项目价格定位(1)
项目价格定位
项目价格定位关于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清晰，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情形，对本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。
为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采纳可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采纳条件相似的楼盘市场均价作为基数，对阻碍因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回来方程，求出该类产品的行业线性回来系数，验证其线性相关性，最后针关于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回来方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1. 楼盘阻碍因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的进展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特点，我们共列出10个要紧的阻碍因素。
分别为地段、配套、物业治理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。
这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，同时对应分值1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
具体见表格1定级因素、指标分值。
定级因素、指标与分值表格 1注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。
2. 商住部分均价的确定为了科学地运算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。
对**市的商住项目进行认真选择后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的要紧参考依据，具体定价过程如下：2.1. 商住可比项目分值的判定与运算注：以上十个因素的权重系数是依照行业对消费者的问卷调研来确定的。
定价策划方案
定价策划方案篇一：产品定价策划方案1、定价目标(1)利润目标因为大学生目前大多仍为消费者，可用于个人自由支配的资金不多，属于非强势消费群体，于是对价格较为敏感，在旅游过程中对物质要求不高，讲究经济实惠，特殊是吃、住方面只要得到基本满足即可。
由于这是刚刚成立的旅游公司和以上因素的制约，所以以获取适度利润为目标。
(2)市场占有率1、旅游目的以观光和休闲度假为主由于在校大学生受经济条件限制，他们的出游多以短期到邻近地区为主。
《中国旅游报》对北京高校的专项抽样调查显示，大学生选择出游天数多以 2~4 天为主，比例总和占 74.7％。
因大学生生活经历少，对学校和家庭以外的事物新鲜，他们旅游时多选择与日常生活反差较大的自然风景类的旅游目的地。
2、出游方式多以自组群体为主大学生的自我意识和独立意识较强，外出旅游多不愿受限于现行的旅行社路线和组团安排。
于是一到假期，高校就会浮现五花八门的寻“伴”旅游启事。
武汉大学旅行社曾经对4所高校进行市场调查，结果显示大学生出游的意愿在 95％以上，近90％的大学生有出游经历。
然而这其中绝大部份都是自组旅游，参团出游的大学生却是寥寥无几。
有关调查也证实，大学生出行外地喜欢结伴而行，在人数组合上以 2—7 人居多，达到 74％，其性别构成上是两性搭配占绝大多数。
2、成本(一)旅游市场营销存在忽视售后服务问题,导致游客流失。
现代旅游市场营销中,旅游产品是一个包含核心产品、有形产品和附加产品的整体概念。
它不仅要求要赋予旅游者生理上、物质上的满足,而且要赋予旅游者心理上、精神上的满足。
这就要求旅游企业把游客视作“上帝”并为之服务,否则势必被市场所淘汰。
现在绝大部份旅游企业没有一个较好的旅游产品售后服务体系,许多旅游企业认为这根本没有必要。
(二)旅游市场营销中存在的法制意识淡薄问题。
有的旅游企业为旅游者提供虚假的旅游服务信息,以贿赂手段拉拢顾客,诋毁其他旅游企业的声誉,有的甚至冒用其他旅游企业的品牌等等。
[经典资料]房地产项目价格定位咨询报告PPT62页
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月 11
月 12
20 1月 年 06
新增供应量
消化量
20 05 年 8月
20
9月
10 月
本报告是严格保密的。
11 月
12 月
2月 1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
06 年
均价
资料来源：市场调研
1.1价格、产品需求相对集中；
2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元）
A2 A1 C1 C2 C3
套数：896套
建筑形式：3栋32F 高层
4房2厅3卫 3房2厅3卫 2房2厅2卫(无花) 14% 2房2厅2卫 1房1厅1卫(无花) 18% 7% 50%
11%
本报告是严格保密的。
1.2项目分析
多层产品建筑面积3850平方 米（含商铺）
住宅套数：69套
建筑形式：1栋6F、1栋8F
本报告是严格保密的。
1.2项目优势资源分析
户型优势
面积控制
双主卧 空中花园
面 积 单 位 平 方 米 (
130
92-116
107-126
110
85-107 95-102 92-102
105-109 78-99
90
75-80 65-75
本项目三房 87-94平方米 84-86
70-75 65-70
总价
（单位万元） 39-46 42-44 34-43
项目具有总价上 的优势，建议对外 价格表以总价形式 出现
商业项目策划的战略定位
商业项目策划的战略定位商业项目战略一、战略性总体定位二、商业定位业态定位主题定位目标市场定位功能定位档次定位价格定位经营方式定位形象定位定位是商业项目及产品成败的关键。
产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。
雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。
商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。
一、战略定位项目商业定位项目市场定位项目主题定位项目业态定位项目价格定位项目档次定位项目形象定位经营方式定位项目功能定位二、商业定位（一）业态定位业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。
而业态定位即对商业项目林做成什么形式的商业确定定位。
FIP商业“宏策划通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。
1、百货店（DEPARTMENT）在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
2、超级市场（SUPER MARKET）指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。
3、大型综合商场（CENTERAL CHANDISE STORE）采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。
4、便利店（CONVENIENCE STORE）满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
5、专业店（SPECIATITY STORE）经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。
工程营销方案(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，工程建设行业呈现出蓬勃发展的态势。
在激烈的市场竞争中，企业要想在市场中脱颖而出，必须加强工程营销。
本方案旨在为我国某工程建设企业制定一套全面、系统、高效的工程营销策略，以提升企业品牌形象、扩大市场份额、增强核心竞争力。
二、市场分析1. 市场现状（1）市场需求：随着城市化进程的加快，基础设施建设、房地产、交通等领域对工程建设的需求日益增长。
（2）市场竞争：工程建设行业竞争激烈，众多企业纷纷加入市场竞争，市场份额逐渐分散。
（3）行业政策：我国政府对工程建设行业的监管力度不断加强，行业政策逐渐完善。
2. 企业自身分析（1）企业优势：技术实力雄厚、工程经验丰富、人才队伍优秀、企业信誉良好。
（2）企业劣势：市场知名度不高、营销渠道单一、品牌影响力不足。
三、营销目标1. 提升企业品牌形象，扩大市场份额。
2. 提高客户满意度，增强客户忠诚度。
3. 增强企业核心竞争力，实现可持续发展。
四、营销策略1. 产品策略（1）产品定位：以高品质、高性能、高性价比的工程产品为主，满足客户多样化需求。
（2）产品创新：加大研发投入，紧跟行业发展趋势，不断推出具有竞争力的新产品。
（3）产品差异化：突出企业特色，打造差异化竞争优势。
2. 价格策略（1）价格定位：根据市场需求、成本、竞争状况等因素，制定合理的价格策略。
（2）价格调整：根据市场变化、成本波动等因素，适时调整价格。
（3）价格优惠政策：针对不同客户群体，提供优惠政策，提高客户满意度。
3. 渠道策略（1）直销渠道：加强企业内部销售团队建设，提高销售能力。
（2）代理商渠道：选择优质代理商，拓展市场覆盖面。
（3）网络渠道：建立企业官方网站、微信公众号等，开展线上营销活动。
4. 推广策略（1）品牌宣传：通过参加行业展会、举办企业活动、发布企业新闻等方式，提升企业知名度。
（2）公关活动：与政府部门、行业协会、媒体等建立良好关系，提高企业社会影响力。
项目价格制订及理由
第四局部工程价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期工程住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开出售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该工程具有整体形象时的价格三、估价时间：2021年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?开工许可证?及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原那么：替代原那么七、估价方法：市场比拟法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的根底上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。
九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。
十、估价说明：1.本报告估价时点为2021年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并到达合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。
估价分析测算过程一、根本方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比拟多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。
我们根据估价的目的，在深入细致地分析了工程的实际情况，并综合考察和调研的根底上认为，利用市场比拟法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开出售均价。
《展会项目立项可行性研究报告》的内容结构
《展会项目立项可行性研究报告》的内容结构《展会项目立项可行性研究报告》要对展会立项是可行还是不可行作出系统的评估和说明，并为最终完善该展会项目立项策划的各具体执行方案提供改进依据和建议。
因此，《展会项目立项可行性研究报告》主要包括以下几项内容：1、市场环境分析（1）宏观市场环境：包括人口环境、经济环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境等。
（2）微观市场环境：包括办展机构内部环境、目标客户、竞争者、营销中介、服务商、社会公众等。
（3）市场环境评价：SWOT分析法，即内部优势、内部劣势、外部机会、外部威胁分析。
2、展会项目生命力分析（1）项目发展空间：即分析举办该展会所依托的产业空间、市场空间、地域空间、政策空间等是否具备。
（2）项目竞争力：包括展会定位的号召力、办展机构的品牌影响力、参展商和观众的构成、展会价格、展会服务等。
（3）办展机构优劣势分析3、展会执行方案分析1）对计划举办的展会的基本框架进行评估，具体包括：(1)展会名称和展会的展品范围、展会定位之间是否有冲突。
(2)办展时间、办展频率是否符合展品范围所在产业的特征。
(3)展会的举办地点是否适合举办该展品范围所在产业的展会。
(4)在展会展品范围所在产业里能否举办如此规模和定位的展会。
(5)展会的办展机构在计划的办展时间内能否举办如此规模和定位的展会。
(6)办展机构对展会展品范围所在的产业是否熟悉。
(7)展会定位与展会规模之间是否有冲突。
2）招展招商和宣传推广计划评估（1）招展计划评估（2）招商计划评估（3）宣传推广计划评估3、展会项目财务分析（1）价格定位（2）成本预测举办一个展会的成本费用一般包括：1)展览场地费用。
即租用展览场馆以及由此而产生的各种费用。
这些费用包括：展览场地租金、展馆空调费、层位特装费、标准层位搭建费、展馆地毯及铺设地毯的费用、展位搭装加班费等。
2)展会宣传推广费。
包括广告宣传费、展会资料设计和印刷费、资料邮寄费、新闻发布会的费用等。
XXX上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告(1)
东方恒基地产顾问/恒基房产2004年11月目录一、区域环境调研■项目周边区域交通导流图（注解）■项目周边企事业单位分布图（注解）■项目周边商业民生配套分布图（注解）■项目周边住宅区域分布图（注解）■项目周边类比竞争项目分布图（注解）■项目周边类比竞争项目基本资料调研■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）二、户型定位部分调研1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结）2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业）3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系三、价格定位部分调研1、项目周边竞争项目价格调研2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业）3、市场均价定位■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究4、与市场类比竞争项目16大卖点分析价格的评比■均价定位动态价格基础四、定位总结1、价格定位2、目标客户群体定位3、物业形态定位4、户型定位五、其他配套建议1、行政支持系统2、后勤支持系统3、经营支持系统4、物业管理系统一、区域环境调研■项目周边类比竞争项目基本资料调研个案一：东海山庄个案二：进德小区注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。
）个案三：今日花园该项目分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过；东区：共计6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼）■ 9号楼为回迁安置楼；■ 10号楼在售，目前为现房。
1—3层为网点，被建行买走，作为办公楼。
■ 11号楼为一大型超市。
■ 12—14号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆迁，所以具体改造时间至今未定。
西区：个案四：华侨新城注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。
实例讲解房地产项目定价案例
实例详解房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
湖北京山县新市华都价格定位策略
对此进行上下约1%的误差修正，得出新市华都一期均价幅度为
3310 ～ 3376
元 /㎡ 。
2
再看看我们的实际认筹情况
（意向中的购房客户对我们有多接受？ 以及我们如何降低风险，掌控利润？）
价格定位
认筹推进状况
截止9月19日，我方共实现认筹客户69组，预计后期再配以一定的广告
项目参照：御景天城
项目名称：凯发·御景天城 ◆ 占地面积：127591.43㎡ ◆ 建筑面积：308671.03㎡ ◆ 容积率：2.5 ◆ 总户数：约2500户 ◆ 绿化率：30% ◆ 停车位：1100个
◆ 产品特点：凯发·御景天城项目涵盖多层、高层、商业，其中多层住宅 面积112316㎡，高层占据约17万㎡；商业部分主要为沿新市大道、人民大 道的多层物业一楼底商。 ◆ 市场表现：项目前期以2万抵25000的政策正式认筹，5月28日，一期开 盘共推出10栋多层和3栋高层共计500多套房源；加上后续加推300余套， 目前推出房源总计900余户，整体销售情况达80%以上，优惠后销售均价
3340元/㎡。
项目参照：公园1号
项目名称：伟城·公园1号
◆ 占地面积：72120.4㎡ ◆ 容积率：2.5
◆ 建筑面积：125963.4㎡ ◆ 绿化率：30.6%
◆ 产品特点：项目隔新市大道紧邻文峰公园，此为一大卖点。规划有多 层，小高层，临街商铺等。但其楼间距较窄，同时外立面风格略显陈旧，尚 不能被部分京山人所接受。 ◆ 销售状况：项目5月底对外登记，8月6日一期正式开盘，推出130余套 房源，当日解筹不足20%，可谓开盘不利。除因户型较为偏大外（以130㎡ 的三房为主），更因京山楼市当前市场氛围低迷，而其3320元/㎡的折后均价， 让客户接受难度加大。
项目价格定位
项目价格定位引言在商业领域中，定价是一个非常重要的决策过程，决定了产品或服务的市场竞争力和盈利能力。
项目价格定位是指确定项目的价格策略和范围，以确保项目的可行性和可持续发展。
本文将探讨项目价格定位的重要性，以及影响项目价格定位的因素。
项目价格定位的重要性项目价格定位对项目的成功至关重要，具有以下几个重要性：1. 利润最大化通过合理定价，可以使项目获得最大的利润。
价格定位应考虑项目成本、市场需求和竞争状况，以最大程度地提高利润。
2. 市场竞争力项目价格定位还决定了项目在市场上的竞争力。
通过了解目标市场和竞争对手的定价策略，项目可以找到一个既能吸引客户又能保持竞争力的定价水平。
3. 吸引目标客户项目价格定位还可以通过定价策略来吸引目标客户。
不同的客户群体有着不同的购买能力和消费习惯，项目可以根据不同客户群体的需求制定不同的价格策略。
影响项目价格定位的因素项目价格定位的确立需要考虑多种因素，以下是几个主要的影响因素：1. 成本项目价格定位需要基于项目的成本考虑。
成本包括直接成本和间接成本，如原材料成本、人力资源成本、设备成本等。
项目所需的投入越大，价格可能相应增加。
2. 市场需求市场需求是影响项目价格定位的关键因素之一。
项目需要了解目标市场的需求情况，包括客户对项目的价值认知、市场容量以及市场竞争状况等。
根据市场需求的变化来确定项目的价格策略。
3. 竞争对手竞争对手的定价策略也会对项目价格定位产生影响。
项目需要了解竞争对手的定价水平和市场份额，以制定具有竞争力的价格策略。
4. 附加价值附加价值是指项目所提供的额外服务或优势。
项目定价时，可以考虑提供附加价值来差异化竞争，从而吸引更多客户。
5. 客户购买能力客户购买能力是定价时需要考虑的重要因素之一。
项目定价应根据目标客户的购买能力来制定，以确保项目的市场接受度和竞争力。
项目价格定位的实施步骤下面是项目价格定位的实施步骤：1. 确定项目目标首先需要明确项目的目标，包括利润目标、市场份额目标等。
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
旧厂房改造成商业地产理论与务实
旧厂房改造成商业地产理论与务实三旧改造政策为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少和产出多少？这些得由企业自身去权衡。
一、福建省三旧改造政策关于旧厂房改造的相关规定：1、改造主体：旧厂房业主可作为改造实施主体对旧厂房进行改造，其他投资者可通过投资入股合作的方式参与旧厂房改造。
2、可改造房产类型：可改造成除经营性商品住宅外的房产，即可改造成店面、商场、写字楼、酒店、专业批发市场等商业性房产。
3、关于补交地价：1）是否需要补交地价：不改变产权性质仅改变使用功能的，不需要补交地价；改变产权性质的，需要补交地价。
2)补交地价的计算方式：地价按批准改造用途的基准地价扣除原土地用途剩余年限价格后的差额计收。
3）补交地价方式：按协议出让（限制性出让）方式办理用地手续。
4、扶持政策：政府对利用旧厂房改造发展新兴产业、信息产业和文化创意产业等给予扶持。
5、审批主要政府相关部门:规划局，规划审批;房产和国土资源局，土地款补交和土地相关手续办理;区、市三旧改造办，项目综合审批;其他单位，消防，水，电等单位办理相关手续。
二、改成什么？怎么改？三旧改造政策仅为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少和产出多少？这些得由企业自身去衡量。
我们应回到房地产市场化操作方面来考量这些问题。
按三旧改造政策规定，旧厂房改造只能改造成店面、商场、专业批发市场、写字楼、酒店等商业性房产。
那么到底选择改造什么类型的商业地产呢？即使确定了改造成某类型的房产，如商场或酒店或写字楼或专业批发市场，又如何将这一类型的房产做得有特色有竞争力，并能创造最大化经济效益呢？这就需要结合市场环境和项目客观条件进行周密分析与策划。
三、旧厂房与商业地产的业态匹配性分析1.旧厂房改造成商业地产的业态主流方向：文化创意园、办公、商铺、经济型酒店（旅馆）是目前旧厂房改造成商业地产的业态主流方向，较大型项目结合几种业态。
项目价格定位报告
佛山城南某项目整体价格定位及各期价格目标一．整体价格定位1．佛山城南某项目概况佛山城南某项目位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。
小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。
2．定价日期：2002年9月3．价格类型：市场买卖价格4．定价过程：1）收集市场资料：在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。
具体情况见下表：2）交易情况修正虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100，湖景湾的交易修正系数定为100/100。
3）区域因素修正通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102。
4）产品规划设计情况修正据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分别为：100/93.5、100/95、100/95.5。
5）产品类型修正丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/100，山水居100/103，湖景湾100/99。
6）市场宣传推广修正考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。
7）交易时期修正我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%左右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。
某小区项目可行性研究报告
济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析一、总论（一）工程概况1．项目名称：济南市五顶茂岭山庄住宅小区2．建设地点：济南市工业南路562号3．建设单位：开元房地产开发公司4．工程概况：项目占地24900㎡,总建筑面积42600㎡,其中小高层住宅23600㎡,多层住宅16800㎡。
工程总投资13730.07万元,每平方米造价3223.02元。
5．资金来源：企业项目资本金 2000万,不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。
（二）可行性研究报告编制依据1.开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》；2.济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》；3.济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》；（三）可行性研究报告研究范围根据项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
（四）可行性研究结论根据收益计算,税后项目的财务内部收益率为13.37%,财务净现值（Ic=12）107.03万元,投资回收期3.97年,其经济效益良好,项目可行。
（五）主要经济技术指标（见表1）（六）存在问题和建议从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研,要根据市场变化做出更为准确的市场定位。
二、市场分析与营销战略（一）济南市当前住宅市场分析济南市住房市场的发展状况有以下特点：1. 政策的效应作用非常显著；2. 市场比较明显地处于景气状态；3. 个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。
表1 项目经济技术指标图1 购房比例对比图（二）本项目区域市场调查1．该小区位于工业南路西端,西临二环东路,交通便利；2．人口较为密集。
东部是济南市的工业区,在此上班的工人多在此购房居住3．该地区居民收入平均每月2000～3000元左右；4．住房档次以中档为主,高档为辅,中高档结合,价位在3000～4000元/㎡左右。
地产项目价格定位计算资料
项目价格定位针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。
为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1.楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。
分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。
这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
具体见表格1定级因素、指标分值。
定级因素、指标与分值表格 1注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。
2.商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。
对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：2.1.商住可比项目分值的判定与计算商住部分可比实例得分计算表表格 2注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。
价格策划方案
3.竞争导向定价策略：参考竞争对手的定价策略，结合自身产品特点，制定有竞争力的价格。
（1）竞争对手分析：深入了解竞争对手的产品、价格、市场表现等，找出差距并制定相应策略。
（2）价格优势打造：在保证产品质量的前提下，通过降低成本、提高效率等手段，打造价格优势。
（3）差异化定价：针对不同市场、不同消费者群体，实施差异化定价策略，提高市场竞争力。
四、价格管理
1.价格监测：建立价格监测体系，定期收集市场信息，掌握产品价格动态。
2.价格调整：根据市场变化、成本变动等因素，适时调整产品价格，保持价格竞争力。
3.价格控制：加强对渠道、终端的价格管理，防止价格混乱，维护市场秩序。
3.价格控制：加强对渠道和终端的价格管理，防止价格战和不正当竞争。
五、风险评估与应对
1.法律风险：确保价格策略符合国家相关法律法规，避免因价格违规而产生的法律纠纷。
2.市场风险：密切关注市场动态，及时调整价格策略，降低市场风险。
3.竞争风险：关注竞争对手的价格行为，制定应对策略，维护市场秩序。
六、方案执行与评估
-利润设定：结合企业盈利目标和市场状况，合理设定利润水平。
-税费考虑：根据国家税收政策，将税费因素纳入产品定价。
2.市场需求定价法：根据市场需求强度和消费者支付意愿，制定产品价格。
-需求弹性分析：评估产品需求对价格变动的敏感度，以确定价格调整空间。
-心理定价策略：运用消费者心理，采用尾数定价、整数定价等策略，提高产品吸引力。
第2篇
价格策划方案
一、项目概述
价格策划是市场营销策略的重要组成部分，对于提升企业竞争力、实现利润最大化具有重要意义。本方案针对某企业的实际情况，结合市场环境、消费者需求及竞争态势，制定出一套合法合规的价格策略，旨在为企业带来持续的市场优势和经济效益。
调研怎么确定方案价格
调研怎么确定方案价格引言在商业领域中，确定一个方案的价格是很重要的。
一个合理的价格可以保证项目的盈利能力，同时也需要考虑市场的需求和竞争情况。
在进行调研时，确定方案价格是一个关键的步骤。
本文将介绍一些调研中确定方案价格的方法和步骤。
1. 竞争对手分析首先，我们需要进行竞争对手分析。
通过调研市场上的竞争对手，我们可以了解他们的定价策略和市场份额。
这可以帮助我们确定一个合理的价格范围。
在竞争对手分析中，我们可以考虑以下因素：•竞争对手的产品定价区间。
•竞争对手的产品特点和优势。
•竞争对手的市场份额和销售情况。
通过收集和分析这些信息，我们可以对市场上的竞争情况有一个清晰的了解，从而为确定方案的价格提供参考。
2. 目标市场需求调研确定方案价格还需要考虑目标市场的需求情况。
通过进行市场需求调研，我们可以了解消费者对产品的需求程度和愿意为产品支付的价格范围。
在市场需求调研中，我们可以采取以下方法：•进行问卷调查。
通过设计和分发问卷，收集消费者对产品价格的看法和态度。
•进行访谈和焦点小组讨论。
这可以帮助我们深入了解消费者对产品的需求和价格敏感度。
•分析市场数据。
市场数据可以提供有关目标市场的消费行为和购买能力的信息。
通过市场需求调研，我们可以了解到目标市场对产品价格的接受程度，从而确定一个合理的方案价格。
3. 成本分析除了市场需求，方案价格还需要考虑成本因素。
成本分析可以帮助我们确定一个能够保证项目盈利能力的价格。
在进行成本分析时，我们需要考虑以下因素：•直接成本：直接与方案开发和交付相关的成本，如人工成本、材料成本等。
•间接成本：与方案开发和交付间接相关的成本，如管理费用、运营费用等。
•市场成本：与市场推广和销售相关的成本。
通过对成本的详细分析，我们可以得出一个合理的方案价格，以确保项目盈利能力，并覆盖所有成本。
4. 定价策略在确定方案的价格时，我们还需要考虑定价策略。
定价策略是为了实现市场目标和盈利目标而采取的一系列定价方法和策略。
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项目价格定位
对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。
为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1. 楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。
分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。
这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
具体见表格1定级因素、指标分值。
定级因素、指标与分值表格 1
注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。
2. 商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。
对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：
2.1. 商住可比项目分值的判定与计算
注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。
上表对于所选的五个可比
楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。
2.2. 商住可比项目楼价与相关分值分析
若值接近于1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中，就可以求出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。
说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。
2.3. 本项目商住部分价格定位建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/㎡。