地籍测量学_第五章_房产调查汇总

• （5）房屋的产权面积。指产权主依法拥有 房屋所有权的房屋建筑面积。
房产面积的计算技术及精度要求
• 建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法或手持测距 仪实地量算法。
• 丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使 用。遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面 图形和边长尺寸等记载在草图上。丈量边长读数 取至厘米。
• 1）利用地形图（1/500或1/1000）增测编绘 • 2）利用地籍图增测编绘
• 3、城市地形图、地籍图、房屋分幅图的三 图并测法
房产分丘平面图（分丘图）
• 坐标系统与房产分幅图一致 • 比例尺：1/100------1/1000 • 图幅尺寸：32k、16k、8k、4k
• 内容：除与分幅图的内容相同以外，还应表示出 界址点及点号、界址边长、用地面积、房屋建筑 的细节（挑廊、阳台等）、墙体归属、房屋边长、 建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。
房屋调查
• 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个 方面：房屋的权属、位置、数量、质量和 利用现状 。
• 1. 房屋的权属
• 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、 墙体归属、房屋权属界线草图、房屋权属 登记情况。
• 2. 房屋的位置
• 房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。
• 3. 房屋的质量
• 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年 份。
• 测绘方法：利用已有的房产分幅图，结合房地产 调查资料，按本丘范围展绘界址点，描绘房屋等 地物，实地丈量界址边、房屋边等长度、修测、 补测成图。具体量算要求见本课件11、12页。
房屋分层分户平面图（分户图）
• 以一户产权人为单位 • 比例尺：1/200（可根据实际情况适当放大、缩小） • 幅面：32k、16k
第五章 房产调查
调查的对象
房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、 类型和质量等信息。 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等。 建筑物主要指房屋。
一、与房屋有关的名词解析
• 1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙 的高度一般低于正式层外墙的高度，内部 房间利用部分屋架空间构成的非正式层， 其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2 的，叫做假层。
房产用地界址Βιβλιοθήκη 测定精度• 精度分为三等： • 一级界址点相对于邻近基本控制点的点位
中误差不超过0.05m； • 二级不超过0.10m； • 三级不超过0.25m。
• 大中城市繁华地段的界址点和重要建筑物 的界址点，一般选用一级或二级，其他地 区选用三级。
房产分幅图的测绘方法
• 1、房产分幅图实测法 • 2、房产分幅图的增测编绘法
• 目的：确定房屋和承载房屋的土地的自然 状况与权属状况，为城镇的规划和建设、 房地产的管理、开发、利用及征收房地产 税收提供依据。
• 主要成果：各种房地产平面图、有关数据 及文档。
三、房产调查的内容
• 有：房屋调查、房屋用地调查 • 其内容包括对每个权属单元的位置、权属
界线、数量、质量及利用状况调查以及行 政境界和地理名称调查。
• 5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出 屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的 叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、 内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面 的部位绘成虚线。
• 6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间，无 盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆 盖的叫天棚。
二、房产调查的目的
• 4. 房屋的用途
• 房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也 就是指房屋现在的使用状况。（具体见课 本124页表5.5 房屋用途分类）
• 5. 房屋的数量
• 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用 面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面 积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。
• (1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面 积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与 底层房屋建筑面积相同。
• 2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间 建成，并设有老虎窗的叫做气屋。
• 3. 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下 两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后， 利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗 楼。
• 4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造 的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻 房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做 吊楼。
共有面积的分摊
• 一、共有面积的含义 • 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由
两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。 • 二、应分摊共有面积的分摊原则 • 1. 按文件或协议分摊 • 2. 按比例分摊 • 3. 按功能分摊 • 三、共有面积分摊的类型 • 1.整栋楼分摊 • 2.功能区内分摊 • 3.功能区间分摊 • 4.楼层间分摊 • 5.本楼层内分摊
• (2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以 上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固， 层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
• （3）使用面积。指房屋户内全部可供使用 的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计 算。
• （4）共有面积。指各产权主共同占有或共 同使用的面积。
• 边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合 下式规定：。
D 0.004 D
• D的单位为m。
• 房屋面积测算的中误差MP按下式计算：
M P (0.04 P 0.003 P)
• 式中：P──房屋面积,单位为m2。 • 房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差。房
屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至 0.1 m2。 • 房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图， 并填写房屋调查表。
• 分户图应表示出房屋的产权界线、四面墙体的归 属、楼梯和走道等共有部位以及房屋坐标、幢号、 所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边 长等。
• 分户图房屋平面位置应参照分幅图、分丘图中相 对应得位置关系，按实地丈量的房屋边长绘制。
房产变更测量
• 指房屋发生买卖、交换、继承、新建、撤 除等涉及权界调整和面积增减变化而进行 的更新测量。
• 在房地产调查中除对房屋用地进行调查外， 还要对行政境界与地理名称进行调查，并 标绘于房地产平面图上。
房产图
• 分为： • 房产分幅平面图（分幅图） • 房产分丘平面图（分丘图） • 房屋分层分户平面图（分户图）
房产分幅平面图（分幅图）
• 内容： • 1、行政境界 • 2、丘界线 • 3、房屋及其附属设施 • 4、房产要素和房产编号 • 5、地形要素
• 房产变更包括：现状变更和权属变更。
工作程序：
• 进行房产变更调查； • 权界测定与面积量算； • 调整丘号、界址点号、幢号、户号； • 办理房产产权转移变更登记，换发产权证
件； • 产籍资料更新。
• 四、应分摊共有面积的特点 • (1) 产权是共有的。 • (2) 应分摊共有面积的相对性。 • (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间
上是无界的。
• (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积 和共有面积。
房屋用地调查
• 内容包括：用地的坐落、产权人、产权的 性质、使用人、土地等级、税费、权源、 用地单位所有制的性质、用地情况，以及 绘制房屋用地范围示意图。