某房地产营销提案报告PPT(共 46张)
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某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
某地产项目营销策划提案(PPT63页).pptx
我们怎么看这个项目？
换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争
项目形象目标：
打造区域内 延续中集品牌的品质标杆
这是我们既定的项目形象目标，也就成为企划包装的方向
我希望能找到那只苹果
找到苹果前，需要
从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺， 此为营销包装得思路导向。
让我们看看究竟如何才能打动客户？
单位：万平
荆门1-9月份去化面积分析
单位：万平
荆门1-9月份销售均价分析
单位：元
荆门1-9月份销售套数分析
单位：套
掇刀区昊在天·售上水项城目分部凯图旋帝景
云中仙居
银河大厦
洋丰·西山林语
荆门国际广场 银河项目
锦绣华庭
锦绣紫荆城 青果园 金象广场
金银天下
葡萄园
天鹅山庄 新世界 香格里拉
公兴·城市领域 恒泰华庭
Weaknesses劣势分析
1 地段偏僻，地处城乡结合部，周边配套设施缺乏。
2 项目原为荒地，周边环境差。
Threats威胁分析
1、房地产大环境不稳定，国家频频出台调控政策，主要 针对投资型产品，部分消费者持币观望态度加强。 2、本项目与大其他区域项目跨度加大，没有任何的借势。
3 项目周边无山无水，无任何景观价值，需自己营 造。 4 本区域并非荆门市的重点规划方向，市政工程较 少。
尚品·尚城
荆门掇刀区在售项目有21个项目，在右图上可 以看出掇刀区项目主要集中在虎牙关大道板块、 深圳大道板块、区政府板块、高新区板块、生 态公园板块。
荆门东宝区在售项目有19个项目，在左图上可 以看出东宝区项目的主要集中在象山大道板块、 长宁大道板块、以及月亮湖北路板块。
长龙·中央公园 朝晖御苑 大汉龙城
换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争
项目形象目标：
打造区域内 延续中集品牌的品质标杆
这是我们既定的项目形象目标，也就成为企划包装的方向
我希望能找到那只苹果
找到苹果前，需要
从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺， 此为营销包装得思路导向。
让我们看看究竟如何才能打动客户？
单位：万平
荆门1-9月份去化面积分析
单位：万平
荆门1-9月份销售均价分析
单位：元
荆门1-9月份销售套数分析
单位：套
掇刀区昊在天·售上水项城目分部凯图旋帝景
云中仙居
银河大厦
洋丰·西山林语
荆门国际广场 银河项目
锦绣华庭
锦绣紫荆城 青果园 金象广场
金银天下
葡萄园
天鹅山庄 新世界 香格里拉
公兴·城市领域 恒泰华庭
Weaknesses劣势分析
1 地段偏僻，地处城乡结合部，周边配套设施缺乏。
2 项目原为荒地，周边环境差。
Threats威胁分析
1、房地产大环境不稳定，国家频频出台调控政策，主要 针对投资型产品，部分消费者持币观望态度加强。 2、本项目与大其他区域项目跨度加大，没有任何的借势。
3 项目周边无山无水，无任何景观价值，需自己营 造。 4 本区域并非荆门市的重点规划方向，市政工程较 少。
尚品·尚城
荆门掇刀区在售项目有21个项目，在右图上可 以看出掇刀区项目主要集中在虎牙关大道板块、 深圳大道板块、区政府板块、高新区板块、生 态公园板块。
荆门东宝区在售项目有19个项目，在左图上可 以看出东宝区项目的主要集中在象山大道板块、 长宁大道板块、以及月亮湖北路板块。
长龙·中央公园 朝晖御苑 大汉龙城
某地产项目营销提案PPT(108张)
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
区域
价位
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
某房地产营销策略报告(PPT 44页)
建议：把控大盘的整体营销推广思路，对二期组团全新包装，构建领导者 的价值体系，将项目价值点有效地传递给客户，完成下半年的指标！
本项目营销的核心思路
营销推广策略
一、二期整体推广思路 二、建立领导者的价值体系 三、下半年目标分解及营销举措
他们的需求
客户分类
置业背景
“居所型”客户
作为第一居所使用，居住是置业的 终端目的
样板房展示——极致地展示一线湖景！
物业服务——极致服务，使客户倍享尊崇。
汽车遮阳
三、下半年目标分解及营销举措
目标分解 推售策略 执行策略
推售策略
别墅组团
➢销售思路：以高层销售为主，别墅为辅，低总价客户区划一期剩余房源； ➢推售节奏：在11月初推出别墅产品，以别墅产品垫定二期组团的调性； ➢销售策略：以“聚焦”为原则，借助样板房，集中去化E1\E2楼栋； ➢价格策略：拉大东边产品及西边产品的价格差，中高楼层于低楼层的价格差；
A (Advantages） 本项目
B (Benefit/value） 本项目
FAB分析
项目本身的特性/属性 蠡湖新城、交通便捷、生活配套齐全、公园环绕、升值潜力大、地段稀缺、 获“联合国全球人居环境最佳社区”奖、活水贯穿小区、背山面水，风水宝 地、别墅群、高层湖景资源、6米挑高大堂、干挂石材、品质物业、户型采光 好、通透、100%有湖观、正南观湖。
毗邻蠡湖中央公园、长广溪湿地公园！
坐北朝南，享正南一线蠡湖美景！
规划价值
风水宝地、纯别墅气质。
背山面水,风水宝地 视野开阔 纯别墅氛围 水系围绕
蠡湖
结论：充分利用项目的地段优势、成熟的配套资源，重点打造产品高附加值和人 居环境的规划理念，建立无锡首席临湖墅区的湖居生活示范标准。
某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)
2020/7/10
18
托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥 有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗 文艺复兴“三杰”，此外，还拥 有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋 溢着浓郁的艺术人文气息。
19
托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、 玻璃、陶土等工艺品而闻 名，色彩斑斓，工艺精致 细腻，质朴中蕴涵深厚工 艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的 区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY， 还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？ 是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化 价值观……
本项目的目标客群是谁？ 有何特质？ 用何种概念来精准界定？
23
托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
24
如果， 用一句话来准确概括“托斯卡纳”， 那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲 的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
12
托斯卡纳地区概况
2020/7/10
13
托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、 深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托 斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质 朴、怀旧的味道。
某房地产营销策划报告PPT课件
河西将成为长株潭一体化的重点 开发区域之一。
第 19 页
大河西先导区规划
核心区：核心区用地范围为湘江 以西，黄桥大道以东，北至黄金 大道与岳麓区区界，
起步区：起步区范围包括绕城线 以西、黄桥大道以东、靳江河以 北，北边以高新区拓展区为界。
本项目处于大河西先导区规 划的核心区域内
本案 第 20 页
区域价值的深度挖掘-区位再认识
利用大河西先导区门户核心位置区别 其他大盘项目。
市府板块开发量放大，板块 放大项目城市近郊的优势
认识度提升，人口将加剧，各 创新产品，突出项目森林景观和产品
项配套也将日益完善
性价比
市场对洋房和高层中高性价 比，创新度高的产品一定需求。
利用大河西先导区的规划，全 力宣传未来价值，突出未来配 套。
威胁
发挥优势，转化威胁
开发商品牌对客户购 买存在一定影响，但 与其他因素相比，影 响最弱
品牌
客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居 住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物 业管理等，
推广
各项目推广范围 广，推广手段多 元，对客户购买 影响力较大．
蔚蓝海岸 苏迪亚诺 御院
长沙玫瑰 园
第 15 页
总结
通过对竞争项目洋房和高层的产品，价格及客户需求分析，目前市场上销售速 度比较快的产品是创新度高，性价比高，地段优越的中户型产品。
41-72 34-50 42-64 52-64
市场洋房价格集中在 5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。
第 10 页
竞争楼盘分析-销售速度
项目名称 蔚蓝海岸 苏迪亚诺 长沙玫瑰园 米兰春天 西山汇景 阳光100 西城龙庭 共和世家
第 19 页
大河西先导区规划
核心区：核心区用地范围为湘江 以西，黄桥大道以东，北至黄金 大道与岳麓区区界，
起步区：起步区范围包括绕城线 以西、黄桥大道以东、靳江河以 北，北边以高新区拓展区为界。
本项目处于大河西先导区规 划的核心区域内
本案 第 20 页
区域价值的深度挖掘-区位再认识
利用大河西先导区门户核心位置区别 其他大盘项目。
市府板块开发量放大，板块 放大项目城市近郊的优势
认识度提升，人口将加剧，各 创新产品，突出项目森林景观和产品
项配套也将日益完善
性价比
市场对洋房和高层中高性价 比，创新度高的产品一定需求。
利用大河西先导区的规划，全 力宣传未来价值，突出未来配 套。
威胁
发挥优势，转化威胁
开发商品牌对客户购 买存在一定影响，但 与其他因素相比，影 响最弱
品牌
客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居 住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物 业管理等，
推广
各项目推广范围 广，推广手段多 元，对客户购买 影响力较大．
蔚蓝海岸 苏迪亚诺 御院
长沙玫瑰 园
第 15 页
总结
通过对竞争项目洋房和高层的产品，价格及客户需求分析，目前市场上销售速 度比较快的产品是创新度高，性价比高，地段优越的中户型产品。
41-72 34-50 42-64 52-64
市场洋房价格集中在 5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。
第 10 页
竞争楼盘分析-销售速度
项目名称 蔚蓝海岸 苏迪亚诺 长沙玫瑰园 米兰春天 西山汇景 阳光100 西城龙庭 共和世家
某房地产项目营销策划提案汇报(ppt 167页)
泉山到皇城的御水车都走此门，故瓮城门洞中刻 有汉白玉水纹石雕一块，京人皆知 “西直水纹”。
元代为大都城和义门所在地，明、清时为京师内城九门之一。元至元四年（1267） 元士祖忽必烈在金中都旧城东北营建新城，其中城墙方圆28.5公里,黄土夯成,共设
11门,西墙北门及为和义门.城门北侧设有水关。
钻
钻
河 公
农科院、气象研究院、钢铁研究院等8大国家级科研机构，170所各类研究院聚
集于此，软件、钻钢铁、铁路、文化影视、金融、农科、冶金、船舶八大产业链
遍布周边
河
钻 河
公 馆
产业支持，持续发展空间强大
公
馆
学院枢纽
北京交通大学、中央民族大学、中央财经大学、北京邮电大学、中国政法大学
等全国知名八大钻院校周边环绕 河
因此，通过与市场上类似区域的综合比较，
推导出本地块区域的价值特征，进而最终确定本案价格。
钻
河
钻
公
河
馆
公
馆
•西直门板块 •中关村板块 • 东直门板块 •朝阳门板块
•金融街板块 • 亚奥板块 •建国门板块 • CBD板块 •朝青板块 •燕莎板块
西部
中关村板块
亚奥板块
东部
燕莎板块
西直门板块
东直门板块
朝青 板块
金融街
钻 板块
朝阳门板块
河
CBD板块
钻
公
河
馆
公
馆
关键词：城市核心区 分布广泛 不平均
西直门板块
区域特点
北临以清华、北大为代表的八 大学府；西北为中国硅谷—中 关村高科技园区；南接号称中 国华尔街的金融街；近邻建设 部等数十家国家部委行政办公 总部。西直门交通枢纽的建设 更使区域交通四通八达。
某房地产项目整合营销提案(ppt 163页)
SWOT分析下的项目出路判断
S： 开发商品牌，金地在全国的影响力 教育配套资源完善 洋房稀缺性，公寓产品创新 内部景观河道，地块北侧水景资源
W： 非西区板块核心资源位置 公共交通配套不足 项目外部生活环境较差 现阶段生活配套资源不足
项目定位方向：产品附加值以及差异化生活价值诉求（客户价值最大化）
PART3 市场篇
整体市场
2012年热点政策解读
国家政策：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性 转为隐性。
2012.3.15 两会之后，温家宝表示，合理房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利 润相匹配，因此调控不能放松。
2012.3.26 住建部出台《建设用地容积率管理办法》，严控地方政府通过修改容积率帮助开发商。
全市社会消费品零售总额967.87亿元， 增长14.4%。
城市居民人均可支配收入28001元，增长 13.0%；人均消费性支出17750元，增长 9.7%。城市居民人均住房建筑面积38.02 平方米。
城市规划
规划方向：东联西优南拓
（1）东联：强化交通对接和提升综合服务功能，推动扬州、 江都城市空间与功能整合。 （2）西优：优化土地使用功能，完善公共服务配套设施，促 进居住与就业相对均衡。 （3）南拓：优化完善产业功能，提高土地开发强度，强化产 城互动发展。 （4）优化调整蜀冈新城、维扬经济开发区和东部分区东北片 区用地功能，完善居住用地与工业用地布局；进一步完善扬 州与仪征的交通联系，为未来城市西拓创造有利条件。
其他重 要规定
1、该项目由2块地块组成，分别为C、E，土地面积分别为187亩、53亩，容积率均为2.2，中间由河 道隔离，河道后期由新城西区管委会负责打造； 2、出让文件要求该地块成品房比例不低于30%（从2011年开始大部分出让住宅土地中都有此要求， 但同规划局及房管局征询具体实施尚未开始，此次拿地测算仍全部按毛坯房考虑）
某地产项目营销推广战略提案ppt课件
感谢开发商给我公司这个沟通和探讨的机会，让我们共同携手创造邵阳巨 人置业开发的经典之作。
解决五个问题
1、目标与市场？ 2、价值重塑与客户定位？ 3、项目定位？ 4、招商与销售？ 5、营销推广？
第一部分、开发目标与市场
开发目标解析
1、经济效益。本项目开发首先需要考虑的是最大化的实现开发利润， 为企业发展和后续项目开发提供充裕的资金支持。
邵阳宝京汇项目 营销推广战略提案
中连家地产 | 2017.3
前言
一个房地产迅速发展的四、五线城市 一个综合优势不甚突出的项目 面对邵阳众多商业大盘竞争环境 如何取胜？
我们将紧密围绕开发商的目标，来寻求最合理的解决之道。 本案在整体市场环境进行研究和分析的基础上，结合产品特性，提出我公 司针对本项目的营销思路，以此来指导项目的推广工作。
2、社会效益。开发商作为具有较高社会知名度的知名企业，要注重 对自身品牌和社会影响力的维护和提升，因此要注重对口碑形象和社 会效益的体现。
3、品牌效益。作为有意与长期进行房地产开发的企业，需要借助所 开发的项目品牌来树立开发商的品牌形象，将项目打造成邵阳全方位 标杆项目，以此奠定企业长期发展的品牌基础。
酒店
商业
地下车 库
建筑面积
16299.97㎡ 14335.8㎡ 5133.4㎡ 一层：2400.1㎡ 二层：3894.78㎡ 三层：3762.9㎡ 总计：10057.78
㎡ 3965.2㎡
套数
337套 300套 144套 57套 15套 20套
户型面积
37.68㎡49.1㎡
44.87㎡70.12㎡
33.5㎡ 37.4㎡
鲜明市场定位
项目定位
产品价值重塑——SOHO国际
解决五个问题
1、目标与市场？ 2、价值重塑与客户定位？ 3、项目定位？ 4、招商与销售？ 5、营销推广？
第一部分、开发目标与市场
开发目标解析
1、经济效益。本项目开发首先需要考虑的是最大化的实现开发利润， 为企业发展和后续项目开发提供充裕的资金支持。
邵阳宝京汇项目 营销推广战略提案
中连家地产 | 2017.3
前言
一个房地产迅速发展的四、五线城市 一个综合优势不甚突出的项目 面对邵阳众多商业大盘竞争环境 如何取胜？
我们将紧密围绕开发商的目标，来寻求最合理的解决之道。 本案在整体市场环境进行研究和分析的基础上，结合产品特性，提出我公 司针对本项目的营销思路，以此来指导项目的推广工作。
2、社会效益。开发商作为具有较高社会知名度的知名企业，要注重 对自身品牌和社会影响力的维护和提升，因此要注重对口碑形象和社 会效益的体现。
3、品牌效益。作为有意与长期进行房地产开发的企业，需要借助所 开发的项目品牌来树立开发商的品牌形象，将项目打造成邵阳全方位 标杆项目，以此奠定企业长期发展的品牌基础。
酒店
商业
地下车 库
建筑面积
16299.97㎡ 14335.8㎡ 5133.4㎡ 一层：2400.1㎡ 二层：3894.78㎡ 三层：3762.9㎡ 总计：10057.78
㎡ 3965.2㎡
套数
337套 300套 144套 57套 15套 20套
户型面积
37.68㎡49.1㎡
44.87㎡70.12㎡
33.5㎡ 37.4㎡
鲜明市场定位
项目定位
产品价值重塑——SOHO国际
某房产公司的营销策划报告范本(ppt 63页)
第四节，
产品功能分解 〉〉〉
投资（抗跌性、保值、升值）
决策基础
渡假 ………………
} 居住 ……………..
商务（会务、接待）
支持达成“逸形的生活”
第二章，定位与形象
第一节，项目定位
一，[17英里]的生活方式 套用[东海岸]“海岸生活进化论” 的逻辑方法， 来分析[17英里]的生活特质 〉〉〉
滨海生活区的海景物业， 可以称之为“滨海生活”
我们的做法，与传统广告公司有所不同…… 因为市场在变，游戏规则在变 消费者需求的洞察，是一切工作的前提
同路，在追索市场的需求中 寻求制胜之道
since1993
| 万科·17英里 |
COASTING·17 MILE
[注：Coasting---沿岸航行、海岸线、沿海贸易]
《市场研究报告》
第一章，市场与人群
2，重要信息 本案最重要的信息
远
本案最重要的属性
第二节，
一，[17英里],具有唯一性和不可比拟性
◇最远的住宅项目
◇最好的海景资源
唯一性：
◇零度海拔，零距离亲海 ◇最独特的物业类型
◇最棒的建筑产品
◇最具有想象空间的物业名称
◇最大的投资价值
二，近似项目：
■[I·领海]----酒店式公寓（多层），大梅沙海岸物业，
昭示了他们爱“远”的的秉性，
显示了重要的需求特征
静
{ “远”的性格延伸---- 隐 逸
※区别于[I·领海]“享乐主义者”的缤纷热闹 ※区别于[皇家·海湾公馆]巨富阶级的浮华豪奢
2，我们把这些巅峰人士“极少数中的少数派”， 描述为 〉〉〉
看不见的隐形阶层
他们是生活的宠儿， 他们是成功者，所谓的“富人”
某地产项目营销提案PPT实用课件(共108页)
四坡红色磁瓦屋顶 外墙白色涂料 拱型柱廊和拱型门廊 屋檐采用小拱卷装饰
弧型单元入户门
屋檐小拱卷
瓷砖的装饰
组团分割与组团概念
海之韵
海之音
海之欣
海之恋
海洋之星 心 销
售
中
海洋主 题广场
整体开放与局部封闭
Patio（帕提欧）——西班牙庭院 园中园式社区围合设计
“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
海之音
90—120㎡
海之欣
90—120㎡
海之恋 90㎡以下
海秀洋江之南星
跃层
户室比例：
单位面积 60——70ｍ²
挖
掘
优势的强化
无论东方还是西方， 海都是养生的本源。
• 坐落于4A风景区内 • 山水环抱，景色优美 • 远离污染，空气清新 • 环境安静 • 亲海、戏海、玩海 • 海是生活的一部分
自然海
人与海合一
亲海“生活”房
• 位于城市中间 • 莅临公路或公共设施 • 空气质量不高 • 人群嚣哗 • 看海、听海 • 海是生活的点缀
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
弧型单元入户门
屋檐小拱卷
瓷砖的装饰
组团分割与组团概念
海之韵
海之音
海之欣
海之恋
海洋之星 心 销
售
中
海洋主 题广场
整体开放与局部封闭
Patio（帕提欧）——西班牙庭院 园中园式社区围合设计
“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
海之音
90—120㎡
海之欣
90—120㎡
海之恋 90㎡以下
海秀洋江之南星
跃层
户室比例：
单位面积 60——70ｍ²
挖
掘
优势的强化
无论东方还是西方， 海都是养生的本源。
• 坐落于4A风景区内 • 山水环抱，景色优美 • 远离污染，空气清新 • 环境安静 • 亲海、戏海、玩海 • 海是生活的一部分
自然海
人与海合一
亲海“生活”房
• 位于城市中间 • 莅临公路或公共设施 • 空气质量不高 • 人群嚣哗 • 看海、听海 • 海是生活的点缀
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
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2.99
14 东丽区
香邑国际
2.67
15 东丽区 万科金域华府
2.31
16 东丽区
首创溪堤郡
1.93
17 东丽区 天房翠海红山
1.9
18 河东区
朝阳绿茵
1.67
19 东丽区
金泰丽湾
1.48
20 东丽区 万科东丽湖小镇里 1.15
21 东丽区
海上国际城
1.07
22 河东区
泰丰都汇御
1.04
23 东丽区
东丽区
恒大名都
销售额 9.3 7.53 7.02 6.96 6.24 5.82 5.55 5.44 4.78 4.5 3.75 3.67 3.6 3.6 3.17 3.08
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2012年东区销售额排名
区域
项目
销售额
河东区 振业城中央 15.4
项目
恒大 名都
金泰 丽湾
华润 橡树湾
东丽湖 万科城
华侨城
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
保利玫瑰湾 太阳城
金隅悦城
高层
洋房 联排别墅
困局 基于项目业绩的营销压力
项目未能占位大东区，
如何改变“恒大名都≠华明的项目”的市场印象
面对恒大名都销售现状及使命
如何吸纳更多的客户，加速去化
世联地产
2011年东区销售额排名
区域
项目
东丽区 保利玫瑰湾
东丽区
恒大绿洲
河东区 招商雍华府
东丽区 万科金色雅筑
东丽区
远洋风景
东丽区 万科东丽湖溪岸
河东区 金地紫云庭
河东区
红星国际
东丽区 万科魅力之城
东丽区 万科东丽湖南岛
河东区 泰达格调竹境
河东区 金地紫乐府
东丽区
东丽1号
东丽区 首创溪堤郡
东丽区 天津华侨城
恒大名都
0.95
恒大系占位
2年半完成整盘30%销售指标， 本案于恒大体系内销售压力巨大
恒大名都，承载恒大落子城市主流板块， 激活城市客户居住梦想的使命
恒大绿洲：度假板块，万科及华侨城具 备不可撼动的板块地位 恒大名都：相比绿洲，与城市互动更好， 产业及生活配套支撑更齐备
时间 2011年 2012年 2013年
Feature AdvantageBenefit
给客户带来的利 益和价值
湖区品质生活、配套与品牌
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
11万㎡湖畔.精装洋房府邸
——城市湖景、规制园林、低密品质、9A精装——
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
•最稀缺的11万㎡湖景
=具有城市属性的双湖景观，万平人工湖兑现+外部湖景体验
东丽区 恒大绿洲
3.6
河东区 天津嘉里中心 3.2
东丽区 首创溪堤郡 3.02
单年站上8亿，是跻身东区TOP10
锚定市场影响力的基本指标
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
2013年东区销售额排名（1.1-6.16）
排名 区域
项目
销售额
1 东丽区
保利玫瑰湾
11.97
2 河东区
路劲太阳城
东丽区 保利玫瑰湾 14.36
河东区 路劲太阳城 14.16
河东区 红星国际 13.99
河东区 金地紫云庭 11.48
河东区 雅仕兰庭 10.11
东丽区 金隅悦城
7.04
东丽区 远洋风景
5.95
东丽区 华润橡树湾 5.25
东丽区 恒大名都
4.54
东丽区 香邑国际
4.33
东丽区 天津华侨城 4.3
河东区 招商雍华府 3.65
7.22
3 河东区
红星国际
6.13
4 东丽区
金隅悦城
4.91
5 东丽区
华润橡树湾
4.68
6 河东区 天津嘉里中心
4.63
7 河东区
振业城Hale Waihona Puke 央4.18 河东区
雅仕兰庭
4
9 河东区
卓越浅水湾
3.63
10 东丽区
远洋风景
3.52
11 河东区
万达公馆
3.35
12 东丽区
天津华侨城
3.24
13 河东区
金地紫云庭
100-160平 85万-136万
140-160平 180万-208万 118平
140万
90-125平
87-126平
72万-100万
62-140平 115万-160万
80-130平 104万-170万
75-95平 82万-110万
75万-115万 （精装） 60-110平
51万-100万
67-85平 58-100平 47万-60万 39万-70万
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
壹 解读区位，清晰占位
恒大名都≠华明镇的项目
占位城市东区 面对客户强势传递价值
1个明确的【板块定位】
1系列动态的【区域展示】
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
价值 解读
东区价值高地 / 城市湖景 / 成熟品质生活
上升区域
空港生活配套 便捷路网与轨道
交通
稀缺湖景
规模湖景与园林 呈现
品质产品
纯粹精装洋房 会所兑现
社区实景呈现
恒大品牌
品牌责任和实力 一级物管 老客户积淀
本身属性
湖景、精装洋房、园林、品牌
相对于竞争对手的优势 资源实景兑现、规划预期、产品力、品牌
平台价格与项目价格不对等
同等总价，市场客户面对精装高层及低密洋房间的比选
总价 250万
空港华明镇
东丽湖
东区环内
200万 150万 100万 50万
230-270平
130-215平 130万-240万
总价等高产品比选 215-285平 220万-360万
218万-301万
95-144平 86万-130万 （部分精装）
11万平湖畔. 精装洋房 再掀东区改善置业革命
——恒大名都营销破局——
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
开篇：从项目业绩说起…………
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
东区占位
2年半销售期， 始终未能跻身东区第一梯队
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
合计
套数 218 434 67 719
项目总业绩
总面积
销售额
29361.3
3.08
60049
4.54
10587.7
0.95
99998
8.57
均价 10502 7568 9019 8583
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
2年半销售期， 总体量31%去化率 销售指标完成率不足30%
产品梯队
•最低密的生活情境
=1.1低容积率+百米楼间距；双轴景观带+皇家主题园林
•最人性化的精装空间兑现
=宽景洋房+瞰湖高层，家家都有9A精装空间归宿
•最成熟的高端生活圈
=高品质5000平米会所+空港高规格全生活配套
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
破局 基于加速项目销售的解决办法
壹 解读区位，清晰占位 贰 热感地图，截纳客户 叁 价值传递，实力体验