房产中介演示文稿张参考幻灯片

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不安全的交易主体
1、交易人未到场，即假冒签名； 2、代理人授权过期、越权或无公证文书； 3、共有权人签约时未表态； 4、未成年人签署合同； 5、法定监护人代未成年子女签约，且未出示证件； 6、炒家从中牟利，交易双方不直接交易； 7、继承人继承权存在争议；
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房产交易涉及法律关系
1、买卖关系； 2、借贷关系； 3、抵押关系； 4、承租关系； 5、居间（代理）关系； 6、债权让与关系； 7、其他民事法律关系（如婚姻、继承、赠予、监
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授课目的： 站在房产中介公司的角度
1、提示风险：
A、人；B、物；C、证件；D合同；E、过程；
2、避免纠纷：
A、提高收益；B、降低成本；C、促进交易；
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房产交易中，谁有风险？
1、不懂交易规则的人； 2、遇到失信者的人； 3、背负太多责任的人； 4、一味追求利益的人； 5、被骗子盯上的人；
切实预见，防范风险，以不变应万变。
房产中介公司 防范交易纠纷讲义
张 朝 明 律师 主讲
广西桂兴律师事务所
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廉洁从业之刑事法律风险
1、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪
行为人明知自己无权制作上述单位的印章，但为了某种目的而进行伪 造。 犯本罪的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。
2、伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪
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经营从业之刑事法律风险
非法经营罪（刑法225条） 损害商业信誉、商品声誉罪（刑法221条） 侵犯商业秘密罪（刑法219条） 串通投标罪（刑法223条） 合同诈骗罪（刑法224条） 集资诈骗罪（刑法192条） 虚假广告罪（刑法222条） 提供虚假证明文件罪（刑法229条） 虚报注册资本罪（刑法158条） 虚假出资、抽逃出资罪（刑法159条）
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标的房产风险:
1、存在违法建筑及改扩建部分； 2、过户中被查封或被划入拆迁范围； 3、抵押房产交易，未书面告知抵押事实的；
4、是否取得《房产证》的风险； 5、原证与新证面积有误差； 6、权属存在争议的； 7、其他法定的禁止情形；
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房产买卖合同约定问题:
1、双方签订真假合同后发生争议； 2、价格及计价方式约定不明确； 3、付款方式不准确或风险不平衡； 4、各项税、费及中介费负担不明确； 5、验收标准和期限的约定； 6、附属设施物品约定不明确； 7、房产部分设施受损或交付标准不明确； 8、各方履行义务期限、方式不明确； 9、违约处理方式不明确或不公平； 10、对承租人续租权的侵害；
护权等）
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证件防伪：
1、身份证件：《身份证》、《军官证》、《驾驶证》、其他证明； 2、委托文书：《公证委托书》、无公证《委托书》； 3、权属证书：《房屋所有权证》、《共有权证》、《他项权证》； 4、待证凭证：《备案证明》、《受理单》、《查询单》； 5、证明文书：《收入证明》、《收款收据》、合同书等。
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识别措施：
1、眼看：印刷质量、水印、字体字号等； 2、手摸：钢印、纸质、纹路等； 3、工具：验钞机、放大镜等； 4、复核：证对人、证对证、必要的查询少不了； 5、复印：资料复印留底，要求提供人签名确认；
始终质疑，处处留心！
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虚假证件的后果：
1、交易主体虚假： 2、证明事实虚假：
注：主动索取和被动收受他人财物，均构成本罪。 犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以 上有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处 没收财产。 注：“数额较大”是指数额在五千元以上；“数额巨大”是指数额 在十万元以上。 注：为他人谋取的利益是否已经实现，不影响本罪的成立。
挪用金额在一万元至三万元以上，进行营利活动的； 挪用金额在五千元至二万元以上，进行非法活动的；应当追诉。
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来自百度文库
廉洁从业之刑事法律风险
5、非国家工作人员受贿罪（刑法第163条）
指公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他 人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。
注：“财物”既包括金钱和实物，也包括可以用金钱计算数额的财 产性利益，如提供房屋装修、消费代金卡、旅游费用等。
犯本罪的，处3年以下有期徒刑、拘役管制或者剥夺政治权利;情节 严重的，处3年以上l0年以下有期徒刑。
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廉洁从业之刑事法律风险
3、职务侵占罪（刑法第271条）
指公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财 务非法占为己有，数额较大的行为。 注：“利用职务上的便利”，即经手、管理财物，或利用自己主管、 管理、经手单位财物的便利条件。 犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上 有期徒刑，可以并处没收财产。 注：“数额较大”是指数额在五千元至一万元以上的，应予追诉； “数额巨大”是指数额在十万元以上的。 注：非公司人员与公司人员勾结的，应以本罪共犯论处。
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廉洁从业之刑事法律风险
4、挪用资金罪（刑法第384条）
指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资 金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未归还的，或者虽然 未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的行为。 注：“利用职务上的便利”是指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用 其所享有的主管、管理或者经手本单位资金的职权。 注：行为人只要实施上述其中一种行为，即可构成本罪。 犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；资金数额巨大或者数额较大不退 还的，处三年以上十年以下有期徒刑。 注：挪用金额在一万元至三万元以上，超过三个月未还的；
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当事人悔约表现:
1、悔约，拒绝继续履行，单方要求终止； 2、拖延，迟迟不配合履行合同义务； 3、变挂，在履约过程中不断提出新的条件； A、猜疑，假想对方可能违约而暂不履行； B、指责，将利益矛盾扩大至人身攻击；
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房产买卖交易涉及主体
1、卖方（产权登记人）； 2、买方（新产权登记人）； 3、其他权利人：共有人、抵押权人、承租人、债权人、
同住人、继承人、代理人、公司股东、国有资产管理人； 4、房产、土地、拆迁、财税、公安等行政管理部门； 5、银行（卖、买各方贷款银行）； 6、开发商； 7、物业公司； 8、供水、供电、供气、有线电视、电话、宽带部门。