欧洲房地产别墅项目优势分析推广策略报告精选版

欧洲房地产别墅项目优

势分析推广策略报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

一、项目分析

【1】地块分析

地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积

243552平方米，总建筑面积128000平方米。

●景观环境

项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江

度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境，

因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞

争个案相比，其景观资源具有一定的优势。

●交通环境

本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324

国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的

贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路

扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷，

使本案在未业几年内将有较强的区位优势。

●周边配套设施调查

本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套

和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛

江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本

项目共享。

【2】SWOT 分析

●别墅项目优势分析

欧洲房地产别墅

项目优势分析推广策略 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。

项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。

项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。

项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。

以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。

●项目弱势

项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。

市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。

金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。

●机会分析

市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：

政府停止审批城区机关企事业单位的集资建房项目，这将

迫使商品房需求量增加。

住房公积金贷款额度放宽，预计今年增加50％，企事业

单位工资将有较大提升。

货币补贴资金增加较多，今年将达1.2亿元。填补泉州市

无高档别墅空白。泉州市高品质、有特色的别墅有效供给的相

对缺乏，同时市场有效需求的相对旺盛，是本项目最大的市场

机会，能否抓住时机，抢占别墅市场的至高点是本项目成败的

关键。

●威胁分析

原有项目的恶性竞争，目前泉州市场已有马可波罗花

园、宝珊花园等别墅项目在销售，本项目的推出将对其形成

较大冲击，以上别墅项目由于定位规划都基本确定，可提升

的部分不多，有可能采用价格战等恶性竞争手段，对本项目

形成威胁。

别墅市场的复苏，导致新的别墅项目在今年集中推出，

如位于东湖街与温陵路交叉的景祥家园即将推出，将加剧整

个市场的竞争。

二、形象包装

案名：

王者·欧洲

案名释义——

1.王者2字：

点出项目气质：300亩的超大社区、洛江万倾浩瀚烟波、上层

名流客户群体使项目具备了王者的磅礴气势

2.欧洲2字：

带出项目风格定位，及项目所在的全新生活方式，激发客户对西方生活的向往，和对本案初步影响的感知。

备选案名——

●王者

●欧洲印象

●洛水艺墅

●欧洲艺墅

●碧云天

●洛阳世家

●观谰渡家假山庄

●雅典新城

●水岸康桥

主打广告语：

洛水南岸·纯欧风富人区

备选主打广告语（产品定位关键词）：

洛水南岸欧陆豪宅王者

洛水南岸·纯欧风超级政商巨星汇聚地

欧洲印象伴水而居

江畔渡假别墅

纯欧风江景休闲渡假山庄

豪情领天下，尊贵此一家

洛水南岸：加强客户对水岸生活的理解，和对自远古便川流不息洛江水的向往和人类天性中的亲水情结；洛江是泉州文化的发源地，洛水南岸除了点出项目位置及亲水社区的特征外，还强化了泉州人强烈的地缘观念，使洛江多了一份文化氛围和宗亲观念。

产品定位：

纯欧风山水休闲渡假别墅

三、推案策略

就泉州别墅市场而言，在本项目的销售推广过程当中，最有力的竞争对手是由南益开发的位于泉州东海的宝珊花园（同时我

们不低估任何别墅项目的竞争力），宝珊花园以其错落的山体布

局、大规模的社区概念、实力开发商、海景别墅、8年的时间沉

淀口碑塑造、上层客户影响力，整体优势将凌驾于本案之上。所

以，避开宝珊花园的锋刃，抑其短，扬本案之长，尽量跳开产品

同质区，塑造、宣扬本案独特优势，消除客户内心产品可比性，

以本案相对魅力促进销售是推广的重点。

同人类一样，任何产品必定存在客观优缺点，本案相对于宝珊花园也存在绝对的优势，张扬本案相对于宝珊花园的优势因

素，将在销售现场、广告语言系统中贯穿始终。

本案相对于宝珊花园的优势——

●邻江相对邻海的优势

●价格优势

●产品设计更为纯粹、现代

●豪华休闲配套

●洛江发展远景

●产品外观所营造出的浓重文化气息

●物业管理（人为营造，务必加强）

●新观念、新产品所带来的冲击力

●实际操作重点

【1】服务老客户，挖掘老客户影响力覆盖下的有效客户：

【2】截流宝珊花园客户：

●在宝珊花园附近树广告看板，吸引目标客户注意。

●扬长避短，区别项目