商品房地产建设项目可行性研究报告

报告概述

项目背景

1、总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余亩已经拆迁

完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。

2、土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在36万元/亩；代征地争取免

费，估计目前该地块的市场价大概在60 -------------------- 80万元/亩之间。

3、周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。

4、紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

5、本项目由黄学玖市长亲自负责。

6、根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主；

建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8 —2.5 ;绿地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

7、土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。

二、绵阳商品房地产简况

1、2001年商品房总的上市量：面积83万平方米；总销售面积：68万平方米，其中中高

档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。绵阳2002年1-5 月房屋成交面积与其年同期相比增长134% 2002年销售价格表：

2、商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚

未形成规模，社区型商业形态还没有成型。

3、绵阳城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内绵阳市商品房市场需求情况一一有

7%勺家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求有14580套；其中有13%勺消费者（1365户）准备购买中高档商品房（单价1800元/平米以上，总价20万元以上），加外来购房群体需求有1950套

三、项目定位

1、住宅：面向绵阳市及周边市县，具有咼收入，具有追求咼尚生活生活品质意

识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，4——7 层公寓，总建筑面积16.5 万平米。

2、商业：面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相

对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街、2—3 层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积 5.5 万平米。

四、市场状况

1、市场容量——调查显示，在1950户2 年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城

项目的购房者户数为710 户。

2、芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析——芙蓉汉城项目所提供的产品至少在心理单

价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位需求等8 个方面与消费者需求能较好的重合。

五、运作思路

1、规划设计

①、从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房、公众广场自

然分隔开，相对独立，本小区分为4 个住宅区、3 个商业区、3 个广场；住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

②、主要经济技术指标：总建筑面积：241000韦，其中：住宅165000吊；商业

用房55000吊；会所6000斥；地下车库15000吊；总户数：1050户；容积率：

1.22；绿化及道路、水渠覆盖系数63%；停车位970个；建筑结构住宅为4 —7层

砖混结构，主力户型120——160平方米。

2、开发工期

开发时间：2003年1 月——2005年12月，共三年，分四期开发，首期预

计开发50亩，开发面积：住宅：约40000吊；商业用房：15000m2；广场：6000m2。

3、成本控制

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①、砖混住宅单位成本为：1544元/ m ;商业用房成本为：3483元/ m。

②、总投资成本为：4.986亿元，其中可销售房产成本4.463亿元，非销售房产

成本0.523 亿元。

4、营销策划

①、品牌策略一一充分利用置信•宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优

势，塑造绵阳房地产界第一品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

②、大营销策略一一走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府、文化局、

富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

③、实现“体验式营销”，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营

销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱乐活动。

④、价格策略一一住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润；整个项目

价格采取低开高走手法，第一期作为市场测试，住宅均价定在1800元/ 平米左右，商铺均价定在5500元/ 平米左右（一楼均价：8000元/ 平米，二楼均价

3000元/ 平米）；第二期和第三期逐步攀升；总体来看住宅均价定在2000 元/ 平米左右，商铺均价定在6000元/ 平米左右；

5、资金运营

①、启动资金筹划：2002年8月——2002年12月

第一部分：由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款3000 万元，期限一年，从2002年8月-2003 年8月（一期开盘）

第二部分：2002年12 月取得第一块国土使用证75 亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款2000万元。

第三部分（预备）：金沙一、二期的销售回款，在2002年底预计可沉淀约3000万元（4.5 亿元* 6.7% ）

②、开盘前的资金筹划：2003年1月——2003年8月

预计在2003年6月前支付完全部的土地款267亩*36 万元=961 2万元。在2003年1-8 月期间要支付约4000万元的土地款和2000万元的前期项目启动资金。

③、资金回笼计划

2003年预售收入1.12 亿元；2004年预售收入2.06 亿元

2005年预售收入1.385 亿元；2006年预售收入1.1 亿元