中海地产XX项目定位汇报材料模板参考

住宅市场：全市
城市总体市场分析：XX市月度供销价
第 17 页
06'02 06'03 06'04 06'05 06'06 06'07 06'08 06'09 06'10 06'11 06'12 07'01 07'02 07'03 07'04 07'05 07'06 07'07 07'08 07'09 07'10 07'11 07'12 08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07
46% 09'01 09'02 09'03 09'04
09'05
09'01
56%
56% 51% 45% 41% 45% 09'06 09'07 09'08 40%
33%
高端
09'02
51% 09'03
09'04
45% 41% 09'05 09'06 09'07 09'08 45% 40%
33%
27%
交通 配套
• 片区交通发展（公共交通、路网设计）成熟度 • 项目周边配套设施情况
地块 条件
• 地块四至评价：例如东临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性较弱 • 地块优势整合：例如需合理利用江景资源，但尚不具备打造高端豪宅的条件 • 地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化
地块初判：整体形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想
首置
80 万 以下
43%
22%
43%
22% 42%
44%
07'09 07'10 07'11
首改
47% 36% 45%
36% 45% 08'02 34%
08'03
80-120 万
07'12 08'01 08'02 08'03
08'04 41%
34%
41% 08'04 51%
再改
51% 53% 33% 31% 46% 40% 35%
7.2 7.1 8.9 4.7 7.1 5.9 5.6 6.6 5.4 6.3 3.6 3.8
住宅市场：全市
城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比
第 18 页 2006年
06'09 06'10 06'11 06'12 07'01 07'02 07'03 07'04 07'05 07'06 07'07 07'08
成交面积（万平米） 成交均价（元 /平米） 供应面积 (万平米 )
10,191 12,033 10,788 11,010 9,766 9,303 9,316 9,500 10,500 9,347 10,000
2006年 2007年 2008年1-7月
06'01 06'02 06'03 06'04 06'05 06'06 06'07 06'08
通过说辞劝导用家人或朋友姓 名买房
2011年X月X日
最严限购令
主城区限购
后期调控政策预判
根据上年度房地产市场供求价关系，预计XX年度调控将以…..
第 14 页
土地市场：全市/片区
XX市 / XX片区 历年土地市场 供/求/地价/房价 情况
所属 区域
项目所在XX片区 / 竞争XX片区 土地存量情况
示意图
示意图
第 19 页
住宅市场：竞争/分流片区
竞争市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万 平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。该片区在全市X区内成交 排名居于X位。 区域评价： 1. XX片区市场现期供求价情况及评价 2. 对比项目片区，该片区产业、交通、配套、未来规划等优劣势 3. 预期未来竞争形势：XX片区货量增量/存量，去化速度预估
中海地产XX项目定位汇报材料 模板参考
XX公司 二零一四年X月X日
主要内容
第一部分 第二部分
项目概况 市场环境
第三部分
项目发展战略
第四部分 第五部分
市场定位
开发建议
第2页
主要内容
第一部分
项目概况
土地概况 城市/片区概况
第3页
土地：基础指标
指标 用地面积 用地性质 容积率 楼面地价 可售面积 住宅可售面积 XXXX㎡ XXXX㎡ XXX㎡ 备注
存销比 期初库存
说明：存销比=期末库存/当期成交
2007年
3.9
07'09 07'10 07'11 07'12 08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07
4.3 5.6 5.6 8 10.8 16.6 11.7 11.1 7.5 10.7 11.8
示意图
第 20 页
住宅市场：全市/片区/竞争片区成交分析
片区
面积段 /房型 eg： 96㎡/三房
房型 / 物业 类型
供应面积 ①
成交面积 ②
去化率 ①/②
成交 均价
成交 占比
对应 总价
对应 首付
对应 月供
全市
合计 成交 产品分析 项目片区 合计
Baidu Nhomakorabea
竞争/分流 片区 合计
注释：除以上指标外，可通过以下指标研究市场情况：片区二手房市场活跃度（中介 地铺数量，租房市场供求比），整体人均居住面积，人均房产持有量，片区拆迁需求 及拆迁规划等。
土地小四至文字说明：各方向四至详细描述，后期规划以及实地踩地后评价 示意图
西北面现状：村屋
东面/东南面现状：江景
西南面现状：山体 第8页
南面现状：村屋及超高层
土地：地块分析小结
示意分析小结 区域 价值
• 片区所处城市圈地位：例如金沙洲是广佛同城桥头堡 • 片区规划发展潜力：例如广州客户对金沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速
土地：地块大四至
土地大四至文字说明 以地块位置为中心，探寻 地块片区邻里结构，快速
示意图
判断地块属性。
根据城市地标性建筑、区 位，测量地块与目标物之 间的距离或车程。 地块大四至资源及优劣势 初步评估
西安路
本 案
“你是谁不重要，你 周围是谁才重要。”
高新园区
第7页
土地：地块小四至
…….
第 11 页
主要内容
第一部分 第二部分
项目概况 市场环境
第三部分
项目发展战略
第四部分 第五部分
市场定位
开发建议
第 12 页
主要内容
第二部分
市场环境
政策概况 土地市场
住宅市场
竞争环境 市场小结
第 13 页
政策
现行房地产宏观政策盘点
时间
政策简称
具体内容
对当前销售影响
目前应对调控政策办法
07'04 07'05 14% 07'06 07'07
07'08 32%
0%
27%
22% 34% 29% 07'03 07'04 07'05 14%
07'01
27%
34% 29%
07'06 07'07 07'08 07'09 07'10 42% 44% 47% 07'11 07'12
08'01 32%
注释：说明商品住宅市场供求比变化情况，解释同比 供/求/价 增速变化，并 依据市场新增供求情况给出下一年度住宅市场整体情况预测。
第 16 页
06'01
5,570 6,125 5,828 6,306 6,139 6,551 6,904 6,867 6,494 6,473 6,659 7,173 7,474 8,219 7,345 8,206 8,400 8,414 8,942 9,023
可比竞争城市/片区 数据
经济指标
人口 固定资产投资 产业结构
产业定位
产业人口 上下游产业链 硬资源
城市资源 第 10 页 软资源
城市/片区：数据图示
通过地图标注，数据图分析等形式进行展示说明，以下为举例：
城市辖区图 /所属片区图
城市/片区资源分布图
城市/片区产业结构图 城市/片区产业迁移地图
城市/片区人口密度图 城市/片区拆迁改造进度及分布
存销比 期初库存
说明：存销比=期末库存/当期成交
2007年
3.9
07'09 07'10 07'11 07'12 08'01 08'02 08'03 08'04 08'05 08'06 08'07
4.3 5.6 5.6 8 10.8 16.6 11.7 11.1 7.5 10.7 11.8
2008年1-7月
第 21 页
100%
20%
40%
50%
70%
90%
10%
30%
60%
80%
0%
住宅市场：片区成交图分析
板块市场分析：XX市XX板块 不同产品 / 不同总价段 销售情况
第 22 页
100%
10% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
20%
30%
07'01 07'02
07'03 22%
07'02
商业可售面积
建筑限高 建筑密度 绿地率 户型比例限制 配套用房面积 停车位 要求 教育配套 第4页
XXXX㎡
150米 裙楼≤X%，塔楼≤X% ≥X%
地块整体图
≥X㎡ 共计X个 住宅：X个（配比） 商业：X个（配比） 须设置幼儿园或其他要求
土地：地块交通、配套、不利因素
按地块所属片区划分，说明区位及配套特点，评估区位价值。 地块配套交通现状及规划情况，考虑步行，出行因素，评估便利性。 区位及配套示意图 交通示意图
广佛高速 中海金沙 湾
水上巴 士 金沙洲大桥，距离 本项目约15分钟车 程
环城高速
第5页
土地：地块交通、配套、不利因素定量解释
定量考察地块交通、配套、不利因素等各项指标
参数 指标 地铁 交通区位 公交 路网 医院 学校 配套 超市 公园 其他 高压线 不利 加油站 回迁房 其他 第6页 X条 X所 体量X㎡，X户 距离X米 距离X公里 距离X公里 数量 X条 X条 X车道，共X条 X所 X所 X间 X所 距离/时间 距离X公里，步行X分钟 距离X公里，步行X分钟 忙时/经常拥堵 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 备注
27%
06'01 06'02 06'03 06'04 06'05 06'06 06'07 06'08
7.2 7.1 8.9 4.7 7.1 5.9 5.6 6.6 5.4 6.3 3.6 3.8
住宅市场：片区存量分析
片区市场分析：XX市月度库存与存销比
第 23 页 2006年
06'09 06'10 06'11 06'12 07'01 07'02 07'03 07'04 07'05 07'06 07'07 07'08
住宅市场：项目片区
片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万 平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅成交均价稳步上涨。 典型楼盘：X年-X年，排名前三的楼盘共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均 成交X万平方米，占整体片区的X%；新建商品住宅成交均价X元/㎡。
08'05 08'06 08'07 08'08 08'09 08'10 08'11
53%
33%
08'05 08'06 08'07 08'08
08'09
120-160 万
31%
46%
40% 35% 39%
39%
第 二 居所
08'10 08'11
08'12
160-200 万 200 万 以上
08'12
46%
eg：不具备打造高端豪宅的条件，适宜打造为针对刚需及首改的快销型产品
第9页
城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述
一级指标 城市/片区信息 城市辖区
二级指标 城市/片区简介 划分及面积 GDP
所在城市/片区数据 城市介绍/建设特色/发展方向/城市化率及增速 辖区实力介绍/辖区特色/重点发展 绝对值/人均值/省内（城市圈）占比/增速 常住、户籍、市区/省内（城市圈）占比/增速 绝对值/省内（城市圈）占比/增速 各产业投入、产出产值/占比/增速 对应产业的人口/占比（整体产业、整体人口） 主要产业业态/产值/增速 自然/产业/交通评级 历史/人文/政治评级
佛山一环里水出口，距 离项目约10分钟车程
项目地块 金沙洲码头
佛山一环 项目地块
1-3公里： 公园：xx公园 学校：XX中学 医院：XX医院 交通：地铁X线
佛山里水镇
6号线浔峰岗站 广州白云区 金沙洲 金沙洲大桥 地铁浔峰岗 站，距离项 目约20分钟 步行距离
3公里以外： 公园：xx公园 学校：XX中学 医院：XX医院 交通：地铁X线
89.3
21 9.7 5.2
8.7
56 12.4 11.1
总计
数据来源：XX
143.4
注释：说明 该城市 / 该片区土地市场供求变化情况，解释土地价格与商品住 宅价格变化关系，并给出价格上的结论及预测。
第 15 页
住宅市场：全市
XX市历年商品住宅市场 供/求/价 情况
示意图
数据来源：XX市住房与城乡建设管理局
项目名称 容积率面积 （万m2） 成交面积 （万m2） 剩余货量 （万m2）
御金沙 项目所在片区 保利西海岸 深业江悦湾 恒大御景半岛 竞争片区 金名都 恒大御景湾 广物山海名门
35.7 72.8 26.5
13.2 57.5 6.9
22.5 14.3 18.4
柱形图 / 线图
100.6
77 23 23