地 出
让 收 支 管 理 的 通 知
综合
蔚蓝机构
2010 / 05 / 24
黄金沿岸上的航海灯塔
——做南平豪宅的领航者
为什么是航海灯塔？
南平多山，而江已然成为南平的稀缺资源，临江地带无疑是南平的绝版地 段。面对新楼盘的不断开发，江景资源已经所剩无几。本项目不仅享受别墅 区所具备的优良环境，又拥有绝版的江景资源，可谓得天独厚！
我们不仅要综合考量楼盘能否卖的动的问题，更应注重能够卖多贵，能够 卖的多出名的问题。
目 录
PART.1宏观环境
政经分析… … … … … … … … … … …
政策解读/经济环境
城市背景… … … … … … … … … … …
PART.2 市场环境… … … … … … …
商品房市场/住宅市场/土地市场
PART.3 项目分析… … … … … … …
旅游地产定位/环境分析/SWOT分析/客群定位/在售产品统 计
/附成件本估部算分… … … … … … … … … …
在售个案展现
PART.1 宏观环境
1.1 政经分析
政策解读/经济环境
1.2 城市背景
1.1.1 政策解读
楼 市 回 眸
2007
楼市几经波折：巨鳄 抢滩、地价飚升、房 价高涨，政策威紧， 楼市疯狂火热，但消 费意愿却持续低迷、
市场成交不济；
10.01.10
国务院
“ 国 十 一 条 ”
综合
10.03.05
十一届 人大三 次会议
政 府 工 作 报 告
全面、频发、大力、严厉
土地
10.03.18
国资委
房
关 于 首 次 购 买 普 通 住
有 关 契 税 政 策 的 通 知
税费
10.03.22
财政部
国税总局
“ 78 家 非 主 营
央 企 退 出 房 地 产
2008
传统消费旺季“金九 银十”不再、土地流 拍、“寒流” 侵袭， 则更能领会出市场的
瑟瑟寒意。
2010
2009
“温和”政策指引下 ，房地产行业重拾信 心，是房地产市场春
暖花开的一年！
1、楼市刚性需求在经历 2009年的彻底释放后将面 临疲软，新的刚性需求还 处于慢慢的培养中，后续
市场成交量以何支撑？ 2、随着 “国四条”、“ 国十一条” 、“二套房贷 首付不低于50%”等政府 新调控政策信号的不断亮 相，昭示着新一轮宏观调 控政策对“高房价”的遏
因此，我们必须颠覆市场，让市场重新接受一个新的标准，重塑一个新的 标杆。我们要做航海灯塔，做南平乃至整个福州高端岛居生活的领航者。
航海灯塔：1.高度 2.指引 3.光明 4.沿江
那么我们如何创造新的高度？如何引领市场呢？ 光是靠江景和别墅区的环境吗？ 当然，这些是远远不够的。
人们品尝的不是威士忌，而是品牌——大卫奥格威
战！
楼市链条
理性回归
政策刺激
泡沫隐患
需求释放
wenku.baidu.com
量价齐涨
新 政 聚 焦
2007上半年：鼓励楼市平稳、快速发展 2007下半年：支持楼市平稳、健康发展 07岁末及08年：高压调控、打压楼市 2009年：救市、催发楼市回暖
转折点
要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策，同时根据新形势新情况着 力提高政策 针对性和。灵在活保性持宏观经济政策的连续性和稳定 性的同时，明年经济增长将重点在“促进发展方式转变上下 功夫”。
房业
地务
产”
综综合合
10.04.14
国务院
二
套
房 贷 首 付 不 低
遏 制 高 房 价
于
空前
近期政策层面考量
4月14日——国务院 在分析我国一季度经济形势时，特别强调到坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加 严格的差别化住房信贷政策，抑制投资性行为。
4月15日——国务院 正式对外公布“严格的差别化住房信贷政策”：对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷 款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
5月2日——中国人民银行 决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
4月16日——银监会 强调银行金融机构要切实按照国务院常务会议要求，实行差别化管理的个人住房 贷款政策。
4月17日——国务院 再次发出通知：商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行 可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民 政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。