别墅项目营销策略报告PPT
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某别墅项目营销策略汇报
深度洞察2—品牌力
缺乏说服力的购买理由： 准确的品牌定位——我们的客群是谁？ 特色的居住价值——顾客的购买理由？ 鲜明的品牌包装——品牌个性化包装？
项目最大的特点是什么？购买后的利益点有哪些？目前项目的卖点基本都没有对外宣 传，导致客户很难找到XXX，消费者很难想起买别墅要来XXX的念头。
深度洞察3—销售力
深度洞察4—现场感染力
现场氛围与管理不足 抛开与竞品楼盘规划、产品差异，我们在现场氛 围和管理上，同样存在不足。 销售中心沙盘布置过于简陋（模型、现场展示 物品、宣传品等） 现场配套物品过于简单，让人没有尊贵感；因 增设一些咖啡、饮料、VIP客户室等。 销售动线缺乏设计，别墅社区体验不足等，能 购买别墅的人群一盘都是懂得品质生活的人群， 现场配套因该项跟上。
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
项目深度洞察 项目SWOT分析
深度洞察1—产品力
产品具有一定优势： 相比与某的别墅而言，本案的产品的总体规划设计上有明显的差 异性。 阶梯式的排布，利用高差、坡度等方面提高别墅的私密性和舒适 性。 XXX别墅以“东南亚风情的新现代主义”为特色，在某区域内还 是比较高瑞一个别墅区，依托XXX名气，再加上周边景区式体验， 尽显成熟之美，引发极强购买欲望。 在我公司进驻XXX以来，前期来访客户对我们别墅区反响最大的 就是，价格过高，户型不满意，很多人接收不了两百多万的联排别 墅，独栋别墅三百多万，在某区域内，普遍过高。 市场上，别墅的价格大都在120-200万。
报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
某别墅项目销售策划方案(PPT 53页)
我们在探索，探索一块具有发展力的地区，探索一块适宜城市名 流人群生活的土地，探索城市发展的脚步。 从西域到东方，从王室专属到私宅可及，从国际标准到楚州精神， 数千年文明精华，只为续写锦园华府每个门牌的家族史新篇。
B：房产价值—
1、物业形态——法式别墅高档水景别墅，利于品质的塑造，形象的提升。 星级酒店配套，环形社区商业配套，一方面能够提升项目的整体档次，另 一方面给社区业主带来极大的便利。
本金阶层对人文的要求： 品质性、身份感、体验性、功能性、交流性
目录 contents
Part1 市场认知
寻找客户
Part2 产品解析
打造价值体系
Part3 概念提炼
产品定位
Part4 营销思路
营销执行篇
Part 1 产品解析打造价值体系
价值对比，有别与竞争对手的差异化亮点 放大差异，突出产品特有的卖点 价值凝练，建立不一样的品牌形象 价值表现，独具创意的品牌展示
2、本案门前的道路短时间内，很难有 所改善，增加客户看房的抗性。
3、本案别墅的面积较大，增加总价抗 性，对销售带来巨大压力。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购 买需求。
2、项目门前道路的维修，增加未来项目的机会点。 3、通过我司包装、推广给楚州带来全新的感受，提升项
面对竞争激烈的楚州市场， 面对独具优势的本案，我们的客户是谁？
客户有很多类，但我们只瞄准与项目气质符合的那一类！
PART 2 目标客户寻找
目标客户描摹 ——谁会欣赏我？
这儿还是蛮安静的， 离市区不远，居住 舒适度会更高一点。
这个位置离新的市 政中心不远，未来 升值潜力巨大，投 资一套放那，不住 也会升值。
B：房产价值—
1、物业形态——法式别墅高档水景别墅，利于品质的塑造，形象的提升。 星级酒店配套，环形社区商业配套，一方面能够提升项目的整体档次，另 一方面给社区业主带来极大的便利。
本金阶层对人文的要求： 品质性、身份感、体验性、功能性、交流性
目录 contents
Part1 市场认知
寻找客户
Part2 产品解析
打造价值体系
Part3 概念提炼
产品定位
Part4 营销思路
营销执行篇
Part 1 产品解析打造价值体系
价值对比，有别与竞争对手的差异化亮点 放大差异，突出产品特有的卖点 价值凝练，建立不一样的品牌形象 价值表现，独具创意的品牌展示
2、本案门前的道路短时间内，很难有 所改善，增加客户看房的抗性。
3、本案别墅的面积较大，增加总价抗 性，对销售带来巨大压力。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购 买需求。
2、项目门前道路的维修，增加未来项目的机会点。 3、通过我司包装、推广给楚州带来全新的感受，提升项
面对竞争激烈的楚州市场， 面对独具优势的本案，我们的客户是谁？
客户有很多类，但我们只瞄准与项目气质符合的那一类！
PART 2 目标客户寻找
目标客户描摹 ——谁会欣赏我？
这儿还是蛮安静的， 离市区不远，居住 舒适度会更高一点。
这个位置离新的市 政中心不远，未来 升值潜力巨大，投 资一套放那，不住 也会升值。
某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)
• 项目的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板间的抢 眼球效应能够充分表达完的。通过售楼部、体验中心、样板间、 景观示范区、独有的尊荣服务等方式，运用 “体念式营销”， 其目的就是在于深层次的把握消费者兴趣点，再来不断的挖掘 其真实购买力
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
别墅项目营销方案(PPT48张)
电话号码 87271888
本报告是严格保密的。
要求完成时间：2012年10月
下半年目标梳理 下半年工程节点安排
下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
9
营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
上半 年完 成情 况
计划 目标 实际 完成
未完成 主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
本报告是严格保密的。
4
10
举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
11
产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第一层级：临中央水景4大独栋总价都 高于2000万主要用以树立组团形象以 及产品价值标杆；
本报告是严格保密的。
走量产品
高档墙产品
标杆产品
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
25000000
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
XX高尔夫别墅销售策划报告书(PPT 83页)
5、产品入市策略
华侨城等片区。
银湖片区
• 银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90 年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。
• 是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠
杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅
华侨城片区
• 依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新 兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。 • 该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率 较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。 • 客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具 备可比性。
15.54%
94
15.06 %
44
7.05%
624
100%
客户身份分析
客户身份 人数 比例
会员购买
非会员购买
266
358
42.6%
57.4%
合计
624
100%
客户年龄分析
客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计 人数 156 449 19 624 比例 25% 71.96% 3.04% 100%
客户成分分析
分类 在附近设有公司 (或厂) 在附近没有公司 (或厂) 客户数量 290 334 比例 53.5% 46.5%
四、项目SWOT分析
优势
A.资 源
• 土地资源，超大私人领域，最大别墅
占地三亩 • 球会资源，安家在世界第一球会 • 景观资源，山体、湖泊、绿地，360 度无限高尔夫景观
距离。
三、观澜湖早期销售分析
观澜湖地产项目销售有以下几个特点： • 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； • 地产销售依附于球会，半数以上的客户 为会员购买； • 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公 司的成功人士；
某别墅项目的营销推广方案(ppt 39页)
环境卖点布置方面的建议
1、沿湖地段建“健康小路”； 2、根据自然主题为小区别墅命名，如：“翠堤兰轩”等 3、放养如鸳鸯、野鸭等动动增加别墅区景观的生动性。 4、在别墅区外围购置农家地，开辟小型种植区提供业主绿色
食品或亲自参加种植或采摘活动等。
翠湖别墅会所以亲近自然为主题，首先应区别于市 内公寓会所的功能，可设： • 药浴桑拿中心
• 生态的：翠湖别墅依上庄水库而栖，水生动植物等生态环境
让人陶醉。
• 环保的：在翠湖，不仅没有空气和噪音污染，还能随时享
用绿色食品，就连饮用的水也可算是天然矿泉水。
绝色
• 大自然的颜色是最美的颜色：
这一点是无需解释的，生活艺术中，每一种颜色都来自 于大自然。
• 充裕的生活是最美好的生活：
住在翠湖的人，时间是充裕的，空间是充裕的，新鲜的 食品、空气、水是充裕的，所以生活也是美好的。
• 在项目的设计上，下跃层是明显优势；在这样一个大自然环 境中，翠湖别墅在设计上的细节处理也值得一提。
下跃层进行个性化定义，如：自然中的真我空间
无论是收藏、或是冥想、还是健身都是私密的，只属于你自 己的空间。
• 双拼别墅中，小户型对年轻人也有一定吸引力；年轻人享受 生活的需求也越来越强烈，尤其是每天深陷于繁忙商务中， 更需要大自然的空气过滤这种无奈。
• 另一方面，小户型别墅对于业主投资也具有想当优势，在自 然景区内的翠湖别墅投资的优势极为明显。Βιβλιοθήκη 以自然为主题设定本案推广主线：
＊纯美生活 ·绝色人间 自然主义 ·天地人家
纯美
• 自然的：翠湖的风景，都是天然形成的。
• 不混浊：翠湖的空气，是清新的。
• 单纯的：住在翠湖，人也变得单纯了。
• 简单的：住在翠湖，享受自然不是件难事。
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107页)
我们这次首先要把传统的广告推广和网络推广形成一个整体来思考， 在做传统广告创意的时候，要考虑到他在网络上怎么样推广， 在做网络推广创意的时候，要想到在传统广告中怎样应用， 把传统广告推广和网络推广形成一个系统。
角色营销 网络营销的绝佳手段
“黄河岸·梨花岛·托斯卡纳国际半岛别墅”这样物理属性的价值诉求， 对目标客群虽然有一定吸引力，但是它的感染力和传播力不适合网络传播。
这里成功的关键是转换了市场推广的角度，从说产品到说消费者， 使消费者迅速产生认同和共鸣。并用比较极端的语言，吸引消费者关注。
红常青羊胎素之后，我们转向房地产推广，继续着角色营销， “中海阳光棕榈园”的发现阳光棕榈园人， “中海大山地”的“默先生”，“ 中海怡瑞山居”的“四个小恐龙”， ……
阳光城林隐天下，拥有兰州最稀缺的绿洲，最广阔的黄河景观，最纯粹的别墅群，最养人 的自然环境，最舒适的居住环境，最高端的配套，最优质的品质…… 这样一个高素质的楼盘，我们完全有条件在市场塑造一个完美主义者的形象。
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
事实5：
盐什公路已经开工开建， 城关到什川15分钟，家住梨园不是梦
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
事实6：
3年成熟别墅区，一期已经入住， 居住人气旺、自然环境更葱郁
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
“一岸一岛·一墅一生”这样高大上的词，对树立品牌的高端调性当然有一定作用， 但这种语境很难在网络环境中跳出来，
那么，在网络的世界里，什么最容易吸引人的眼球？什么最容易传播？
1、角色
在微信传播中，我们发现“角色”最容易吸引人，你说一件事，不如说某某干 的这件事。 比如前阵比较火的“小明，滚！”“大白，暖男““小黄人，萌咖” 甚至人们在说一件创业的事时，就会把这件事按到马云等名人头上， 当然这里有名人效应，更主要的是，有了角色，就有了识别力， 有了角色就有了趣味性， 另外，通过角色的性格塑造，诉求就有了个性和方向
豪宅项目营销策划报告(PPT 145页)
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2011年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
1994年
1994年，中新苏州工业园区开 发有限公司成立，并与14家外 资企业签署了进区发展协议
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和 产品结构不断优化。
2010年
2、清剑湖 板块（1万
左右）
2009年
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
1500
17503200
2011年 去化 37
6
8总去 去化ຫໍສະໝຸດ 化率158 48%
17 28%
24 71%
存量 169 43 10
各级代表项目个案分析
第二梯队——万科尚玲珑
万科品质大盘，大幅降价由普通公寓向大平层蔓延，保持热销局势
在售区域
待售区域
50# 49#
项目位置 容积率
建筑面积 开盘时间 产品面积段
开发商 乾宁置业 盛高置地 晋合股份 绿城地产 万科地产 晋合股份 大和集团 建屋发展 栖霞建设 友谊合升 雅戈尔 星狮地产 九龙仓 绿地集团 中海地产 天地源 雅戈尔 首开股份 建屋发展
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
叠拼别墅营销方案(推广部分) PPT
代表风格：注重功能性，强调更多社会资 源，包括：城市，环境，生态的占有。
受众：最早富裕起来的第一批人，学历低 ，文化素养较差。
受众：企业高管、中小企业成功者、离不 开繁华，又舍不下自然
叠拼产品概念包装
第一代别墅，是给别人看的； 第二代别墅，兼顾城市身份； 第三段别墅，外在之余，是内在的生活补充
本案，是否成为第三代别墅？ 它能带给消费者什么？
3、金地品牌和金地物业
4、光谷二小和光谷二小附属幼儿园
5、私家院落，信步闲庭——独立庭院， 赠送面积达百平米，尽享闲情生活
8、南北露台，双向观景——赠送瞰景 露台，面积达60平米，双湖美景尽收眼 底 9、入户挑空，别墅感强——6米挑空 空间，营造气势空间，奢华尺度扩展居 者心境 10、情景空间，自由打造——步入式 露台，拥簇阳光与风景，尽显尊贵气质
生活
配套 价值
城市景观资源：汤孙湖、九峰山森林公园
品牌
价值
金地武汉首座褐石产品/金地物业
大面宽：约10—13米面宽采光
大宅
舒适大卧室：约30㎡私密化主卧套房
价值
拓展空间：约100㎡可优化空间
叠拼价值梳理
自身产品
1、经典褐石外立面，时尚轻奢——学院 风的经典褐石外立面，尽享独特风格。
2、电梯私家入户怀——最新科技刷卡感 应电梯入户，打造科技智能住宅
叠拼销售产品期推广形象
候车亭
叠拼产品期软性炒作推广方向示意
软性炒作：
在美国，每一个成功者，每一个轻奢艺墅家
——金地艺墅，源自美国的美式轻奢城市别墅，为光谷而来
漂洋过海，金地艺墅，为光谷成功者私人定制！
——金地艺墅，光谷绝版美式轻奢城市别墅， 66席全城竞藏！
叠拼重点推广渠道
受众：最早富裕起来的第一批人，学历低 ，文化素养较差。
受众：企业高管、中小企业成功者、离不 开繁华，又舍不下自然
叠拼产品概念包装
第一代别墅，是给别人看的； 第二代别墅，兼顾城市身份； 第三段别墅，外在之余，是内在的生活补充
本案，是否成为第三代别墅？ 它能带给消费者什么？
3、金地品牌和金地物业
4、光谷二小和光谷二小附属幼儿园
5、私家院落，信步闲庭——独立庭院， 赠送面积达百平米，尽享闲情生活
8、南北露台，双向观景——赠送瞰景 露台，面积达60平米，双湖美景尽收眼 底 9、入户挑空，别墅感强——6米挑空 空间，营造气势空间，奢华尺度扩展居 者心境 10、情景空间，自由打造——步入式 露台，拥簇阳光与风景，尽显尊贵气质
生活
配套 价值
城市景观资源：汤孙湖、九峰山森林公园
品牌
价值
金地武汉首座褐石产品/金地物业
大面宽：约10—13米面宽采光
大宅
舒适大卧室：约30㎡私密化主卧套房
价值
拓展空间：约100㎡可优化空间
叠拼价值梳理
自身产品
1、经典褐石外立面，时尚轻奢——学院 风的经典褐石外立面，尽享独特风格。
2、电梯私家入户怀——最新科技刷卡感 应电梯入户，打造科技智能住宅
叠拼销售产品期推广形象
候车亭
叠拼产品期软性炒作推广方向示意
软性炒作：
在美国，每一个成功者，每一个轻奢艺墅家
——金地艺墅，源自美国的美式轻奢城市别墅，为光谷而来
漂洋过海，金地艺墅，为光谷成功者私人定制！
——金地艺墅，光谷绝版美式轻奢城市别墅， 66席全城竞藏！
叠拼重点推广渠道
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
高尔夫独栋别墅营销报告PPT课件
等。
布局规划
针对不同销售渠道，制定相应的 布局规划，包括线上平台的页面 设计、线下门店的选址和装修、
代理商的招募和管理等。
多渠道整合
实现线上线下渠道的互补与融合， 提高销售效率和客户满意度。
线上线下融合营销推广方案设计
线上推广
利用互联网和社交媒体平台，进行品牌宣传、产 品展示和活动推广，吸引潜在客户关注。
别出可能对高尔夫独栋别墅项目造成不利影响的潜在风险。
02
风险评估
对识别出的潜在风险进行量化和定性评估，确定各风险的发生概率、影
响程度以及可能带来的损失。
03
应对措施汇报
针对识别出的潜在风险，制定相应的应对措施和预案，包括风险规避、
减轻、转移和接受等策略，确保项目能够顺利推进并实现预期目标。
质量安全保障体系完善举措介绍
针对目标客户需求和市场空白点，挖 掘高尔夫别墅市场的潜在机会。
02
产品策略与差异化定位
高尔夫别墅产品特点介绍
地理位置优越性
高尔夫别墅通常位于环境优美、 交通便利的地理位置，为住户提
供高品质的居住环境。
独特的设计风格
别墅设计融合现代建筑艺术和自 然景观，打造独特且舒适的居住
空间。
高尔夫球场配套
别墅区内或周边配备高标准的高 尔夫球场，满足住户休闲运动需
高尔夫独栋别墅营销报告ppt课件
$number {01}
目 录
• 市场分析与目标客户定位 • 产品策略与差异化定位 • 价格策略与销售渠道选择 • 品牌形象塑造与传播途径 • 项目进度管理与风险控制 • 总结回顾与未来发展规划
01
市场分析与目标客户定位
高尔夫别墅市场需求分析
1 2
3
布局规划
针对不同销售渠道，制定相应的 布局规划，包括线上平台的页面 设计、线下门店的选址和装修、
代理商的招募和管理等。
多渠道整合
实现线上线下渠道的互补与融合， 提高销售效率和客户满意度。
线上线下融合营销推广方案设计
线上推广
利用互联网和社交媒体平台，进行品牌宣传、产 品展示和活动推广，吸引潜在客户关注。
别出可能对高尔夫独栋别墅项目造成不利影响的潜在风险。
02
风险评估
对识别出的潜在风险进行量化和定性评估，确定各风险的发生概率、影
响程度以及可能带来的损失。
03
应对措施汇报
针对识别出的潜在风险，制定相应的应对措施和预案，包括风险规避、
减轻、转移和接受等策略，确保项目能够顺利推进并实现预期目标。
质量安全保障体系完善举措介绍
针对目标客户需求和市场空白点，挖 掘高尔夫别墅市场的潜在机会。
02
产品策略与差异化定位
高尔夫别墅产品特点介绍
地理位置优越性
高尔夫别墅通常位于环境优美、 交通便利的地理位置，为住户提
供高品质的居住环境。
独特的设计风格
别墅设计融合现代建筑艺术和自 然景观，打造独特且舒适的居住
空间。
高尔夫球场配套
别墅区内或周边配备高标准的高 尔夫球场，满足住户休闲运动需
高尔夫独栋别墅营销报告ppt课件
$number {01}
目 录
• 市场分析与目标客户定位 • 产品策略与差异化定位 • 价格策略与销售渠道选择 • 品牌形象塑造与传播途径 • 项目进度管理与风险控制 • 总结回顾与未来发展规划
01
市场分析与目标客户定位
高尔夫别墅市场需求分析
1 2
3
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在高端酒店、银行VIP室、汽车4S店设置形象展板或 者展架
宣传策略
通过间接植入将 项目形象不断在各 大高端场所传播， 从而使项目形象不 断出现在人们的视 野中。
‹#›
微信营销
营销方式：
O2O二维码
用户通过扫描二维码或者搜索香格里拉公众账号就可以成为香格里拉微信好友，在这里可以了解到项 目奉送的项目最新信息，也可以获得派发的项目活动、户外活动等多重圈层活动邀约 。
谨呈：江西恒立达置业有限公司
Now Eagle Estate
香格里拉 别墅项目营销策略报告
今鹰地产 2020/7/29
‹#›
‹#›
前言
定南县目前在售别墅有：客家风情村、怡和花园、甲桂林、山水香格里拉；而位于城北 新区只有香格里拉，整体的基础设施也比较完善，前有锦绣大道横跨门前，侧有教育路跟 岭北大道，后有环城路，小区背靠青山，中间有溪流穿插而过，小区引入东南亚风情格调， 整体绿化率达到36%，周边有县政府、定南二中、学府院、行政中心等一些政府机构，即远 离了城市的喧哗，又不失城市交通的便利，非常适合居家休闲养生。
‹#›
深度洞察4—现场感染力
现场氛围与管理不足 抛开与竞品楼盘规划、产品差异，我们在现场氛 围和管理上，同样存在不足。 销售中心沙盘布置过于简陋（模型、现场展示 物品、宣传品等） 现场配套物品过于简单，让人没有尊贵感；因 增设一些咖啡、饮料、VIP客户室等。 销售动线缺乏设计，别墅社区体验不足等，能 购买别墅的人群一盘都是懂得品质生活的人群， 现场配套因该项跟上。
养老！
客户猜想
如今有了钱，就 选这新区最好的 地段，买最好的
别墅！
工作稳定，收入 也还可以，价格 能够接受，买在 这里，改善生活， 相当惬意啊！
‹#›
我们需要的客户
客户类型
因此
改善型客户！
是我们的主要客户群体！
‹#›
决定项目竞争力的本源——改善性客户
项目客户可能具备的需求特征
※ 看好所在片区的发展潜力，有支付能力 ※ 喜爱片区的尺度和高尚的现代化化氛围 ※ 对新城区居住具有的依赖感 ※ 最求高层次物质享受 ※ 注重品质、资源，享受良好的居住环境 ※ 理解产品的理念和产品创造的价值
‹#›
案场物业围销方案
客户流线
停车场
广场
销售大厅
样板房
销售通道
休息区
签约
洗手间
离开项目
‹#›
销售广场服务
客户迎接、会所指引、信息传递、打伞…… 广场环境维护、小品、水景、绿化的维护…… 停车场—会所、会所—停车场（视现场距离配备）
A
B
C
‹#›
吧台服务
调制鸡尾酒、果盘、各类饮品…… 负责出品及用具回收…… 台面、地面清洁……
促销类： 1、山水美墅低价发行，打造城市核心富人区 2、用普通住宅的价格买别墅 3、为墅不多，一开倾城 万众热捧 4、有庭有院，“墅生活”
‹#›
形象定位
形象定位 客户定位
‹#›
目标客户描摹
创业的道路是 艰难的，收获 成功的现在， 正好在这买个 别墅犒劳下自
己！
退休在家，儿 女尽孝，加上 之前留的一点 积蓄，刚好在 这生态最好的 地方买个宅子
【关键一：生活观念凸现】
别墅是城市资源豪宅的典范，定南香格里拉虽然欠缺部分城市资源，但区域规划发展有 着足够的利好，我们需要重点挖掘城市价值。
【关键二：品牌价值体现】
香格里拉品牌一脉相承，但属性已经发展改变。为城市山水资源豪宅住区，有着第一居 所及强势资源的复合价值，但香格里拉需要传递的是城市山水资源下的另一种生活方式。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住 环境的购买需求。
2、项目周边道路的维修，增加未来项目的机会 点。
3、通过我司包装、推广给定南县带来全新的感 受，提升项目的关注度，全面引起关注。
W——劣势weakness
1、定南县城区相对较小，客户的区域概念 明显，对别墅的接受度相对大城市来 说，需要一个过渡期。
‹#›
根据形具象体系的列销广售告节语点进行推广调整，大方向以别墅形 象为主，配以销售信息为副标。
墅生活
形象定位
山水豪宅 传世荣耀
山水之畔，一府豪 宅，一脉相传，一 世荣耀！
生活并不是简单 的活着！
一江之水 铸就一城经典
择水源之畔，揽一江 碧水，观一世繁华， 铸一城经典！
一江一水易生活 豪庭豪园好风光
2、前期宣传力度几乎没有，有些客户明显 没有接触到项目的魅力所在。
3、本案别墅的密度较大，增加总价抗性， 对销售带来巨大压力。
T——威胁Threaten
1、定南县区住宅开发量较大，带来竞争压 力。
2、房地产市场出于调整期，未来走向不明 朗，尤其是对改善性需求。
3、别墅市场较为透明，基本上价格都在 4200-5400元/㎡。
主要路口租赁高炮、大 牌广告
‹#›
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
‹#›
室外环境包装建议 露天茶坊等公共设施能够真实体验休闲生活状态
售楼部门口建议摆放露天茶坊及一些休闲茶座，不建议在售楼部门口停放大量摩 托车、私家车等，给售楼部留开足够的空间展示面。
‹#›
样板房装修建议
简欧风
简欧风
现代风格 现代风格
‹#›
样板房装修建议：
建议加快工程进度， 尽快完成样板别墅 的装修，实现现场 售楼的条件，更利 于后期销售，并且 给客户一个直观的 未来居住体验。
建议装修两套样板 房，一套为简欧风 格，一套为现代风 格
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
❖ 物业服务提升
‹#›
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
‹#›
售楼部包装改进意见
分区 水吧 沙盘区 洽谈区
改善方面 设置咖啡、饮料等
改善沙盘状况 设置新的洽谈区
售楼部是接待客户的主 要区域，因此售楼处的设 计应本着科学的尺度划分 、功能区隔、项目形象的 传递、卖点的展示，体现 舒适亲近的参与感的原则 来设计。并且配合项目本 身，进行物料包装。
‹#›
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
‹#›
项目导视系统——在主要路口设置导视道旗
选择在项目周边，尤其 是沿江道路处、环城路 选择安置灯杆旗、道旗， 形成一系列的视觉冲击， 提高项目知名度，又可 作为路线引导使用。
选择在项目别墅地块周 边优化工地围墙广告、 墙体广告。
‹#›
报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
‹#›
形象定位 客户定位
A
B
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
‹#›
营销总体策略
‹#›
香格里拉——开启定南城市墅生活！
开启城市墅生活
正式启动
墅生活 舒生活
生活并不只是活着！
‹#›
项目策划阶段的任务
项目价值点 梳理
第一部分
项目定位
第二部分
项目形象 提升
第三部分
营销策略
第四部分
‹#›
报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
区域“成年”期
“告诉别人她是完美的 ” 生平等，活有别
‹#›
中高端楼盘操盘经验
高端住宅成功营销方向
重新定义区域价值，提升形象
基于区域价值，重新定义产品
利用成熟区域价值，项目全方 位打造外的细节放大
高端住宅成功营销动作
随着 项目 不断 成熟 实景纲领制定，三大关键因素
【关键三：客户圈层突破】
目前定南区域房价攀升让我们联想到定南香格里拉入市之初，本项目总价与此趋同，客 户圈层未产生太多变化，唯一要考虑的是区域的客户圈层突破。
‹#›
宣传策略 活动策略 推售策略 营销费用
‹#›
户外高炮推广
宣传策略
高炮： 选择交通干道、十 字路口、项目周边。 广告设计应做到视 觉效果独特，画面 简洁
中高端楼盘操盘经验
区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。
区域特征
区域发展阶段
陌生区域，认知度低
区域“婴儿”期
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
区域“少年”期
豪宅成功营销方向 “告诉别人她会长得很美 ”
生活并不是简单的活着
“告诉别人她美得与众不同 ” 生活就是与众不同
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
……
‹#›
性格属性
自信且事业有成 时尚
善于交际 喜欢成为焦点
谨慎 富有智慧
……
报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼部包装 ❖ 宣传策略
在高端酒店、银行VIP室、汽车4S店设置形象展板或 者展架
宣传策略
通过间接植入将 项目形象不断在各 大高端场所传播， 从而使项目形象不 断出现在人们的视 野中。
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微信营销
营销方式：
O2O二维码
用户通过扫描二维码或者搜索香格里拉公众账号就可以成为香格里拉微信好友，在这里可以了解到项 目奉送的项目最新信息，也可以获得派发的项目活动、户外活动等多重圈层活动邀约 。
谨呈：江西恒立达置业有限公司
Now Eagle Estate
香格里拉 别墅项目营销策略报告
今鹰地产 2020/7/29
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前言
定南县目前在售别墅有：客家风情村、怡和花园、甲桂林、山水香格里拉；而位于城北 新区只有香格里拉，整体的基础设施也比较完善，前有锦绣大道横跨门前，侧有教育路跟 岭北大道，后有环城路，小区背靠青山，中间有溪流穿插而过，小区引入东南亚风情格调， 整体绿化率达到36%，周边有县政府、定南二中、学府院、行政中心等一些政府机构，即远 离了城市的喧哗，又不失城市交通的便利，非常适合居家休闲养生。
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深度洞察4—现场感染力
现场氛围与管理不足 抛开与竞品楼盘规划、产品差异，我们在现场氛 围和管理上，同样存在不足。 销售中心沙盘布置过于简陋（模型、现场展示 物品、宣传品等） 现场配套物品过于简单，让人没有尊贵感；因 增设一些咖啡、饮料、VIP客户室等。 销售动线缺乏设计，别墅社区体验不足等，能 购买别墅的人群一盘都是懂得品质生活的人群， 现场配套因该项跟上。
养老！
客户猜想
如今有了钱，就 选这新区最好的 地段，买最好的
别墅！
工作稳定，收入 也还可以，价格 能够接受，买在 这里，改善生活， 相当惬意啊！
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我们需要的客户
客户类型
因此
改善型客户！
是我们的主要客户群体！
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决定项目竞争力的本源——改善性客户
项目客户可能具备的需求特征
※ 看好所在片区的发展潜力，有支付能力 ※ 喜爱片区的尺度和高尚的现代化化氛围 ※ 对新城区居住具有的依赖感 ※ 最求高层次物质享受 ※ 注重品质、资源，享受良好的居住环境 ※ 理解产品的理念和产品创造的价值
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案场物业围销方案
客户流线
停车场
广场
销售大厅
样板房
销售通道
休息区
签约
洗手间
离开项目
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销售广场服务
客户迎接、会所指引、信息传递、打伞…… 广场环境维护、小品、水景、绿化的维护…… 停车场—会所、会所—停车场（视现场距离配备）
A
B
C
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吧台服务
调制鸡尾酒、果盘、各类饮品…… 负责出品及用具回收…… 台面、地面清洁……
促销类： 1、山水美墅低价发行，打造城市核心富人区 2、用普通住宅的价格买别墅 3、为墅不多，一开倾城 万众热捧 4、有庭有院，“墅生活”
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形象定位
形象定位 客户定位
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目标客户描摹
创业的道路是 艰难的，收获 成功的现在， 正好在这买个 别墅犒劳下自
己！
退休在家，儿 女尽孝，加上 之前留的一点 积蓄，刚好在 这生态最好的 地方买个宅子
【关键一：生活观念凸现】
别墅是城市资源豪宅的典范，定南香格里拉虽然欠缺部分城市资源，但区域规划发展有 着足够的利好，我们需要重点挖掘城市价值。
【关键二：品牌价值体现】
香格里拉品牌一脉相承，但属性已经发展改变。为城市山水资源豪宅住区，有着第一居 所及强势资源的复合价值，但香格里拉需要传递的是城市山水资源下的另一种生活方式。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住 环境的购买需求。
2、项目周边道路的维修，增加未来项目的机会 点。
3、通过我司包装、推广给定南县带来全新的感 受，提升项目的关注度，全面引起关注。
W——劣势weakness
1、定南县城区相对较小，客户的区域概念 明显，对别墅的接受度相对大城市来 说，需要一个过渡期。
‹#›
根据形具象体系的列销广售告节语点进行推广调整，大方向以别墅形 象为主，配以销售信息为副标。
墅生活
形象定位
山水豪宅 传世荣耀
山水之畔，一府豪 宅，一脉相传，一 世荣耀！
生活并不是简单 的活着！
一江之水 铸就一城经典
择水源之畔，揽一江 碧水，观一世繁华， 铸一城经典！
一江一水易生活 豪庭豪园好风光
2、前期宣传力度几乎没有，有些客户明显 没有接触到项目的魅力所在。
3、本案别墅的密度较大，增加总价抗性， 对销售带来巨大压力。
T——威胁Threaten
1、定南县区住宅开发量较大，带来竞争压 力。
2、房地产市场出于调整期，未来走向不明 朗，尤其是对改善性需求。
3、别墅市场较为透明，基本上价格都在 4200-5400元/㎡。
主要路口租赁高炮、大 牌广告
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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室外环境包装建议 露天茶坊等公共设施能够真实体验休闲生活状态
售楼部门口建议摆放露天茶坊及一些休闲茶座，不建议在售楼部门口停放大量摩 托车、私家车等，给售楼部留开足够的空间展示面。
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样板房装修建议
简欧风
简欧风
现代风格 现代风格
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样板房装修建议：
建议加快工程进度， 尽快完成样板别墅 的装修，实现现场 售楼的条件，更利 于后期销售，并且 给客户一个直观的 未来居住体验。
建议装修两套样板 房，一套为简欧风 格，一套为现代风 格
项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
❖ 物业服务提升
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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售楼部包装改进意见
分区 水吧 沙盘区 洽谈区
改善方面 设置咖啡、饮料等
改善沙盘状况 设置新的洽谈区
售楼部是接待客户的主 要区域，因此售楼处的设 计应本着科学的尺度划分 、功能区隔、项目形象的 传递、卖点的展示，体现 舒适亲近的参与感的原则 来设计。并且配合项目本 身，进行物料包装。
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项目售楼处包装 项目导视系统 项目周边环境提升 项目对外展示提升 物业服务提升
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项目导视系统——在主要路口设置导视道旗
选择在项目周边，尤其 是沿江道路处、环城路 选择安置灯杆旗、道旗， 形成一系列的视觉冲击， 提高项目知名度，又可 作为路线引导使用。
选择在项目别墅地块周 边优化工地围墙广告、 墙体广告。
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
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形象定位 客户定位
A
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼处包装 ❖ 宣传策略
❖ 项目导视系统
❖ 活动策略
❖ 项目周边环境提升 ❖ 推售策略
❖ 项目对外展示提升 ❖ 营销推广总控
❖ 物业服务提升
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营销总体策略
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香格里拉——开启定南城市墅生活！
开启城市墅生活
正式启动
墅生活 舒生活
生活并不只是活着！
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项目策划阶段的任务
项目价值点 梳理
第一部分
项目定位
第二部分
项目形象 提升
第三部分
营销策略
第四部分
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报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
❖ 形象定位 ❖ 客户定位
区域“成年”期
“告诉别人她是完美的 ” 生平等，活有别
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中高端楼盘操盘经验
高端住宅成功营销方向
重新定义区域价值，提升形象
基于区域价值，重新定义产品
利用成熟区域价值，项目全方 位打造外的细节放大
高端住宅成功营销动作
随着 项目 不断 成熟 实景纲领制定，三大关键因素
【关键三：客户圈层突破】
目前定南区域房价攀升让我们联想到定南香格里拉入市之初，本项目总价与此趋同，客 户圈层未产生太多变化，唯一要考虑的是区域的客户圈层突破。
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宣传策略 活动策略 推售策略 营销费用
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户外高炮推广
宣传策略
高炮： 选择交通干道、十 字路口、项目周边。 广告设计应做到视 觉效果独特，画面 简洁
中高端楼盘操盘经验
区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。
区域特征
区域发展阶段
陌生区域，认知度低
区域“婴儿”期
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
区域“少年”期
豪宅成功营销方向 “告诉别人她会长得很美 ”
生活并不是简单的活着
“告诉别人她美得与众不同 ” 生活就是与众不同
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
……
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性格属性
自信且事业有成 时尚
善于交际 喜欢成为焦点
谨慎 富有智慧
……
报告逻辑地图
项目价值点梳理 项目定位
❖ 项目深度洞察 ❖ 项目SWOT分析
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项目形象提升
营销策略
❖ 项目售楼部包装 ❖ 宣传策略