某华侨城项目营销策略报告
华侨城北京欢乐谷的经营分析.doc
国际化现代化的主题公园——北京欢乐谷“繁华都市开心地”北京欢乐谷经营管理分析一、北京欢乐谷现状分析1.北京欢乐谷经营现状文化创意产业基地——北京欢乐谷是华侨城集团以20年的专业积累,用四年时间倾心打造的主题生态乐园,它是北京文化产业的区域龙头,是中国现代旅游的经典之作。
它以时尚、动感、欢乐、梦幻的人文魅力,成为北京体验旅游的重要标志。
2009年,在国际金融危机的大潮中直面重重困难,北京欢乐谷借助多元化的营销举措,取得了235万人的景区接待量,实现经营收入超过3亿元。
2009年10月31日,北京欢乐谷入园人数突破5.4万,刷新自1998年创立以来入园人数的历史纪录。
当晚,夜场入园超过4万人次,创下华侨城旅游景区20年来夜场入园的最高纪录。
在市场营销方面,欢乐谷采取灵活机动的应变措施,全面铺开营销攻势,2009年仅年卡办卡量就较2008年增长了52%。
系列固本强基工作的推行,使得游乐品质进一步提升,获得了高达95%以上的满意度和36.6%的重游率。
2.地理位置和硬件设施北京欢乐谷位于朝阳区东四环四方桥东南角,占地100万平方米,于2006年7月9日对外试营业,现在投入使用的是一期项目,拥有主题文化艺术表演、游乐设备、主题景观、生态景观、主题游戏和餐饮购物等设施,年接待人次约300万人次。
欢乐谷由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格罩拉和蚂蚁王国6个主题区组成,并且每个主题都重在文化和体验,是名副其实的“繁华都市开心地”。
北京欢乐谷拥有六大“亚洲唯一”的游乐设施：亚洲独有的飞行式过山车“水晶神翼”；亚洲最大的大摆锤项目“太阳神车”；亚洲唯一的一座双塔太空梭“天地双雄”；亚洲提升高度最高的双提升激流勇进“奥德赛之旅”；世界最高、运动幅度最大的观览器“聚能飞船”；亚洲最长的悬挂式过山车“雪域金翅”。
3.游客满意度如下两个表格为相关研究人员于2008年对北京欢乐谷游客进行的就软件服务和硬件设施满意度的调查结果。
某华侨城项目市场研究报告
某华侨城项目市场研究报告1. 引言本市场研究报告旨在对某华侨城项目进行深入调研和分析，以便为项目决策提供有力的市场依据。
本报告包括项目背景介绍、市场概况分析、竞争对手分析、目标市场细分、营销策略建议等内容。
2. 项目背景介绍某华侨城项目是一处综合性旅游项目，位于某城市中心。
该项目计划包括旅游景点、商业街区、主题酒店及配套服务等，并通过提供多样化的娱乐、购物和休闲活动，吸引国内外游客。
3. 市场概况分析3.1 宏观经济环境在过去几年里，该城市的经济持续稳定增长，人均收入逐年上升，居民的消费能力也大幅提升。
同时，该城市作为一个重要的旅游目的地，每年吸引大量游客。
3.2 旅游市场动态国内旅游市场近年来呈现出快速增长的趋势。
人们对体验式旅游越来越感兴趣，愿意花费更多的时间和金钱在旅游上。
同时，外国游客也持续增长，对中国的旅游景点表现出浓厚的兴趣。
4. 竞争对手分析4.1 主要竞争对手介绍本项目的竞争对手主要包括附近的旅游景点、商业街区和主题酒店。
他们在吸引游客、提供服务和营销方面都具有一定的优势。
4.2 竞争优势与不足通过对竞争对手的分析，本项目具有以下竞争优势： - 项目地理位置优越，交通便利； - 丰富多样的旅游景点和娱乐设施； - 商业街区与主题酒店的联动效应。
然而，本项目也存在一些不足之处： - 竞争对手数量众多，市场竞争激烈； - 需要进一步提升服务质量和创新能力。
5. 目标市场细分基于市场分析和竞争对手的情况，我们将目标市场细分为以下几个群体： - 家庭游客：这是一个重要的目标市场，他们喜欢一家人出游，对儿童娱乐设施和家庭活动感兴趣。
- 年轻游客：这群年轻人注重休闲娱乐和体验式旅游，他们更愿意尝试新鲜事物。
- 外国游客：针对外国游客，我们需要提供不同的语言服务和文化体验。
6. 营销策略建议基于目标市场细分和竞争对手分析，我们提出以下营销策略建议：- 提供个性化服务：根据不同目标市场的需求，定制化服务，提供与众不同的体验； - 加强线上推广：通过社交媒体、旅游网站等渠道进行线上推广，吸引更多的游客； - 增加合作伙伴关系：与当地旅行社、酒店合作，共同推广本项目； - 提供套餐优惠：通过组合销售和打包优惠，提高消费者的购买意愿。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
华侨城项目市场客户分析
华侨城项目市场客户分析华侨城项目是一个综合性的城市发展项目，以吸引国内外客户为主要目标。
在进行市场客户分析时，需要考虑以下几个方面：1.目标客户群体：华侨城项目的目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者、旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，倾向于寻求高品质的生活和娱乐体验。
2.客户需求与偏好：针对目标客户群体的需求和偏好进行分析是非常重要的。
华侨城项目应当了解客户对于住房、商业、文化娱乐等方面的需求，并提供相应的解决方案和配套设施。
例如，对于购房客户来说，他们可能注重房屋品质、社区环境和交通便利性；而对于旅游者来说，他们可能更关注景点的美观度、文化底蕴和便捷性。
3.市场竞争分析：华侨城项目所处的市场竞争激烈，需要进行竞争对手的分析。
了解竞争对手的产品定位、市场份额、品牌声誉，以及其在市场中的表现，有助于确定项目的差异化和竞争优势。
4.地理位置和市场前景：华侨城项目的地理位置很重要，需要考虑到当地的人口结构、经济发展情况、交通便利性等因素。
同时，研究市场未来发展趋势和前景，以确定华侨城项目的市场空间和可行性。
5.营销策略和推广手段：基于客户分析的结果，华侨城项目可以制定相应的营销策略和推广手段。
例如，可以通过建立与目标客户的社交媒体关系、参加高端展会和活动、与旅行社合作等方式来吸引目标客户的注意力。
通过对华侨城项目市场客户的深入分析，可以更好地理解目标市场的需求和偏好，为项目的规划、设计和销售提供有针对性的解决方案，进而提高项目的竞争力和市场份额。
华侨城项目市场客户分析是一个十分重要的工作，它可以帮助项目开发方更好地了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更有效的市场策略。
首先，目标客户群体是华侨城项目进行市场客户分析的重要方面。
根据项目定位和发展目标，目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者和旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，对于优质生活和娱乐体验有较高的追求。
郊区大盘营销-华侨城
因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
深圳华侨城案例分析
城区功能：是深圳市相对独 立的以居住、旅游和高科技 工业为主要功能的城市组团。
华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园。 规划理念：自然生态开发、在花园中建房子
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城规划现状
华侨城各功能的用地状况
用地性质
占地面积 占地比例 （公顷）
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
须的）
的商业利益驱动
对区域价值增值不 明显
与华侨城的优势资 源OCT广场结合 在一起，产生复合 效应。消费者预期 价值提升明显。
对区域住宅价值提 升不明显。但明显 带动周边商业街增 值
对区域增值贡献明 显
封闭的
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
华侨城无动力乐园运营方案
华侨城无动力乐园运营方案一、前言随着经济的飞速发展和人们休闲娱乐需求的增加，无动力乐园作为一种新型的休闲娱乐项目，在国内得到了越来越多的关注与发展。
华侨城无动力乐园便是其中的一家，位于深圳南山区，是一个融合了娱乐、休闲、亲子互动、主题文化展示等多种元素的高品质综合休闲度假区。
该乐园拥有独特的主题文化和休闲设施，吸引了大量的游客。
本文旨在围绕华侨城无动力乐园的运营方案展开讨论，通过对该乐园的整体运营进行分析，提出并阐述适合其发展方向的运营策略，为其未来发展提供一定的参考。
二、市场分析1. 行业发展趋势随着我国经济的逐渐发展，人们对休闲娱乐的需求也越来越高。
无动力乐园作为一种新型的休闲娱乐项目，具有一定的市场潜力。
同时，随着国内旅游产业的不断壮大，无动力乐园也将迎来更广阔的市场空间。
因此，未来无动力乐园行业的发展前景是值得期待的。
2. 竞争对手分析目前，国内外无动力乐园品牌众多，竞争激烈。
在国内，像欢乐谷、迪士尼乐园、海洋公园等知名品牌在业内占据了较大的市场份额。
这些品牌的崛起，对华侨城无动力乐园的市场地位构成了一定的冲击。
3. 潜在客户群体分析随着城市化进程的加速，中产阶级的兴起，家庭休闲娱乐成为了一种新的生活方式。
这一客户群体对无动力乐园的需求也日益增加。
此外，亲子互动、主题文化展示等特色内容在年轻人中也受到了广泛的关注。
因此，无动力乐园的潜在客户群体是比较广泛的，且具有一定的市场潜力。
三、华侨城无动力乐园的运营分析1. 优势分析华侨城无动力乐园位于深圳南山区，地理位置优越，交通便利。
同时，乐园内拥有丰富多样的休闲设施和主题文化展览，满足了不同人群的需求。
此外，乐园拥有丰富的管理经验和专业的运营团队，为其未来发展提供了保障。
2. 劣势分析与一些知名品牌相比，华侨城无动力乐园在知名度和市场占有率上还存在一定的差距。
此外，乐园内的一些设施和服务还有待进一步提升。
3. 机会分析随着国内旅游产业的快速发展，无动力乐园作为一种新兴的休闲娱乐项目，有望迎来更广阔的市场空间。
旅游企业战略管理---多元化战略成功的必要条件 ---以华侨城集团为例
旅游企业战略管理多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例小组成员：多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例1.华侨城简况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。
旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366. HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。
是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。
与此同时，随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。
1.1 华侨城地产华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
华侨城(深圳)某项目高级公寓客户
成为本物业最终购买者的可能性排序（由可能 性大到可能性小） 香港人的个人居住 小型专业机构的办公用途 作为职员寓所的企业决策 作为小型商务接待的企业会所 频繁穿梭于城际间的“空中飞人”的短期居住 作为直销卖场 日韩籍人士居住 外籍 / 外企华人的自住 台商居住 作为窗口作用的企业驻深办事处 类似“前电后厂”的间接生意需求 满足广深线往来商务人士需要 习惯港深线往来商务人士需求 文化艺术阶层的弹性需求 作为个人工作室 欧美人士自住
—— ★★ ★★ ★
——
1. 高密度区内社区推广（升 值潜力、空间、品质感） 2. 装修风格迎合喜好 3.SHOPPING MALL 配置符合 特定生活习惯的餐饮、超市 等
1. 深港地铁 / 地铁站的广告 宣传 2. 置业投资打算（金融渠道 的匹配性——轻松 便利按 揭、港币 / 美金定价）
1. 有关台商协会路径营销
1. 明星企业对 企业会所有更 高要
★★★
基于不同客户 群体的限 制/ 鼓舞因素
成为本物业最 终使用者的可 能性
1. 高福利企业 在深数量少
★★★
1. 竞争来自于 海景 /Golf 等 景观物业及别 墅
★★
可能购买本物 业的缘故
成为本物业最 终购买者的可 能性
1. 企业在深运 作良好，长期 进展
★★★
1. 体现公司形象 2. 物业昭示性强
1. 满足个性需求
1. 未 形 成 特 定 文化圈层
1. 居 家 氛 围 对 物业 价值的贬 损
不胜枚举
★★★
★★★ ★
1. 客户稀疏，较难集 合
★★
1. 取 决 于 圈 层形成 的势 ★ 力
1. 高 档 次 、 小 空 间 （ 办公室 为稀缺 产 品）
世纪华侨公关推广
公关策略
• 在推广初期，广告投放以及小型公关活动将积累部分目标 受众群，将他们组织在一起举行大型的公关活动――北京 及深圳两地联动，引起旅游房产业的轰动。这无异于向市 场投放了一颗重型炸弹，将目标受众群的眼球吸引到华侨 城；并通过中期的中小型公关活动强化目标受众对华侨城 的记忆度以及美誉度，促进销售；在后期组织购房业主以 及目标受众联谊，进行口碑传播，完成尾盘销售并为华侨 城集团下一个项目奠定有力的品牌形象基础。
项目推广前期
• 内容：
– 探求目标客户真正需要的是什么样的家，选择Sohu、 Sina等主流网络传播媒体，邀请华侨城高层和消费者 代表进行网络直播专题讨论，网下的观众可以通过 BBS论坛自由发表观点，形成潜在客户和开发商之间 的互动。为后期的项目建设、制定和修改销售策略提 供直接的数据来源，真正做到以市场需求带动项目发 展，打造真正人性化的项目品牌。为后期销售埋下伏 笔。
• 内容：
– 从前两期公关活动收集到的客户信息中选出部分意向客户，组织 他们坐上专为华侨城开设的去往深圳的专机，去参观深圳华侨集 团的游乐和地产项目，让客户亲身体验华侨城项目的特色所在— —让你的本性பைடு நூலகம்归，心有所依。同时体会到世纪华侨城作为北京 唯一一家在市内的主题游乐公园加居住的地产项目，绝不是对原 有模式简单的复制，而是在产品同质化愈来愈严重的状况下，寻 求到独特的、空前的差异化特质，并在符合目前目标消费者心理 需求的同时，求异避同，做到对品牌塑造的升华。为销售强盛期 打下坚实的基础。
表现形式
• 采用5W问路法，向目标消费群提出质疑对 目标受众进行情感诉求，引起共鸣。
– “家”是什么 – 你需要什么样的家 – 如何才能找到你想要的家 – 这个家能给你带来什么
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析深圳华侨城是中国著名的综合性旅游区，被誉为中国第一个大型文化主题旅游区。
它位于广东省深圳市南山区，占地面积达5.7平方公里，是一座集文化、旅游、休闲和商业为一体的现代化城市综合体。
华侨城的成功案例吸引了全球范围内的游客和投资者的关注，成为中国乃至世界旅游业的经典案例之一、下面将通过几个方面对深圳华侨城的成功经验进行分析。
一、理念与规划深圳华侨城的成功首先在于其独特的理念与规划。
华侨城以大型文化主题乐园为核心，围绕乐园建设了众多的文化设施、旅游景点、商业街区和度假酒店，形成了一个集旅游、文化、休闲于一体的综合性旅游区。
华侨城充分利用深圳独特的地理位置和资源优势，将自然景观和人文景观相结合，创造了一个具有强烈吸引力的旅游目的地。
二、市场定位与目标群体深圳华侨城在市场定位方面取得了重要突破。
它以“国内第一大型文化旅游目的地”为目标，注重满足不同人群的需求，根据不同目标群体提供多样化的旅游产品和服务。
华侨城一方面注重吸引家庭游客，打造了适合亲子旅游的项目和设施；另一方面注重吸引年轻人，推出了具有创意和时尚感的活动和展览。
华侨城在市场细分和目标群体选择上的灵活性为其成功吸引了广大游客。
三、人才团队和管理模式深圳华侨城在组织和管理方面秉持严谨的态度，注重人才的培养和引进。
它拥有一支经验丰富的管理团队和多元化的人才队伍，包括文化专家、旅游规划师、市场营销人员等。
华侨城采取现代化的管理模式，注重创新和团队合作，不断提升服务水平和客户满意度。
这种高效的管理和组织模式有助于华侨城在市场上保持竞争力，不断吸引游客。
四、品牌推广与营销策略深圳华侨城在品牌推广和营销方面做得非常成功。
它通过广告宣传、网络推广、举办大型活动等方式，打造了鲜明的品牌形象和知名度。
华侨城注重与合作伙伴的合作，与多家旅行社、酒店等建立了长期稳定的合作关系，扩大了市场覆盖面。
此外，华侨城还与知名的IP品牌合作，推出了一系列以动漫、电影等为主题的旅游产品，增强了品牌的吸引力和影响力。
成功旅游营销案例大分析~
成功旅游营销案例⼤分析~旅游景区的营销和推⼴是景区进⼊经营阶段后⾮常重要的⼯作内容和环节。
⼤部分经营管理者对这个环节都⽐较重视，毕竟它的成败直接关系到景区的经济和社会效益问题。
为此，许多景区管理者不惜⾎本构建营销机构和拓展推⼴渠道，加⼤宣传⼒度。
本⽂总结了6个典型案例并做了优劣分析，希望对⼤家的景区营销有所启发！1华侨城推⼴⽅式华侨城最⼤的推⼴特点就是⾼投⼊、⾼回报，以产品、项⽬、活动拉动推⼴。
然后有效组合渠道。
以主题活动为主线，官⽅⽹站活动站点为⼤本营，各种营销⼿段同步跟进，形成宣传推⼴的集中攻势。
线下，各种⼩题活动陆续进⾏，线上，除了官⽅⽹站专门的活动站点外，微博、论坛、视频、软⽂、搜索引擎等途径的宣传也同步进⾏，活动信息⽆孔不⼊、源源不断地向⼤众输送传递。
9碧峰峡推⼴⽅式碧峰峡的推⼴⽅式在川内曾经开创了景区开发的先河，主要有以下⼏⽅⾯值得借鉴：——在开业前后短时间内利⽤区域内主流媒体和户外⼴告、宣传单集中轰炸主要客源市场以造成轰动效应。
——在宣传内容上从景区表象特征上升到⼀定⾼度推⼴，让更多政府和专业机构对它产⽣关注和兴趣。
借政府和专业⼈⼠去发挥。
——针对市场需求，寻找卖点、新闻点去吸引眼球。
在开业后连续三年每年都有⼀个重要策划活动、事件来推动景区的宣传。
——在资⾦运⽤上采⽤多种⽀付⽅式。
⽅便⾃⼰资⾦周转的同时，也⽅便推⼴机构介⼊。
——在景区⾛向成熟后，开始借外脑和常规维护性推⼴。
2峨眉⼭推⼴⽅式峨眉⼭的推⼴在全国都是⽐较优秀的。
其推⼴策略和推⼴费⽤都⽐较精到。
——利⽤⼀切机会争创全国第⼀，如：评级、评优、创优，不管是集体还是个⼈在国家旅游局的各类评优中⼏乎都少不了峨眉⼭的份，形成长期的、全国性⾏业良好⼝碑。
⼝碑传播是产品推⼴最经济、最有效、最⾼境界的传播⽅式。
——始终保持景区的变化性，⾼品质性。
这点和景区的决策层性格有关系。
虽然是政府管理体制下的景区，峨眉⼭在专业运作上⼀点不逊⾊企业性经营景区。
科尔尼方案——华侨城集团战略评估报告课件
跨部门协作
打破部门壁垒，强化跨部门协作 ，形成高效、协同的工作氛围，
确保战略目标的顺利实现。
资源配置与整合
资金保障
确保战略实施所需资金的充足供应，通过自有资金、银行 贷款、资本市场等多渠道筹措资金，降低资金成本。
人才引进与培养
制定针对性的人才引进政策，吸引行业优秀人才加盟；同 时，构建完善的人才培养体系，提升员工素质和能力，为 战略实施提供人才保障。
方案核心组成
包括市场分析、竞争分析、内部资源 与能力评估、战略规划与执行等多个 环节，为企业提供一站式的战略决策 支持。
华侨城集团简介
企业背景与发展历程
华侨城集团是中国知名的大型企业集团，涵盖多个业务领域 ，多年来凭借卓越的管理和创新能力实现了持续发展。
主营业务与核心优势
集团主营业务涉及文化旅游、房地产开发、商业运营等多个 领域，凭借丰富的项目经验和资源优势，树立了行业领先地 位。
优化资源配置
根据市场变化和业务发展需求，优化资源配置，提升资源使用效率 ，确保集团各项业务的稳健发展。
THANKS.
02
析
外部环境分析
政策环境
市场竞争
分析国家及地方政府对文化产业、旅游业 等相关领域的政策支持情况，以及政策调 整对华侨城集团业务的影响。
研究同行业竞争对手的发展策略、市场份 额、产品线等，评估华侨城集团在市场中 的地位及竞争优势。
消费者需求
经济环境
了解消费者对华侨城集团产品的需求变化 、消费习惯、客户满意度等，以指导产品 创新和市场营销策略。
监控与评估
建立战略监控与评估机制，定期对 战略实施情况进行评估，及时发现 问题并进行调整，确保战略的顺利 实施。
战略实施与保障措
华侨城欢乐海岸项目策划汇报戴德梁行
一层定位：国际风尚
主要业态：百货主力店、特色美食、珠宝、名表、精品、国际品牌/国内一线品牌服饰店。
二层定位：品味生活
主要业态：百货主力店、生活馆、特色美食、国内品牌服饰店、皮鞋皮具箱包、儿童 主题店、儿童娱乐、美容SPA。
旅游文化圈：世界之窗 、欢乐谷、锦绣中华 、民俗村、华夏艺术中心 、何香凝美术馆、四大高尔夫球场 教育圈：深圳大学、深圳湾中学、深圳南山中英文学校、碧海小学、深圳高级中学 华侨城央校、海滨实验学校深圳湾部 、暨南大学深圳旅游学院
欢乐海岸功能定位
华侨城的DOWNTOWN
•华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 •华侨城旅游集散地和信息传播中心 •深圳湾和华侨城城区的中央客厅
这么多问题，我们扎实思考了5年,今天，我们开始用实践来回答
欢乐海岸项目DNA
华侨城集团
华侨城集团是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关 文化产业经营、电子及配套包装产品制造三项核心主业。是中国旅游产业第一品牌。 24年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨 城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒 店、威尼斯酒店、城市客栈等一批著名企业和品牌，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华 侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合项目。是首批“全国文化 产业示范基地”和国内仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。
（2）旅游娱乐特色 （4）生态环境特色。
商业主题
深圳_华侨城_天鹅堡二期_营销策略报告
7.12 7月底
商业配套共建恳谈会,旗舰店展示 狂欢节及文化周
条件：
概念房完工 园林设计讨论稿形成 公共配套部分初步设计形成,备选材料确定 小镇会员卡积分计划制定及CRM基本形成 狂欢节如期举行
10月：VIP卡发售
主要活动：
10月初 10.12
秋交会展示,小镇共建活动论坛,共建活动集中颁奖 VIP卡发售
2003，华侨城地产营销需要：
首先，打破一切常规
挖掘优势，锐意创新，领跑市场
营销“狂想”（一）：
天鹅堡二期的营销不再受制于是否有《预售许可证》 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有印刷好的楼盘资料 天鹅堡二期的营销不再受制于工程形象进度 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有园林展示 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有样板房 ……
树立形象指标，充分体现项目价值 促进天鹅堡一期、锦绣花园三期的剩余楼
盘快速销售
留出价格空间，为天鹅堡二期的开盘定价
树立标杆
小结:牺牲一定的局部销售速度以获取全局价值最大化
回顾两个重点：
全面改变传统营销，引入体验参与新模式 建立新标杆，为天鹅堡二期留出价格空间
第三部分
华侨城地产品牌建设狂想
关于天鹅堡二期营销思路 及华侨城地产品牌建设的思考
本次汇报的三个问题：
天鹅堡二期营销模式探讨 华侨城产品组合竞争策略 华侨城地产品牌建设狂想
第一部分
天鹅堡二期营销模式探讨
2000，2001，2002，华侨城地产：
“旅游主题地产”概念的提出 意大利波托菲诺主题与产品开发、营销推广的完美结合 “专家报告会”营销模式 “VIP卡”营销模式 ……
•不断扩大的忠诚客户群
•华侨城社区形象美誉度形成
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例一、本文概述主题公园作为一种集合娱乐、休闲、观光和文化体验的综合旅游形式，在全球范围内得到了广泛的关注与发展。
作为中国特色文化的重要组成部分，国内主题公园在品牌经营方面面临着独特的挑战和机遇。
本文旨在通过深入剖析华侨城“欢乐谷”的品牌经营策略，为国内主题公园的品牌建设和发展提供有益的启示。
华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，凭借其独特的品牌魅力和成功的经营模式，吸引了大量游客，成为行业内的佼佼者。
本文将从品牌定位、产品创新、营销策略、顾客体验等多个方面，对华侨城“欢乐谷”的品牌经营进行深入探讨，以期为国内主题公园的品牌建设提供有益的参考和借鉴。
通过本文的研究，我们期望能够揭示华侨城“欢乐谷”品牌经营的核心要素，为其他主题公园提供可复制的成功经验，推动国内主题公园行业的健康、快速发展。
二、华侨城“欢乐谷”品牌概述华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，自其诞生以来，便以其独特的品牌魅力和经营理念，引领着国内主题公园的发展潮流。
华侨城“欢乐谷”不仅是华侨城集团旗下的核心品牌，更是国内主题公园市场上的一块金字招牌。
“欢乐谷”品牌自创立之初，就明确了以提供高品质娱乐体验为核心的品牌定位，通过不断创新和完善产品服务，成功打造出一个集游乐设施、演艺表演、主题活动等多元素于一体的综合性主题公园品牌。
品牌以“欢乐”为核心理念，致力于为游客带来欢乐、刺激和难忘的游玩体验。
在品牌经营方面，“欢乐谷”注重品牌形象的塑造和品牌文化的传承。
通过精心设计的主题公园景观、富有创意的游乐项目以及高水平的演艺表演，成功塑造了“欢乐谷”品牌形象，使其成为了游客心目中的欢乐圣地。
同时，“欢乐谷”还积极传播品牌文化，通过举办各类主题活动、推出特色纪念品等方式，让游客在游玩的过程中感受到品牌的独特魅力。
在品牌发展方面，“欢乐谷”始终坚持创新驱动，不断推出新的游乐项目和主题活动，以满足游客日益增长的需求。
华侨城集团战略分析
客前来参观。在这之后各种类型的主题公园在国内迅速发 展，产生了很好的经济效益和社会效益。随着深圳市经济和 社会的不断发展，华侨城的主题公园的影响力将不断扩大。
华侨城集团近年围绕“城镇化”践行“文化 + 旅游 + 城镇 化”和“旅游 + 互联网 + 金融”创新发展模式，实现了跨越式 发展。华侨城集团积极主动融入“新型城镇化”战略，围绕这 两种创新发展模式，深挖新型城镇化、特色小镇开发、全域旅 游、大众旅游时代、PPP 模式、地方国企重组等战略富矿。据 官方数据显示，2016 年华侨城集团接待游客 3 120 万人次， 营业收入达到 536 亿元，利润突破 90 亿元，企业发展迈上新 台阶。
旅游综合业务和房地产业务是华侨城集团的核心产业两者都占有支配地位的市场份额但是增长率不同房地产业务受到资源和政策的限制在短期内会达到集团发展的饱和状态相对来说处于低增长状态属于现金牛业务而旅游综合业务发展前景广阔市场仍然处于高增长状态属于明星型业务
产业与科技论坛 2019 年 第 18 卷 第 7 期
一、知识管理对企业管理者经营决策的影响
在知识经济时代的大背景下知识管理系统是企业经营 决策的基础与条件。知识可以分为显性知识和隐形知识两 类，显性知识包括期刊、图书等便于获取、整理、储存的内容， 而隐形知识则需要依附于企业内员工本身，它是员工在长期 的工作生活 中 形 成 的 经 验 和 积 累 的 心 得 体 会、看 法 和 观 点 等，是一个企业 文 化 精 神 与 价 值 观 的 集 中 体 现［3］。 因 此，知 识经济时代的管理变革即是企业知识的有效管理，是知识经 济的内在需求在企业管理方式上的客观反映。诺贝尔奖获 得者 simon 教授指出“管理及决策”［4］，群决策又是管理的重 要方式，而对事件做决策前各决策主体都需要先进行独立的 思考，然后对自身 掌 握 的 知 识 及 信 息 进 行 提 炼，对 思 考 的 内 容和结果互相间 进 行 交 流 探 讨 及 共 享，最 终 达 成 共 识，形 成 决策，这就是群决策的过程。知识的学习、知识的共享、知识 的转移和知识的应用等始终伴随着整个决策过程，这就是知 识管理的特征。而在企业中，群决策的过程与知识管理的过 程在企业的管理过程中是密不可分的管理活动［5 ～ 6］，企业决 策的效率及准确的程度是由企业内的知识管理水平高低来 决定的，有效的 知 识 管 理 的 可 以 提 高 群 决 策 系 统 的 效 率［7］， 从而决定企业的发展战略。
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利用媒体的声音为其大造舆论攻势，使其品牌优势先入为主。 以9.05亿元的天价购40.79万平方米土地，蓄势待发。
总裁陈长春善于树立个人品牌，从而带动整个公司的品牌。
区域内市场分析
优越的自然生态环境
–华侨城公园——亚洲之星，欢乐之城 –三大市政公园——浑然一体，绿意昂然 –城市绿化带公园-----华侨城专属
需求与供给 特点A——北京市住宅市场总量供需平衡，需求稳定增长 特点B——大部分地区住宅价格走势平稳，热点地区价格有上扬 特点C——2004年1－10月，5500－7000均价楼盘50％以上分布于朝阳与海淀 特点D——服务比拼激烈,产品性价比全面提升，紧凑型户型受到消费者的欢迎 特点E——北京贫富差距过大，由于供给与需求不对称，造成一定结构上的失衡
。 4、二三级市场的影响
– 二手房存量大，随城区价格上扬和供应量紧缩，必将更加活跃。 – 二、三级市场的活跃，不会抑制一级市场的销售情况，相反，会带
动一级市场，形成联动。 – 二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更
大的购买需求。 5、2008奥运的影响
– 07－08年出现无新增住宅的真空市场现象。 – 新增奥运场馆将制造多个住宅新区。 – 奥运带动京城北部购房热点地区更加升温，进一步拉大南北差距。
亦庄是近年开发的热点地区，该区 域目前仅有部分存量，但不再批准 住宅用地，凉水河的改造将带来沿 线楼盘价值的回归。
亦庄地区
华侨城
东南三环重点项目一览表
富力城
垂杨柳危改
总建面：139万平其中一期：33万平米
地上规划面积78万平方米
潜在存量：100万平方米
区域内现有世纪东方城低价入市，而翠城为经济适用房 属低端定位，因此本案在此区域塑造中高端产品有一定 的难度。且周边项目均为大盘操作，后期市场存量巨大 ，未来竞争将异常激烈。所以，需要通过实效性较强的 活动和密集性的媒体投放进一步提升华侨城品牌形象， 拉开与周边项目的差距。
打生态概念是本区域项目的共同特点，这需要我们要对 产品进行深度挖掘，差异化对待，从更高的层次提升生 态的意义和价值。
泛竞争区域潜在市场分析
n 百子湾地区作为CBD新兴居住版块，
将会拦截华侨城很大一部分客群。 其同
质产品的多元化、高强度竞争使该区域 发展商、代理行及主要操盘手的平均专 业水平明显高于其他区域。
朝阳 公园
高档项目聚集，对公 园的借势值得借鉴。
百子湾
大盘聚集地，直接竞争区域 ，较之四 方区交通更为便利，生活配套成熟， 随着域内高品质楼盘辈出，已形成很 高市场认可度。
北京市居住类市场宏观状况
北京家庭收入与住宅价格比较分析
北京居民家庭收入结构
10% 20%
年收入10万以上家庭
90万以上
年收入3-10万家庭
30-90万
70%
年收入在3万元以下家庭
30万元以下
（数据来源：北京市统计局）
家庭年收入
房价
住宅房价结构 15% 75%
10%
消费结构
北京常住人口结构
外来人口占相当比例， 目前外地务工、经商 人员已达到20％。 并成逐年递增趋势。
山水文园
物流港
总建面：100万平米
总建面：68万平米
潜在存量：34万平米
潜在存量：68万平米
（具体数据有待进一步核实）
投放时间：04.10（三期） 投放时间：待定
柏阳景园
总建面：47.36万平米
潜在存量：23万平米 投放时间：04.7（一期）
京城雅居
万科青青
总建面：17万平米 潜在存量：7万平米
总建面：30万平米 潜在存量：7万平米
项目开发周期较长， 部分工地正在施工， 对前期入住的客户造 成影响。
世
纪
东
方
城
社区为板式高层，相对 成熟，景观设计简单。
售楼处很偏僻，现场 人流少，指引做的不
够到位。
城市绿化带利用的很 充分，有很好的参与 性视觉效果。
公园位于社区内，有 良好的景观效果，提 升了项目的性价比。
结论
周边项目均价差异较大，世纪东方城、山水文园与我们 项目将形成三足鼎立之势，各个项目的体现，我们 在下一章将有详细阐述。
购房目的
购房以自用为主 投资型消费不断上升
购房消费人群结构
从客群购买比例发展来看，外籍（含港、澳、台） 和外省市购买逐渐增多
2005－2008年宏观市场走势
1、北京将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。 2、土地政策及金融政策的实施将影响行业进行清盘，使市场经营更为有序
。 3、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间
某华侨城项目营销策略 报告
2020年4月21日星期二
宏观市场
市场分析
区域市场 泛区域潜在竞争
对华侨城品牌的理解
户型
项目分析
对旅游地产的理解
园林
报告结构
产品深度分析 客户定位
价格
营销策略
SWOT分析
总体策略
品牌营销
销售执行
整合营销 费用预算
活动营销 顾客营销
推盘次序 价格策略 项目体结构 现场管理
销售支持 媒体投放
投放时间：04.12（二期） 投放节点：04.12（四期）
区域市场竞争激烈，潜在供应总量179万平方米，后续存量巨大。
重点竞争个案分析
山
水
文
园
售楼处现场自然环境造 社区相对成熟，特别
势到位，品质感强。周 注重细节的处理，开
边的人文环境较乱，项 发商有一定的品牌意
目形象开始老化。
识。
低密度低板洋房，国 际生态安全示范社区 。水景设计好，户户 有水道，但大部分枯 水。
未来良好的交通可达性
–京沈高速——规划起点高，发展前景广 阔 –四方桥——四通八达，连通CBD –地铁10号线——迅速便捷 –垡头西路——家门前的快速路
逐渐成熟完善的文化氛围 近期暂时缺乏周边生活配套
良好的政策支持
华侨城
区域市场竞争项目一览表
世纪东方城
总建面：105万平米
潜在存量：40万平米 投放时间：04.8（三期）
在京外地开发商
凭借强大的资金实力以32亿竞拍价购得北京48.78公顷的土地 。不停进行事件的制造为项目做了免费的宣传。承诺“开发一 个社区，建设一个公园”。
大量购置土地，在京各处分别开发。体现其开发实力。项目名 称分别用“珠江”二字冠名。强化品牌文化，注重品牌宣传。 项目基本均价都不高。并采用小心递涨的方式，稳步发展。