武汉市248号令 用地章节解读

武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
根据《关于加强中心城区湖边、山边、江边建筑规划管理的若干规定》： • 要进一步加强“三边”地区建筑规划管理的意识，正确处理好经济建设与资源保护的 关系，坚持严格保护、合理利用、依法管理、规范审批的原则，突出“三边”地区公 共性即向公众提供开放的观赏、游憩场所的要求，严格遵照有关规定和本规定要求进 行“三边”地区的建筑规划管理。 “三边”地区内所有建设项目必须符合城市规划管理的规定性要求即建筑高度、空间 开敞等规定，有利于形成有序的天际轮廓线，达到显山露水效果，以及建筑风格、建 筑色彩等城市规划管理的建议性要求。
•
在历史文化风貌街区建设控制地带内进行建设活动，应当符合历史文化风貌街区保护规 划、修建性详细规划和下列规定： （一）新、扩、改建建（构）筑物时，应当在高度、体量、色彩、建筑风格等方面与历史 文化风貌相协调； （二）新、扩、改建道路时，不得破坏街区传统格局和历史文化风貌； （三）限期迁出并禁止新建对环境有污染的企业。
•
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
第十一条 建设项目分期
建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期建设还建房或者实现城市建设计划 目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设： （一）各期用地均独立成宗、具备可开发建设的条件； （二）优先建设学校、幼儿园、养老服务、社区工作服务用房、商业服务用房、物业服 务用房等公共服务配套设施和市政基础设施； （三）各期用地的容积率、建筑密度等指标符合国家、省、市相关规定。
武汉市建设工程规划管理技术规定 第二章 建设用地
武汉市国土资源和规划局 用地规划处 2014年2月
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
第五条 用地兼容性 建设用地使用和建设项目选址，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容 性的原则。建设用地使用性质应当根据控制性详细规划和建设用地兼容性规定确定。 • 根据市局《关于印发<武汉市规划用地兼容性规定（试行）>和<武汉市主城区用地建 设强度管理暂行规定（试行）>的通知》（武土资规发【2011】207号），用地兼容 性规定适用于在控制性详细规划导则指导下开展规划用地咨询及控制性详细规划细则 编制使用。 《规定》对不同性质用地的兼容类别、兼容程度、兼容比例、兼容条件等 方面提出了具体要求。 “完全兼容”以及部分兼容中“允许”的用地性质，在满足本规定中的相关条件后， 可直接应用于规划管理； “部分兼容”中“有条件允许”的用地性质，除满足本规定中的相关条件外，还须通 过规划论证进一步明确兼容的约束条件，才能应用于规划管理； 本规定中未涉及的用地性质，其用地兼容的判断须单独作规划论证。
商业服务业用房配建 按照市局《关于加强武汉市商业设施规划管理的通知》（武土资规发[2012]263号），新 建、扩建10000-16000户规模的住宅区，其配套商业服务业用房原则上根据项目所在 区域实际情况和用地规划条件进行控制；新建、扩建3000-5000户、300-1000户规模 的住宅区，其配套商业服务业用房原则上控制在总建筑面积的4%、2%（不包括其它公 共服务设施配套用房）。零星建设的住宅建筑原则上不考虑配套商业服务业用房。
•
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
•
沿湖周边地区建筑规划管理审批必须按照以下规定进行： 临湖建设应按照“三边”规划控制望湖视线通廊。沿30米以上（含30米）城市干道一侧通 过建筑规划管理控制逐步实施开敞通透，开敞面原则上不得少于湖泊沿路长度的50％。 其它地段沿湖建筑面宽原则上不得超过项目地块沿湖总长的60％。沿湖应建设对公众开 放的环湖路，任何单位不得修建封闭围墙。
定（试行）>和<武汉市主城区用地建设强度管理暂行规定（试行）> 的通知》（武土资规发【2011】207号）
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
第八条 建设项目选址
建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划、单位总平面规划 及有关规划要求，优先选址在现状交通和基础设施条件较好的区域。特殊地段的建设 项目选址还应当符合下列要求：
•
保障房配建 按照《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》（武政办[2011]79号）， 地块内应按照住宅总建设规模5%—10%的比例配建公共租赁住房。
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
•
幼儿园配建 按照《市人民政府关于加强我市住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》（武政规[2012]1 号）： （1）新建住宅区住宅建筑面积达到15万平方米或者户数达到1500户以上，应配套建设幼 儿园； （2）住宅区配建幼儿园最小办园规模为6个班，最大办园标准不宜超过12个班，具体配 建方式按《武汉市住宅区配套幼儿园建设标准》执行； （3）新建住宅区配套幼儿园建设用地按划拨方式供应，由住宅区土地使用权竞得单位负 责建成后，将用地和产权无偿移交给所在区人民政府； （4）统一规划、分期建设的住宅区，应保证配套幼儿园优先建设。
•
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
•
社区用房配建 按照市住房保障和房屋管理局《关于印发新建住宅区配套建设社区工作服务用房实施办法 的通知》（武房发[2012]190号）： （1）新建住宅区社区工作服务用房配建标准：总户数小于500户的新建住宅区不强制性 规定配套标准；大于500户且少于1500户的其配建标准应不少于300平方米；大于150 0户且少于5000户的应按每100户不低于建筑面积20平方米的标准进行配建，大于500 0户的原则上按不低于1000平方米的标准配建。 （2）社区工作服务用房应当集中在一个位置（地块），设置在便于居民到达、便于开展 服务的地点，原则上独立于住宅楼。位于住宅楼内的，必须设置在首层，有独立出入口。 （3）出让或划拨新建住宅区项目用地时，应将新建住宅区配套建设社区工作服务用房的 建设规模、建设标准作为土地使用及规划设计条件提出。 （4）若住宅区项目进行分期建设，开发建设单位必须按标准和要求配建社区工作服务用 房，并在规划方案总平面图及单位图中予以标识，原则上应放在第一期建设。
具有下列情形之一的建设项目除外： • （一）街区内邻近土地已经开发建设完成，规划期内不具备扩大建设可能性的； （二）街区内邻近用地为市政基础、公益设施等用地，且实施特殊功能控制不宜扩大、 合并实施的； （三）中心城区零星合法建筑被鉴定为D级危险房屋，未压占规划“五线”（即红线、 黄线、蓝线、绿线、紫线），且所在地区政府出具不具备纳入征收范围条件说明的；
•
沿山体周边地区建筑规划管理必须按照以下规定执行： 临山体建设应按照“三边”规划控制望山视线通廊，保持山体的开敞、通透，一山一景规 划控制山体开敞面原则上不得少于山体占地总周长的60%，规划管理按规划严格执行。 山体周边建设控制区内建筑原则上不得高于15米。
• •
长江及汉江堤外滩地确需建设城市市政公共设施和公共绿地等项目的，其建筑规划审批 应实行批前听证，然后按照有关程序批准。 东湖风景名胜区内“三边”地区的建筑规划管理必须遵照《东湖风景名胜区总体规划》、 《武汉东湖风景名胜区管理条例》要求严格执行。其它重要地段内“三边”地区的建筑 规划管理应符合相关规划要求。
•
在历史文化风貌街区范围内，应以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌 和空间格局，在建设控制地带内进行建设的，建筑高度、体量、色彩和建筑风格等应 当与历史文化风貌相协调； 在湖边、山边、江边等“三边”地区，应当注重保护自然山水风貌、塑造特色城市景 观，临“三边”地区新建建筑物的高度、面宽、后退绿（蓝）线距离等方面应满足本 市有关规定； 在规划确定的基本生态控制线范围内进行建设的，应当符合基本生态控制线管理的有 关规定。
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
根据《武汉市基本生态控制线管理规定》（政府令第224号，2012.5.1施行）要求： • 除下列项目外，生态底线区内禁止建设其他项目： （一）具有系统性影响、确需建设的道路交通设施和市政公用设施； （二）生态型农业设施； （三）公园绿地及必要的风景游赏设施； （四）确需建设的军事、保密等特殊用途设施。 除下列项目外，生态发展区内禁止建设其他项目： （一）上述四类可以建设的项目； （二）风景名胜区、湿地公园、森林公园、郊野公园的配套旅游接待、服务设施； （三）生态型休闲度假项目； （四）必要的农业生产及农村生活、服务设施； （五）必要的公益性服务设施； （六）其他经规划行政主管部门会同相关部门论证，与生态保护不相抵触，资源消耗低， 环境影响小，经市人民政府批准同意建设的项目。
养老设施配建 《市政府办公厅关于加快推进社区养老院建设的造中要按照比例配（还）建社区养老用房。
•
武汉市建设工程规划管理技术规定
第二章 建设用地
第十条 地下空间 地下空间开发利用应当贯彻统一规划、平战结合、综合开发、合理利用、市政和公共 服务设施优先的原则，并符合地下空间专项规划的要求。 涉及地下空间开发利用的，地下空间建设用地应当明确地下空间主导功能、建设范围、 建筑规模、竖向分层等控制性要求，并对建设起止深度、出入口设置、连通方式等提 出建议性要求。 根据《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》要求： • 地下空间的开发利用应当坚持合理分层原则，规划行政主管部门应当明确地下空间的 分层以及各类项目之间的同层、相邻、连通规则。 地下空间开发利用应当坚持市政和公共服务设施优先。独立地下空间不得单独进行商 业开发。湖泊水域线范围内不得进行除市政交通设施外的地下空间开发利用。
建设项目实施分期，应满足以下要求： （1）各期用地面积、建筑面积（含分项）之和不能突破原规划条件。 （2）各期用地的容积率、建筑密度等指标必须满足国家相关法律法规和政策要求。 （3）各类设施均应落实到位，同时应保证市政、公共服务等公益性设施优先建设。 （4）各期用地均应具备可开发建设的条件，用地形状应相对完整，用地面积原则上应 满足最小供地单元的要求，同时应具备交通出行条件。